Решение Арбитражного Суда Ивановской области от 20 марта 2008 г. N А17-5743/2007 Исковые требования о признании недействительными торгов по продаже нежилого помещения и взыскании суммы уплаченного задатка подлежат удовлетворению, поскольку основанием недействительности служит нарушение прав и законных интересов истца

Решение Арбитражного Суда Ивановской области
от 20 марта 2008 г. N А17-5743/2007

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Б.,

при ведении протокола помощником судьи Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску открытого акционерного общества "Завод им. Г.К. Королева" к Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом, третьи лица ООО "Русское дело-2", ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", Управление Федеральной регистрационной службы по Ивановской области

о признании недействительными торгов по продаже нежилого помещения по адресу г. Иваново, ул. Колесанова, д. 7 и взыскании задатка в размере 1 034 800 руб.,

при участии от истца - Б. по дов. от 08.11.07, от ответчика - Д. по дов. от 10.01.08, от третьих лиц: ООО "Русское дело-2" - директор Д., от УФРС по Ивановской области - П. по дов. 09.01.08,

установил:

ОАО "Завод им. Г.К. Королева" обратилось в суд с иском, с учетом изменения в порядке ст. 49 АПК РФ предмета иска, к Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом (далее - Комитет) о признании недействительными торгов по продаже нежилого помещения по адресу г. Иваново, ул. Колесанова, д. 7, состоявшихся 05.10.07, и взыскании суммы уплаченного задатка в размере 1 034 800 рублей. Исковые требования обоснованы тем, что по результатам аукциона общество признано его победителем, однако не смогло заключить договор купли-продажи, так как при организации и проведении аукциона ответчиком нарушены требования ст. 15 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"; подп. "а", "р" п. 3 "Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе", утвержденного Постановлением Правительства РФ от 12.08.02 N 585; п.п. 2, 7 ст. 5 и ст. 11 "Порядка и условий приватизации муниципального имущества г. Иваново", утвержденного решением Ивановской городской Думы от 26.12.03 N 291; ст.ст. 47, 48, 49, 51, 55 ГрК РФ.

В информационном сообщении подлежат опубликованию сведения о наименовании имущества и иные, позволяющие его индивидуализировать данные (характеристика имущества). Единственным документом, содержащим полную характеристику недвижимого имущества, является технический паспорт, отражающий его действительное состояние. Аукцион проведен без надлежащего информирования об объекте торгов и при отсутствии не него необходимой технической документации.

После подведения итогов аукциона выявилось несоответствие поэтажного плана строения фактической планировке помещения, в котором возведены дополнительные перегородки, выполнено устройство грузового лифта с пробивкой в конструкции перекрытия отверстия для его пропуска. Комитет не имел технического паспорта, отражающего состояние помещения на момент проведения аукциона и заключения договора купли-продажи, а имеющийся у ответчика технический паспорт, составленный в 1967 году, не соответствует фактическому расположению внутренних перегородок и лифта, в связи с чем регистрация права собственности на помещение потребует вложения больших финансовых затрат для корректировки технической документации и согласования в соответствующих государственных органах. При подготовке и проведении торгов его участники не были информированы о фактически проведенной реконструкции, в результате которой затронуты конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности помещения, в результате чего нарушены права завода на надлежащую информацию о продаваемом объекте. По заключению специалистов для усиления измененных конструкций требуется проведение дополнительных работ. Для оформления реконструкции необходимо подготовить проектно-сметную документацию, провести ее государственную экспертизу, получить разрешение на строительство, а затем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, после чего вносятся изменения в документы государственного учета реконструированного объекта. Все эти действия должен совершить ответчик как собственник помещения и владелец земельного участка Не являясь собственником помещений и не имея необходимых документов по согласованию произведенных изменений, покупатель не сможет получить разрешение на фактическую перепланировку и реконструкцию помещения, в связи с чем не сможет провести регистрацию права собственности на приобретенное помещение.

Истец также указал, что является не законным требование о возложении на победителя аукциона обязанности по оплате затрат по оценке объекта и по изготовлению технической документации. В законодательных актах о приватизации таких требований не содержится. Пунктом 2 ст. 11 "Порядка и условий приватизации муниципального имущества г. Иваново", предусмотрено осуществление за счет средств городского бюджета расходов на организацию и проведение приватизации муниципального имущества, на его подготовку к продаже, на его техническую инвентаризацию, оценку и учет.

