Интернет-конференция начальника юридического отдела Ивановской городской Думы Савельева Александра Владимировича "Оформление прав на земельные участки под объектами недвижимости. Режим резервирования и правовые последствия"

19 декабря 2009 года в 10 часов в компании ООО "Гарант-Инфо" (г. Иваново) началась интернет-конференция начальника юридического отдела Ивановской городской Думы Савельева Александра Владимировича.

Тема конференции: "Оформление прав на земельные участки под объектами недвижимости. Режим резервирования и правовые последствия".

Ведущая интернет-конференции - Иванова Наталья Анатольевна ( компания "ООО "Гарант - Инфо").

Ведущая:

Добрый день, уважаемые гости! Очень рады вас видеть в Конференц-зале Компании ООО "Гарант-Инфо". Сегодня у нас региональная интернет - конференция, которая посвящена теме актуальной, думаю, мы будем к ней не раз возвращаться, потому что законодательство не стоит на месте, "Оформление прав на земельные участки под объектами недвижимости. Режим резервирования и правовые последствия" . Позвольте представить Вам нашего гостя -. Напомню, что вопросы поступали на наш электронный адрес в течение двух недель, Савельев Александр Владимирович ответит на самые интересные вопросы, а потом будет отвечать на вопросы аудитории.

Итак, первый вопрос - Приобретают ли граждане и юридические лица права на земельный участок, находящийся в государственной собственности, если они имеют права на объект недвижимости, находящийся на этом участке?

Савельев Александр Владимирович:

Надо отметить, что Земельный Кодекс РФ регламентирует подобную процедуру - в частности, 36 статья ЗК говорит о том, что собственники зданий, строений, сооружений имеют преимущественное право на приобретение земельного участка. находящимся под этим зданием, строением, сооружением. Вопрос задан не совсем корректно - наверное, речь идет о землях, права на которые не разграничены, в этом случае собственник имеет преимущественное право, за тем исключением, которое предусмотрено 28 статьей частью 3 - ЗК - как то изъятие земель из оборота, резервирование или в иных установленных федеральным законом случаев в идее запрета на приватизацию. Во всех остальных случаях можно обратиться по установленной процедуре за приобретением в собственность такого участка.

Ведущая:

- Следующий вопрос: Следует ли каким-то образом оформлять право пользования земельным участком, находящимся под зданием, полученным в безвозмездное пользование? Если право пользования земельным участком следует оформить договором, то подлежит ли он госрегистрации?

Савельев Александр Владимирович:

- Опять же следует различать о каком участке идет речь: бесспорно к зданию относится участок, который находиться непосредственно под зданием, или отведен ему по межеванию. Если мы говорим о том, что этот участок неделимый, неразрывно связан со зданием, находится непосредственно под ним, то оформление права собственности на него и вообще никаких документов не требуется, потому что в данном случае объект недвижимости - как мы знаем из Гражданского Кодекса - следует за судьбой земельного участка. Если же мы говорим о том, что имеется делимый земельный участок, который можно разделить, тогда здесь возникает вопрос - если этот участок размежовывается на два, то бы я рекомендовал оформлять права на этот земельный участок, не под самим зданием, а так называемая территория придомовая. Опять подчеркиваю - при условии размежевания этого земельного участка на два.

Ведущая:

- Какие документы необходимы для регистрации права собственности на земельный участок и садовый домик на этом участке?

Савельев Александр Владимирович:

- При условии, что садовый домик относится к объекту недвижимости, существует 122-ФЗ, который регламентирует пакет документов, необходимых для подачи в учреждение юстиции для регистрации прав на недвижимое имущество. Земельный участок в данном случае - я полагаю - был предоставлен либо по договору аренды, либо по договору пожизненно наследуемого владения, либо в бессрочное пользование. Если мы говорим о том, что мы хотим перевести его в собственность в дальнейшем, то сначала нужно оформить право собственности на объект недвижимости, расположенный на этом земельном участке, а пакет документов согласно ст.ст 16, 17, 18 ФЗ-122, там есть определенный перечень, и требования в соответствии с которыми можно подавать на оформление документы, и через месяц, если правовая экспертиза подтвердит полноту и комплектность документов, вы получите Свидетельство на право собственности на данный объект недвижимости.

