Интернет-конференция начальника юридического отдела Ивановской городской Думы Савельева Александра Владимировича на тему: "Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд"

19 февраля 2010 г. в Конференц-зале компании ООО "Гарант-Инфо" состоялась интернет-конференция начальника юридического отдела Ивановской городской Думы Савельева Александра Владимировича.

Тема интернет-конференции: "Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд"

Ведущая интернет-конференции - Уткина Ольга Павловна (специалист по связям с общественностью Компании ООО "Гарант-Инфо")

Ведущая:

- Добрый день, уважаемая интернет-аудитория, Александр Владимирович. Сегодня у нас проходит интернет-конференция начальника юридического отдела Ивановской городской Думы Савельева Александра Владимировича на тему "Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд".

Важно заметить, что в настоящее время приходит понимание того, что земля является первостепенным объектом недвижимости. Но существует целый ряд достаточно сложных вопросов современных правоотношений. Зачастую, противоречия в нормативно-правовых актах и непонимание правовых последствий того или иного шага оборачивается для собственников недвижимости большими потерями. Данная тема вызвала огромный интерес у жителей нашего города и области. Сегодня у нас есть уникальная возможность получить ответы на наиболее актуальные вопросы от профессионала в данной области.

Савельев Александр Владимирович:

- Я бы для начала хотел рассказать о правовой ситуации в РФ, о ситуации, связанной с изъятием земельных участков. Дело в том, что процедура изъятия земельных участков - не новая, она имела место еще в дореволюционном Российском праве. Есть специальные норма, специальное положение 1767 года. В целом серьезную трансформацию претерпело земельное право. Можно сказать, сейчас только начинает формироваться культура земельных правоотношений. Поэтому, конечно же, есть и непонимание, и коллизии правовые, есть определенная не очень богатая практика, как судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов по разрешению земельных споров. Тем не менее данные вопросы достаточно актуальны, а самое главное, они практически применимы во всех регионах РФ. Все вы знаете, что готовится Олимпиада в Сочи 2014 года, поэтому Краснодарский край как никто столкнулся с проблемой изъятия земельных участков.

Ведущая:

- При каких условиях и в каких случаях может быть произведено принудительное отчуждение имущества или земельного участка для государственных и муниципальных нужд?

Савельев Александр Владимирович:

- Необходимо сказать, что если мы говорим о земельном участке, то существует Статья 49 Земельного Кодекса РФ, которая регламентирует изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд, и осуществляется она по двум основаниям по двум основаниям. Первое основание - выполнение международнях обязательств РФ, второе - размещение определенных объектов, четко установленных частью 2 Статьи 49 ЗК РФ. Случаев таких всего 9, они являются исчерпывающими. И обратите внимание на следующую вещь, что закон говорит об изъятии земельнгых участков не только под конкретные объекты, но еще и в том случае, если отсутствуют другие варианты размещения подобных объектов, т.е.необходимо доказывать отсутствие возможных вариантов размещения объектов. По большому счету в данном случае работает Статья 49 ЗК РФ.

Ведущая:

- Спасибо за такой исчерпывающий ответ! Следующий вопрос: Какая форма компенсации, денежная или натуральная, предусмотрена в ЖК при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд?

Савельев Александр Владимирович:

- В ЖК изъятие земельных участков не регламентируется. Если Вы говорите про 32 Статью ЖК, то там идет речь об изъятии жилого помещения и здания. Предлагаю разделить вопрос на 2 составляющих. Существуют 2 объекта как таковых: земельный участок - это самостоятельный объект, второй объект - это жилой дом, квартира, часть дома. Если Вы говорите про ЖК, то отчуждение этого имущества путем выкупа производится обычно путем возмещения всех убытков, которые терпит собствекнник при таком изъятии. Под убытками понимается рыночная стоимость этого объекта, плюс все убытки, которые он терпит в связи с переездом, с поиском другой квартиры и т.д. Если Вы говорите про земельный участок, то он может отчуждаться при условии равного возмещения этого земельного участка. Под равным возмещением понимается как денежное возмещенгие, так и предоставление другого земельного участка. Надо отметить, что часть 7 Статьи 32 также регламентирует возможность предоставления квартиры или иного жилого помещения с доплатой в зачет существующего помещения. Речь идет о проблеме правоприменительной практики, которая заключается в следующем: как правило, изымаемые квартиры находятся в аварийном состоянии, т.е. их рыночная оценка крайне невысока, соответственно, в ситуации, когда оценочная стоимость изымаемого помещения настолько велика, что ее хватает на обмен, крайне редко встречается. Тем не менее закон говорит о полной компенсации всех убытков.

