Решение Арбитражного Суда Ивановской области от 18 декабря 2007 г. N А17-4462/2007 Заявленное в иске требование о взыскании стоимости неотделимых улучшений удовлетворению не подлежит, так как истец не представил документов либо доказательств, подтверждающих наличие в совокупности всех условий и обстоятельств, при которых подлежит возмещению арендатору стоимость неотделимых улучшений

Решение Арбитражного Суда Ивановской области
от 18 декабря 2007 г. N А17-4462/2007

Арбитражный суд Ивановской области

в составе судьи С., (при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д. )

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО "ТЦ "Академический" к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ивановской области

Третье лицо: ГОУ ВПО Ивановская государственная текстильная академия

о взыскании 2 379 613 руб. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, 4 000 руб. стоимости услуг по проведению исследования. При участии в судебном заседании :

от истца - М. - директор (протокол от 12.01.2005), М. по доверенности от 08.08.07,

от ответчика - М. по доверенности от 27.12.2006, И. по доверенности от 02.07.2007;

от третьего лица - С. по доверенности от 28.08.2007.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Академический" (далее - ТЦ "Академический", истец, арендатор) обратилось в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ивановской области (далее Теруправление, ответчик) о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 2 379 613 руб., стоимости затрат на оценку в сумме 4 000 руб. Истец также заявил о взыскании судебных издержек в сумме 10 000 руб. Заявленное в иске требование обосновано тем, что: в период действия между ТЦ "Академический" и ГОУ ВПО "Ивановская государственная текстильная академия" арендных отношений по договору аренды от 02.12.1997 N 65-66/97 ТЦ "Академический" произведены в апрелемае 1998 г. реконструкция и ремонт полученных в аренду помещений площадью 162 кв. м, что подтверждается сметами и актами приемки выполненных работ, а также актами оценки стоимости неотделимых улучшений от 20.07.2007 и от 27.07.2007 (выполнены Ивановской лабораторией судебной экспертизы); с мая 2004 года эти помещения были изъяты Теруправлением как используемые не по назначению, признаны имуществом казны РФ; договор аренды от 02.12.1997 N 65-66/97 расторгнут по решению арбитражного суда, объект аренды и неотделимые улучшения переданы арендодателю по акту от 31.05.2007; указанные улучшения произведены с согласия арендодателя и являются неотделимыми улучшениями. Правовым обоснованием иска истец указал ст. ст. 12, 15, 623 Гражданского Кодекса РФ.

В связи с заявлением истца к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ГОУ ВПО "Ивановская государственная текстильная академия" (далее - академия), в оперативном управлении которой до мая 2004 года находилось спорное помещение.

Ответчик в отзыве от 10.10.2007 на иск, в дополнениях от 29.11.2007 и в судебном заседании исковые требования не признал, полагает требование о взыскании стоимости неотделимых улучшений необоснованным и не подлежащим удовлетворению в силу следующего: В соответствии с п. 2.2.8. договора аренды от 02.12.1997 N 65-66/97 арендатор передает арендодателю неотделимые улучшения на возмездной основе лишь в случае наличия письменного согласования сумм вложений с арендодателем. Имеющиеся в деле документы, в том числе, письмо академии от 07.05.2002 N 57280/06 подтверждают, что такого письменного согласия академия никогда не давала. Истцом не представлено доказательств того, что реконструкция и неотделимые улучшения полученных в аренду нежилых помещений выполнены ТЦ "Академический" за счет собственных средств. В период с апреля 1998 г. по сентябрь 1999 г. арендная плата в денежной форме истцом не вносилась, поскольку академией произведен зачет суммы выполненных истцом строительных работ в арендуемом помещении по договору аренды от 02.12.1997 N 65-66/97. Представленные истцом документы, в том числе, согласованная академией либо заказанная академией проектно-сметная документация, свидетельствуют лишь о согласии со стороны академии на реконструкцию и перепланировку помещений под торгово-закупочный комплекс для осуществления истцом своей деятельности, но не подтверждают согласование сумм вложений.

Академия в пояснениях от 12.10.2007, дополнениях от 29.11.2007 также полагает заявленный к Теруправлению иск не подлежащим удовлетворению, указав аналогичные возражения на иск.

Изучив представленные сторонами документы, заслушав пояснения представителя истца, ответчика, третьего лица, суд установил следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам.

По мнению суда, отдельные подлежащие доказыванию обстоятельства рассматриваемого спора (исходя из предмета и основания заявленного иска) установлены вступившими в законную силу судебными актами - решением арбитражного суда от 04.04.2007 по делу N А17-2346/3-2007 (по иску Теруправления к ТЦ "Академический" о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды от 02.12.1997 N 65-66/97, выселении), а также решением арбитражного суда от 14.02.06. по делу N А17-335/1-2004 (по иску Теруправления к нескольким ответчикам, в т. ч. к ТЦ "Академический").