Поскольку при организации и проведении торгов ответчиком нарушены требования законодательства о надлежащем информировании претендентов о продаваемом объекте и об обязательном проведении инвентаризации имущества, ОАО "Завод им. Г.К. Королева" письмом от 08.10.07 было вынуждено отказаться от заключения договора купли-продажи помещения. Учитывая, что в неисполнении обязательств по заключению договора купли-продажи виновен Комитет как сторона, не обеспечившая выполнение требований законодательства, связанных с подготовкой объекта к торгам, аукцион был подготовлен и проведен с нарушением требований законодательства, то его результаты должны быть признаны недействительными, в связи с чем истец просит признать торги недействительными и взыскать с Комитета перечисленную платежным поручением N 423 от 24.09.07 сумму задатка 1 034 800 руб.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика исковые требования не признал, указав, что оснований для возвращения задатка не имеется, так как торги проведены в соответствие с требованиями закона, их победителем стал истец, который был обязан 08.10.07 подписать договор купли-продажи объекта, однако 08.10.07 отказался от заключения договора, в связи с чем задаток в размере 1 034 800 руб. за участие в аукционе был перечислен в бюджет города Иванова. Передача имущества, государственная регистрации прав на него осуществляются Комитетом после исполнения покупателем обязанностей по заключению договора купли-продажи и оплаты стоимости имущества. Указанные обязанности обществом не были исполнены.

В информационном сообщении о проведении аукциона содержался необходимый объем информации, индивидуализирующий объект: адрес, статус помещения, ориентировочная площадь. Отсутствие у Комитета на момент проведения торгов "новой" технической документации на объект не может являться основанием для признания аукциона недействительным. Законодательство о приватизации не содержит требования о проведении технической инвентаризации объекта перед выставлением имущества на торги. Доводы истца о реконструкции объекта несостоятельны. В соответствии со сведениями технического паспорта от 04.10.07 осуществлена перепланировка объекта только в части слома и установки внутренних перегородок. Доказательств, что указанные изменения затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, истцом не представлено.

Доводы истца о необходимости существенных финансовых затрат на корректировку технической документации, на получение согласований, о потенциальной невозможности регистрации перехода права собственности на объект являются предположениями и документально не подтверждены, в связи с чем не могут быть положены в основание заявленных требований.

Доводы истца о том, что о перепланировке объекта ему стало известно только после проведения аукциона, не соответствуют действительности. Продаваемые на аукционе помещения переданы Комитетом в аренду ООО "Русское дело-2" по договору аренды от 30.07.03 N 498, приложением N 1 к которому является план помещения, подписанный арендатором, в соответствии с которым на момент передачи арендатору помещений их планировка полностью соответствовала сведениям, имевшегося у Комитета на момент подготовки и проведения аукциона технического паспорта, изготовленного в 1967 году, в связи с чем, обнаружившиеся при повторной технической инвентаризации объекта перепланировки осуществлены арендатором - ООО "Русское дело-2", единственным учредителем которого является К, также являющийся генеральный директор ОАО "Завод им. Г.К.Королева".

В повторном аукционе по продаже объекта 16.11.07 принимало участие ООО "Русское дело-2", которое по результатам торгов стало победителем аукциона. Наличие изменений в объекте не явилось препятствием для другого юридического лица, участником которого является руководитель истца, приобрести данное имущество.

Возложение на победителя аукциона обязанностей на возмещение затрат Комитета на оценку объекта и изготовление технической документации оговорено в распоряжении председателя Комитета от 27.08.07 N 243-р "Об условиях приватизации муниципального имущества" и в информационном сообщении. Эта обязанность также предусмотрена п. 2.4. проекта договора купли-продажи, с которым истец был обязан ознакомиться при подаче заявки на участие в аукционе. Общество, подав заявку на участие в аукционе, согласилось на данные условия участия в торгах.

Возложением обязанности на победителя аукциона по возмещению затрат на оценку имущества и проведение технической инвентаризации, отсутствие новой технической документации на день проведения аукциона, ссылки на положения Градостроительного кодекса РФ не имеют отношения к правилам проведения торгов и не могут являться основаниям для применения ст. 449 ГК РФ. Требование истца является попыткой избежать предусмотренной действующим законодательством ответственности за уклонение победителя аукциона от заключения договора купли-продажи, что является нарушением положений ст. 10 ГК РФ.

