Постановление Арбитражного Суда Ивановской области от 27 августа 2004 г. N 50/9 Апелляционная жалоба по делу о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды оставлена без удовлетворения, поскольку нарушений норм процессуального права при рассмотрении дела судом первой инстанции не выявлено

Постановление Арбитражного Суда Ивановской области
от 27 августа 2004 г. N 50/9

Арбитражный суд Ивановской области в составе председательствующего судьи Б.,

судей Л., С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.

при участии в заседании:

от истца: Д. - ведущий специалист по доверенности от 09.01.2004 N 03-32-и;

от ответчика (заявителя жалобы): Х. - юрисконсульт по доверенности от 15.04.2004,

рассмотрев в судебном заседании 25.08.2004 апелляционную жалобу ООО "Ленинский путь" на решение Арбитражного суда Ивановской области от 25.06.2004 по делу N 50/9, принятое судьей К. по иску Территориального управления МИО РФ по Ивановской области к ООО "Ленинский путь" о взыскании 475888 руб. 17 коп.,

установил:

В Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ленинский путь" (далее ООО "Ленинский путь") о взыскании 335249 руб. 12 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 19.03.2002 N 66/02 за период с мая 2002 года по 15 марта 2003 года и 140639 руб. 05 коп. пени за просрочку оплаты за период с 11.10.2002 по 25.02.2004 обратилось Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ по Ивановской области (далее Теруправление).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена Инспекция Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по городу Иваново.

Решением арбитражного суда от 25.06.2004 по делу N 50/9 с ООО "Ленинский путь" в пользу Теруправления взыскано 335 249 руб. 12 коп. задолженности по арендной плате за период с мая 2002 года по 15 марта 2003 года и 25 000 руб. пени за просрочку оплаты за период с 11.10.02 по 25.02.04. Арбитражный суд посчитал требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. Однако, полагая, что заявленная истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд применил статью 333 Гражданского кодекса РФ, уменьшив размер неустойки до 25000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Ленинский путь" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда по делу N 50/9 отменить, полагая, что судом при вынесении решения нарушены нормы материального права.

По мнению заявителя жалобы, договор аренды от 19.03.2002 N 66/02 является незаключенным, поскольку в нарушение требований пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ он не имеет государственной регистрации. Заявитель считает дополнительное соглашение от 20.09.2002 N280/02 к указанному договору аренды ничтожной сделкой, поскольку оно дополняет и изменяет договор, не вступивший в силу и недействующий.

ООО "Ленинский путь" полагает, что договор аренды от 19.03.2002 N 66/02 по составу переданного имущества является договором аренды предприятия как имущественного комплекса. Согласно пункту 2 статьи 658 Гражданского кодекса РФ он подлежит государственной регистрации вне зависимости от срока, на который заключен. Поскольку договор от 19.03.2002 N 66/02 не прошел государственную регистрацию он является незаключенным.

Заявитель считает, что договор аренды от 19.03.2002 N 66/02 и дополнительное соглашение к нему следует признать ничтожными сделками в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ, поскольку в нарушение пункта 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право истца на имущество, передаваемое в аренду, не зарегистрировано.

В жалобе заявитель указывает, что согласно пункту 1 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

В заседании апелляционной инстанции заявитель пояснил, что Теруправление должно было зачесть в счет арендной платы стоимость работ по оценке имущественного комплекса и технической инвентаризации, которые оплатило ООО "Ленинский путь".

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Как следует из материалов дела, 19.03.2002 между Теруправлением (Арендодатель) и ООО "Ленинский путь" (Арендатор) подписан договор аренды государственного имущества N 66/02, согласно которому Теруправление передает Арендатору имущественный комплекс в соответствии с его целевым назначением, включающий в себя здания и сооружения, расположенные по адресу: г. Иваново, ул. Минская, д. 132, а также права пользования той частью земельного участка, которая занята этим имуществом и необходима для его использования и свободного доступа к нему. ООО "Ленинский путь" обязалось ежемесячно производить арендную плату в рублях из расчета 1050,65 условных денежных единиц без учета НДС. Условная денежная единица по условиям договора соответствует курсу доллара США на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому.

Срок действия договора стороны определили до 28.02.2012.

В пункте 5.5 договора аренды стороны предусмотрели ответственность Арендатора за неисполнение обязательства по оплате арендной платы, установив пени в размере 0,1% с просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

19.03.2002 Теруправление передало ООО "Ленинский путь" недвижимое имущество, входящее в имущественный комплекс, по передаточному акту.

