Апелляционное определение Орловского областного суда от 23 октября 2012 г. N 33-1991 Собственник незавершенного строительства жилого дома, вправе приобрести земельный участок, на котором находится это строение, поскольку собственник такого объекта имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность (извлечение)

Апелляционное определение Орловского областного суда
от 23 октября 2012 г. N 33-1991

Б.Е.И. обратилась в суд с иском к Администрации Кромского района Орловской области, Администрации поселка Кромы Кромского района Орловской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок.

В обоснование заявленных требований указала, что постановлением главы администрации п. Кромы от (дата) ей был предоставлен земельный участок для строительства жилого дома. После чего она получила разрешение на строительство жилого дома сроком до (дата).

В период с (дата) до (дата) г. на предоставленном ей земельном участке она возвела фундамент жилого дома, готовность которого в настоящее время составляет (...) %.

Однако, в регистрации права собственности на незавершенное строительство и земельный участок регистрирующим органом ей было отказано, поскольку нарушен порядок предоставления земельного участка под строительство.

По этим обстоятельствам просила суд признать за ней право собственности на объект незавершенного строительства по адресу: (адрес), с инвентарным номером (...), и земельный участок по тому же адресу с кадастровым номером (...).

Представитель ответчика Администрации п. Кромы Кромского района Орловской области в суде исковые требования признал частично, не возражал против признания за истицей права собственности на незавершенное строительство.

Представитель ответчика Администрации Кромского района Орловской области иск не признал.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Б.Е.И. ставится вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного.

Считает необоснованным вывод суда о том, что возведенный ею на спорном земельном участке объект не отвечает признакам объекта незавершенного строительства, так как имеет степень готовности (...) % и его возможно переместить без несоразмерного ущерба.

Полагает, что суд также необоснованно не принял во внимание технический и кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства, а руководствовался справкой отдела архитектуры администрации Кромского района Орловской области, в компетенцию которого не входит разрешение указанных вопросов.

Ссылается на то, что судом не приняты во внимание те обстоятельства, что ею был соблюден установленный порядок получения земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, незавершенный строительством жилой дом возведен ею с соблюдением закона, при этом права третьих лиц не затронуты, что является основанием для признания за ней права собственности на объект недвижимого имущества с одновременным отчуждением в ее пользу земельного участка, занятого данным имуществом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене в части.

В соответствии п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании за истицей права собственности на объект незавершенного строительства, свое решение суд мотивировал тем, что указанный объект не может быть введен в гражданский оборот (легализован), так как он представляет собой фундамент, состоящий из бетонных блоков, имеет степень готовности (...)% и его перемещение возможно без несоразмерного ущерба.

Данный вывод судебная коллегия считает ошибочным.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, действующее законодательство относит незавершенное строительство к недвижимому имуществу и признает его самостоятельным объектом вещных имущественных прав, независимо от степени его готовности.

Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации п. Кромы Орловской области от (дата) N Б.Е.И. был предоставлен земельный участок площадью 0,(...) га под строительство индивидуального жилого дома в (адрес) (л.д. 32).

Постановлением главы администрации п. Кромы Орловской области от (дата) N указанный земельный участок отнесен к категории земель населенных пунктов, уточнен его адрес: (адрес) (л.д. 66).

Также установлено, что (дата) Администрацией Кромского района Орловской области истице было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома и застройку названного земельного участка со сроком действия до (дата) (л.д. 33).

В тот же день с истицей был заключен договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке (л.д. 34-35), выдана разрешительная документация (проект) на строительство индивидуального жилого дома (л.д. 30-31, 36-41) и составлен акт выноса в натуру границ земельного участка (л.д. 42).

Как установлено судом и не оспаривалось ответчиками, в период с (дата) по (дата) г. истицей на вышеуказанном земельном участке возведен фундамент жилого дома, состоящий из бетонных блоков площадью (...) кв. м.

Согласно данным технического и кадастрового паспортов в настоящее время жилой дом представляет собой объект незавершенного строительства с процентом готовности - (...) % (л.д. 11-25, 28-29).

В силу п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом капитального строительства признается здание, строение, сооружение, а также объект, строительство которого не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Моментом возникновения объекта незавершенного строительства следует считать момент приобретения этим объектом свойств недвижимой вещи.

Как установлено из пояснений начальника Кромского отделения ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" ФИО7, допрошенного судом апелляционной инстанции в качестве специалиста, спорный объект представляет собой незавершенный строительством индивидуальный жилой дом, то есть является объектом недвижимого имущества по тем признакам, что он прочно связан с землей и его невозможно перенести без нанесения несоразмерного ущерба его назначению.

Данные обстоятельства подтверждаются также заключением отдела архитектуры, строительства и ЖКХ администрации Кромского района от (дата) N, согласно которому перемещение спорного объекта незавершенного строительства с земельного участка возможно путем поштучного демонтажа составляющих его бетонных блоков, при котором 30-50% материала приходит в негодность (л.д. 62).