Представитель третьего лица ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в лице Ивановского филиала, извещенный о времен и месте рассмотрения дела, в суд не явился. В ранее представленном отзыве указал, что расположенный по адресу: г. Иваново, ул. Колесанова. д. 7, представляет собой многоквартирный жилой дом с встроенным нежилым помещением, состоящим из подвального помещения и помещения магазина, учтенного подN 1001, текущая инвентаризация которого была проведена 23.10.07 по заказу Комитета. На дату обследования площадь помещения составляла 409,4 кв.м., в том числе 190,0 кв.м. по подвальному помещению. В ходе инвентаризационно-технических работ выявлен факт перепланировки встроенного нежилого помещения - слом и установка перегородок в помещениях 24, 25, 26, 27, 35, 36, 36а, а также отсутствие доступа в часть подвальных помещений. В учетно-техническую документацию был поставлен штамп, свидетельствующий о перепланировке помещения магазина, который, после предоставления Комитетом технического заключения, выполненного ООО МП "Архитектурная мастерская Дрязгов и К", был погашен на основании п. 17 (п.п.4) ст. 51 Гр К РФ. Грузовой подъемник ЛГМ-100 при обследовании помещения по состоянию на 23.10.07 был квалифицирован как техническое оборудование, в связи с чем не был нанесен на план объекта. При проведении контрольного обследования объекта 30.01.08 были предъявлены письмо ООО "Строй-ВАЗАР" от 19.12.07 и акт ООО МП "ЦЭП" от 22.10.07 согласно которых смонтированный в помещении магазина грузовой подъемник является грузовым лифтом, металлическая шахта которого расположена в комнате 6 подвального помещения и в комнате 32 помещения магазина. В дальнейшем возможно внесение изменений в техническую документацию, изготовленную на нежилое помещение, с отражением сведений о наличии грузового лифтами шахты грузового лифта и изменением технических характеристик объекта.

Представитель третьего лица УФРС по Ивановской области, пояснил, что в ЕГРП не содержится сведений о регистрации права собственности на встроенное нежилое помещение в жилом доме по адресу: г. Иваново, ул. Колесанова, д. 7. В УФРС по Ивановской области 25.01.08 представлены документы на государственную регистрацию права муниципальной собственности, перехода права собственности к ООО "Русское дело-2" на встроенное нежилое помещение площадью 409, 4 кв.м., в том числе подвал - 190,0 кв.м., по адресу г. Иваново ул. Колесанова, д. 7 на основании договора купли-продажи N 103 от 19.11.07, заключенного Комитетом с ООО "Русское дело-2". Государственная регистрация прав на указанное нежилое помещение приостановлена на срок до 19.03.08, в связи с возникновением у регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации, так как в УФРС поступили сведения об ошибке, содержащейся в технической документации - письмо N 1-13/1-239 от 01.02.08 ФГУП "Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ", из содержания которого следует, что смонтированный в помещении грузовой подъемник, металлическая шахта которого расположена в комнате N 6 подвального помещения и в комнате N 32 помещения магазина, является грузовым лифтом, в связи с чем БТИ считает возможным внесение изменений в техническую документацию с отражением сведений о наличии грузового лифта и шахты грузового лифта с изменением технических характеристик объекта. Учитывая данное обстоятельство, в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 20.02.08 разъяснено, что в соответствии с п. 1 ст. 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав. В случае непредставления документов, необходимых в соответствии с законом для государственной регистрации прав в государственной регистрации будет отказано.

Представитель третьего лица ООО "Русское дело-2" указал, что общество является арендатором нежилого помещения по адресу: г.Иваново ул. Колесанова д.7. Так как договор купли-продажи между победителем аукциона, состоявшегося 05.10.07, ОАО "Завод им. Г.К. Королева" и Комитетом подписан не был, данное помещение было выставлено на повторные торги, состоявшиеся 16.11.07, победителем которых согласно протокола аукциона N 72 от 16.11.07 признано ООО "Русское дело-2", которое 19.11.07 подписало с Комитетом договор купли-продажи этого нежилого помещения и 25.01.08 совместно с Комитетом в УФРС по Ивановской области были поданы документы на регистрацию права собственности. На данный момент, грузовой подъемник ЛГМ-100, который согласно заключению ООО "Лифтремонт" не пригоден к эксплуатации в виду полного физического износа демонтирован. Нарушения железобетонного перекрытия между первым этажом и подвалом устранены с соблюдением необходимых технических требований. В ходе демонтажа грузового подъемника, потребовавшего значительных материальных и финансовых затрат, никаких перепланировок и реконструкций самого объекта произведено не было. Помещение приведено в соответствие с техническим паспортом N 8728 от 01.11.07, что подтверждено справкой ФГУП "Ростехинвентаризация".

Выслушав лиц. участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению.

Установлено, что Программой приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности города Иванова, на 2007 год, к приватизации путем выставления на аукцион определено нежилое помещение предприятия торговли по адресу: г.Иваново, ул. Колесанова, д. 7.

Согласно Плана приватизации, утвержденного Комитетом 23.08.07, приватизации подлежало нежилое помещение, расположенное на первом этаже и в подвале пятиэтажного жилого дома 1967 года постройки по адресу: г.Иваново, ул. Колесанова, д.7, ориентировочной площадью 403.6 кв.м. в том числе - подвал 196,7 кв.м..

