Постановление Арбитражного Суда Ивановской области от 18 апреля 2005 г. N А17-314/1-320/1 Апелляционные жалобы предпринимателей оставлены без удовлетворения, поскольку нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта при рассмотрении дела судом первой инстанции, не установлено

Постановление Арбитражного Суда Ивановской области
от 18 апреля 2005 г. N А17-314/1-320/1

Арбитражный суд Ивановской области в составе председательствующего судьи Б., судей Е., Ч.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи П.

при участии в заседании: от истца: Ш. - предприниматель; П. - адвокат по ордеру от 13.04.2005 N 001470,

от ответчика К.(заявитель жалобы): В. - адвокат по ордеру от 12.04.2005 N 0065,

от ответчика Ч. (заявитель жалобы) - Щ.

представитель по доверенности от 15.10.2004;

от ответчика Управления федеральной регистрационной службы по Ивановской области: Ж. - главный специалист по доверенности от 11.01.2005 N 3;

от третьих лиц Ш. и Ш: В. -представитель по доверенностям от 12.11.2004;

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы предпринимателей Ч. и К. на решение Арбитражного суда Ивановской области от 22.02.2005 по делу N А17-314/1-320/1, принятое судьей Б.

по иску предпринимателя Ш. к предпринимателю К., главе крестьянского фермерского хозяйства "Мечта-2" Ч., Управлению федеральной регистрационной службы по Ивановской области, при участии в качестве третьих лиц Ш., Ша. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости и применении последствий недействительности сделки и по иску предпринимателя К. к предпринимателю Ш., главе крестьянского фермерского хозяйства "Мечта-2" Ч. о признании договора аренды с правом выкупа незаключенным.

установил:

В Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к предпринимателю К., главе крестьянского фермерского хозяйства "Мечта-2" Ч. о признании недействительным договора купли-продажи от 01.05.2004 в части 406/1000 доли К. в праве собственности на нежилое помещение магазина, расположенного по адресу г. Родники, м-н Южный, д.8, применении последствий недействительности договора и об обязании Учреждения юстиции исключить из ЕГРП запись о регистрации права собственности К. на указанную долю нежилого помещения, обратился предприниматель Ш. (дело N 320/1). К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Ш. и Ш. В качестве ответчика по делу привлечено Управление федеральной регистрационной службы по Ивановской области.

В свою очередь, предприниматель К. обратился с иском к Ш. о признании незаключенным договора аренды с правом выкупа от 01.07.2003 нежилого помещения магазина, заключенного Ч. и Ш. (дело N 314/1). Определением суда от 18.11.2004 дела N 314/1 и N 320/1 объединены в одно производство, в качестве ответчика по делу N 314/1 привлечен глава крестьянского фермерского хозяйства "Мечта-2" Ч. Решением арбитражного суда 22.02.2005 исковые требования Ш. удовлетворены частично, договор купли-продажи от 01.05.2004 в части продажи К. 406/1000 доли в праве собственности на здание магазина признан недействительным. Запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество от 11.06.2004 N 37-01/15-02/2004-227 о регистрации за К. 406/1000 доли в праве общей собственности на здание магазина погашена судом. В удовлетворении исковых требований Ш. к Учреждению юстиции судом отказано. Суд отказал в иске К. о признании незаключенным договора аренды с правом выкупа от 01.07.2003.

Суд первой инстанции посчитал несостоятельными доводы К. и Ч. о незаключенности договора аренды с правом выкупа от 01.07.2003, при этом суд проанализировал материалы дела, заслушал пояснения, участвующих в деле лиц, с целью выявить действительное волеизъявление сторон по сделке. В результате суд констатировал, что при подписании договора аренды с правом выкупа контрагенты не заблуждались относительно объектов аренды, занимаемых ими помещений, споров по составу имущества между арендаторами не было.

Суд первой инстанции установил, что не Ш., а арендодатель Ч. в период аренды с правом выкупа произвел переоборудование встроенно-пристроенного здания магазина, увеличив его площадь до 638 квадратных метра.

Расхождение в площади помещений, указанных в договоре аренды с правом выкупа и в техническом паспорте, признано судом незначительным и не влекущим признание договора незаключенным. Отсутствие акта приема-передачи помещения также не признано судом в качестве основания для вывода о незаключенности договора от 01.07.2003, поскольку арендатор Ш. фактически занимал помещение до заключения договора, поэтому не было необходимости в передаче и составлении акта.

Предприниматели Ч. и К. не согласились с решением суда и обратились с апелляционными жалобами, в которых просят отказать в исковых требованиях Ш. и признать незаключенным договор аренды с правом выкупа, который был подписан Ч. и Ш. 01.07.2003.

По мнению заявителей жалобы, принятое судом решение основано на неправильном применении и толковании норм материального права, а именно статей 224, 431, 432 и 655 Гражданского кодекса РФ. Заявители считают ,что в решении суда не содержится ни одной ссылки на сам договор аренды с правом выкупа, ни на какие либо иные документы, на основании которых суд пришел к выводу о том, что в договоре аренды содержатся данные, позволяющие установить предмет данного договора. Из текста договора аренды с правом выкупа невозможно определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду.

Заявители поясняют, что в соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами и являющемуся неотъемлемой частью договора аренды (п. 2.1.1. договора от 01.07.2003). Однако, в ходе судебного заседания установлено, что передаточный акт сторонами договора аренды не составлялся и не подписывался. В связи с изложенным,, заявители полагают, что суд не вправе был делать вывод о заключенности договора аренды.