Ведущая:

- Существует ли специальный порядок, единый документ, регламентирующий изъятие земельного уастка?

Савельев Александр Владимирович:

- Есть общие нормы Гражданского Кодекса, которые определяют, в каких случаях участок изымается, есть Статья 49 ЗК, корме того, в зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, есть Решение уполномоченного субъекта, Решение РФ, т.е. существует такая ступенчатая схема.

Ведущая:

- Какой орган правомочен принимать решение о пригодности или непригодности конкретной территории для проживания граждан?

Савельев Александр Владимирович:

- Если говорить о непригодности проживания, то это нарушение санитарных и экологических норм. Если вопрос, кто принимает решение об изъятии земельного участка и на каком основании, здесь ситуация следующая. Существуют правила землепользования застройки, зонирование территории как следствие генерального плана развития г.Иваново. В г.Иваново 27 декабря 2006 года принят Генеральный план развития города до 2025 г. В соответствии с этим планом есть зонирование территории, есть правила застройки, где определяется, что конкретный участок попадает под перспективную зону, например, дорог федерального значения. Пункт 2 Статьи 49 ЗК содержит такие основания для изъятия. Но если в органе местного самоуправления, допустим, сейчас нет финансовой возможности для изъятия такого земельного участка, тогда проводится процедура резервирования земельного участка, которая является промежуточной, предшествующей изъятию. Если орган местного самоуправления имеет возможность сию секунду изъять эти земельные участки, то существует определенная процедура, по которой принимается решение, затем оно регестрируется в Федеральной регистрационной службе, потом собственник уведомляется о том, что производится изъятие его имущества, причем срок должен быть 1 год, изъятие до этого срока возможно только с согласия собственника, потом производится изъятие. Процедурно это выглядит так.

Ведущая:

- Какие существуют юридические гарантии жилищных прав собственника жилого помещения в случае изъятия земельного участка?

Савельев Александр Владимирович:

- Статья 32 ЖК регламентирует гарантии жилищных прав собственника при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Здесь идет речь о полном возмещении убытков, которые причиняются собственнику жилого помещения в связи с изъятием земельного участка. Как правило, речь идет о выкупной стоимости здания, сооружения и всех сопутствующих убытков.

Ведущая:

- Существуют ли ограничения изъятия земель по отдельным их категориям?

Савельев Александр Владимирович:

- Такого ограничения закон не содержит по категориям земель. Возможно использование земель не по целевому назначению, речь идет о землях сельхоз.назначения, когда они используются не в соответствии с их назначением. Сейчас разрабатываются поправки в ЗК, но я не знаю, насколько они будут приняты Гос.Думой, они предусматривают изъятие земель, которые используются не по целевому назначению. В настоящее время это приводит только к штрафам. Если поправки будут внесены, то у гос.органов появится возможность применять более жесткие санкции. Например, органы Москвы уже их применяет, как это видно в ситуации со знаменитым поселком Речник, который явился первой ласточкой во всем этом безобразии.

Ведущая:

- Есть ли выбор у собственника жилого помещения после принятия решения об изъятии?