В информационном сообщении в газете "Рабочий край" от 30.08.07 Комитет объявил аукцион по продаже нежилого помещения ориентировочной площадью 403.6 кв.м., в том числе - подвал 196,7 кв.м. по адресу: г.Иваново, ул. Колесанова, д. 7. Согласно сообщения претендент вправе знакомиться с условиями договора купли-продажи и договора о задатке. Договор купли-продажи заключается с победителем аукциона в течение пяти дней с даты подведения итогов аукциона. Задаток не возвращается в случае уклонения или отказа претендента, признанного победителем, подписать договор купли-продажи в течение пяти дней с даты подведения итогов аукциона. Покупатель обязан изготовить техническую документацию на объект в соответствие с требованиями органа, осуществляющего государственную регистрацию перехода права собственности, а также возместить Комитету затраты по оценке объекта в размере 8 000 рублей в течение пяти дней с момента заключения договора купли-продажи.

Платежным поручением N 423 от 24.09.07 ОАО "Завод им. Г.К. Королева" перечислило на указанный Комитетом счет 1 034 800 рублей в качестве задатка за участие в аукционе, заключило договор о задатке и 25.09.07 подало заявку на участие в аукционе, обязавшись в случае признания победителем аукциона заключить с Комитетом не позднее пяти дней после утверждения протокола аукциона договор купли-продажи объекта.

Согласно протокола аукциона N 62 (лот N 3) от 05.10.07 его победителем признано ОАО "Завод им. Г.К. Королева", которое обязано 08.10.07.подписать с продавцом договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: г.Иваново, ул. Колесанова, д.7, ориентировочной площадью 403,6 кв.м., в т.ч. подвал 196,7 кв.м., по цене 10 089 800 рублей и в течение пяти дней с момента заключения договора возместить затраты Комитета по оценке объекта в размере 8 000 рублей.

Письмом от 08.10.07 за N 449 ОАО "Завод им. Г.К. Королева" сообщило Комитету об отказе от заключения договора купли-продажи нежилого помещения, указав, что имеющийся технический паспорт нежилого помещения не соответствует фактическому расположению его внутренних комнат, в связи с чем у завода могут возникнуть серьезные проблемы с государственной регистрацией права собственности на приобретенное помещение либо потребность в больших финансовых затратах для корректировки технической документации, в связи с чем просило вернуть сумму внесенного задатка.

В связи с отказом Комитета возвратить перечисленную в качестве задатка сумму, общество, считая проведенные торги недействительными, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 1 ст. 447, п. 5 ст. 448 ГК РФ договор может быть заключен путем проведения торгов. Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.

В данном случае путем продажи на торгах в форме аукциона осуществлялась приватизация муниципального имущества, в связи с чем в соответствие с п. 4 ст. 15, п.п. 14-16 ст. 18, п.п. 1, 2, 4 ст. 32 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", п.п. 3, 19 Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 12.08.02 N 585, ст.ст. 432, 554 ГК РФ, после подведения итогов аукциона продавец и победитель аукциона (покупатель) в течение пяти дней заключают в соответствии с законодательством Российской Федерации договор купли-продажи имущества, который должен соответствовать требованиям действующего законодательства Российской Федерации, предъявляемым к договорам купли-продажи недвижимого имущества и являться безусловным основанием для государственной регистрации перехода права собственности на это имущество от продавца к покупателю, в связи с чем, договор должен содержать обязательное условие о его предмете и данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, сведения о наименовании имущества и иные позволяющие его индивидуализировать данные (характеристика имущества), а продавец о.бязан обеспечить передачу имущества покупателю и совершить необходимые действия, связанные с переходом права собственности на него.

Таким образом, организация и проведение аукциона, являющегося одним из способов приватизации и способом заключения сделки, включает в себя процедуру оформления его результатов, в том числе путем заключения договора купли-продажи имущества. Соответственно к процедуре проведения торгов, в том числе на право заключения договора купли-продажи, должны применяться нормы ГК РФ о сделках, а вопрос о действительности проведенных торгов определяется в том числе в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации к порядку заключения договоров купли-продажи недвижимого имущества, в связи с чем споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

В соответствие с п.1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Исходя из установленного гражданским законодательством порядка приобретения прав на недвижимое имущество, торги как способ заключения сделки не могут быть признаны действительными в случае, если их результаты не содержат необходимою информацию об объекте торгов, позволяющую его индивидуализировать, что не позволяет заключить договор в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации и произвести государственную регистрацию прав в отношении этого объекта. Соответственно торги не могут быть признаны действительными, если в результате организации и проведения этих торгов их победитель не получает реальную, беспрепятственную и безусловную возможность в установленные продавцом строки заключить соответствующий гражданскому законодательству договор купли-продажи недвижимого имущества и осуществить государственную регистрацию перехода права на основании этого договора и иных документов, подлежащих предоставлению на государственную регистрацию, к которым в соответствие со ст. 1, п. 1 ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относиться план объекта недвижимого имущества, содержащий описание и индивидуализацию объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, кбторые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, с присвоением объекту недвижимого имущества кадастрового номера.