Поскольку спорный объект отвечает признакам незавершенного строительства, предусмотренным Градостроительным кодексом РФ, его следует считать объектом недвижимого имущества, на который возможно признание права собственности.

В связи с изложенным, решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании за истицей права собственности на объект незавершенного строительства нельзя признать законным и обоснованным, поэтому оно в данной части подлежит отмене.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Статья 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что для государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества, в том числе незавершенное строительство, необходимо наличие документов, подтверждающих факт его создания. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

По смыслу данных правовых норм, при принадлежности лицу земельного участка на ином праве, чем право собственности, для приобретения права собственности на создаваемое недвижимое имущество необходима совокупность следующих фактов: наличие у лица прав на земельный участок, предоставление ему земельного участка для строительства объекта, получение разрешения на строительство, соблюдение норм действующего законодательства при возведении объекта, а также государственная регистрация права на такой объект.

Как следует из пояснений в суде апелляционной инстанции специалиста Управления Росреестра по Орловской области ФИО6, представление истицей в регистрирующий орган имеющихся у нее документов на спорный объект недвижимого имущества влечет отказ в государственной регистрации на него права собственности, в связи с отсутствием в постановлении о выделении земельного участка вида права, на котором он предоставлен. Кроме того, с момента введения в действие Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков под строительство осуществляется только путем проведения торгов, которых в данном случае не проводилось.

При разрешении настоящего спора судебная коллегия принимает во внимание, что органами местного самоуправления, разрешившими истице строительство жилого дома, не выносилось каких-либо актов о прекращении действия выданного Б.Е.И. разрешения на строительство и его аннулировании в связи с невыполнением истицей сроков строительства, не признавались недействительными разрешение на строительство и типовой договор на строительство жилого дома, не заявлялось встречных требований о сносе (переносе) спорного объекта.

Таким образом, легитимность возведения объекта в его существующем состоянии за счет средств истицы никем из сторон не оспаривалась.

Вместе с тем, неисполнение органами местного самоуправления установленного порядка предоставления земельных участков путем проведения торгов, само по себе не может служить основанием для отказа Б.Е.И. в удовлетворении требований о признании за ней права собственности на объект незавершенного строительства.

Установив, что строительство жилого дома осуществлялось истицей за счет ее средств, на отведенном для этих целей земельном участке, на основании выданного ей разрешения и договора о строительстве жилого дома, а спорный объект обладает признаками объекта недвижимого имущества, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части признания за Б.Е.И. права собственности на объект незавершенного строительства.

Между тем, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для признания за истицей права собственности на земельный участок по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, постановление N от (дата), на которое имеется ссылка в постановлении N от (дата) о предоставлении Б.Е.И. земельного участка, в делах архивного фонда Кромского района отсутствует, о чем свидетельствует архивная справка администрации Кромского района.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что спорный земельный участок первично был выделен истице под строительство жилого дома (дата), то есть после введения в действие Земельного кодекса РФ, вступившего в силу 30 октября 2001 года.

Пункт 2 ст. 28 Земельного кодекса РФ предусматривает, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с действующим законодательством земельный участок может быть приобретен гражданином в собственность бесплатно, в частности, в случаях:

- земельные участки под многоквартирными жилыми домами (ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации");

- земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся на день введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в собственности общероссийских общественных организаций инвалидов (ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ);

- земельные участки, предоставляемые для индивидуального жилищного строительства по договорам о развитии застроенной территории (ч. 2.1 ст. 30 Земельного кодекса РФ) и т.д.

Доказательств наличия у истицы предусмотренных законом оснований для приобретения земельного участка в собственность бесплатно в материалы дела не представлено.

В суде апелляционной инстанции истица не отрицала то обстоятельство, что она не обращалась в установленном порядке в органы местного самоуправления за выкупом земельного участка и не получала соответствующего отказа.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что основания для признания за истицей права собственности на земельный участок в настоящее время отсутствуют.

Вместе с тем, согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Исходя из положений указанной нормы закона, а также положений ст. 28 Земельного кодекса РФ, ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, ст. 130 Гражданского кодекса РФ, незавершенное строительством здание относится к объектам недвижимости, и собственник вправе приобрести в собственность земельный участок, на котором находится данное строение.

Поэтому Б.Е.И., являясь собственником незавершенного строительством жилого дома, вправе приобрести земельный участок, на котором находится это строение, поскольку собственник такого объекта имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность.

Довод апелляционной жалобы о незаконном отказе в признании за истицей права собственности на земельный участок не является основанием для отмены решения суда в указанной части, так как он основан на ошибочном толковании норм материального права.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда определила:

решение Кромского районного суда Орловской области от 21 августа 2012 года отменить в части.

Признать за Б.Е.И. право собственности на объект незавершенного строительства по адресу: (адрес), с инвентарным номером N.

В остальной части решение суда оставить без изменения, жалобу Б.Е.И. - без удовлетворения.