Решение Арбитражного Суда Ивановской области от 14 марта 2008 г. N А17-6515/2007 С учетом положений действующего договора аренды и при наличии компенсации части затрат по арендной плате уточненные исковые требования истца о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению

Решение Арбитражного Суда Ивановской области
от 14 марта 2008 г. N А17-6515/2007

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Б.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи М.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ивановской области

к открытому акционерному обществу "Головное специальное конструкторско-технологическое бюро краностроения"

о взыскании 172 336 руб. задолженности по арендной плате за землю, при участии в заседании:

от истца - вед. спец.-эксперта юриста И. по довер. от 26.12.2007 г. N 03-1372-и, от ответчика - ген. директора Н. по выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 28.01.2008 г. и паспорту,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ивановской области (далее - теруправление, истец) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Головное специальное конструкторско-технологическое бюро краностроения" (далее - ОАО "ГСКТБ", ответчик), о взыскании 186 909 руб. 45 коп. задолженности по арендной плате за землю по договору аренды земельного участка N Ив-24-04-001-745 от 30.11.1995 г. за период с 01.08.2006 г. по 01.11.2007 г.

Определением суда от 20.12.2007 г. дело принято к производству и назначено предварительное заседание. Протокольным определением суда от 07 февраля 2008 года в соответствии со статьей 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ назначено судебное заседание первой инстанции.

В судебном заседании при рассмотрении дела в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ объявлялся перерыв.

При разрешении спора по существу представитель истца в рамках статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ неоднократно уточнял размер исковых требований, в окончательном варианте просил суд взыскать с ответчика 241 270 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 г. по 01.03.2008 г. (заявление и уточненный расчет приложены к материалам дела). Представитель истца уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, сославшись на договор аренды, пояснил, что 5 сентября 2005 года в результате разграничения государственной собственности на землю зарегистрировано право собственности Российской Федерации на спорный земельный участок (копия свидетельства о государственной регистрации права приложена к материалам дела), в связи с указанным обстоятельством произошла замена арендодателя по договору, в договор внесены соответствующие изменения соглашением от 24.01.2006 г. Также представитель истца указал, что порядок уплаты арендной платы установлен дополнительным соглашением к договору от 21.02.2006 г., согласно которому арендная плата должна уплачиваться до 10 числа оплачиваемого месяца. Кроме того, представитель истца указал, что на земельном участке находятся здания, часть которых принадлежит ответчику, другая часть является собственностью Российской Федерации, указанная часть передана в доверительное управление ООО "ОКБ Краностроения", при этом доверительный управляющий компенсирует ответчику расходы по землепользованию с учетом принадлежности части здания Российской Федерации, компенсация за 2007 год выплачена, что подтверждается актами сверки (копии приложены к материалам дела).

Представитель ответчика в своем выступлении в судебном заседании против исковых требований возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление, указал, что у ответчика отсутствует обязанность оплачивать арендную плату в ином размере, нежели установлено дополнительным соглашением к договору от 21.02.2006 г., поскольку дополнительное соглашение об изменении арендной платы на 2007 год ответчиком не было подписано. Кроме того, представитель ответчика указал, что ответчик не согласен с применением коэффициента вида использования земельного участка в размере 0,15 от кадастровой стоимости земельного участка при расчете исковых требований, поскольку единственным видом деятельности ответчика является предоставление в аренду помещений в здании, расположенном на спорном участке, также ответчик возражает против обязанности оплачивать арендную плату в сроки, указанные истцом, поскольку эти сроки устанавливались дополнительным соглашением только на 2006 год.

Представитель истца против доводов представителя ответчика возражал, пояснил, что арендатор был уведомлен об изменении размера арендной платы на 2007 год, коэффициент, примененный при расчете арендной платы, содержится в данных государственного земельного кадастра, пункт 16 кадастрового плана предусматривает соответствующий вид разрешенного использования земельного участка, переданного ответчику в аренду.

Представитель ответчика довел до сведения суда, что на 2008 год соглашений о возмещении затрат ответчик с доверительным управляющим не заключал, поскольку срок доверительного управления истек 05.02.2008 г., в настоящее время ответчик имеет право на заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Заслушав представителей сторон, изучив имеющиеся материалы дела, суд установил:

На основании Постановления Главы администрации города Иванова N 881-12 от 23.11.1995 г. между администрацией г. Иваново (Арендодатель) и правопредшественником ответчика - ГСКТБ краностроения НПО "ВНИИстройдормаш" (Арендатор) заключен договор аренды земель в городе Иваново N Иво-24-04-001-745 от 30.11.1995 г. Договор зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Иванова.

