Постановление Арбитражного Суда Ивановской области от 25 июня 2004 г. N 38/3 Апелляционная жалоба по делу о расторжении договора аренды с правом выкупа котельной и тепловых сетей подлежит удовлетворению, поскольку согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения

Постановление Арбитражного Суда Ивановской области
от 25 июня 2004 г. N 38/3

Арбитражный суд Ивановской области в составе председательствующего судьи Б.,

судей Д., О.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.,

при участии в заседании:

от истца (заявителя жалобы): Р. - директор (протокол общего собрания от 11.04.2003);

от ответчика: С. - директор (приказ от 04.05.2001 N 2), Е. - юрисконсульт по доверенности от 16.06.2004 N 405, З., - начальник планового отдела по доверенности от 22.06.2004 N 417;

от третьего лица: Н. - заместитель главы администрации, председатель комитета по управлению имуществом по доверенности от 15.06.2004, удостоверение N 94 с 19.02.02,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "Транспорт-обслуживание-ремонт" на решение Арбитражного суда Ивановской области от 07.04.2004 по делу N 38/3, принятое судьей С. по иску ОАО "Транспорт-обслуживание-ремонт" к МУП "Писцовское ЖКХ" при участии третьего лица - Администрации Комсомольского района о расторжении договора аренды с правом выкупа котельной и тепловых сетей от 01.06.2001,

установил:

В Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию "Писцовское жилищно-коммунальное хозяйство" (далее по тексту MУП "Писцовское ЖКХ") о расторжении договора аренды с правом выкупа котельной и тепловых сетей, заключенного 01.06.2001 между ОАО "Транспорт-обслуживание-ремонт" (далее по тексту ОАО "ТОР") и МУП "Писцовское ЖКХ", в связи с изменившимися обстоятельствами и существенным нарушением ответчиком условий договора аренды обратилось ОАО "ТОР".

При рассмотрении дела истец, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изменил исковые требования и просил признать договор аренды с правом выкупа котельной и тепловых сетей недействительной сделкой по основаниям статьи 165 Гражданского кодекса РФ, в качестве последствия недействительности сделки возвратить объект аренды истцу.

По ходатайству сторон определением арбитражного суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Комсомольского района.

Решением арбитражного суда от 07.04.2004 по делу N 38/3 истцу в иске отказано, поскольку суд не нашел правовых оснований для применения последствий незаключенности сделки аренды с правом выкупа. Суд пришел к выводу, что спорный договор аренды сторонами не заключен, поскольку отсутствует согласование сторон по всем существенным условиям договора аренды. Стороны не согласовали данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Кроме того, договор аренды с правом выкупа от 01.06.2001 сторонами в учреждении юстиции не зарегистрирован. В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договором, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

С принятым решением ОАО "ТОР" не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит, руководствуясь статьями 165, 167, 609 Гражданского кодекса РФ, применить последствия незаключенного договора аренды с правом выкупа и возвратить ему котельную с тепловыми сетями.

Основанием для отмены решения заявитель считает нарушение судом норм материального права.

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Как следует из материалов дела, при приватизации АО "ТОР" в 1993 году спорная котельная и тепловые сети вошли в уставный капитал общества. На балансе общества оставался жилой фонд, не вошедший в уставный капитал, являющийся муниципальной собственностью.

При передаче в 1999-2000 годах жилого фонда собственнику и решении вопроса о необходимости отопления домов и иных социально-бытовых объектов по инициативе Администрации Комсомольского района было предложено обществу "ТОР" заключить с муниципальным органом жилищного хозяйства договор аренды с правом выкупе котельной и тепловых сетей на взаимовыгодных условиях.

01.06.2001 между ОАО "ТОР" (Арендодатель) и МУП "Писцовское ЖКХ" (Арендатор) подписан договор аренды с правом выкупа котельной и тепловых сетей сроком на 6 лет, согласно которому арендодатель передает арендатору по приёмо-сдаточному акту котельную с оборудованием балансовой стоимостью 1057,8 тыс. рублей, остаточной стоимостью 492 тыс. рублей и тепловые сети протяженностью 2,8 км балансовой стоимостью 411,9 тыс. руб., остаточной стоимостью 222,4 тыс. руб. В договоре аренды стороны предусмотрели условие (пункт 2.2.3), что арендатор будет поддерживать в исправном состоянии принятое в аренду имущество, производить за свой счет капитальный и текущий ремонт здания и оборудования и нести полностью все эксплуатационные расходы по содержанию котельной. За аренду котельной и тепловых сетей арендатор обязался производить оплату в размере выкупной цены 714443 руб. Стоимость выкупной цены в год составляет 119074 руб., в месяц 9923 руб. и плюс НДС.