Согласно Плана приватизации, утвержденного Комитетом 23.08.07 и протокола аукциона N 62 (лот N 3) от 05.10.07 по итогам аукциона ОАО "Завод им. Г.К. Королева" должно было 08.10.07.заключить с Комитетом договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: г.Иваново, ул. Колесанова, д. 7, ориентировочной площадью 403,6 кв.м., в т.ч. подвал 196,7 кв.м., по цене 10 089 800 рублей. При этом на момент установленной протоколом аукциона даты заключения договора купли-продажи отсутствовал план нежилого помещения по адресу: г.Иваново, ул. Колесанова, д. 7. Имеющийся у Комитета технический паспорт строения, изготовленный в 1967 году, являлся недействительным.

Согласно п.п. 8 9 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 04.12.00 г. N 921 срок действия технических паспортов составляет пять лет, в связи с чем в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетно-технических документах, не реже одного раза в пять лет проводится плановая техническая инвентаризация, а при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении с объектом учета сделок, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, проводится внеплановая техническая инвентаризация объектов учета.

При указанных обстоятельствах содержащаяся в техническом паспорте 1967 года информация, содержащая описание и индивидуализацию нежилого помещения по адресу: г.Иваново, ул. Колесанова, д. 7, не могла быть использована при определении предмета договора купли-продажи и соответственно при его заключении. В договоре купли-продажи недвижимого имущества в силу закона его предмет - условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, не может быть определен как нежилое помещение ориентировочной площадью, поскольку в данном случае договор не считается заключенным в соответствие с законодательством Российской Федерации. Поскольку по состоянию на 08.10.07 технический паспорт на нежилое помещение отсутствовал, то ни Комитет, ни ОАО "Завод им. Г.К. Королева" не могли определить предмет договора купли-продажи - согласовать условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, и соответственно заключить его, в связи с чем отказ покупателя от заключения договора, который в силу закона не мог быть признан заключенным, является правомерным. Подписав предложенный Комитетом договор в отношении нежилого помещения по адресу: г.Иваново, ул. Колесанова, д. 7, ориентировочной площадью 403, 6 кв.м., в том числе подвал - 196, 7 кв.м., покупатель обязан был произвести его оплату в крупной сумме 10 089 800 рублей, не имея никаких гарантий и возможностей для осуществления государственной регистрации как ранее возникшего права муниципальной собственности на нежилое помещение, так и государственной регистрации перехода права собственности к ОАО "Завод им. Г.К. Королева" по являющемуся незаключенным договору купли-продажи, чем по вине продавца в результате нарушения им правил проведения аукциона, существенно нарушаются права и законные интересы покупателя недвижимого имущества. Письмом за N 444 от 04.10.07 ОАО "Завод им. Г.К. Королева" сообщило Комитету, что при обследовании выставленного на аукцион помещения выяснилось несоответствие поэтажного плана строения первого этажа фактическому расположению перегородок, при строительстве которых увеличена нагрузка на перекрытия первого этажа, в результате чего создана угроза для жителей жилого дома, в связи с чем завод просил обязать арендатора помещения привести техническую документацию в соответствие с фактическим состоянием помещения и получить разрешение на реконструкцию, а также снять нежилое помещение с аукциона и выставить его на торги после корректировки технической документации.

Согласно изготовленного 01.11.07 при технической инвентаризации объекта учета, произведенной по заказу Комитета, плана нежилого помещения и экспликации к плану нежилого помещения по адресу: г.Иваново, ул. Колесанова, д. 7, с присвоением объекту кадастрового номера, его площадь составила 409, 4 кв.м., в том числе по подвалу - 190,0 кв.м., что не соответствовало площади помещения выставленного на торги и предлагаемой к указанию в договоре купли-продажи. При этом, было выявлено наличие существенной самовольной перепланировки помещения - слом и установка перегородок в помещениях 24, 25, 26, 27, 35, 36, 36а, а также отсутствие доступа в часть подвальных помещений, в связи с чем в учетно-техническую документацию был поставлен штамп, свидетельствующий о перепланировке помещения магазина, который был погашен лишь 05.12.08 после предоставления Комитетом технического заключения по результатам обследования технического состояния несущих и ограждающих строительных конструкций помещения после выполненной перепланировки, изготовленного в конце ноября 2007 года ООО МП "Архитектурная мастерская Дрязгов и К".