Согласно указанному договору ответчику был передан в аренду земельный участок по адресу: г. Иваново, улица Ташкентская, 104 А, площадью 4 394 кв.м. для размещения административного производственного здания. Договор заключен на пять лет (п. 1.3 договора).

В соответствии с п. 2.3. договора арендная плата должна уплачиваться арендатором самостоятельно не позднее 15 сентября, при этом п. 2.4. договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с индексацией цен или изменению ставок земельного налога.

После истечения срока договора, арендатор продолжал пользоваться земельным участком.

Распоряжением Территориального управления министерства имущественных отношений РФ по Ивановской области N 439 от 13.10.2003 г. Головное специальное конструкторско-технологическое бюро краностроения приватизировано путем преобразования в открытое акционерное общество.

Соглашением сторон N 02/06 от 24.01.2006 г. в договор аренды внесены изменения в части замены арендодателя, которым стало Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ивановской области в связи с разграничением права государственной собственности на землю и регистрацией права собственности Российской Федерации на земельный участок, переданный в аренду ответчику (копия соглашения и свидетельства от 05.09.2005 г. приложены к материалам дела).

Дополнительным соглашением от 21.02.2006 г. стороны внесли изменения в договор аренды в части изменения размера арендной платы, определив ее на 2006 год в сумме 34 976 руб. 24 коп. При этом стороны установили, что оплата аренды производится за первый квартал до 10.03.2006 г., далее с 01.04.2006 г. по 31.12.2006 г. за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца.

Аналогичное дополнительное соглашение, устанавливающее размер арендной платы и порядок ее уплаты в 2007 году направлялось в адрес ответчика, однако не было им подписано.

По расчету истца (приложен к исковому заявлению) за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за землю по вышеуказанному договору за период с 01.08.2006 г. по 01.11.2007 г. в сумме 186 909 руб. 45 коп.

В связи с неуплатой ответчиком задолженности по арендной плате в добровольном порядке истец обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

В ходе рассмотрения дела по существу представитель истца уточнил заявленные исковые требования, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в общей сумме 241 270 руб. 40 коп. за период с 01.01.2007 г. по 01.03.2008 г.

Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к заключению о частичном удовлетворении уточненных исковых требований истца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Факт пользования земельным участком после истечения срока действия договора ответчиком не оспаривается.

Статьей 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Таким образом, по действующему гражданскому законодательству договор является соглашением сторон, в котором они определяют взаимные права и обязанности.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, при этом в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Статьей 432 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При заключении договора аренды земельного участка стороны согласовали все его необходимые условия (в том числе размер арендной платы), договор подписан без разногласий и дополнений, использование земельного участка ответчиком не отрицается.

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. При этом если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Разделом 2 договора определено условие о размере арендной платы, при этом не предусмотрен конкретный порядок ее расчета, способ ее определения установлен пунктом 2.4. договора, согласно которому размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с индексацией цен или изменению ставок земельного налога.

Статьей 617 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Задолженность по арендной плате правомерно рассчитана истцом, исходя из площади земельного участка и его кадастровой стоимости на основании Решения Ивановской городской Думы от 01.11.2006 г. N 257 "Об арендной плате за пользование землей на территории города Иванова".

Действительно, истцом составлялись дополнительные соглашения к договору аренды в части изменения размера арендной платы и сроков ее уплаты, однако подписанный сторонами договор не содержит условий о том, что при ежегодном изменении размера арендной платы (в соответствии с пунктом 2.4. договора) сторонам необходимо заключение дополнительных соглашений к договору. Направление вышеуказанного дополнительного соглашения ответчику подтверждает его осведомленность об изменении размера арендной платы.

Из положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации также не следует обязанность сторон заключать соглашения о пересмотре арендной платы.

Следовательно, уплата арендной платы по договору не ставится в зависимость от наличия или отсутствия дополнительных соглашений к договору, отсутствие в договоре аренды вышеуказанных условий не может являться основанием для освобождения ответчика от уплаты арендной платы за фактическое использование земли на основании базовых размеров арендной платы, утвержденных в установленном порядке.