Ведущая:

- Как оформить права на земельный участок, на котором стоит самовольная постройка (например гараж)?

Савельев Александр Владимирович:

- Вот давайте различать объекты движимого имущества и недвижимого имущества. Если мы говорим об объектах недвижимого имущества, то - как мы знаем - согласно ГК это объекты прочно связанные с землей, которые невозможно переместить без причинения соразмерного ущерба. Здесь идет речь о статье 222 ГК РФ, строго говоря, данная статья говорит о том, что права собственности на объект недвижимости, который самовольно возведен на неотведенном земельном участке либо с нарушением строительных норм не возникают у лица, который такой объект возвел. Более того - данный объект подлежит сносу за счет лица, которое его возвело. Но 3 часть статьи 222 ГК РФ говорит о том, что о том, что если права третьих лиц не нарушаются, и собственник подает исковое заявление с суд, то судом могут быть признаны права собственности на такое самовольное строение при условии, что земельный участок находится в собственности, пожизненного наследного владения или права бессрочного пользования. Обратите внимание на очень тонкую вещь - в этом перечне нет самого распространенного вида титульного землевладения как аренда. 01.09.2006 г. в ГК РФ внесли изменения и эта статья 222 стала читаться - я бы сказал - конкретно. Ранее была практика когда граждане выстраивали некое здание, строение, сооружение на земельном участке и им лень было проходить какие - то экспертизы, получать проекты и т.д.. Они делали следующее - они просто делали техническое обследование этого здания, строения, сооружения, подавали в суд, доказывали отсутствие нарушения прав третьих лиц и в судебном порядке на основании решения суда учреждение юстиции выдавало Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество. Такая практика в Иваново была достаточно распространена. Так вот с введением этих поправок и с приведением судебной практики в единую канву, Арбитражные Суды, потом Суды общей юрисдикции стали отказывать в приобретение права на недвижимое имущество тем субъектам, у которых участок находится в аренде. И здесь возникает серьезная проблема - заключается она в следующем - как я уже сказал в силу 36 статьи преимущественное право собственности на земельный участок возникает у собственника зданий, строений, сооружений. Собственности нет, т.е. приобрести землю в собственность невозможно, т.к нет законно возведенного объекта недвижимости. А не приобретя землю в собственность - в силу 222 статьи ГК - Вы не получите в собственность здание, строение, сооружение. Получается замкнутый круг: одно без другого решить невозможно. Практика идет по-следующему пути: первое что делают - пытаются получить разрешение на объект незавершенного строительства на данном участке - получить разрешение на строительство объекта, выкладывают фундамент, регистрируют как объект незавершенного строительства, приобретают право собственности на земельный участок, потом узаконивают то, что уже стоит - при условии, что:

1. участок позволяет технически это сделать;

2. вопрос решается с этим самостроем до принятия мер административного воздействия;

Подобная практика начала применяться и достаточно успешно.

Второй объект, о котором мы говорим, это объект, который не является объектом капитального строительства, т.е. объектом недвижимости. Начнем от обратного. Как могут снести: Совсем недавно Генеральная Прокуратура РФ подала в суд на решение Ивановской городской Думы N259(если не ошибаюсь), о порядке сноса самовольных построек, не являющихся объектами капитального строительства. Я участвовал в суде, мы выиграли суд и первой инстанции, и областной суд. Если бы мы этот суд проиграли, то снести самовольную постройку, не являющуюся объектом капитального строительства, было бы практически невозможно. Сейчас на территории Иваново Положение действует - речь идет не о сносе, а неком аналоге эвакуации - мы доказывали, что в порядке самозащиты гражданских прав Администрация города, если она видит незаконно установленный киоск - подчеркиваю, не являющийся объектом капитального строительства объектом недвижимости, его можно погрузить на автомобиль - соответственно после проведения определенной процедуры, неоднократном предупреждении собственника и т.д. и транспортировать на определенную стоянку. При этом лишение права собственности здесь не происходит - речь идет исключительно о самозащите гражданских прав. Так вот, отвечая на вопрос, хотелось бы сказать, что если мы определяем объект подлежащий узаконению как движимую вещь, то к сожалению, вариантов кроме как получать земельный участок для целей, не связанных со строительством, пока нет. Только такой вариант.