Указанные обстоятельства также подтверждают, что по состоянию на 08.10.07 отсутствовала возможность заключения договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г.Иваново, ул. Колесанова, д. 7, в силу отсутствия возможности по вине Комитета определить данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Доводы Комитета о том, что факты перепланировки объекта не являются его недостатками, неосновательны и противоречат положениям ст.ст. 432, 554 ГК РФ, ст.ст. 1, 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Более того, при проведении технической инвентаризации объекта учета специалистами ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" не было выявлено осуществление самовольной реконструкции помещения в виде демонтажа грузового лифта, связанного с заделкой проема шахты лифта, расположенной согласно технического паспорта 1967 года в комнате 5 подвального помещения и комнате 35 помещения магазина, а также самовольный монтаж грузового лифта, металлическая шахта которого расположена в комнате 6 подвального помещения и в комнате 32 помещения магазина, что установлено специалистами ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" при проведении контрольного обследования объекта лишь 30.01.08. Как при демонтаже лифта, так и при монтаже нового лифта произошло безусловное изменение части объекта капитального строительства, которое затрагивает конструктивные и другие характеристики его надежности и безопасности, поскольку при проведении указанных работ осуществлено как заделываение проема в несущей конструкции перекрытия первого этажа и подвала при демонтаже первоначального лифта, так и пробитие проема в ненесущих перекрытиях первого этажа и подвала при монтаже нового лифта, что повлекло изменение этих несущих конструкций и нарушение несущей способности этих капитальных конструкций, изменение качества инженерно-технического обеспечения объекта капитального строительства.

Указанные факты подтверждаются Актом обмера нежилого помещения, составленным ООО "Центр экспертиз и проектирования" от 22.10.07, техническим заключением ООО "Виктория-Строй" N 56/07 о техническом состоянии железобетонных перекрытий нежилого помещения по адресу: г.Иваново, ул. Колесанова, д. 7, заключением ООО "Строй-ВАЗАР" от 19.12.07, имеющих соответствующую лицензию, а также сообщением ООО "Лифтремонт" от 10.12.07.

Реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется в соответствие с п. 2 ст. 51 ГрК РФ на основании разрешения на строительство.

В соответствии с нормами ст. 47, 48, 49, 51, 55 ГрК РФ для проведения реконструкции необходимо подготовить проектно-сметную документацию, провести государственную экспертизу этой документации, получить разрешение на строительство и после завершения реконструкции получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию вносятся изменения в документы государственного учета реконструируемого объекта капитального строительства. Указанные действия должен совершить собственник имущества или лицо, уполномоченное им лицо.

В соответствии с п. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

При отсутствии указанных документов помещение не может быть признано реконструированным с соблюдением закона и иных правовых актов, по этому является самовольно реконструированным и в соответствие с п.2 ст. 222 ГК РФ не может являться объектом гражданского оборота. Собственник самовольно реконструированного недвижимого имущества не вправе им распоряжаться - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Иное означало бы введение в гражданский оборот самовольно и незаконно реконструированных, переоборудованных, перепланированных зданий, строений, сооружений и помещений, что противоречит общим началам и смыслу гражданского законодательства.

Комитетом до настоящего времени не представлено доказательств того, что осуществленные работы по реконструкции не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности помещения и для их осуществления не требовалось получение соответствующего разрешения. Являются неосновательными доводы Комитета о об отсутствии необходимости получения разрешения для осуществленной реконструкций, связанных с демонтажем старого лифта с заделкой ранее имеющейся шахты и монтажом лифта с устройством новой шахты лифта с пробивкой проема в плите перекрытия между подвалом и первым этажом, со ссылкой на Техническое заключение по результатам обследования технического состояния несущих и ограждающих строительных конструкций помещения после выполненной перепланировки, составленное ООО МП "Архитектурная мастерская Дрязгов и К", а также Справку ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 04.03.08 N 1-13/1-475, согласно которой по результатам технического обследования от 03.03.08 внесены изменения в технический паспорт жилого дома по адресу: г.Иваново, ул. Колесанова. д.7, в части отражения демонтажа грузового подъемника ЛГИ-100 в помещении магазина.