20.09.2002 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды, изменив срок его действия до 15.03.2003.

ООО "Ленинский путь" обязательства по арендной плате исполнило частично и произвело арендные платежи за март, апрель и частично за май 2002 года в размере 58 903 руб. 33 коп.

В связи с тем, что арендатор не выполнял свои обязательства по внесению арендной платы, Теруправление обратилось в арбитражный суд с требованием о взыскании с него 335249 руб. 12 коп. задолженности по арендной плате за период с мая 2002 года по 15 марта 2003 года и 140639 руб. 05 коп. пени за просрочку оплаты за период с 11.10.2002 по 25.02.2004.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и заслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит достаточных оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Между сторонами 19.02.2002 заключен договор аренды, правовое положение которого регулируется Главой 34 Гражданского кодекса РФ.

Пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку ответчик не представил доказательств внесения арендных платежей в размере и порядке, определенных договором суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования Теруправления о взыскании задолженности в заявленной истцом сумме.

Заявленные Теруправлением требования о взыскании пени основаны на пункте 5.5 договора аренды от 19.03.2002 N 66/02, поэтому у него имеются правовые основания для их взыскания.

Вместе с тем согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, суд вправе уменьшить неустойку.

Установив несоразмерность пени последствиям нарушения обязательств, арбитражный суд первой инстанции правомерно уменьшил размер неустойки до 25000 рублей.

Довод заявителя жалобы, что договор аренды от 19.03.2002 N 66/02 является незаключенным, поскольку не имеет государственной регистрации, и, следовательно, дополнительное соглашение к нему ничтожным, арбитражный суд апелляционной инстанции находит несостоятельным. Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Гражданский кодекс РФ не содержат указания на срок, в течение которого стороны должны зарегистрировать договор, заключенный на срок более года. Дополнительным соглашением от 20.09.2002 к договору аренды от 19.03.2002 ( то есть до истечения годичного срока действия договора аренды) стороны изменили срок его действия и установили его менее года. Таким образом, арбитражный суд первой инстанции правомерно посчитал, что требования пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ на данные отношения сторон не распространяются.

Суд сделал правомерный вывод, что спорный договор аренды не является договором аренды предприятия. В силу статьи 656 Гражданского кодекса РФ по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса арендодатель обязуется передать арендатору помимо зданий и сооружений земельные участки, запасы сырья, топлива и другие элементы предприятия, указанные в статье. При заключении договора аренды от 19.03.2002 N 66/02 стороны не считали, что в аренду передается предприятие, поэтому в состав передаваемого имущества не включены иные объекты, предусмотренные статьей 656 Гражданского кодекса РФ.

Апелляционная инстанция находит несостоятельным довод заявителя, что спорный договор аренды и дополнительное соглашение к нему следует признать ничтожными сделками, поскольку право истца на имущество, передаваемое в аренду, не зарегистрировано. Согласно пункту 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Следовательно, государственная регистрация ранее возникших прав требуется только при совершении сделки с объектом данных прав и может проводиться одновременно с государственной регистрацией самой сделки.

Апелляционная инстанция считает необоснованным и довод заявителя жалобы, что Теруправление должно было зачесть в счет арендной платы стоимость работ по оценке имущественного комплекса и технической инвентаризации, которые оплатило ООО "Ленинский путь". В договоре, дополнительном соглашении и материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие согласование сторонами условия о зачете произведенных затрат в состав арендной платы.

Следует признать несостоятельными и доводы заявителя жалобы о несоблюдении формы договора аренды недвижимости. Спорный договор аренды по форме соответствует требованиям, предъявляемым к договорам данного вида. Нарушений норм материального права не усматривается.

Арбитражный суд первой инстанции правомерно признал договор аренды от 19.03.2002 N 66/02 заключенным и взыскал с ООО "Ленинский путь" задолженность по арендной плате и пени.

Нарушений норм процессуального права при рассмотрении дела судом первой инстанции не выявлено.

Согласно требованиям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ при отказе в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по госпошлине относятся на заявителя жалобы.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. ст. 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции

постановил:

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ленинский путь" оставить без удовлетворения, а решение арбитражного суда от 25.06.2004 по делу N 50/9 без изменения.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа г. Нижний Новгород.