Ведущая:

- Наш следующий вопрос об оформлении права на самовольные постройки и земельные участки под ними: на земельном участке построен гараж, документов о правах на землю нет. Документов на объект недвижимости также нет. Каким образом оформить права на объекты недвижимости и что сначала - оформление документов на гараж или на участок?

Савельев Александр Владимирович:

- Первично, конечно, это отвод земельного участка, т.е. Для того чтобы получить данный земельный участок необходимо обратиться с заявлением на предоставление земельного участка под гараж в Администрацию соответствующего района, если речь идет о районе, в городскую Администрацию, если речь идет о городе Иваново. Следует отметить что прежде чем подавать такое заявление внимательно на Генеральный План развития города и определить вид разрешенного использования земельного участка. Видов разрешенного использования у нас три, как мы знаем, это основной, вспомогательный и условно - разрешенный. Так вот если в основном виде гаражного строительства вот в этом конкретном месте не предусмотрено, то разрешение видов разрешенного использования возможно только через публичное слушание. Т.е. если Генеральным Планом, который утвержден, указано: гаражу здесь не быть, то выделение земельного участка - мягко скажем - крайне затруднительно, практически невозможно. Если же в основном виде разрешенного использования имеется такой вид, то пожалуйста, обращайтесь, соответственно по-определенной процедуре земля будет предоставлена, сделано межевание, далее оформлено в аренду на неопределенный срок либо на срок, определенный договором, и стройтесь.

Вопрос из зала:

- а где Генеральный План можно посмотреть? И резервирование?

Савельев Александр Владимирович:

- Давайте вопрос разделим - Генеральный План развития города Иваново можно посмотреть в фойе на 6 этаже Администрации города Иваново, кроме того, эта информация имеется еще и на сайте Администрации города Иваново. Что касается резервирования земельного участка, то оно Вам никак не мешает - я чуть позже коснусь этой темы подробно - т.е. выделение земельного участка даже на зарезервированной территории никак не ограничивает процедуру выделения и строительства гаража.

Вопрос из зала:

- можно еще вопрос - процедура предоставления земельного участка исключительно через торги, у нас много таких случаев когда начинается процедура оформления земельного участка, после того как гражданин предоставил заявление, он выстраивает дом. Когда мы подходим к торгам, как мы можем оформить объект недвижимости?

Савельев Александр Владимирович:

- Вы говорите о статье 30.1 ЗК РФ о том что земля, предоставляемая для жилищного строительства, исключительно через аукцион. Мы сейчас говорим про гараж это разные виды разрешенного использования земельного участка, это первое. То что Вы спрашиваете, да, только через аукцион, но мы говорим о земельных участках для жилищного строительства. Таково федеральное законодательство.

Вопрос из зала:

- в данном случае как можно выручить такого гражданина? Ведь на торги мы должны выставить свободный земельный участок. Ситуация следующая: было написано заявление о предоставлении земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, пока шла процедура оформления, гражданин на этот участке построил дом. Мы подходим к торгам - а на участке объект самовольного строительства построен.

Савельев Александр Владимирович:

- Дом построен, прав на землю у собственника не возникает, объект недвижимости он ввести в эксплуатацию не может, зарегистрировать он не может. Если конечно не успеет применить ч. 3 ст. 222 ГК РФ. Соответственно, у Вас 2 пути:

- Вы получаете эту землю в аренду - формально кусок земли, с удивлением на утро обнаруживаете, что у Вас находится объект незаконного строительства - самострой, обращаетесь как субъект, как сторона, права которой нарушены уже в суд с требованием о сносе подобного строения. Если Вы все грамотно сделаете, то это займет месяца три.

- если Вы ждать не хотите, и желаете решить этот вопрос до момента заключения Договора аренды, то попробуйте инициировать это со стороны Администрации города.

Вопрос из зала:

- Т.е. выход один - снести этот объект?