Техническое заключение ООО МП "Архитектурная мастерская Дрязгов и К" выдавалось на предмет технического состояния несущих и ограждающих строительных конструкций помещения в связи с выполненной перепланировкой - демонтажа (сноса) перегородок и возведения новых перегородок. При этом, специалистами не исследовался вопрос о необходимости получения разрешений на реконструкцию помещения в связи с демонтажем и монтажом лифтов и о техническом состоянии несущих и ограждающих строительных конструкций помещения в результате осуществленной реконструкции.

Справка ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" не содержит указания в связи с чем, при изготовлении нового техпаспорта 01.11.07 и внесении 03.03.08 изменений в технический паспорт жилого дома по адресу: г.Иваново, ул. Колесанова. д.7, в части отражения демонтажа как первого, так и второго лифта, что связано с заделкой ранее имеющейся шахты, пробивкой проема в плите перекрытия между подвалом и первым этажом и его последующей заделкой, в технический паспорт в отсутствие разрешений на осуществление соответствующих изменений технических характеристик объекта не внесен штамп о самовольных реконструкциях помещений, как это было сделано в отношении нарушений, связанных с перепланировкой этих помещений.

При указанных обстоятельствах в случае заключения 08.10.07 несоответствующего действующему законодательству Российской Федерации договора купли-продажи помещения и проведения покупателем в установленный законом срок до 08.11.07 оплаты по договору Комитет не мог в установленный законом срок в период с 09.11.07 по 09.12.07 осуществить в соответствии с действующим законодательством государственную регистрацию ранее возникшего права муниципальной собственности на проданное помещение в силу расхождения площадей в договоре купли-продажи и плане объекта недвижимого имущества, содержащего иное описание и индивидуализацию данного объекта, и наличия непогашенного штампа ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" о произведенной самовольной перепланировке муниципального помещения, а также в связи с наличия его самовольной реконструкции. Соответственно покупатель не мог в установленные законом сроки осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на имущество, что подтверждается в том числе Уведомлением УФРС по Ивановской области N 2775 от 20.02.08 в адрес Комитета и ООО "Русское дело-2" о приостановлении государственной регистрации права муниципальной собственности и перехода права собственности к ООО "Русское дело-2" по договору купли-продажи от 19.11.07.

При этом, у ОАО "Завод им. Г.К. Королева" имелись объективные препятствия к устранению нарушений порядке проведения торгов, поскольку завод, не являясь собственником помещения, не мог самостоятельно устранить неопределенность в описании объекта, передаваемого в собственность, заказать в установленном действующим законодательством порядке техпаспорт на помещение, осуществить технический учет в отношении помещения, снять штамм о самовольной перепланировке и узаконить самовольную реконструкцию.

Как указано выше, после подведения итогов аукциона продавец и победитель аукциона в течение пяти дней заключают в соответствии с законодательством Российской Федерации договор купли-продажи имущества. Таким образом, победитель торгов не имеет права и не обязан заключать договор, условия которого не соответствуют требованиям действующего законодательства Российской Федерации, в связи с чем при указанных обстоятельствах отказ ОАО "Завод им. Г.К. Королева" от заключения с Комитетом несоответствующего действующему законодательству договора-купли продажи является правомерным.

Являются неосновательными доводы Комитета о возможности заключения ОАО "Завод им. Г.К. Королева" договора купли-продажи со ссылкой на заключение договора купли-продажи от 19.11.07 в отношении этого же нежилого помещения с ООО "Русское дело-2", которое по результатам повторных торгов стало победителем аукциона (протокол аукциона от 16.11.07 N 72 (лот N 3) и для которого наличие изменений в объекте не явилось препятствием для заключения договора. ООО "Русское дело-2" заключало договор купли-продажи при наличии действующего плана нежилого помещения и экспликации к плану нежилого помещения по адресу: г.Иваново, ул. Колесанова, д. 7, с присвоением объекту кадастрового номера, площадь которого составила 409, 4 кв.м., в том числе по подвалу - 190,0 кв.м., а не ориентировочной площадью 403, 6 кв.м., в том числе подвал -196, 7 кв.м., как это предлагалось сделать ОАО "Завод им. Г.К. Королева".

При этом, в связи со ставшими известными участникам торгов существенными недостатками технической документации на помещение оно было продано по цене 5 174 000 рублей - в два раза дешевле, чем на первоначальных торгах, а у Комитета и ООО "Русское дело-2" возникли проблемы с государственной регистрацией прав в отношении этого объекта, связанные с необходимостью изготовления технического заключения по произведенным переоборудованиям помещений и снятием штампа БТИ, а также с необходимостью демонтажа лифта и заделыванием его шахты, что повлекло для ООО "Русское дело-2" вложение значительных денежных средств и невозможность в установленные сроки осуществить государственную регистрацию права на приобретенное помещение. При этом, ни у Комитета, ни у ООО "Русское дело-2" до настоящего времени не имеется документов, свидетельствующих о том, что осуществленные работы по реконструкции не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности помещения и для их осуществления не требовалось получение соответствующих разрешений.