Савельев Александр Владимирович:

- Выбор есть. Вообще норма изъятия является конфликтной нормой, между публичными и частными интересами. Конституция РФ каждому гарантирует право на жилье. Но если мы говорим о том, что общественные интересы надо ставить выше частных, и дорога должна идти именно "так", то чьи-то интересы в данной ситуации будут не то чтобы ущемлены, но не всем может понравиться это решение. К сожалению, ни ЖК, ни ЗК не предусматривают для собственников принудительно изымаемого объекта альтернативы. Он может не согласиться с принятием решения об изъятии земельного объекта, но в этом случае, орган или лицо, субьект, который принимает решение об изъятии этого объекта, вправе подать в суд. И вот тут закон делает такую хитрость: речь идет не о согласии или несогласии, а об установлении убытков. Другими словами, предмет спора - это спор по компенсации за это жилое помещение и этот земельный участок. Что касается оценки помещения, она должна быть рыночной. Существует Федеральный закон об оценочной деятельности РФ, есть определение рыночной цены, которое говорит, что рыночной ценолй является та цена, по которой объект может быть продан на сегодняшний день в существующих условиях, т.е. реальная цена. Но если собственник не согласен с оценкой, он вправе самостоятельно провести оценку его изымаемового имущества с тем, чтобы потребовать надлежащей компенсации. Но вообще споров по оценкам практически не возникает, потому что все оценщики - профессионалы и рисковать своей деловой репутацией они не будут.

Ведущая:

- В каком порядке определяется цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа?

Савельев Александр Владимирович:

- С момента уведомления собственника о предстоящем изъятии помещение можно изъять только через год. Ранее, чем через год, возможно изъять, только с его согласия. При этом все улучшения, которые собственник будет производить, которые приводят к существенному завышению цены этого имущества, вот все эти улучшения могут быть отнесены на собственника жилого помещения. Но ни резервирование, ни уведомление о предстоящем изъятии не ограничивают права собственника вообще никак. Собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Единственное ограничение - это резкое и необъективное увеличение цены этого объекта.

Ведущая:

- Существуют ли гарантии, предусмотренные ЖК, о предоставлении собственнику равноценного жилого помещения, т.е. по площади, по количеству комнат, благоустройству и т.д.?

Савельев Александр Владимирович:

- Критерий, по которому оценивается имущество, это его цена. Поэтому если Вы договариваетесь с органами местного самоуправления, с гос.органами, Вы можете высказать свои пожелания в вопросе о компенсации, но существует цена и убытки изымаемого помещения, и существует потенциальная цена предлагаемого помещения, в нем количество комнат, высота потолков, цвет обоев может не совпадать.

Ведущая:

- Существует масса случаев, в которых собственник жилья несет огромные убытки: изменение места жительства, временное пользование иным помещением, переезд, оформление права собственности на другое помещение и т.д. Есть ли способ в подобных случаях минимизировать такие убытки?

Савельев Александр Владимирович:

- Все это предусматривает Статья 32 ЖК. Компенсируются все убытки. Конечно, было бы лучше, если было бы указано, что компенсируется ущерб. Тогда речь бы шла не только об убытках как таковых, но и об ущербе. Но пока жилищное законодательство и ГК содержат только понятие "убытки". Поэтому руководствуемся законом.

Ведущая:

- Какова процедура признания многоквартирных домов аварийными или подлежащими реконструкции? Кем, в какие сроки, по какому принципу? Есть ли примеры такой ситуации в настоящее время в городе?

Савельев Александр Владимирович:

- Конечно. У нас есть замечательное постановление Правительства N 47 от 28 января 2006 г., называется оно "Подтверждение положения о признании жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирных домов аварийными или подлежащими реконструкции". В нем предусмотрена вся процедура признания домов аварийными, есть Комиссия в Ивановской области, которая занимается подобной процедурой. Достаточно четко прописано, в каких случаях дома признаются аварийными, по итогам этой комиссии выносится решение, причем их может быть несколько вариантов.

Ведущая:

- Вправе ли орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии земельного участка путем выкупа, начинать осуществление каких-либо работ до заключения соглашения о выкупе земельного участка или вынесения решения суда о выкупе участка?