Савельев Александр Владимирович:

- А Вы видите какие-либо другие выходы? Существует 12 статья ГК РФ, которая говорит о том, что мы имеем возможность применять самозащиту гражданских прав, т.е. если Вы утром вышли на свой земельный участок и обнаружили некую конструкцию, которую Вы можете выбросить за пределы своего земельного участка, не нарушая при этом права третьих лиц, Вы это можете сделать. Но в данном случае киоском это не является, поэтому взять его и перенести с места на место Вам технически не удастся. Поэтому выход у Вас по-сути только вот такой. Можно конечно самостоятельно применить силу и снести такой объект. При этом будьте готовы доказывать что это был не объект недвижимости. Парадокс, но по практике могу сказать: при всей простоте определения движимых и недвижимых вещей в ГК, доказать то или другое очень затруднительно.

Ведущая:

- продолжим вопросы - Дача сгорела. Некоторое время участок будет пустовать. Сохраняется ли право собственности на земельный участок при разрушении строения?

Савельев Александр Владимирович:

- Конечно. Если земельный участок оформлен в собственность, имеются все документы на него, в частности, Свидетельство на право собственности такого земельного участка, то это отдельный объект недвижимости, который в данном случае права собственности не теряет.

Ведущая:

- вопрос от Администрации Чернореченского сельского поселения Ивановского района Ивановской области:

Владельцы гаражей, бань и дачных домиков в с.Чернореченский не имеют никаких документов на эти объекты недвижимости и земельные участки под ними. Никаких объединений в Администрации нет, всё индивидуальное. Каков порядок оформления прав на эти объекты недвижимости и земельные участки подними? Только через суд?

Савельев Александр Владимирович:

- Я бы посоветовал Администрации размежевать данные земельные участки, гражданам написать заявления на предоставление данных земельных участков под строительство гаражей, бань и частных домов, ну бани в данном случае как объекты вспомогательные не требуют разрешения на строительство, т.е. это может быть дом с хозяйственными постройками - есть такая категория. Далее гражданам нужно обратиться за разрешением на строительство после предоставления земельного участка, оно дается сроком на 10 лет по последней редакции ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, получить подобное разрешение, ввести данную недвижимость в эксплуатацию, получить технический паспорт на эту недвижимость и, в соответствии с 122-ФЗ, получить право собственности на этот объект. Можно решить через суд этот вопрос в данном случае. Соглашусь, что процедура будет легче и дешевле, но не забывайте вот о чем: в РФ парадоксально, но факт - суд - это единственная организация, спорить с которой невозможно. Если Вы завтра обратитесь в суд за признанием права собственности и суд Вам откажет, и решение вступит в законную силу, Вы никогда не получите права собственности - если Вы не обжалуете решение суда в установленном законом порядке. А отказ Администрации Вы можете обжаловать. Поэтому Суд - это иногда быстрее, но прежде чем обращаться в суд, надо понимать правовые последствия судебного решения - никакая инстанция его не отменит и не пересмотрит. У нас была такая практика когда мы ошибались, получали решения Суда отрицательные, и с этим уже ничего нельзя было сделать. Поэтому при альтернативе рекомендую взвешивать правовые последствия того или иного шага.

Ведущая:

- следующий вопрос - в 1987 г. предприятию был предоставлен земельный участок под строительство жилых домов для работников по Акту бессрочного пользования. На данном участке впоследствии были выстроены жилые дома. На сегодняшний момент часть домов оформлена в собственность, часть в стадии незавершенного строительства. Часть данного участка изъята Постановлением Главы Администрации за неиспользование - в 1994 г. - и предоставлена под строительство, уже Администрацией сельской, т.е. дома уже оформлены, и так же земля. А вот жилые дома, выстроенные на земельном участке, предоставленные предприятием, свои права на земельные участки оформить не могут. Надо заметить, что в Государственный Акт бессрочного пользования изменения не вносились, он существует в первоначальном виде.

Пожалуйста поясните пути оформления земли под жилыми домами собственниками как вам видится?

