Решение Арбитражного суда Ивановской области от 29 апреля 2011 г. N А17-161/2011 Исковые требования о признании недействительным аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства подлежат удовлетворению, поскольку не была сформирована в полном объеме документация, отвечающая требованиям действующего законодательства

Решение Арбитражного суда Ивановской области
от 29 апреля 2011 г. N А17-161/2011

Дата оглашения резолютивной

части решения 25 апреля 2011 г.

Дата изготовления решения

в полном объеме 29 апреля 2011 г.

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Б.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "ПРОМПРОЕКТ"

к Администрации города Иваново, Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом

Третье лицо: муниципальное унитарное предприятие "Инвестиционный центр"

о признании недействительным состоявшегося 17.03.2010 аукциона по продаже права

на заключение договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного

строительства по адресу: г. Иваново, ул. Киселевых, д.60/2

(протокол о результатах аукциона N 3, лот. 2);

признании недействительным договора аренды земельного участка от 19.03.2010 N ИЖС-02/4-2653,

заключенного между Администрацией города Иваново и ООО "ПРОМПРОЕКТ"

при участии в судебном заседании:

от истца - представителя Г. по доверенности 24.02.2011

от ответчиков - представителя К. по доверенностям от 11.01.2011 N А01-41-4,

от 08.09.2010 N 2-25-1647

от третьего лица - директора К. (на основании трудового договора от 16.02.2007,

распоряжения Администрации г. Иваново от 25.01.2008)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ПРОМПРОЕКТ" (далее - ООО "ПРОМПРОЕКТ", истец) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к Администрации города Иваново (далее - Администрация, ответчик), Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом (далее - Комитет, ответчик) о признании недействительным состоявшегося 17.03.2010 аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства по адресу: г. Иваново, ул. Киселевых, д.60/2 (протокол о результатах аукциона N 3, лот. 2); признании недействительным договора аренды земельного участка от 19.03.2010 NИЖС-02/4-2653, заключенного между Администрацией города Иваново и ООО "ПРОМПРОЕКТ".

Правовым обоснованием иска указаны ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 15, 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 12 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", п.п. 10, 11 Постановления Правительства РФ от 13.02.2006 N 83 "Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения".

В целях подготовки дела к судебному разбирательству Арбитражным судом Ивановской области 26.01.2011 вынесено определение о принятии искового заявления к производству, подготовке дела к судебному разбирательству, назначении предварительного судебного заседания на 04.03.2011.

В предварительном судебном заседании 04.03.2011 истец заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, МУП "Инвестиционный центр".

Определением суда от 04.03.2011 ходатайство о привлечении к участию в деле третьего лица удовлетворено, судебное разбирательство по делу назначено на 23.03.2011. Судебное разбирательство по делу откладывалось на 25.04.2011.

Ответчики в отзыве от 04.03.2011, а также в судебном заседании исковые требования не признали по следующим основаниям. При подготовке к проведению аукциона требования ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации были выполнены в полном объеме. Сетевыми организациями были представлены предварительные технические условия, с которыми заинтересованные лица могли ознакомиться в комитете с даты опубликования информационного сообщения. Аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства был проведен в соответствии с нормами действующего законодательства, ввиду чего договор аренды, заключенный администрацией города Иванова по результатам проведения аукциона, является действительным. Ни Земельный кодекс Российской Федерации, ни Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.02.2006, не устанавливает строгого перечня сетей инженерно-технического обеспечения, подключение к которым должно быть обязательно обеспечено. Истец стал полномочным правообладателем с момента государственной регистрации договора аренды и мог самостоятельно обратиться за выдачей действующих технических условий с 04.05.2010. При этом на территории арендованного земельного участка имеется возможность по подключению к сетям водоснабжения, энергоснабжения и канализации. Истец в период проведения аукциона был вправе обратиться за дополнительной информацией, в том числе по вопросу даты, времени и порядка осмотра земельного участка на местности, наличия и реальности технических условий по подключению объекта и проекта договора аренды земельного участка Таким образом, у истца была возможность ознакомиться с документами, условиями и публикацией по выставляемому на аукцион земельному участку. Замечаний по документам и условиям публикации у него не возникло.

