Постановление Арбитражного Суда Ивановской области от 26 августа 2004 г. N 67/3-200/3 Апелляционная жалоба по делу о расторжении договора купли-продажи объектов нежилого фонда оставлена без удовлетворения, поскольку суд апелляционной инстанции не усматривает, что таким выводом суд первой инстанции вышел за пределы заявленных исковых требований

Постановление Арбитражного Суда Ивановской области
от 26 августа 2004 г. N 67/3-200/3

Арбитражный суд Ивановской области в составе председательствующего судьи Б.,

судей Б., Б.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.

при участии в заседании:

от истца: Г. - председатель (удостоверение N 32), Л. - ведущий специалист по юридическим вопросам по доверенности от 04.02.2004 N 28-83;

от ответчика (заявителя жалобы): К. - генеральный директор (протокол N 2 от 29.06.2001), Г.- главный бухгалтер по доверенности N 9 от 25.08.2004,

рассмотрев в судебном заседании 25.08.2004 апелляционную жалобу АОЗТ "Вичугский торговый дом" на решение арбитражного суда от 22.06.2004 по делу N 67/3-200/3, принятое судьей С. по иску Комитета по управлению государственным имуществом Администрации г. Вичуги к АОЗТ "Вичугский торговый дом" о расторжении договора купли-продажи имущества от 15.06.1994 N 43,

установил:

В Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к Акционерному обществу закрытого типа "Вичугский торговый дом" (далее -АОЗТ "Вичугский торговый дом") о расторжении договора купли-продажи от 15.06.1994 N 43 объектов нежилого фонда, арендуемых АОЗТ "Вичугский торговый дом", обратился Комитет по управлению имуществом Администрации г. Вичуги (далее- Комитет).

Заявленное требование основано на пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что АОЗТ "Вичугский торговый дом" в нарушение условий упомянутого договора не выполнило обязательства по приобретению арендуемого муниципального имущества, поскольку правоотношения сторон по договору аренды от 11.01.1994 N 42 прекратились с 10.05.2002 по вине ответчика.

Определением от 13.08.2003 суд прекратил производство по делу на основании пункта 2 части 1 статьи 150 Арбитражно-процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановлением апелляционной инстанции от 10.10.2003 определение суда от 13.08.2003 отменено и дело направлено на новое рассмотрение на основании пункта 2 части 4 статьи 272 Арбитражно-процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением арбитражного суда от 22.06.2004 исковые требования Комитета удовлетворены. Суд досрочно расторгнул договор купли - продажи от 15.06.1994 N 43 объектов нежилого фонда с 22.07.2004, поскольку покупателем (ответчиком) существенно нарушены условия договора. Покупателем не выполнены обязательства по внесению оплаты за подлежащие приобретению 21 объект недвижимости. В обоснование своей позиции суд сослался на статью 29 Федерального Закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации".

В решении суд указал, что АОЗТ "Вичугский торговый дом" утратило право на выкуп арендованного имущества в связи с расторжением договора аренды от 11.01.1994 N 42.

С решением суда АОЗТ "Вичугский торговый дом" не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и в иске Комитету отказать.

Заявитель жалобы считает, что судом не дана оценка заявлению ответчика о пропуске Комитетом сроков исковой давности на предъявление требований о расторжении договора. В материалах дела отсутствуют доказательства существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи.

Ссылаясь на требования пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" заявитель полагает, что Комитет не принял необходимых мер к досудебному урегулированию спора по расторжению договора купли-продажи с ответчиком.

АОЗТ "Вичугский торговый дом" считает, что выводы суда о неоплате за приобретенные объекты недвижимости не соответствуют представленным в дело доказательствам. Ответчик поясняет, что он производил оплату за приобретенные объекты строго следуя условиям договора об оплате.

По мнению заявителя, суд неправомерно указал в решение о прекращении арендных отношений между сторонами с момента расторжения договора аренды в арбитражном суде. Заявитель считает, что договор аренды недвижимого имущества прекратил свое действие заключением сторонами на его основе договора купли-продажи недвижимости.

Заявитель считает, что судом нарушены нормы процессуального права, поскольку суд вышел за пределы заявленных исковых требований, указав в решении, что покупатель отказался от платежа, утрате покупателем права выкупа имущества и права приобретения объекта приватизации в собственность.

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Как следует из материалов дела, 11.01.1994 между Комитетом (Арендодатель) и АОЗТ "Вичугский торговый дом" (Арендатор) заключен договор аренды N 42 нежилых помещений по перечню, согласно приложению N 1 к договору. В период действия договора аренды перечень объектов торговли, переданных в аренду, сторонами неоднократно уточнялся, о чем свидетельствует приложения к договору с N 1 по N 39.

15.06.1994 между Комитетом (Продавец) и АОЗТ "Вичугский торговый дом" (Покупатель) заключен договор купли-продажи N 43 объектов нежилого фонда, арендуемых АОЗТ "Вичугский торговый дом". В пункте 1 договора стороны предусмотрели условие, что этот договор заключен в соответствии с "Государственной Программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год", утвержденной Постановлением Верховного Совета РФ от 11.06.1992 N 2980-1, Указом Президента РФ "О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ" от 24.12.1993, Распоряжениями Госкомимущества РФ от 16.02.1994 N 353-р и от 16.05.1994 N 1038-р, заявкой АОЗТ "Вичугский торговый дом" от 25.03.1994 N 85, договором аренды от 11.01.1994 N 42 и определением Арбитражного суда ивановской области от 15.06.1994 по делу N 328/5

Решением Арбитражного суда ивановской области от 13.08.2002 по делу N 17/1-39/1, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 01.11.2002, установлено, что договор аренды от 11.01.1994 N 42 между сторонами расторгнут с 10.05.2002 в связи с неуплатой арендатором арендных платежей и АОЗТ "Вичугский торговый дом" выселено из нежилых помещений.