Савельев Александр Владимирович:

- Не совсем понятно, каким образом изъята часть земельного участка. Если только речь не идет о изъятии с согласия собственников. Земельный Кодекс РФ декларирует принцип неделимости земельного участка, т.е. часть участка под домом изъята не может быть по определению. Если мы говорим о том, что часть участка изъята придомовой какой-то территории, в данном случае давайте с теории немножко начнем. У нас существует 5 вариантов титульного землевладения: аренда, собственность, пожизненное землевладение, бессрочное пользование и сервитут (об этом нам говорит ЗК РФ). В большинстве стран мира вариантов, строго говоря, только два: земля находится либо в аренде, либо в собственности. Других вариантов не существует. В РФ не было 75 лет земельного права - мы с вами знаем, что земля не являлась предметом сделок. Поэтому вводились различные суррогатные формы, ну например, право бессрочного пользования - не что иное как аренда заключенная на неопределенный срок. Или пожизненно наследуемое владение - не что иное как собственность, только очень хитро выраженная. Тем не менее законодатель внес эти формы в отдельные категории титульного землевладения в ЗК РФ. Поэтому по Акту бессрочного пользования до 2010 года этим гражданам нужно переоформить свое право - как минимум - право аренды, это раз.

Второе - ввести ту часть незавершенного строительства на те объекты, которые были построены в эксплуатацию, а вот далее жилые дома выстроены на земельном участке, предоставленном предприятием, т.е. права на земельные участки оформить не могут, с момента введения жилого дома в эксплуатацию, земельный участок - по сути - следует за судьбой этого дома (вернее наоборот, но в данном случае верно обратное). Поэтому, по-большому счету, Вам необходимо определить земельный участок принадлежащий зданиям (или зданию), включая придомовую территорию. Безусловно, к зданию относиться земельный участок по периметру здания. Если мы говорим о едином земельном участке, то свое право Вы не оформите до тех пор пока все объекты недвижимости на этом участке не будут введены в эксплуатацию. Либо необходимо размежевывать данные участки. Если мы говорим о том, что участки размежеваны, то в этом случае каждому присваивается свой кадастровый номер и вот тогда конкретное здание вводится в эксплуатацию и конкретный земельный участок уже относится к этому зданию. Вот собственно и вся схема. Совсем недавно в законодательство РФ ввели новшество об уплате налога - сейчас с жителей многоквартирных домов берут налоги - нам говорят "Вы живете на 6 этаже, Вы же пользуетесь земельным участком? - А мы кто чтобы платить налоги? - А вы собственники!" Но собственность это возможность владеть, пользоваться, распоряжаться земельным участком. А собственнику многоквартирного жилого дома запрещено выделять земельный участок, запрещено его отчуждать, он не может продать свою долю, т.е. ни владения, ни пользования, ни распоряжения практически нет! А что есть? Возможность уплаты налога.

Необходимо только помнить о земельном налоге, который собственники зданий, строений, сооружений будут платить и который будет зависеть, в том числе и от площади земельного участка. Так что пытаясь отмежевать как можно больший кусок сопоставьте необходимость такого куска земли и налогового бремени.

Ведущая:

- Предприятие (ООО) приобрело в 2001г. объект незавершенного строительства - комплекс нежилых производственных и подсобных строений 1978 года застройки. При оформлении сделки прилагались правоустанавливающие документы и технический паспорт; проектная документация и разрешение на строительство не прилагались и на тот момент, как и при приобретении предыдущим собственником регистрирующим органом не требовались ( верили на слово исходя из года застройки, указанному в техническом паспорте). В дальнейшем предприятие согласно дополнительным проектам, согласованиям и техническим условиям завершило внутреннюю и внешнюю отделку, подвело коммуникации ( без изменения основных конструктивных характеристик зданий), подготовило комплекс зданий к вводу в эксплуатацию с целью регистрации объекта завершенного строительства и сдачи его в залог для получения кредита в банке. Однако, администрация ответила отказом, мотивируя его отсутствием первоначального разрешения на строительство и проектной документации, которые отсутствуют во всех возможных органах и организациях. Каким образом можно решить вопрос с вводом в эксплуатацию объекта? Возможно ли это сделать путем подачи иска о признании права собственности на объект завершенного строительства?

Савельев Александр Владимирович:

- Схема следующая: правоотношения, которые возникли до вступления в силу конкретных нормативных правовых актов, на эти правоотношения такие акты не распространяются. Поэтому смотрим на год - если в данном случае Градостроительный Кодекс - 2004 г. - не имел юридической силы, проще говоря его не было, то конкретно смотрим регламентировалась ли в пакете документов разрешение, необходимое для регистрации собственности, разрешение на строительство. Если подобного разрешения не требовалось и его не было, то, соответственно, мы просто можем обжаловать отказ регистрирующего органа в регистрации, но при условии, что мы докажем, что данные правоотношения возникли до вступления в силу Градостроительного Кодекса. Если же подобный документ требовался на тот момент, а он все-таки отсутствует, тогда возникает проблема, связанная с тем, что стоит штамп БТИ как минимум "незаконная перепланировка", а то и "разрешения на строительство нет". Тогда не приходиться говорить о полном комплекте документов.