Амортизационные отчисления на арендованное оборудование по согласованию сторон начислялись ОАО "ТОР".

Право собственности арендодателя на объект аренды до заключения договора и при передаче имущества в аренду в установленном порядке зарегистрировано не было.

С моменту подписания договора аренды до 01.00.2004 арендатор оплатил обществу "ТОР" в качестве выкупной цены за котельную и тепловые сети 347305 руб., что не оспаривается истцом. МУП "Писцовское ЖКХ" оказывало услуги OAQ "ТОР" по отоплению его производственных помещений.

За истекший период времени с момента подписания договора аренды тарифы на услуги теплоснабжения значительно возросли, в связи с чем общество "ТОР" уже не могло рассчитывать на отопление его производственных помещений в течение 6 лет, поэтому ОАО "ТОР" обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды с правом выкупа в связи с изменившимися обстоятельствами.

В процессе рассмотрения заявленных исковых требований в суде первой инстанции ОАО "ТОР" отказалось от них, потребовав признать договор аренды незаключенным и в соответствии со статьей 165 Гражданского кодекса РФ применить последствия незаключенной сделки в виде возврата ему котельной и тепловых сетей.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и заслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что исковые требования ОАО "ТОР" подлежат удовлетворению, а решение суда первой инстанции следует отменить в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Изучив отношения сторон по заключению и исполнению договора аренды недвижимости с правом выкупа, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу к выводу, что спорный договор следует признать незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

В силу требований части 2 статьи 432, пункта 3 статьи 433, статей 606, 607, 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее одного года, считается заключенным с момента государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В связи с тем, что спорный договор аренды заключен сторонами после вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в силу статей 6 и 13 указанного закона, до заключения договоров аренды недвижимого имущества акционерное общество как арендодатель обязано было зарегистрировать свое право собственности на это имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Следовательно, заключенный сторонами 01.06.2001 договор аренды с правом выкупа не соответствует требованиям Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и является ничтожной сделкой в силу требований статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке. Исходя из предмета спора, обстоятельств и условий договора аренды МУП "Писцовское ЖКХ" обязано возвратить истцу спорную котельную с оборудованием и тепловые сети общей протяженностью 2,8 км, а ОАО "ГОР" обязано перечислить ответчику денежные средства в размере 347305 руб., полученные в счет выкупной цены за аренду имущества. Арендная плата (амортизационные начисления производимые ОАО "ТОР") возврату не подлежат, поскольку МУП "Писцовское ЖКХ" владело и пользовалось объектом аренды с 2001 года за плату.

Нарушений норм процессуального права при рассмотрении дела судом первой инстанции не установлено.

Согласно требованиям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по госпошлине по иску и жалобе отнести на МУП "Писцовское ЖКХ".

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. ст. 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции

постановил:

1. Апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Транспорт-обслуживание-ремонт" удовлетворить.

Решение арбитражного суда от 07.04.2004 по делу N 38/3 отменить и принять новое решение.

2. Договор аренды с правом выкупа котельной и тепловых сетей, заключенный 01.06.2001 между ОАО "Транспорт-обслуживание-ремонт" и МУП "Писцовское жилищно-коммунальное хозяйство" признать недействительным и применить последствия недействительности сделки:

Обязать МУП "Писцовское жилищно-коммунальное хозяйство" передать обществу "Транспорт-обслуживание-ремонт" котельную с оборудованием и тепловые сети протяженностью 2,8 км, являвшиеся предметом договора аренды с правом выкупа от 01.06.2001.

3. Взыскать с муниципального унитарного предприятия "Писцовское жилищно-коммунальное хозяйство" в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины по иску.

4. Взыскать с муниципального унитарного предприятия "Писцовское жилищно-коммунальное хозяйство" в пользу открытого акционерного общества "Транспорт-обслуживание-ремонт" 1000 рублей расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа г. Нижний Новгород.