Приложение 1. Методические рекомендации по подготовке и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме

Приложение 1

к распоряжению

Правительства Ивановской области

от 8 июля 2011 г. N 201-рп

Методические рекомендации по подготовке и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме

Настоящие методические рекомендации по подготовке и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах (далее - рекомендации) разработаны в соответствии с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), с целью оказания помощи собственникам помещений в многоквартирном доме в подготовке и проведении общего собрания как в очной форме, так и в форме заочного голосования.

Данные рекомендации могут быть использованы также и при проведении собраний членов товариществ собственников жилья (далее - ТСЖ).

1. Общие положения

1.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

1.2. Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и количество голосов, необходимое для принятия решений по этим вопросам, приведены в приложении 1 к настоящим рекомендациям.

1.3. Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией.

1.4. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 ЖК РФ).

1.5. Собрание может быть первоначальным, очередным или внеочередным.

1.6. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, порядок уведомления о принятых им решениях, порядок уведомления собственников помещений о проведении общего собрания, порядок оформления протоколов общего собрания, а также место или адрес хранения протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 и 4 ст. 45 ЖК РФ, ч. 1 и 4 ст. 46 ЖК РФ). Рекомендуется урегулировать приведенные вопросы в договоре управления многоквартирным домом и утвердить на первом общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

1.7. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

1.8. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

1.9. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое с нарушением требований, установленных ЖК РФ, в случаях, предусмотренных ЖК РФ, может быть обжаловано собственником помещения в многоквартирном доме в суде (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

2. Формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

2.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено:

- в форме собрания, то есть при совместном присутствии собственников помещений в многоквартирном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование;

- в форме заочного голосования - без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в многоквартирном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в данном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

3. Инициатор (организатор) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

3.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений данного дома.

Инициаторами проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут быть:

- для первоначального общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме - собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ);

- для очередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме - лица из числа собственников помещений в данном доме, ответственные за проведение общего собрания собственников помещений в данном доме (избранные на первом общем собрании собственников помещений в данном доме - (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ), правление ТСЖ (если оно создано);

- для внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме - любой собственник помещения данного дома (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ), правление ТСЖ (если оно создано) или член ТСЖ (рекомендуется предусмотреть в уставе ТСЖ право на созыв общего собрания - ст. 146 ЖК РФ);

- по выбору управляющей организации - собственники помещений в данном доме (ч.ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ).

3.2. Орган местного самоуправления или уполномоченное им лицо не вправе созывать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, если он не является собственником помещений в данном доме, за исключением случая, предусмотренного ч. 6 ст. 161 ЖК РФ.

4. Подготовка общего (первоначального, очередного, внеочередного) собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Для успешного проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме желательно, чтобы в доме появилась инициативная группа собственников помещений в данном доме, созданная по инициативе самих жителей.

Вместе с тем исполнительно-распорядительные органы муниципальных образований Ивановской области организуют проведение информационно-разъяснительной работы с собственниками помещений в многоквартирных домах по вопросам, связанным с реализацией их прав и обязанностей, установленных гражданским и жилищным законодательством.

В результате информационно-разъяснительной работы формируется инициативная группа из числа наиболее активных собственников помещений в многоквартирном доме.

Инициативная группа формирует повестку дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, определяет дату и место проведения данного собрания.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручную каждому собственнику помещения в данном доме под подпись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

В случае если жилые и нежилые помещения находятся в муниципальной собственности (ст. 19 ЖК РФ), уведомления о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме направляются в администрацию соответствующего муниципального образования Ивановской области.

Кроме того, инициативная группа прорабатывает и другие вопросы, связанные с проведением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме:

- выявление всех собственников помещений в данном доме;

- уточнение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома; определение возможных кандидатур председателя общего собрания собственников помещений в данном доме, секретаря счетной комиссии и др.

5. Определение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

5.1. В соответствии с п. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещений в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. В свою очередь, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в данном доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Перечень общего имущества в многоквартирном доме, принадлежащего собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности, и порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме установлены ст.ст. 36, 37 ЖК РФ.