Тут 2 варианта:

1. если реконструкция не затрагивает в силу 51 статьи Градостроительного Кодекса несущих конструкций, элементов безопасности здания, и Вы сумеете это доказать, то не требуется такого разрешения на строительство. Это можно сделать проведя экспертизу обратившись в организацию имеющую лицензию на подобный вид работ.

2. если же это доказать будет нереально, тогда необходимо по 222 статье пытаться узаконить объект фактически самовольного строительства. Других вариантов здесь, к сожалению, не существует.

Ведущая:

- Возможно ли оформить право собственности на самовольную постройку, находящуюся на земельном участке, в отношении которого заключен договор аренды на 70 лет? Как это правильно сделать?

Савельев Александр Владимирович:

- Мы уже разговаривали об этом. Срок аренды на самом деле не важен, еще раз напоминаю, что аренда в статье 222 отсутствует как таковая, судебная практика, к сожалению такова, что суды отказывают в признании права собственности, потому что не хотят расширительно толковать эту статью. Поэтому только теми хитрыми способами о которых мы уже сегодня говорили.

Ведущая:

- Строительство здания велось на отведенном для строительства земельном участке без получения разрешения для строительства. Согласно техническому заключению возможно признание права собственности на самовольную постройку. Возможно ли узаконение права собственности в судебном порядке на здание согласно ст. 222 ГК РФ?

Савельев Александр Владимирович:

- Опять вопрос на каком титульном праве находится данный судебный участок? Если это право бессрочного пользования, право пожизненного владения или права собственности, соответственно данный вариант возможен. Про аренду мы уже говорили.

Ведущая:

- При формировании и предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимости в порядке п. 7 ст. 36 ЗК РФ, как определить фактическое землепользование и какие доказательства могут подтверждать фактическое землепользование при межевании и дальнейшем его предоставлении?

Савельев Александр Владимирович:

- Очень хороший вопрос - связан не только с подтверждением как такового фактического землепользования, но и соответствия виду разрешенного использования, которое у нас реально существует. Кстати, необходимое налогообложение - сейчас возникают серьезные проблемы с неправильным определением фактического разрешения вида земельного участка и резкое увеличение суммы налогов по земельным участкам, которые используют под другие объекты. Первое: Фактическое землепользование подтверждается техническим паспортом. Здания, строения, сооружения, которое расположено на данном земельном участке. Существует ФГУП Ростехинвентаризация, которая регистрирует объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке. Сейчас Ивановская городская Дума на ближайшем заседании будет принимать Решение о формировании в городе Иваново муниципального земельного контроля, в том числе и за видами разрешенного использования земельных участков. Виды разрешенного использования подтверждаются техническим паспортом - как я уже сказал. Если это нужно для кадастровой оценки земельного участка - то это делает самостоятельно Кадастровая Палата. Если это нужно лично Вам - берете Технический паспорт и подтверждаете. .

Ведущая:

- Возможно ли виндировать земельный участок собственником, если на данном земельном участке уже возведен многоквартирный жилой дом (и введен в эксплуатацию на законном основании) и часть земельного участка под этим домом оформлена в собственность жильцов на основании ст. 36 Жилищного Кодекса РФ?

Савельев Александр Владимирович:

- Смутно представляю как они оформили в собственность часть земельного участка. Истребование чужого незаконного владения - думаю, на практике это фактически невозможно, если мы говорим о едином земельном участке, на котором находится дом. Т.е. Если дом уже введен в эксплуатацию, право собственности возникло, то в данном случае истребование чужого незаконного владения будет практически нереальным.

Ведущая:

- Член садоводства с 1972 г. не может оформить право на участок в связи с тем, что участок находится вне зоны отвода (не попал в границы садоводства). Возможно ли признание права собственности на такой участок по приобретательной давности?