До принятия решения арбитражного суда по делу N 17/1-39/1 АОЗТ "Вичугский торговый дом" отказалось от аренды магазинов NN 1, 12, 24, 27, 37, 45, 57 и котлетной, которые впоследствии Комитетом были переданы в аренду другим лицам или проданы.

В судебном заседании апелляционной инстанции стороны пояснили, что за истекший период с момента заключения договора купли-продажи N 43 от 15.06.1994 АОЗТ "Вичугский торговый дом" оплатило Комитету за выкуп магазинов NN 39, 40, 58 и оформило свидетельство о собственности в установленном законом порядке.

Кроме того, АОЗТ "Вичугский торговый дом" пояснило, что 12.02.2003 общество перечислило Комитету 25904 рубля за выкуп четвертого объекта недвижимости. Комитет не отрицает факт получения указанной суммы, но считает, что деньги должны быть направлены на погашение задолженности общества по арендным платежам.

10.02.2003 Арбитражный суд Ивановской области решением по делу N 191/9-29/9-30/9 отказал АОЗТ "Вичугский торговый дом" в иске о понуждении Комитета внести изменения в договор купли-продажи N 43 от 15.06.1994 в части определения выкупной цены нежилых помещений и обязании передачи обществу 17 нежилых помещений (магазины, база, столовая N 3, котлетная), расположенных в г. Вичуге. Решение суда по указанному делу оставлено без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и заслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит достаточных оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения арбитражного суда, исходя из следующих обстоятельств.

Арбитражный суд первой инстанции всесторонне исследовал представленные сторонами доказательства и принял правомерное решение. Нарушений норм материального и процессуального права не установлено.

Из анализа и содержания договора купли-продажи N 43 от 15.06.1994 усматривается, что указанный договор является сделкой приватизации, поэтому к требованиям Комитета о расторжении договора следует применять законодательство о приватизации.

На момент заключения договора купли-продажи объектов нежилого фонда действующее вышеуказанное приватизационное законодательство предусматривало возможность приватизации государственного и муниципального имущества способом выкупом арендатором в собственность арендованного имущества.

Однако, за истекший период с момента заключения договора купли-продажи АОЗТ "Вичугский торговый дом" внесло плату только за три объекта недвижимости: магазины NN 39,40 и 58 и оформило соответствующие документы о своих правах в отношении этих объектов. Кроме того, АОЗТ "Вичугский торговый дом" пояснило, что 12.02.2003 оплатило Комитету за выкуп четвертого объекта недвижимости 25904 рубля. В отношении остальных объектов недвижимости выкупа арендованного имущества арендатором не производилось, что является существенным нарушением условий договора купли-продажи.

Более того, арендуемые АОЗТ "Вичугский торговый дом" объекты недвижимости выбыли из его владения вследствие неуплаты арендной платы, в связи с чем арендатор выселен из арендуемых помещений. Указанное обстоятельство установлено решением арбитражного суда по делу N 17/1-39/1 от 13.08.2002.

Оценивая спорный договор купли-продажи, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что он является дополнительным договором по отношению к договору аренды N 42 и содержит лишь условия о порядке и размерах выкупа конкретного арендованного имущества. Следовательно, указанные договоры регулируют отношения сторон по аренде имущества с правом выкупа. В то же время в указанных взаимосвязанных договорах не предусмотрено такое существенное условие как сроки внесения выкупной платы.

Согласно статье 12 Федерального Закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ в случае заключения договора аренды с правом выкупа до вступления в силу указанного закона выкуп государственного и муниципального имущества осуществляется на основании заявления арендатора такого имущества в течение шести месяцев с даты вступления в силу настоящего Федерального закона, если договор аренды с правом выкупа не содержит условий о размере выкупа, сроках и порядке его уплаты.

Согласно части 4 статьи 12 указанного закона в случае, если по истечении сроков, установленных договором или настоящим пунктом не поступит заявление арендатора, нереализованные положения таких договоров о выкупе утрачивают силу.

Следовательно, независимо от заявленных исковых требований по существенному нарушению ответчиком условий договора аренды с правом выкупа (договора купли - продажи N 43 от 15.06.1994), АОЗТ "Вичугский торговый дом" на основании действующего приватизационного законодательства утратило право на выкуп оставшихся объектов недвижимости. К такому правомерному выводу пришел и суд первой инстанции, рассматривая исковые требования Комитета.

Суд апелляционной инстанции не усматривает, что таким выводом суд первой инстанции вышел за пределы заявленных исковых требований. К такому мнению суд пришел, оценив представленные сторонами документы.

Суд апелляционной инстанции считает доводы заявителя жалобы о нарушении Комитетом досудебного порядка урегулирования спора несостоятельными, поскольку письмом от 12.02.2003 Комитет направил свои предложения о расторжении договора купли-продажи N 43, на которое АОЗТ "Вичугский торговый дом" ответило отказом (письмо от 12.03.2003). Данные действия Комитета следует расценивать досудебным порядком урегулирования спора согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ при отказе в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по госпошлине относятся на заявителя жалобы.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. ст. 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции

постановил:

Апелляционную жалобу АОЗТ "Вичугский торговый дом" оставить без удовлетворения, а решение арбитражного суда от 22.06.2004 по делу N 67/3-200/3 без изменения.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа г. Нижний Новгород.