Точное определение доли в праве общей собственности имеет исключительное значение, так как исходя из нее устанавливается степень участия каждого конкретного собственника помещений в многоквартирном доме в управлении и распоряжении общей собственностью и рассчитывается размер платы за содержание и ремонт общего имущества в данном доме.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме каждого собственника помещений в данном доме определяется путем деления площади помещения (по свидетельству о праве собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (по экспликации БТИ), находящихся в соответствующих формах собственности.

5.2. Определение количества голосов каждого собственника помещений в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме рекомендуется производить в следующем порядке:

- устанавливается общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

- составляется реестр собственников помещений в многоквартирном доме;

- рассчитывается доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в данном доме.

Указанные сведения также необходимы для определения кворума на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и подсчета количества голосов при голосовании по вопросам, поставленным на голосование.

5.3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещений в данном доме рассчитывается по следующей формуле:

Д = S (помещения собственника) / S (всех помещений в многоквартирном доме),

где:

Д - доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещений в данном доме;

S (помещения собственника) - общая площадь жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, принадлежащего конкретному собственнику;

S (всех помещений в многоквартирном доме) - общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, принадлежащих на праве собственности физическим и юридическим лицам и не относящихся к общему имуществу в данном доме.

5.4. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, рассчитывается по следующей формуле:

К гол. = Д х К общ.,

где:

К гол. - количество голосов, которым обладает собственник помещения в многоквартирном доме;

Д - доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещений в данном доме;

К общ. - общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

5.5. Предлагается следующий вариант определения количества голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме.

Количество голосов, которым обладает собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, принимается равным размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику. Размер общей площади жилого помещения определяется в соответствии с требованиями ч. 5 ст. 15 ЖК РФ. Соответственно, общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме принимается равным размеру общей площади всех жилых и нежилых помещений в данном доме, принадлежащих на праве собственности физическим и юридическим лицам, и не относящихся к общему имуществу в данном доме.

6. Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме собрания

6.1. Под общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме собрания, понимается совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

6.2. Сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме собрания могут оформляться в соответствии с приложением 2 к настоящим рекомендациям.

Статьей 45 ЖК РФ регламентирован порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Инициаторы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

- сведения о лице (или лицах), по инициативе которого (или которых) созывается данное собрание.

Инициаторы созыва общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме указывают свои фамилии, имена, отчества, а также сведения о наличии у инициатора созыва общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме помещений на праве собственности в данном доме;

- форма проведения данного собрания - собрание;

- дата, место, время проведения данного собрания;

- повестка дня данного собрания;

- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, в том числе место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, а также общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, изменять повестку дня данного собрания. В противном случае решение данного собрания может быть оспорено в судебном порядке (ч. 2 ст. 46, ст. 146 ЖК РФ).

Возможны следующие способы уведомления собственников жилых помещений в многоквартирном доме о проведении общего собрания собственников помещений в данном доме:

- направление сообщения заказным письмом каждому собственнику помещений в многоквартирном доме, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме;

- размещение соответствующей информации в определенном помещении данного многоквартирного дома, доступном каждому собственнику помещений в данном доме; порядок размещения информации устанавливается на первом общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и должен быть доведен до каждого собственника помещений в данном доме (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ);

- вручение сообщения каждому собственнику помещений в многоквартирном доме под подпись. В случае если сообщение вручается собственнику помещений в данном доме лично под подпись, рекомендуется составлять реестр о вручении таких сообщений.

Целесообразно одновременно с сообщением направлять собственникам помещений в многоквартирном доме информационное письмо, содержащее разъяснения по существу предстоящего голосования.

В соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник или группа собственников помещений в многоквартирном доме - инициаторы созыва общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.

Для созыва первоначального общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме инициаторам проведения такого собрания целесообразно направить каждому собственнику помещений в многоквартирном доме заказным письмом извещение либо вручить его под подпись.