В соответствии с ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вышеназванными судебными актами, в частности, установлено, что:

- между академией и ТОО "Автомобилист", являвшимся правопредшественником ТЦ "Академический", был заключен договор аренды от 02.12.1997 N 65-66/97 нежилого помещения площадью 162 кв.м. для размещения торгово-закупочного пункта сроком на 10 лет, расположенного в цокольном этаже здания по адресу: г.Иваново ***., с учетом проведенных ТЦ "Академический" реконструкции и капитального ремонта, по договору аренды от 02.12.1997 были переданы помещения NN 150, 154-159 общей площадью 164,6 кв.м. (по описанию согласно техническому паспорту и экспликации по состоянию на 19.04.2005); распоряжением Теруправления от 17.05.2004 N 241 нежилые помещения NN 150, 154-159 общей площадью 164,6 кв.м. в числе других были изъяты из оперативного управления академии и признаны имуществом казны РФ.

Решением суда от 04.04.2007 по делу N А17-2346/3-2007 договор аренды от 02.12.1997 N 65-66/97 с обществом с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Академический" расторгнут досрочно в связи с задолженностью по арендной плате, 31.05.2007 арендуемые по договору помещения переданы от ТЦ "Академический" по акту.

В ходе судебного разбирательства по настоящему иску представители истца поддержали заявленный иск и пояснили, что помещения переданы академии вместе с неотделимыми улучшениями, что и отражено в акте от 31.05.2007.

Истцом представлены в дело документы, подтверждающие, по его мнению, выполнение в 1998 г. работ по улучшению арендованных нежилых помещений (договор с подрядной организацией, акты приемки работ, сметы, платежные документы, акты экспертного исследования Ивановской ЛСЭ от 20.07.2007, от 27.07.2007 о стоимости неотделимых улучшений на июль 2007 года).

Суд полагает, что представленные сторонами документы, а также подлежащие применению к рассматриваемым отношениям положения Гражданского Кодекса РФ (глава 34. Аренда), не дают оснований для удовлетворения заявленного иска. При этом суд исходил из следующего.

В соответствии с п.2 ст. 623 Гражданского Кодекса РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Таким образом, при взыскании стоимости неотделимых улучшений в судебном порядке истец должен представить суду доказательства, подтверждающие: наличие арендных отношений между сторонами и условия договоров аренды в части неотделимых улучшений; улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

При этом, исходя из положений названной норы закона, требование арендатора о возмещении стоимости неотделимых улучшений может быть удовлетворено судом лишь при наличии указанных в законе обстоятельств (условий) одновременно.

Суд считает, что надлежащих доказательств, свидетельствующих о наличии всех в совокупности условий (п.2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ), дающих основания для взыскания указанной в иске стоимости неотделимых улучшений в размере 2 379 613 руб., истец не представил.

Улучшение арендованного имущества предполагает улучшение потребительских свойств и увеличение стоимости сданного в аренду надлежащего, пригодного для целей деятельности арендатора объекта, явное и поддающееся установлению приращения его стоимости по сравнению с первоначальной ее стоимостью при сдаче в аренду. Улучшение арендованного имущества в случае возвращения его арендодателю после прекращения договора предполагает наличие выгоды на стороне арендодателя.

В рассматриваемом случае реконструкция и перепланировка арендатором ТЦ "Академический" нежилых помещений цокольного этажа по адресу г.Иваново *** , для размещения торгово-закупочного пункта имела место вследствие недостатков предыдущей эксплуатации объекта недвижимости, непригодности помещений для целей деятельности арендатора, и по этой причине -невозможности использования в целях аренды при заключении договора. Недостатки сданного в аренду имущества были заранее известны арендатору, что и было пояснено руководителем ТЦ "Академический" в судебном заседании (протокол от 15.11.2007). В подписанном между академией и ТЦ "Академический" дополнении к договору от 02.12.1997 N 65-66/97 зафиксировано, что арендатор все работы, связанные с перепланировкой, сантехникой и электропроводкой производит за свой счет (п.1 доп. соглашения). Расходы по реконструкции и перепланировке нежилого помещения под магазин не могут быть отнесены на арендодателя на основании п. 2 статьи 612 Гражданского Кодекса РФ, где установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору.

Произведенные арендатором затраты в связи с реконструкцией нежилого помещения под магазин суд полагает относящимися к обычной деятельности и обязанности арендатора согласно условиям заключенного договора, а понесенные им затраты - расходами на содержание имущества в целях собственной предпринимательской деятельности арендатора.

В этой связи суд полагает обоснованным возражение ответчика, указавшего в отзыве, что представленные истцом документы, свидетельствуют лишь о согласии со стороны академии на реконструкцию и перепланировку помещений под торгово-закупочный комплекс для осуществления истцом своей деятельности, но не подтверждают согласование сумм вложений.