Савельев Александр Владимирович:

- Первое что нужно смотреть - имеется ли сам участок, сформирован ли он, потому что мы с вами знаем что объект как объект возникает в данном случае как минимум, должен быть четко описан и иметь кадастровый номер. Если данный участок описан, имеет кадастровый номер, лицо им владеет более 15 лет и может подтвердить данный факт, то попробовать, я думаю, можно вне зависимости от того находится он в зоне данной территории или выходит за пределы данной территории.

Ведущая:

- Ясно. Следующий вопрос - земельный участок находиться в собственности. Собственником участка возведены строения, которые зарегистрированы и на них выданы свидетельства о праве собственности. В результате реконструкции из этих строений получилось одно здание, БТИ при создании тех паспорта указало, что весь объект считается самовольно возведенным. Реконструкция была произведена без проекта. Возможно ли узаконить такую постройку собственником земельного участка?

Савельев Александр Владимирович:

- ну первое чтобы я сделал - поспорил с БТИ относительно самовольно возведенного строения, скорее я должен ставить штамп "незаконная реконструкция" или "незаконная перепланировка", или "реконструкция без разрешения". Второе - существует 51 статья Гражданского Кодекса, там существует 5 вариантов, когда не требуется разрешение на строительство. В данном случае если разрешение требовалось, а получено вовремя не было, и таким образом нарушена процедура разрешения на реконструкцию объекта, то я бы посоветовал в данном случае попытаться это узаконить в административном порядке, т.е. получить техническое заключение на данное здание о том, что реконструкция выполнена без нарушения несущих конструкций и конструктивно другие конструкции надежность и безопасность принципиально не затрагивает. В этом случае можно попробовать узаконить данный объект без получения разрешения на строительство. Но еще раз подчеркиваю, что в данном случае ошибка БТИ заключается в том, что данный штамп должен быть не "самовольное строительство" - это другая категория объектов, а именно "реконструкция без разрешения". Иначе вы получите серьезные проблемы.

Ведущая:

- Вопрос - каковы юридические последствия уничтожения собственником самовольной постройки, которую он сам возвел?

Савельев Александр Владимирович:

- Никаких, если при этом не затронуты права и законные интересы третьих лиц.

Ведущая:

- Является ли законным резервирование земельных участков, принадлежащих гражданам на праве собственности, с формулировкой "для размещения объектов транспорта регионального значения" сроком на пять лет без ссылки на документы территориального планирования?

Савельев Александр Владимирович:

- да, является. ЗК РФ статья 71 - дает очень условное понятие о резервировании. Резервирование - это такая хитрая штука, определения которой нет ни в одном законе.

Тем не менее, из смысла закона мы с вами знаем, что резервирование это процедура, которая предшествует возможной процедуре изъятия и связана она с определением тех участков, которые - в соответствии с 49 статьей ЗК - возможно будут изыматься. Дело в том, что резервирование как таковое, вопреки распространенному заблуждению, не затрагивает никакие права собственников земельных участков, а так же иных титульных землевладельцев земельных участков. Кроме потенциальной возможности приватизацтии. Резервирование не настолько страшно как всем кажется.

Ведущая:

- следующий вопрос - считается ли земельный участок зарезервированным для государственных нужд, если имеется акт главы администрации о резервировании земельных участков, внесены соответствующие изменения в земельно-кадастровую документацию, но государственная регистрация ограничения прав не произведена?

Савельев Александр Владимирович:

- Государственная регистрация ограничения прав в данном случае производиться не должна, потому что ее нет. Что касается Акта главы Администрации, если мы говорим о том, что согласно Уставу муниципального образования, функция резервирования отнесена на Главу Администрации или на иной орган местного самоуправления, то, наверное, в данном случае его действия законны и повторюсь: регистрации не требуется.

Ведущая:

- Имеется ли судебная практика, свидетельствующая о реальности защиты прав собственников земельных участков в случаях незаконного резервирования их участков?

Савельев Александр Владимирович:

- я не знаю случаев незаконного резервирования участков.

Ведущая:

- Ясно. Считаете ли Вы законодательство, регламентирующее порядок резервирования земельных участков, коррупционным?

Савельев Александр Владимирович:

- Нет, не считаю. Нет законодательства - нет коррупции.