Третье лицо в отзыве от 16.03.2011 с исковым заявлением также не согласилось в силу следующего. Сетевыми организациями были представлены предварительные технические условия и информационные письма, с которыми заинтересованное лицо могло ознакомиться в Комитете с даты опубликования информационного сообщения о проведении аукциона. У ООО "ПРОМПРОЕКТ" было время для подробного ознакомления с пакетом документов и получения дополнительной информации до государственной регистрации договора аренды 04.05.2010. ООО "ПРОМПРОЕКТ" могло расторгнуть договор в одностороннем порядке, в случае наличия обоснованных претензий. Ни устных, ни письменных претензий от ООО "ПРОМПРОЕКТ" МУП "Инвестиционный центр" не получало. ООО "ПРОМПРОЕКТ" не обращалось в управление архитектуры и градостроительства Администрации города Иванова за получением градостроительного плана земельного участка, поэтому вывод о том, что ему не выдали бы его, является только личным предположением истца.

Изучив представленные истцом, ответчиками, третьим лицом документы, заслушав пояснения их представителей, суд установил следующие обстоятельства.

На основании постановления Главы города Иванова от 13.01.2010 N 5 "О проведении аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства" принято решение осуществить в порядке, предусмотренном земельным законодательством, продажу на аукционах права на заключение договоров аренды земельных участков со сроком аренды на 10 лет для индивидуального жилищного строительства, в том числе, земельного участка с кадастровым номером 3724:020657:8 площадью 1008 кв.м. по адресу: г. Иваново, ул. Киселевых, 60/2. Согласно п. 3 указанного постановления организатором аукциона и продавцом определен Комитет.

В связи с организацией предстоящих торгов в официальном вестнике "РК" (20.01.2010 N 7 (25173) размешено извещение о проведении аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства в том числе и по лоту N 2 с указанием о месте, сроке и условиях проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, сведения о предмете аукциона и наличие технических условий подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

В соответствии с протоколом о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства от 17.03.2010 N 3 (Лот 2) победителем аукциона признано ООО "ПРОМПРОЕКТ", продажная цена предмета аукциона (размер годовой арендной платы) определена в 900 340 руб. В протоколе также указано, что имеются технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения; плата за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения осуществляется при заключении договоров на оказание услуг на присоединение с организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.

Между Администрацией г. Иваново и ООО "ПРОМПРОЕКТ" 19.03.2010 заключен договор N ИЖС-02/4-2653, согласно которому арендодатель (Администрация) предоставляет, а арендатор (ООО "ПРОМПРОЕКТ") принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 3724:020657:8, находящийся по адресу: г. Иваново, ул. Киселевых, 60/2 для использования в целях индивидуальное жилищное строительство, в границах, указанных в кадастровом паспорте, площадью 1008 кв.м.

Договор в установленном порядке зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ивановской области 04.05.2010 за N 37-37-01/136/2010-119.

Между Комитетом и ООО "ПРОМПРОЕКТ" 23.03.2010 подписан акт приема-передачи документации по определению технических условий подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения в отношении спорного земельного участка, в соответствии с которым истцу передано:

1. постановление Администрации города Иванова от 12.08.2009 N 256 "О проведении работ по подготовке к продаже земельного участка под индивидуальное жилищное строительство по ул. Киселевых, 60/2";

2. предварительные технические условия МУП "Ивгорэлектросеть" от 21.08.2009 N 3/9-642;

3. предварительные технические условия МП "Ивгортеплоэнерго" от 18.08.2009 N 08-10-4435;

4. предварительные технические условия филиала ОАО "Ивановооблгаз" "Ивановомежрайгаз" о возможности газоснабжения от 31.08.2009 N 1659;

5. предварительные технические условия УМП "Водоканал" о возможности подключения к сетям водоснабжения от 24.08.2009 N 2506;

6. экспертное заключение ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Ивановской области" на устройство выгреба по ул. Киселевых, 60/2 от 29.09.2009 N К-12/202.

Договор аренды от 19.03.2010 N ИЖС-02/4-2653 расторгнут соглашением сторон 22.10.2010.

Истец считает, что технические условия на подключение к электросетям, теплосетям, газовым сетям, водопроводу и канализации фактически отсутствуют, также отсутствует информация о плате за подключение, что является прямым нарушением требований п. 2 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, при таких условиях организатор аукциона не имел права проводить торги, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд считает требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Общие правила проведения торгов установлены ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 данной статьи, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.

В соответствии с п. 8 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808, извещение о проведении торгов должно содержать помимо прочего и сведения о предмете торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные.

Пунктом 1 ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с пп. 1 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

При этом в соответствии с п. 5 указанной статьи порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В свою очередь п. 2 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Пунктом 10 данной статьи установлены требования к извещению или сообщению о проведении аукциона. Такое сообщение (извещение) должно содержать, в том числе сведения о предмете аукциона, о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение.