Наличие данного обстоятельства - получение в аренду нежилого помещения непригодного для целей деятельности арендатора, реконструкция и ремонтные работы для последующей возможности использования в целях деятельности арендатора (что не может быть отнесено к улучшению арендованного имущества), - является достаточным основанием для отказа в иске.

Кроме того, суд считает, что истцом не представлено доказательств в подтверждение того, что выполнение им неотделимых улучшений произведено с согласия академии (либо Теруправления) в том порядке, как это согласовано сторонами в п. 2.2.8. договора аренды. В п. 2.2.8. договора предусмотрено, что арендатор обязан передать арендодателю все произведенные в арендуемом помещении перестройки, переделки, улучшения неотделимые без вреда для конструкции помещения (на возмездной основе в случае наличия письменного согласования суммы вложений с арендодателем). Из названного пункта договора однозначно следует обязательность наличия письменного согласия со стороны академии на сумму затрат в арендуемые помещения для последующей их компенсации арендатору. По мнению суда доказательств наличия такого письменного согласия истцом не представлено. Суд полагает необоснованным довод истца, по мнению которого, документами, подтверждающими согласие арендодателя на производство работ является совокупность действий со стороны прежнего арендодателяакадемии, составление проекта, сметы, заявка, а также разрешение на производство строительно - монтажных работ, которое было выдано заказчику - академии, письмо от 24.10.07, письмо академии Главе г. Иваново от 26.11.97, акт рабочей комиссии от 28.05.98 (который истец именно полагает согласованием в смысле п. 2.2.8), акт госкомиссии от 29.07.98, постановление от 14.08.98, решение суда от 14.02.2006 по делу А17 - 335/1-2004. Заказчиком и инициатором проведения работ по реконструкции цокольного этажа была академия.

В отношении данного довода истца суд также полагает обоснованным возражение ответчика, указавшего, что представленные истцом документы, свидетельствуют лишь о согласии со стороны академии на реконструкцию и перепланировку помещений под торгово-закупочный комплекс для осуществления истцом своей деятельности, но не подтверждают согласование сумм вложений.

Суд также полагает обоснованным возражение Теруправления о том, что ТЦ "Академический" не представлены доказательства проведения работ по улучшению имущества именно в спорных помещениях площадью 164,6 кв.м, поскольку в тот период между сторонами были заключены два договора аренды. Из представленных в дело документов (договора с подрядной организацией -Торгово-коммерческой фирмой "Сервис-Президент" от 14.02.1998, актов приемки работ за апрель 1998 года), следует, что при площади арендуемых истцом помещений в 164,6 кв. м, выполнение работ по устройству линолеума составило 330 кв. м, устройство цементной стяжки - на площади 430 кв.м.

Кроме того, суд считает, что истцом не представлено бесспорных доказательств в подтверждение понесенных им затрат на реконструкцию, и что эти затраты были из собственных средств арендатора ТЦ "Академический". С учетом того, что в тот период между академией и ТЦ "Академический" было заключено два договора аренды, довод истца о том, что стоимость затрат, произведенных по улучшению помещения подтверждают следующие документы: смета, акт приемки выполненных работ, квитанции к приходно-кассовым ордерам от 02.09.98 на сумму 216 924 руб., от 28.04.98 на сумму 350 719 руб.(представлена в материалы дела), двумя актами экспертного исследования от 20.07.07 и 27.07.07, бухгалтерским балансом (строка 140), не может быть принят судом. Названные истцом документы не содержат ссылки на договор от 02.12.1997 N 65-66/97. При рассмотрении доказательств в этой части суд согласился с возражениями академии и Теруправления, о том, что в период с апреля по август 1998 года включительно имел место зачет затрат истца по переоборудованию помещений по договору от 02.12.1997 N 65-66/97 в счет подлежащей уплаты арендных платежей по данному договору.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного Процессуального Кодекса РФ каждое участвующее в деле лицо должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Документов либо иных доказательств, подтверждающих наличие в совокупности всех условий и обстоятельств, при которых подлежит возмещению арендатору стоимость неотделимых улучшений согласно п.2 ст.623 Гражданского Кодекса РФ, истец не представил.

Заявленное в иске требование о взыскании стоимости неотделимых улучшений в сумме 2 379 613 руб., стоимости затрат на оценку в сумме 4 000 руб удовлетворению не подлежит.

В связи с необоснованностью иска, расходы по уплаченной истцом госпошлине возлагаются на заявителя по правилам ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Не подлежит удовлетворению заявление истца о взыскании судебных издержек на основании ч. 2 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 64, 75, частью 1 ст. 110, ст. ст. 170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

1. В иске отказать.

2. Расходы по государственной пошлине и судебные издержки отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы во Второй арбитражный апелляционный суд (г. Киров, ул. Молодой Гвардии, д. 49).