Согласно статьям 307 - 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона в установленные сроки, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Доводы представителя ответчика о применении при расчете иного коэффициента также не могут быть приняты судом.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. До настоящего времени такие общие начала не установлены.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, содержащейся в определении от 11.05.2004 г. N 209-О, при отсутствии в Российской Федерации единых правил расчета средней ставки земельного налога на городские земли и ее использования при дифференциации ставок по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории орган местного самоуправления обязан осуществлять дифференциацию ставок земельного налога не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка.

Порядок установления арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, аналогичен порядку установления ставок земельного налога.

Согласно статье 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. При этом из статьи 394 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что налоговая ставка по земельному налогу устанавливается в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости производится государственная кадастровая оценка земель.

В соответствии с пунктом 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. N 316, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Пунктом 5 Правил определено, что государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель (пункты 8-10 Правил).

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в кадастром плане (выписке из государственного земельного кадастра), при этом удельный показатель стоимости определен исходя из вида разрешенного использования участка под административно-управленческими и общественньми объектами.

Решением Ивановской городской Думы от 01.11.2006 г. N 257 "Об арендной плате за пользование землей на территории города Иванова" установлено, что размер арендной платы определяется в зависимости от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, его площади и корректирующего коэффициента, учитывающего вид функционального использования земель и категорию арендаторов.

Согласно пункту 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. N 316 (действовавших на дату принятия Решения Ивановской городской Думы от 01.11.2006 г. N 257), государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

В приложении 1 к Методике государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденной приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 17.10.2002 г. N П/337 в соответствии с пунктом 11 названных Правил, приведены виды функционального использования земель, которые служат для целей государственной оценки земель поселений.

Указанные виды приняты за основу для определения корректирующих коэффициентов, учитывающих вид функционального использования земель и категорию арендаторов, установленных Решением Ивановской городской Думы от 01.11.2006 г. N 257. Таким образом при определении кадастровой стоимости и при расчете арендной платы, исходя из указанной стоимости, применены одни и те же виды функционального использования земельных участков. Следовательно применение иных корректирующих коэффициентов при расчете арендной платы будет противоречить положениям действующего законодательства и условиям расчета арендной платы, утвержденным вышеуказанным Решением Ивановской городской Думы.

Применение коэффициента в размере 0, 01 предусмотрено Приложением N 2 к Решению Ивановской городской Думы от 01.11.2006 г. N 257 для расчета арендной платы за пользование землями под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта, заготовок, транспорта, связи. В тоже время ответчик указывает, что основным видом его деятельности является предоставление помещений в аренду. Указанная деятельность не может быть отнесена к деятельности промышленных предприятий, поскольку промышленность представляет собой ведущие отрасли материального производства, деятельностью промышленных предприятий является добыча сырья, производство и переработка материалов, энергии, изготовление машин. Передача имущества в аренду также не является функцией иных учреждений, указанных в пункте 7 Приложения N 2, устанавливающем размер коэффициента, предлагаемого ответчиком.

В соответствии с частью 4 статьи 421 и частью 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Частью 4 статьи 22, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 21 Закона Российской Федерации от 11.10.1991 г. N 1738-1 "О плате за землю" (действовавшего до 01.01.2006 г.) установлено, что условие о размере арендной платы договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно соответствовать нормам действующего законодательства, в том числе нормативно-правовым актам органов местного самоуправления.

В тоже время суд не может согласиться с доводами представителя истца о том, что наступил срок уплаты арендной платы за 2008 год.

Как указывалось выше, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Таким образом, по действующему гражданскому законодательству договор является соглашением сторон, в котором они определяют взаимные права и обязанности.

Срок уплаты арендной платы установлен пунктом 2.3. договора, согласно которому арендная плата должна уплачиваться арендатором самостоятельно не позднее 15 сентября.

При подписании сторонами дополнительного соглашения от 21.02.2006 г., на которое ссылается представитель истца, в указанный пункт договора изменения не вносились, указанный пункт не был исключен.