Таким образом, для проведения торгов необходимо, чтобы были определены:

1. разрешенное использование земельного участка;

2. параметры разрешенного строительства объекта;

3. технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Истец, обосновывая исковые требования, указал на то, что в извещении о проведении аукциона имелись сведения о наличие технических условий подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, конкретное содержание технических условий не раскрывалось, информация о плате за подключение отсутствовала.

При этом в силу ч. 9 ст. 48 Градостроительного Кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления не позднее чем за тридцать дней до дня проведения соответствующих торгов предоставляет заинтересованным лицам технические условия присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающие максимальную нагрузку, срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, информацию о плате за подключение, а также о плате за технологическое присоединение к электрическим сетям.

Согласно п. 10 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 N 83 (далее по тексту - Правила N 83) технические условия должны содержать следующие данные:

максимальная нагрузка в возможных точках подключения;

срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, определяемый в том числе в зависимости от сроков реализации инвестиционных программ;

срок действия технических условий, но не менее 2 лет с даты их выдачи. По истечении этого срока параметры выданных технических условий могут быть изменены.

В соответствии с п. 11 Правил N 83 информация о плате за подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения должна содержать:

данные о тарифе на подключение, утвержденном на момент выдачи технических условий в установленном законодательством Российской Федерации порядке;

дату окончания срока действия указанного тарифа (если период действия этого тарифа истекает ранее окончания срока действия технических условий);

дату повторного обращения за информацией о плате за подключение (если на момент выдачи технических условий тариф на подключение на период их действия не установлен).

Если у организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение объектов капитального строительства, отсутствуют утвержденные инвестиционные программы, подключение осуществляется без взимания платы за подключение, а вместо информации о плате за подключение выдаются технические условия в соответствии с пунктом 7 настоящих Правил.

Системный анализ вышеназванных норм свидетельствует о том, что законодатель обязывает уполномоченный орган в области распоряжения земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, проводить аукционы только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, с определенным разрешенным использованием такого земельного участка, а также при наличие технических условий подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение.

Проанализировав полученные истцом согласно акту приема-передачи документы, судом установлено следующее:

- в предварительных технических условиях МУП "Ивгорэлектросеть" от 21.08.2009 N 3/9-642 не указана информация о точках подключения, сроках подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение;

- письмо МП "Ивгортеплоэнерго" от 18.08.2009 N 08-10-4435, а также письмо филиала ОАО "Ивановооблгаз" "Ивановомежрайгаз" от 31.08.2009 N 1659 фактически предварительными техническими условиями не являются, т.к. не соответствуют требованиям п. 10, 11 Правил N 83;

- письмо УМП "Водоканал" от 24.08.2009 N 2506 не содержит информации о точках подключения, сроках подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что проведенный ответчиками аукцион является недействительным, поскольку не была сформирована в полном объеме документация, отвечающая требованиям ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 суд при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Суд, оценив допущенное организатором торгов нарушение, считает его существенным для использования земельного участка по целевому назначению.

В соответствии с п. 2 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Таким образом, суд считает требование истца о признании недействительным договора аренды земельного участка от 19.03.2010 N ИЖС-02/4-2653, заключенного между Администрацией города Иваново и ООО "ПРОМПРОЕКТ", обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Суд не принял доводы ответчиков о том, что земельный участок пригоден для застройки, совокупность представленных документов подтверждают возможность подключить спорный объект к сетям инженерно-технического обеспечения, законодатель не возлагает на орган местного самоуправления бремя сбора технической документации как противоречащие нормам действующего законодательства.

При принятии решения судом также учтен тот факт, что Октябрьским районным судом г. Иваново 22.12.2010 вынесено решение по иску Б. (являющегося директором ООО "Промпроект") к Администрации, Комитету по аналогичному спору. Исковые требования судом удовлетворены. Решение вступило в законную силу.

В связи с удовлетворением заявленных требований, а также в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся на ответчиков.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

1. Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "ПРОМПРОЕКТ" удовлетворить.

2. Признать недействительным аукцион, состоявшийся 17.03.2010 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства по адресу: г. Иваново, ул. Киселевых, д.60/2 (лот 2).

3. Признать недействительным договор аренды земельного участка от 19.03.2010 N ИЖС-02/4-2653, заключенный между Администрацией города Иваново и ООО "ПРОМПРОЕКТ".

4. Взыскать с Ивановского городского комитета по управлению имуществом в пользу общества с ограниченной ответственностью "ПРОМПРОЕКТ" 4 000 руб. - в возмещение расходов по госпошлине.

5. Взыскать с Администрации города Иваново в пользу общества с ограниченной ответственностью "ПРОМПРОЕКТ" 4 000 руб. - в возмещение расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в апелляционную инстанцию - Второй арбитражный апелляционный суд.