Ведущая:

- Согласны ли Вы с распространенным мнением о том, что в Российской Федерации грубо нарушаются права собственников земельных участков, полученных при приватизации земель сельскохозяйственного назначения? Если не согласны, то по каким основаниям? Если согласны, то какие меры, по Вашему мнению, должны быть приняты государством для устранения таких нарушений?

Савельев Александр Владимирович:

- Тема земель сельскохозяйственного назначения достаточно специфична - приобретение земель сельскохозяйственного назначения связана зачастую не с тем, что граждане пытаются расширить сельскохозяйственные угодья, а исключительно с одной целью - это осуществить смену целевого значения земельного участка с сельскохозяйственного назначения на целевое назначение "земля населенных пунктов". Поэтому законодатель, я считаю, абсолютно обоснованно защищает земли сельскохозяйственного назначения и дает определенное ограничений при переводе таких земель. Поэтому в данном случае вижу затрудненную процедуру смены целевого назначения и вполне обоснованно.

Ведущая:

- сегодня пришел вопрос - необходимо предоставить земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства или ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Для этих целей может быть предоставлен земельный участок из категории "Земли с/х назначения". Согласно ст. 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" передача находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации. Статьёй 34 ЗК РФ установлен порядок предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством. Но вести сельхоз. производство и крестьянское (фермерское) хозяйство невозможно не имея фермы, каких-либо подсобных помещений для хранения урожая, с/х техники, и т. д. Поэтому, получив земельные участок для указанных выше целей, гражданин (или юр. лицо) в последствии обращается в ОМС за разрешением на строительство каких-либо объектов, которые обеспечат ведение сельхоз. производства (крестьянского (фермерского) хозяйства). А участок предоставлен для целей, не связанных со строительством.

Вопросы: Какова процедура предоставления земельных участков из категории "Земли сельскохозяйственного назначения" для ведения сельхоз производства или крестьянского (фермерского) хозяйства?

Как дать разрешение на строительство, если участок предоставлен для целей, не связанных со строительством?

На каком этапе можно (и можно ли вообще) произвести деление земельного участка на застроенную и незастроенную части?

Применять ли в этом случае ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", если он распространяется не на все земельные участки с/х назначения, а только на "чистое поле", а на предоставляемом участке предполагается строительство?

Савельев Александр Владимирович:

- Проблема следующая - в данном случае немножко перепутали понятия. Мы с вами знаем что существует целевое назначение земельного участка - это статья 7 ЗК РФ. Представим себе - населенный пункт, собственно говоря, сам город. В черте этой категории земли существует вид разрешенного использования, который определяется зонированием территории, правилами пользования застройки и генеральным планом развития застройки - у кого, конечно, он принят. Мы говорим, что вот данный участок предназначен, к примеру, для строительства гостиницы, возможно - больницы. Не надо путать целевое назначение земельного участка и вид разрешенного использования. В вопросе товарищ спрашивает: как быть если в целевом назначении - а здесь земли сельхоз назначения - необходимо построить здание, строение, сооружение? Да очень просто - целевое назначение говорит о том, что земля предназначена для того, чтобы на ней картошку сажать. Но разрешенное использование внутри участка может быть и для строительства. Как это определяется? Очень просто: зонирование, Генеральный план и правила застройки. А при их отсутствии - что характерно для большинства поселений - определяется простым Распоряжением главы Администрации. Т.е. Вы пишите Заявление "Прошу на земле сельскохозяйственного назначения разрешить строительство некоего подсобного помещения" Вам выделяют земельный участок в рамках земли сельскохозяйственного назначения и Вы спокойно строите.

Ведущая:

- Земельный участок, составляет территорию садоводческого объединения граждан и был предоставлен в собственность такому объединению ОМС. Гражданин на момент предоставления земельного участка садоводческому объединению не был его членом, а стал им после выхода их садоводческого объединения другого гражданина и пользуется его участком, участок за ним закреплён. Желает приобрести этот участок в собственность. Применима ли в данном случае ст. 28 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"? Если нет, то как этот гражданин может (и может ли вообще) оформить право собственности на такой земельный участок?

Савельев Александр Владимирович:

- Никак не может. В данном случае оформить право собственности он не может.

Ведущая:

- Спасибо, Александр Владимирович, за интересное выступление.