Постановление Арбитражного Суда Ивановской области от 9 марта 2005 г. N 278/3 Апелляционная жалоба МУП ЖКХ Юрьевецкого района о взыскании задолженности по арендным платежам за аренду нежилых помещений оставлена без удовлетворения, поскольку нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, не выявлено

Постановление Арбитражного Суда Ивановской области
от 9 марта 2005 г. N 278/3

Арбитражный суд Ивановской области в составе председательствующего судьи Б ,судей Б., Б.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи П.

при участии в заседании от истца (заявитель жалобы): М. - юрисконсульт по доверенности от 01.05.2004; Р.- конкурсный управляющий;

от ответчика: П. - главный бухгалтер по доверенности от 01.03.2005 N 225;

pассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального унитарного предприятия Жилищно-коммунального хозяйства Юрьевецкого района на решение Арбитражного суда Ивановской области от 20.12.2004 по делу N А17 -278/3, принятое судьей С. по иску МУП ЖКХ Юрьевецкого района к МУП "Юрьевецкое МПО ЖКХ" о взыскании 922 08 руб. 50 коп.

установил:

В Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением о взыскании с МУП "Юрьевецкое МПО ЖКХ" 922 081 руб. 50 коп. задолженности по арендным платежам за аренду нежилых помещений в период с 29.07.2003 по 29.07.2004 на основании семнадцати договоров аренды, заключенных между сторонами 28.04.2004, обратилось МУП ЖКХ Юрьевецкого района. Невыполнение ответчиком своих обязанностей по внесению платежей за аренду помещений явилось основанием для обращения истца с иском в суд.

Решением арбитражного суда от 20.12.2004 по делу N 278/3 истцу в иске отказано.

Арбитражный суд пришел к выводу о незаключенности сторонами семнадцати договоров аренды недвижимого имущества, поскольку договоры заключены на срок более года и они не прошли государственню регистрацию. Согласно пункту 2 статьи 609 и пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой peгистрации. Следовательно, все договоры apeнды от 28.04.2004 в силу отсутствия их государственной регистрации, суд признал незаключенными.

Кроме того, арбитражный суд посчитал, что МУП ЖКХ Юрьевецкого района не вправе выступать арендодателем нежилых помещений, поскольку у него в свою очередь отсутствует необходимая в таких случаях государственная регистрация права собственности на объекты, сданные им в аренду. Указанный вывод суд обосновывает ссылками на пункт 2 статьи 6 и абзац 3 пункта 2 статьи 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В решении суд указал, что спорные объекты недвижимости переданы ответчику по акту приема-передачи от 28.04.2004, однако истец неправомерно требует в иске арендную плату с 29.07.2003, с момента, когда арендатор еще не был зарегистрирован как юридическое лицо. Регистрация ответчика в качестве юридического лица была произведена только 28.08.2003, поэтому все обязательства ответчика ранее этой даты, не имеют юридической силы.

С принятым решением истец МУП ЖКХ Юрьевецкого района не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и его требования удовлетворить в размере 864 136 руб. 30 коп.

Основанием к отмене решения суда первой инстанции заявитель считает несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Ссылаясь на статью 425 Гражданского кодекса РФ, заявитель поясняет, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Датой заключения договора заявитель считает 28.04.2004, то есть договор, по его мнению, заключен на срок менее года и государственная регистрация такого договора аренды не требуется.

Заявитель указывает, что пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ предусмотрено право сторон установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Следовательно, указание в договоре на распространение его условий на ранее возникшие отношения сторон свидетельствуют только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им зданий в период до заключения договора на условиях, предусмотренных договором аренды.

Заявитель жалобы поясняет, что в договорах аренды было ошибочно указано, что его условия распространяются на отношения сторон с 29.07.2003, но поскольку ответчик зарегистрирован в качестве юридического лица с 21.08.2003, то использовать здания, переданные ему в пользование он мог лишь с даты его регистрации.

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266-270 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Как следует из материалов дела, 28.04.2004 между МУП ЖКХ Юрьевецкого района (Арендодатель) и МУП Юрьевецкое МПО ЖКХ" в лице конкурсного управляющего (Арендатор) подписаны семнадцать договоров аренды нежилых помещений (котельные, трансформаторные подстанции и здания домоуправлений) для использования арендатором в соответствии с уставными задачами.

Срок аренды во всех договорах определен с 29.07.2003 по 29.07.2004, то есть один год и один день.

Актов приема-передачи имущества в аренду сторонами не оформлялось.

В разделе 3 договоров аренды стороны предусмотрели плату за пользование арендованным имуществом по ставкам, установленным постановлением Главы администрации Юрьевецкого района от 13.01.2004 N14 в размере 225 руб. за один квадратный метр в год.

Основанием для обращения арендодателя с иском в арбитражный суд явилась неоплата арендатором выставленных ему счетов-фактур от 19.08.2004 N/N1-17 на 922 081 руб. 50 коп. за период с 29.07.2003 по 29.07.2004.

Арбитражный суд арендодателю в иске отказал по указанным выше основаниям.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит достаточных оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.

Арбитражный суд всесторонне исследовал отношения сторон и принял правомерное решение с применением норм действующего гражданского законодательства.

Арбитражный суд пришел к правильному выводу, что все семнадцать договоров аренды, заключенный, на срок более года (принимая во внимание високосный 2004 год) . в силу требований статей 609 и 651 Гражданского кодекса РФ подлежали государственной регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Следовательно, в связи с отсутствием государственной регистрации спорные договоры аренды, заключенные сторонами 28.04.2004 нельзя признать заключенными.

Довод заявителя жалобы, что договоры следует признать заключенными лишь с даты их подписания сторонами, то есть с 28.04.2004 являются несостоятельными. В разделе 1 всех договоров стороны добровольно определили срок аренды с 29.07.2003 по 29.07.2004.

Спорные договоры аренды следует признать незаключенными, поскольку сторонами в нарушение требований пункта 1 статьи 432 и статьи 606606 Гражданского кодекса РФ не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договоров аренды недвижимого имущества.

Существенным условием для договоров указанного вида является условие об объекте аренды. Однако из текстов договоров не усматривается, какие конкретно объекты были переданы в аренду арендатору. Не указаны адреса объектов, переданных в аренду, не согласована их площадь. Более того, из переписки сторон и отсутствия подписей представителей арендатора на актах определения площадей объектов недвижимости (л.д. 55, 57-58) видно, что у сторон имеются разногласия по площади объектов недвижимости. При таких обстоятельствах следует признать, что объекты аренды сторонами не согласованы, то есть не согласованы существенные условия договоров, поэтому договоры нельзя признать заключенными.

В связи с незаключенностью сторонами договоров аренды у истца отсутствуют правовые основания для заявления требования о взыскании задолженности по арендным платежам. Каких-либо иных правовых оснований для взыскания исковой суммы истцом не заявлялось

Нарушений норм процессуального права судом первой инстанции, являющихся согласно части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционной инстанцией не выявлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ при отказе в удовлетворении апелляционной жалобы расходы но оплате госпошлины относятся на заявителя жалобы. При принятии апелляционной жалобы заявителю была предоставлена отсрочка в уплате госпошлины, поэтому при принятии постановления госпошлина подлежит взысканию с заявителя.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции

постановил:

Апелляционную жалобу МУП ЖКХ Юрьевецкого района оставить без удовлетворения, а решение арбитражного суда от 20.12.2004 по делу N 278/3 без изменения.

Взыскать с МУП ЖКХ Юрьевецкого района в доход федерального бюджета 1 000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа г. Нижний Новгород.