Учет коммунальных платежей при аренде нежилых помещений (К. Полунин, "Деловой Орел", N 37, октябрь 2002 г.)

Учет коммунальных платежей при аренде нежилых помещений

Практически для каждой организации в тот или иной момент ее деятельности возникает необходимость в принятии решения об аренде нежилого помещения, соответственно, у нее возникает необходимость заключить договор аренды нежилого помещения. Заключая договор аренды, нужно определить, как будут оплачиваться коммунальные услуги: включаться в состав арендной платы или отдельным платежом?

Согласно ст. 606 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с п.1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п.2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Однако некоторые организации не знают или, скорее всего, просто игнорируют эту норму. Достаточно часто налоговые органы в ходе проверки правильности исчисления и уплаты налогов выявляют отсутствие такой регистрации. В результате налоговые органы считают договор аренды незаключенным и устанавливают, что организация неправомерно отнесла на себестоимость расходы, связанные с указанным договором.

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона о государственной регистрации от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. Положения Гражданского кодекса предусматривают государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества (статья 609 ГК). Однако для договоров аренды зданий и сооружений на срок менее одного года такая государственная регистрация не требуется (статья 651). Поэтому организация может заключать договоры аренды недвижимого имущества на срок до года, включая в договор пункт, согласно которому договор аренды по истечении указанного срока подлежит пролонгации при отсутствии возражений сторон.

По вопросу об оплате коммунальных услуг следует отметить, что в себестоимость продукции включаются расходы по оплате договоров на оказание этих услуг, заключенных с учетом законодательства Российской Федерации и положений нормативных актов, регулирующих такие отношения. Так, в соответствии с ГК РФ договор энергоснабжения является отдельным видом договора и регулируется параграфом 6 ГК РФ. Правила этого договора применяются к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства (ст. 548 ГК РФ). Статьей 539 ГК РФ установлено, что договор энергоснабжения заключается между энергоснабжающей организацией и абонентом (потребителем). Таким образом, договоры на оказание тех или иных видов коммунальных услуг по арендуемому помещению должны заключаться арендатором только непосредственно с предоставляющими такие услуги организациями, и только в этом случае затраты арендатора по оплате договоров на оказание коммунальных услуг можно считать документально подтвержденными и включать в себестоимость производимой им продукции в соответствии с требованиями статей главы 25 НК. Затраты арендатора по оплате договора на оказание коммунальных услуг, который в соответствии с действующим законодательством может быть признан недействительным, включаться в себестоимость выпускаемой им продукции не может.

Также необходимо иметь в виду, что согласно ст. 545 ГК РФ абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации. Обращаем внимание, что согласно ст. 17 Федерального закона от 08.08.2001 N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" деятельность по эксплуатации тепловых и электрических сетей (за исключением случая, если указанная деятельность осуществляется для обеспечения собственных нужд юридического лица или индивидуального предпринимателя) попадает в перечень видов деятельности, на осуществление которых требуются лицензии.

Пункт 4 Положения о лицензировании деятельности по обеспечению работоспособности электрических и тепловых сетей (утв. постановлением Правительства РФ от 5 апреля 2001 г. N 267) определяет, что деятельность по обеспечению работоспособности электрических и тепловых сетей, осуществляемая на основании лицензии, включает в себя следующие работы:

проектирование оборудования, зданий и сооружений электрических и (или) тепловых сетей;

монтаж оборудования, зданий и сооружений электрических и (или) тепловых сетей;

наладка оборудования, зданий и сооружений электрических и (или) тепловых сетей;

ремонт оборудования, зданий и сооружений электрических и (или) тепловых сетей;

эксплуатация оборудования, зданий и сооружений электрических и (или) тепловых сетей;

диспетчерское управление и соблюдение режимов энергоснабжения и энергопотребления;

сбор, передача и распределение электрической и тепловой энергии.

Лицензируемая деятельность осуществляется энергоснабжающими организациями, а также теми юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, которые в качестве предпринимательской деятельности оказывают услуги и выполняют работы, составляющие указанную деятельность.

Следовательно, выставление счетов арендодателем арендатору за потребленную энергию при невыполнении указанных условий можно трактовать как незаконно осуществляемую предпринимательскую деятельность.

Что касается вопроса о предоставлении арендаторам услуг связи, особенно в части возмещения ими расходов по междугородным переговорам арендодателям, то в статье 15 Федерального закона от 16.02.95 г. N 15-ФЗ "О связи" сказано, что услуги телефонной связи могут оказываться только предприятиями связи, а также операторами связи, действующими на основании соответствующих лицензий. Поэтому если арендатор оплачивает арендодателю, не имеющему лицензию, услуги связи, то включение арендатором данных расходов в себестоимость продукции (работ, услуг) налоговыми органами, как показывает практика, признается необоснованным. Налоговыми органами могут быть признаны также необоснованными в составе себестоимости продукции (работ, услуг) арендодателя расходы арендатора по междугородным переговорам с телефонов арендодателя, если последним не соблюдены описанные выше условия по предоставлению услуг связи.

Но не все так уж и страшно. Если при заключении договора аренды нежилого помещения не предусматривается заключение арендатором договоров на оказание коммунальных услуг по этому помещению с соответствующими организациями, то вопрос о возмещении арендодателю части коммунальных услуг, относящихся к сданному в аренду нежилому помещению, должен рассматриваться при определении размера арендной платы, т.е. оплата коммунальных платежей должна быть заложена в состав арендных платежей.

Согласно п.1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы также определяются договором аренды. В случае, когда они не определены договором, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Необходимо иметь в виду, что в соответствии с п.1 ст. 654 ГК РФ в договоре аренды здания или сооружения обязательно должен быть указан размер арендной платы. В противном случае договор аренды здания считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 ГК РФ, не применяются. (Согласно данной статье в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги).

Пунктом 2 ст. 614 ГК РФ определено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

платежей, определенных в твердой сумме и вносимых периодически или единовременно;

установленной доли продукции, плодов или доходов, получаемых в результате использования арендованного имущества;

определенных услуг, предоставляемых арендатором;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Единственное ограничение установлено п. 3 ст. 614 ГК, согласно которому размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. (Например, Федеральный закон от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" разрешает размер лизинговых платежей по договору лизинга менять по соглашению сторон в сроки, предусмотренные данным договором, но не чаще чем один раз в три месяца.)

Таким образом, к сожалению, отдельно выделенная арендодателем и оплаченная арендатором по договору аренды сумма коммунальных платежей может быть не принята налоговыми органами как обоснованные расходы, принимаемые при исчислении налога на прибыль. Чтобы избежать разногласий с налоговиками, лучше стоимость коммунальных платежей отдельно не выделять, а включить ее в общий состав суммы арендной платы.

К. Полунин,

юрист ООО "Консалтинг и Аудит".