Савельев Александр Владимирович:

- Если мы говорим о том, что собственником данного участка является не орган местного самоуправления и не орган государственной власти, то нет. Если земельным участком владеет гражданин, то до того момента пока из государственного реестра регестрации прав недвижимого имущества его имя не вычеркнут, он является собственником. А собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Соответственно, без его разрешения проводить какие-то работы категорически запрещено, это будет нарушение прав собственника. Конечно, без его согласия. Если земельный участок находится в собственности органа местного самоуправления, и принято решение об изъятии жилого помещения, то на таком участке могут проводиться работы, не причиняющие вреда гражданам.

Ведущая:

- Допускается ли отчуждение земельного участка его собственником отдельно от находящихся на нем зданий в случае, если последние также принадлежат ему на праве собственности?

Савельев Александр Владимирович:

- Вопрос очень интересный. Зачастую бывают ситуации, когда собственник земельного участка один, а собственник здания - другой. Другое дело, что земельный участок следует судьбе объекта, расположенного на нем. Поэтому если мы говорим, что участок является целостным объектом, то его отчуждение отдельно от здания не получится. Можно отмежевать земельный участок на 2 категории. Первая - то, что находится под зданием непосредственно, вторая - все остальное. Тогда возникнет 2 земельных участка, один из которых Вы можете продать отдельно от здания, а вот второй - только с ним.

Ведущая:

- Как происходит изъятие земельного участока, на котором возведена самовольная постройка (например гараж)?

Савельев Александр Владимирович:

- Легко и непренужденно! Статья 222 Гражданского Кодекса говорит о том, что самовольной постройкой является постройка, которая возведена с нарушением градостроительных норм либо на неотведенном для этого земельном участке. Самовольная постройка подлежит сносу лицом, которое ее возвело, либо за его счет. Можно вспомнить пример деревни Речник, которая сегодня уже напоминалась, где известный правовед господин Митмоль нашел нарушения в праве собственности, нашел самовольные постройки у граждан, которые начали сносить. Кто мог, снес сам, кто не захотел сносить, приехали эскаваторы, причем за них был выставлен счет лицу, которое самовольно эту постройку возвело. Поэтому с самовольной постройкой никаких проблем не возникает, она просто будет снесена. Хотя может быть применена часть 3, где указано, что в отдельных случаях собственник самовольной постройки может быть признан собственником, если судом это право собственности будет признано. Практика показывает, что здесь все зависит от того, кто раньше подаст в суд. Если этол попытается сделать собственник, то все будет хорошо. Если это сделают органы самоуправления или лицо, заинтересованное в изъятии земельного участка, соответственно, все будет иначе. Самовольные постройки в настоящее время в городе есть, причем это не только гаражи, это все постройки, возведенные с нарушением норм, без разрешения на строительство, возведенные на неотведенных для этого участках, с нарушением границ, сан.-эпид.норм, технологических норм, другими словами, есть масса случаев.

Ведущая:

- Может ли часть участка под домом быть изъята?

Савельев Александр Владимирович:

- Вообще надо сказать, что в ЗК есть ошибка. Понятие часть земельного участка - это миф. Объясню почему. Что такое земельный участок? В силу Статьи 1.1. ЗК - это поверхность земли, которая описана и удостоверена в установленном законом порядке. Данная поверхность земли имеет свой кадастровый номер. Если мы хотим сделать часть земельного участка, мы вдоль участка проводим линию, тем самым делим существующий земельный участок попалам. Пока эта линия условна, участок будет един. Но как только будет присвоен еще один кадастровый номер, у нас будет уже 2 земельных участка. Таким образом, понятие часть земельного участка как объекта права не существует.

Ведущая:

- Считается ли земельный участок зарезервированным для государственных нужд, если имеется акт главы администрации о резервировании земельных участков, внесены соответствующие изменения в земельно-кадастровую документацию, но государственная регистрация ограничения прав не произведена?

