Решение Арбитражного Суда Ивановской области от 5 февраля 2009 г. N А17-6290/2008 Исковые требования о регистрации изменений к договору аренды нежилого помещения не подлежат удовлетворению, поскольку представленные истцом изменения к договору на аренду нежилого помещения совершены в ненадлежащей форме

Решение Арбитражного Суда Ивановской области
от 5 февраля 2009 г. N А17-6290/2008

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Ивановского городского комитета по управлению имуществом к обществу с ограниченной ответственностью фирма "Хлопок", третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление федеральной регистрационной службы по Ивановской области,

о регистрации изменений к договору аренды нежилого помещения, при участии: от истца - Д. по доверенности от 12.01.09, от ответчика - директор - Т. протокол N 22 от 16.07.08, от третьего лица - А. по доверенности от 11.01.09.

установил:

Ивановски 1 городской комитет по управлению имуществом (далее - Комитет) обратился в суд с иском к ООО фирма "Хлопок" о регистрации на основании ст. 165 ГК РФ изменений от 27.06.08 к договору аренды от 31.08.1999 N 547 нежилого помещения нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иваново, пл. Пушкина, 9, общей площадью 837, 7 кв. м. для использования под центр досуга молодежи на срок с 01.09.1999 по 31.10.2045 года.. Исковые требования обоснованы тем, что решением Ивановской городской Думы от 28.11.07 N 585 "Об арендной плате за нежилые помещения" с 01.01.08 была измена базовая ставка арендной платы, принимаемая для расчета арендной платы за нежилые помещения, в связи с чем в адрес ответчика были направлены соответствующие изменения в договор, которые до настоящего времени в Комитет не возвращены. 01.07.08 изменения в договор были высланы Комитетом в адрес ответчика повторно и ООО фирма "Хлопок" предложено осуществить государственную регистрацию данных изменений, однако ответчик соглашение о внесении изменений в договор аренды не подписал и в Комитет не возвратил, в связи с чем имеет место уклонение от государственной регистрации изменений к договору аренды.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, указав, что в силу п.2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. В соответствие с п. 5.1. договора размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке в случаях переоценки стоимости основных фондов, изменения устанавливаемых местными органами законодательной и исполнительной власти, органами самоуправления города, Главой города цен и тарифов, инфляционных процессов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами. В случае данных изменений возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке, что не противоречит требованиям ст. 450 ГК РФ. Изменения от 27.06.08 к договору аренды от 31.08.1999 N 547 подготовлены Комитетом на основании действующих нормативно-правовых актов, являющихся обязательными как для комитета, так и для всех арендаторов муниципального недвижимого имущества, также пояснил, что в настоящее время подлежащая уплате ООО фирма "Хлопок" ежемесячная арендная плата составляет 418 рублей, в то время как подлежит оплате в размере 397 606 руб. 41 коп..

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал и, ссылаясь на доводы письменных отзывов, указал, что в соответствие со ст. ст. 421, 432 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается и ООО фирма "Хлопок" не обязано подписывать представленные истцом изменения в договор аренды с которыми оно не согласно, так как между сторонами не достигнуто соглашения по существенным условиям изменений к договору аренды. Поскольку соглашение о внесении изменений в договор аренды не совершено в требуемой законом форме, поскольку не подписано ответчиком, то оснований для применения положений п. 3 ст. 165 ГК РФ не имеется. Также указал, что в соответствие со ст. 69 АПК РФ не подлежат доказыванию обстоятельства установленные решением Арбитражного суда Ивановской области от 04.09.07 по делу N А17-1117/10-2007, согласно которым арендная плата в договоре аренды от 31.08.1999 N 547 установлена в твердой денежной сумме и ее изменение возможно только на основании соглашения сторон и его регистрации.

Представитель УФРС по ивановской области в судебном заседании поддержал доводы отзыва на исковое заявление, согласно которого в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствие со ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 04.09.07 по делу N А17-1117/10-2007 по иску Ивановского городского комитета по управлению имуществом к ООО Фирма "Хлопок" о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа установлено, что между Комитетом (арендодатель), Управлением образования города Иваново (балансодержатель) и ООО фирма "Хлопок" (арендатор) подписан договор от 31 августа 1999 года N 547 на аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иваново, пл. Пушкина, 9, общей площадью 837, 7 кв. м. для использования под центр досуга молодежи на срок с 01.09.1999 по 31.10.2045 года.

Пунктом 5.1. договора предусмотрено, что размеры арендной платы и платы за коммунальные услуги могут быть изменены в одностороннем порядке в случаях переоценки стоимости основных фондов, изменения устанавливаемых местными органами законодательной и исполнительной власти, органами самоуправления города, Главой города цен и тарифов, инфляционных процессов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

Согласно пункту 5.2. договора за указанное помещение Арендатор уплачивает арендную плату из расчета 495*2,5*1,5*0,7=1 299 рублей 38 копеек за один квадратный метр в год с момента, указанного в п. 1.4. договора.

Пунктом 5.4. договора предусмотрено, что арендная плата вносится Арендатором самостоятельно без выписки счетов по платежному поручению, предъявленному в отделение банка не позднее последнего дня отчетного месяца, следующим образом 81 636 рублей 80 копеек (90% от арендной платы) на расчетный счет горфинотдела, НДС в размере 20% - 16 327 рублей перечисляется Арендатором самостоятельно в федеральный бюджет, 10 884 рублей 91 копейка (10% от арендной платы и 20% НДС) вносится на расчетный счет арендодателя.

Соглашением сторон от 28.09.2000 года изменена площадь предоставленного в аренду помещения с 837, 7 кв. м. на 963, 2 кв. м.