Заявители жалобы не согласны с выводом суда, что после внесения всей выкупной платы Ш. стал законным титульным владельцем выкупленного имущества, которое стало обременено его правами, а Ч. утратил право распоряжаться выкупленным и находящимся во владении Ш. имуществом и соответственно лишен возможности передавать его третьим лицам. Они поясняют, что в договоре аренды от 01.07.2003 не содержится ссылки на статью 624 Гражданского кодекса РФ о переходе арендованного имущества в собственность арендатора до истечения срока аренды при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

По мнению заявителей, суд незаконно лишил К. добросовестно приобретенного права собственности на 406/1000 доли в праве общей собственности на здание магазина общей площадью 638 кв. м., расположенного в г. Родники микрорайон Южный, дом 8.

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Как следует из материалов дела, между предпринимателем Ш. (Арендатор) и главой крестьянского хозяйства "Мечта-2" предпринимателем Ч. (Арендодатель) 01.07.2003 заключен договор аренды с правом выкупа нежилого помещения магазина, общей площадью 246 кв. метров, расположенного по адресу город Родники, м-н Южный,8. Разделом 3 договора были определены размер арендной платы, выкупная стоимость, порядок расчета по договору. Выкупная стоимость имущества была определена в размере 1200000 рублей. Ежемесячная арендная плата была установлена в размере 50000 рублей, которая входит в стоимость выкупаемого имущества. В договоре стороны предусмотрели условие, что договор действует до момента внесения всей выкупной стоимости помещения арендодателю и оформления арендатором права собственности на помещение в учреждении юстиции. В период с июля 2003 по март 2004 арендатор произвел полную выплату выкупной стоимости помещения. В мае 2004 стороны обратились в учреждение юстиции за регистрацией договора ,но договор не был зарегистрирован, поскольку истек срок действия технического паспорта на здание магазина. В июле 2004 года Ш. получил уведомление от К, что последний является новым собственником здания и не желает продолжения арендных отношений.

Предприниматель К. (Покупатель) и предприниматель (Ч. Продавец) 01.05.2004 заключили договор купли-продажи 406/1000 доли в праве общей долевой собственности на здание магазина общей площадью 638 кв. метра, расположенного по адресу г. Родники, м-н Южный, д. 8 кадастровый номер 37:15:011904:008:24:223:001:004735900:0100:21001/186. Право собственности К. на здание магазина подтверждается свидетельством о госрегистрации права серии 37-ВВ N 191938, выданным 11.06.2004 Учреждением юстиции. Кроме К. покупателями по данному договору являются Ш. и Ш. по 297/1000 доли в праве общей долевой собственности. Узнав, что помещения, которые по мнению Ш, выкуплены им по договору аренды с правом выкупа, проданы Ч. К. по договору купли-продажи от 1.05.2004, предприниматель Ш. обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи и исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности за К.

Арбитражный суд исковые требования Ш. к Ч. и К. удовлетворил по вышеуказанным основаниям.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и заслушав представителей сторон и третьих лиц, суд апелляционной инстанции не находит достаточных правовых оснований для удовлетворения апелляционных жалоб в силу следующего.

Арбитражный суд первой инстанции всесторонне и объективно исследовал все представленные сторонами доказательства, принял мотивированное и справедливое решение при правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы заявителей жалобы о незаключенности договора аренды с правом выкупа следует признать несостоятельными.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если сторонами в требуемое в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенным условием для договоров аренды с правом выкупа является согласование предмета аренды. В спорном договоре от 01.07.2003 стороны согласовали предмет аренды с правом выкупа - это помещение магазина площадью 246 кв.м. В договоре аренды указан адрес магазина. Между арендодателем Ч. и арендатором Ш. и другими арендаторами (Ш.) в период заключения и исполнения договора аренды не возникало каких-либо сомнений или споров относительно взятых в аренду с правом выкупа помещений. В силу чего не имеется достаточных оснований для утверждения, что сторонами договора не был согласован предмет аренды. Более того, К. не являлся стороной договора аренды с правом выкупа от 01.07.2003, следовательно у него нет правовых оснований для признания данного договора незаключенным или оспаривания договора по иным основаниям, за исключением признания договора ничтожным согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ, но в исковом заявлении К. не требовал признания договора аренды ничтожным.

Являются несостоятельными доводы заявителей жалобы в обоснование незаключенности договора аренды - отсутствие акта приема-передачи имущества. Согласно статье 655 Гражданского кодекса РФ наличие акта о передаче имущества подтверждает лишь факт исполнения сторонами обязательства по передаче во владение и пользование арендатору имущества. Договор аренды был сторонами исполнен, арендатор пользовался арендованным имуществом и производил оплату арендных платежей, которые по условиям договора зачислялись сторонами в счет выкупной цены имущества. Арендодатель выставил счета на оплату и принимал оплату от арендатора. Ш. 25.03.2004 внес всю обусловленную договором выкупную цену, осуществив досрочный выкуп арендованного им имущества.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что действия сторон по передаче имущества и его оплате свидетельствуют о выполнении сторонами своих обязательств по договору аренды с правом выкупа и о возникновении у Ш. титула законного владельца, то есть спорное имущество стало обременено правами Ш. Сочетание слов "законный титульный владелец" приведено судом в решении для более полного отражения правового положения спорного имущества после оплаты выкупной цены. Указанное выражение содержится и в постановлениях кассационной инстанции (см. постановление арбитражного суда кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 01.10.2003 по делу N А29-5715/2002-23).

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены судебного акта при рассмотрении дела судом первой инстанции, не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отказе в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по госпошлине относятся на заявителей жалобы.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

постановил:

Апелляционные жалобы предпринимателей Ч. и К. оставить без удовлетворения, а решение арбитражного суда от 22.02.2005 по делу N 314/1-320/1 без изменения.

Постановление может быть обжаловано в 2-х месячный срок в кассационную инстанцию Федерального Арбитражного суда Волго-Вятского округа.