Савельев Александр Владимирович:

- Да, считается, но с возможностью оспорить в суде. Объясню. Строго говоря, у нас нет законодательства о резервировании как такового. Мы руководствуемся ЗК и Постановлением Правительства о резервировании земельного участка. Если говорить о том, что орган местного самоуправления с полномочиями принять такое решение принял решение о резервировании, участок зарезервирован. Но если там отсутствует необходимый перечень о резервировании, то есть вопросы к этому органу местного самоуправления. Но участок деюро считается зарезервированным.

Ведущая:

- В ЖК неоднократно употребляется выражение "государственные и муниципальные нужды". Что входит в это понятие? Как Вы можете его интерпретировать?

Савельев Александр Владимирович:

- В понятийном аппарате ни одного нормативно-правового акта о понимании, что такое "государственные и муниципальные нужды" вы не найдете. Действительно, это настолько глобальное понимание. Если брать земельный участок, то в данном случае под государственной и муниципальной нуждой понимается все то, что перечислено в Части 2 Статьи 49 ЗК РФ, это дороги федерального значения, объекты газоснабжения, государственные границы и т.д. Строго говоря, под государственной и муниципальной нуждой может пониматься строительство любого объекта, предназначенного для обеспечения жизнедеятельности города. Надо сказать, что в царской Росси про примение подобных норм говорилось, что необходимо обосновывать, поскольку решение об изъятии принимал только Царь-батюшка, нужно было пояснять, почему участок изымается, для каких целей. У нас в понятийном аппарате этого нет, поэтому применяем Статью 49.

Ведущая:

- Мы сегодня уже неоднократно говорили о ЖК. Какие положения претерпели изменения за период действия нового жилищного законодательства? Как Вы можете их охарактеризовать?

Савельев Александр Владимирович:

- Изменения ЖК достаточно большие. Могу сказать, что это революционный документ. Вообще, и ЖК, и ЗК сейчас - одни из самых значимых документов. Во-первых, более предметно сформулирован понятийный аппарат. Сейчас объекты прав определяются четко и однозначно, четко определен состав субъектов. В ЖК есть новэлла, касающаяся товарищества собственников жилья, то, чего раньше не было. Четко прописано общее имущество, случаи, когда граждане возмущаются тем, что живя на первом этаже они должны платить за крышу, а ведь это общедолевое имущество. Все это теперь прописано в ЖК, что позволяет четко регламентировать жилищно-правовые отношения.

Важный момент, касательно нанимателей жилого помещения, с ними будет расторгаться договор социального найма жилого помещения и заключаться новый, или изменяться существующий, т.е. они будут переселяться в другое помещение. В то время как собственники должны за свой счет отремонтировать их дом, т.е. на них падает бремя содержания этого жилого помещения.

Ведущая:

- Как оказалось, масса жителей города Иваново имеет вопросы по данной тем, возникают спорные ситуации. Что Вы можете посоветовать таким жителям, как лучше поступить?

Савельев Александр Владимирович:

- Я вам скажу так: мне очень нравится работать в Ивановской городской Думе, потому что это действительно орган местного самоуправления, который реально заботится о нуждах граждан, принимаются различные нормативно-правовые акты, решения, т.е. мы стараемся максимально обеспечить и защитить интересы граждан. Понятно, что мы не можем сейчас вмешиваться в правовые отношения, которые возникают между гражданами, управляющими компаниями. Конечно, любой спор надо решать путем договоренностей, если не получается, то суд - это единственная инстанция, которая на сегодняшний день может решить большинство вопросов. Кроме того, я, проработав уже 4 года, убежден, что гражданам нужно повышать свою правовую граммотность, чтобы понимать элементарные моменты.

Ведущая:

- Спасибо Вам огромное, Александр Владимирович! Сегодня у нас была уникальная возможность получить ответы на наиболее актуальные вопросы по данной тематике. Надеюсь, мы и в дальнейшем будем развивать наше сотрудничество! До новых встреч!