Отдельным приложением к договору аренды установлен коэффициент муниципальной поддержки в размере 0,005, применяемый к суммам указанным в пункте 5.4. договора. Также в данном приложении указано, что на основании постановления Главы администрации г.Иваново N 620 от 30.07.1996 в случае нарушения условий договора и предусмотренных законодательством и местными органами власти правил и норм, регламентирующих деятельность арендатора в соответствии с назначением помещения, коэффициент муниципальной поддержки может быть установлен в размере 1,0.

В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор N 547 на аренду нежилого помещения от 31.08.1999 с приложениями и Соглашение от 28.09.2000 зарегистрированы сторонами в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор N 547 от 31.08.1999 на аренду нежилого помещения подписан сторонами на срок до 31.10.2045 года и зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ивановской области 27.10.2000 года.

Из объяснений истца следует, что договором аренды от 31.08.1999 N 547 предусмотрено, право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае изменения цен и тарифов, устанавливаемых местными органами законодательной и исполнительной власти. В данном случае отсутствует необходимость регистрации изменений к договору аренды, касающихся увеличения размера арендной платы, так как изменения базовой ставки арендной платы установлены решениями Ивановской городской Думы. Установление коэффициента муниципальной поддержки также относится к компетенции Ивановской городской Думы и его изменение не подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

Позиция истца в данном случае признана судом несостоятельна, так как не соответствует конкретным обстоятельствам, а также противоречит действующему законодательству и сложившейся судебной практике.

По правилам статей 450 (пункта 1), 452 (пункта 1) ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно Информационному письму Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

На основании изложенного судом по делу N А17-111II10-2007 установлено, что соглашения сторон, устанавливающие иной размер арендной платы, связанный с изменением базовой ставки арендной платы подлежат государственной регистрации.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата может устанавливаться в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 614 ГК РФ, а также стороны могут предусматривать в договоре аренды иные формы оплаты аренды.

Так размер арендной платы может быть определен в договоре путем указания фиксированной суммы, а также путем согласования порядка (механизма) его определения.

Условия о размере арендной платы, порядке и сроках платежей изложены в пунктах 5.1 - 5.4 договора аренды.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 04.09.07 по делу N А17-1117/10-2007 установлено, что анализ пунктов 5.1-5.4 договора аренды с учетом требований ст. 431 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что размер арендной платы установлен сторонами при заключении договора в твердой денежной сумме расчетным путем. Указанный размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке, в том числе в случае изменения, устанавливаемых местными органами законодательной и исполнительной власти, органами местного самоуправления, Главой города цен и тарифов (на что ссылается истец). Базовые размеры арендной платы, применяемые для расчета арендной платы за нежилые помещения, здания изменялись решениями Ивановской городской Думы. В тоже время, из условий договора аренды нельзя определить, каким образом изменяется и определяется размер арендной платы при изменении размера базовой ставки (размера) арендной платы. Так в условиях договора аренды отсутствуют термины "размер базовой ставки" и "базовый размер арендной платы". Формула расчета арендной платы указана в договоре в виде произведения цифр (коэффициентов) без каких либо пояснений.

При данных обстоятельствах с учетом установившихся отношений сторон нельзя признать, что при заключении договора аренды стороны согласовали порядок и условия (механизм) изменения размера арендной платы при изменении базового размера арендной платы. Изменение базового размера арендной платы и соответственно односторонний перерасчет размера арендной платы по договору аренды нельзя признать корректировкой, не требующей государственной регистрации изменений условий договора о размере арендной платы.

В соответствии с приложением к договору аренды коэффициент муниципальной поддержки может быть изменен арендодателем в случаях нарушения арендатором условий договора и предусмотренных законодательством и местными органами власти правил и норм, регламентирующих деятельность арендатора в соответствии с назначением помещения, коэффициент муниципальной поддержки В судебном заседании представитель истца пояснил, что основанием для изменения коэффициента муниципальной поддержки является не нарушение ответчиком условий договора, действующих правил и норм, а неправильное (ошибочное) применение арендодателем соответствующего коэффициента с учетом назначения помещения при заключении договора.

Решение Арбитражного суда Ивановской области от 04.09.07 по делу N А17-1117/10-2007 оставлено без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 23.11.07, в котором суд апелляционной инстанции установил, что условия о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета и изменения сторонами не согласовано, следовательно арендная плата установлено сторонами в твердой сумме и ее изменение возможно только на основании соглашения сторон и его регистрации.

Таким образом, решением Арбитражного суда Ивановской области от 04.09.07 по делу N А17-1117/10-2007, которое в силу положений ст. 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение для данного дела, установлено, что изменения в договор аренды N 547 от 31.08.1999 в части размера арендной платы, установленной в твердой денежной сумме, могут быть внесены лишь на основании соглашения сторон об изменении договора, которое совершается в той же форме, что и договор.

Договора аренды N 547 от 31.08.1999 совершен сторонами в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и зарегистрирован в УФРС по Ивановской области.

Соответственно соглашение сторон об изменении условий указанного договора также подлежит совершению сторонами в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствие с п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Представленные истцом изменения от 27.06.08 к договору на аренду нежилого помещения N 547 от 31.08.1999 совершены в ненадлежащей форме, поскольку не подписаны ООО фирма "Хлопок". Комитет не вправе в одностороннем порядке изменять условия

Пари указанных обстоятельствах основания для применения положений п. 3 ст. 165 ГК РФ и для удовлетворения иска отсутствуют.

В соответствие со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167-170 АПК РФ, суд

решил:

Отказать в удовлетворении иска Ивановского городского комитета по управлению имуществом к обществу с ограниченной ответственностью фирма "Хлопок" о регистрации изменений к договору аренды нежилого помещения.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в полном объеме.