ОАО "Завод им. Г.К.Королева" являлось самостоятельным участником оспариваемых торгов, по этому доводы Комитета о том, что перепланировки осуществлены арендатором - ООО "Русское дело-2", единственным учредителем которого является К, также являющийся генеральный директор ОАО "Завод им. Г.К.Королева" не имеют правового значения.

В соответствие с п. 7 ст. 5 Порядка и условий приватизации муниципального имущества города Иванова, в стоимость отчуждаемых объектов муниципальной собственности могут включаться расходы Ивановского городского комитета по управлению имуществом на оценку муниципального имущества независимым оценщиком, на регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, включая расходы на подготовку соответствующих документов для ее осуществления, а также на охрану муниципальных объектов.

Согласно информационного сообщения о проведении аукциона и проекта договора купли-продажи затраты Комитета по оценке объекта в размере 8 000 рублей, а также расходы на проведение инвентаризационных работ в отношении объекта, не включаются в стоимость отчуждаемого объекта.

В соответствие с п. 2 ст. 11 указанного Порядка ... расходы на организацию и проведение приватизации муниципального имущества: по оценке муниципальном) имущества для определения его рыночной стоимости и установления начальной цены, а также инвентаризации и учету муниципального имущества, осуществляется Ивановским городским комитетом по управлению имуществом за счет средств городского бюджета.

При указанных обстоятельствах возложение на победителя аукциона расходов Комитета по оценке объекта, а также расходы на проведение инвентаризационных работ в отношении объекта является не правомерным.

При указанных обстоятельствах в их совокупности доводы Комитета о том, что требование истца является попыткой избежать ответственности за уклонение от заключения договора купли-продажи и злоупотреблением правом, являются неосновательными.

Основанием для признания торгов недействительными может служить нарушение, имеющее существенное влияние на результат торгов и находящееся в причинной связи с нарушением прав и законных интересов истца. "

Поскольку по результатам проведенного аукциона его победитель был лишен в установленные законом порядке и сроки заключить соответствующий действующему законодательству Российской Федерации договор купли-продажи и осуществить последующую государственную регистрацию перехода права собственности на продаваемое на аукционе имущество, чем по вине организатора аукциона - Комитета в результате нарушения им правил проведения аукциона, существенно нарушаются права и законные интересы покупателя недвижимого имущества, то аукцион не может быть признан проведенным в соответствии с установленными законом правилами, в связи с чем торги по продаже помещения по адресу: г.Иваново, ул. Колесанова, д.7, ориентировочной площадью 403, 6 кв.м., в соответствие со ст. 449 ГК РФ являются недействительными.

По смыслу п. 1 ст. 449 ГК РФ реализация права на признание торгов недействительными должна повлечь восстановление прав заинтересованного лица (истца).

В соответствие со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Так как договор купли-продажи по итогам торгов не был заключен по вине Комитета, то оставление уплаченного истцом задатка у организатора торгов повлекло бы неосновательное обогащение последнего, поэтому сумма в размере уплаченного задатка в сумме 1 034 800 рублей подлежит возврату истцу.

В соответствии с п. 47 ст. 2 и п. 1 ст. 7 ФЗ от 27.07.06 N 137-ФЗ "О внесении изменений в часть первую и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с осуществлением мер по совершенствованию налогового администрирования" с 01.01.07 признан утратившим силу п. 5 ст. 333.40 Кодекса, согласно которому при принятии судом решения полностью или частично не,в пользу государственных органов (органов местного самоуправления) возврат заявителю уплаченной государственной пошлины производился из бюджета.

Таким образом, с 01.01.07 подлежит применению общий порядок распределения судебных расходов, предусмотренный главой 9 АПК РФ, и уплаченная истцом государственная пошлина в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ подлежит взысканию в его пользу непосредственно с Комитета как стороны по делу.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167-170 АПК РФ, суд

решил:

Исковые требования открытого акционерного общества "Завод им. Г.К. Королева" удовлетворить.

Признать недействительными торги по продаже нежилого помещения, расположенного по адресу г. Иваново, ул. Колесанова, д. 7, состоявшиеся 05.10.07.

Взыскать с Ивановского городского комитета по управлению имуществом в пользу открытого акционерного общества "Завод им. Г.К. Королева" уплаченную в качестве задатка сумму в размере 1 034 800 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 18 667 рублей, всего в сумме 1 053 346 рублей.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в полном объеме.