Согласно части 1 статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Исходя из буквального содержания и буквального значения содержащихся в пункте 1 дополнительного соглашения от 21.02.2006 г. слов и выражений, суд делает вывод о наличии между сторонами однозначной договоренности о том, что порядок оплаты арендной платы в виде платежей за каждый месяц в перед до 10 числа оплачиваемого месяца применяется в период с 01.04.2006 г. по 31.12.2006 г.

Действительно, арендодатель в дополнительном соглашении к договору на 2007 год предложил арендатору применить аналогичный порядок и в 2007 году, однако, дополнительное соглашение, содержащее подобные условия, арендатором подписано не было. Подписанное соглашение с подобными условиями на 2008 год между сторонами также отсутствует, следовательно, действует пункт 2.4. договора, устанавливающий срок оплаты арендной платы, однако указанный срок еще не наступил. При этом обязанность арендатора представлять арендодателю ежемесячно не позднее 15 числа месяца копии платежных поручений, подтверждающих перечисление арендной платы, установленная сторонами дополнительным соглашением от 21.02.2006 г., не может подменить собой обязанность уплачивать арендную плату в срок, предусмотренный действующим пунктом 2.4. договора аренды, поскольку пункт 3.2. раздела 3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 21.02.2006 г.) не содержит сроков уплаты арендной платы.

Более того, если принять позицию представителя истца о том, что положения дополнительного соглашения продолжают действовать, то между сторонами действует договоренность о размере арендной платы, предусмотренном на 2006 год, однако представитель истца против применения указанного размера категорически возражает.

Таким образом, с учетом положений действующего договора аренды и при наличии компенсации части затрат по арендной плате, уточненные исковые требования истца о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению в сумме 206 803 руб. 20 коп. за период 2007 года.

Государственная пошлина по делу (с учетом уточнения заявленных исковых требований) составляет 6 325 руб. 41 коп. и в соответствии со статьей НО Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным исковым требованиям: на истца - 903 руб. 63 коп., на ответчика - 5 421 руб. 78 коп. Принимая во внимание, что при подаче искового заявления истец уплатил государственную пошлину в сумме 5 238 руб. 18 коп., указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. В соответствии с положениями п.п. 3 п.1 ст. 333.22, п.п. 2 ст. 333.18, п.п. 2 п. 2 ст. 333.17 Налогового кодекса РФ государственная пошлина в сумме 183 руб. 60 коп. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, государственная пошлина в сумме 903 руб. 63 коп. подлежит уплате истцом в доход федерального бюджета в течение десяти дней со дня вступления решения в законную силу.

На основании вышеизложенного и, руководствуясь ст. ст. 64, 65, 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, п.п. 3 п. 1 ст. 333.22. Налогового кодекса РФ, арбитражный суд

решил:

1. Уточненные исковые требования истца удовлетворить частично.

2. Расходы по государственной пошлине распределить между сторонами пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

3. Взыскать с открытого акционерного общества "Головное специальное конструкторско-технологическое бюро краностроения" (место нахождения - г. Иваново, ул. Ташкентская, 104 А, основной государственный регистрационный номер 1033700074055):

1) в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ивановской области:

- 206 803 руб. 20 коп. - задолженности по арендной плате за землю за 2007 год по договору аренды земли N Ив-24-04-001-745 от 30.11.1995 г.,

- 5 238 руб. 18 коп. - расходов по государственной пошлине по делу;

2) в доход федерального бюджета - 183 руб. 60 коп. государственной пошлины по делу.

4. Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

5. Предложить Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ивановской области уплатить в доход федерального бюджета 903 руб. 63 коп. государственной пошлины по делу в десятидневный срок после вступления настоящего решения в законную силу. Подлинный документ об уплате госпошлины представить в арбитражный суд, указать "госпошлина, дело N А17-6515/2007". При неуплате в добровольном порядке в указанный срок взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ивановской области в доход федерального бюджета 903 руб. 63 коп. государственной пошлины по делу. На взыскание выдать исполнительный лист.

6. На решение суда первой инстанции в течение месяца со дня принятия может быть подана апелляционная жалоба в суд апелляционной инстанции (ст. 259 АПК РФ). На вступившее в законную силу решение суда может быть подана кассационная жалоба в суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения (ст. 276 АПК РФ). В срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу последнего судебного акта, принятого по данному делу, может быть подано заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (ст. 292 АПК РФ).