Точное соблюдение требований, предъявляемых ч. 4 и 5 ст. 45 ЖК РФ к сообщению о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, является необходимым условием правомочности данного собрания. В случае их несоблюдения решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут быть оспорены в судебном порядке (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

6.3. Правомочность общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (ст. 45 ЖК РФ).

Присутствие собственников помещений в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и наличие кворума подтверждается листом регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, доли в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, подписью собственника помещений в данном доме или его представителя с приложением доверенности, если в общем собрании собственников помещений в данном доме принимает участие представитель собственника помещений в данном доме.

6.4. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Количество голосов, необходимое для принятия решений по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, приводится в приложении 1 к настоящим рекомендациям.

6.5. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ст. 48 ЖК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 48 ЖК РФ голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещений в данном доме как лично, так и через своего представителя. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении (в соответствии с требованиями п. 4, 5 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме непосредственно после его обсуждения. Голосование может быть проведено несколькими способами: посредством поднятия рук, посредством мандатов или оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосовании.

6.6. Подведение итогов голосования.

Результаты голосования по каждому вопросу повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в обязательном порядке заносятся в протокол данного собрания.

6.7. Оформление решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Рекомендуемая форма решения общего собрания в многоквартирном доме установлена в приложении 3 к настоящим рекомендациям.

Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания (п. 4 ст. 46 ЖК РФ).

В протоколе общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в обязательном порядке указываются дата и место проведения данного собрания, повестка дня, присутствующие, итоги голосования, решение.

Протокол должен быть составлен в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, инициатором таких собраний в течение 10 дней со дня принятия этих решений путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

7. Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования

7.1. В случае если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 ЖК РФ кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование) (ч.1 ст.47 ЖК РФ).

7.2. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно содержать следующую информацию:

- сведения о лице (или лицах), по инициативе которого (или которых) созывается данное собрание;

- форма проведения данного собрания - заочное голосование;

- дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны быть переданы такие решения;

- повестка дня данного собрания;

- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, в том числе место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования осуществляется в порядке, установленном ч. 4 ст. 45, ст. 146 ЖК РФ.

При сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования может быть использована форма сообщения, установленная в приложении 4 к настоящим рекомендациям.

Как следствие нарушения порядка сообщения собственникам помещений в многоквартирном доме о проведении общего собрания собственников помещений в данном доме в форме заочного голосования принятое этим собранием решение может быть оспорено в судебном порядке и признано недействительным.

7.3. Правомочность общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (ст. 45 ЖК РФ).

7.4. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования принимаются тем же количеством голосов, что и при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме собрания.

7.5. Требования, предъявляемые к решению собственника, по вопросам, поставленным на голосование.

В ч. 3 ст. 47 ЖК РФ установлены обязательные требования, предъявляемые к решению собственника по вопросам, поставленным на голосование. Соблюдение этих требований имеет большое значение, поскольку их нарушение может повлечь за собой признание решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны сведения о лице, участвующем в голосовании; сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против", "воздержался". Решение должно быть сформулировано таким образом, чтобы оно не имело двоякого смысла, исключало какую-либо неточность формулировки, на что можно было однозначно ответить одним из приведенных вариантов.

7.6. Голосование.

Порядок голосования при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования соответствует порядку голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в форме собрания.

7.7. Подведение итогов заочного голосования.

При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

7.8. Оформление решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования оформляется протоколом в порядке, предусмотренном при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме собрания. Протоколы, уведомления о проведении общего собрания и решения собственников хранятся в месте или по адресу, которые также определены решением данного собрания (п. 4 ст. 46 ЖК РФ). В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место подведения итогов заочного голосования, повестка дня, кворум.

Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования целесообразнее проводить в многоквартирных домах, где имеется достаточно большое количество собственников жилых помещений и собрать их всех в определенном месте затруднительно или не представляется возможным.