Порядок переоформления юридическими лицами и гражданами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками ("Деловой Орел", N 13, апрель 2006 г.)

Порядок переоформления юридическими лицами и гражданами права
постоянного (бессрочного) пользования земельными участками

Право постоянного (бессрочного) пользования - это возможность самостоятельного использования земельного участка лицами, не являющимися его собственниками.

Согласно п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ лица, которым земельные участки принадлежат на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться такими земельными участками. Граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, вправе только использовать земельный участок в целях, для которых он предоставлен, включая строительство зданий и сооружений и другого недвижимого имущества. Возведенные данным лицом объекты недвижимости являются его собственностью. Кроме того, пользователь земельного участка вправе передавать его в возмездное или безвозмездное пользование, но только с согласия собственника этого участка.

Согласно п. 1 ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

В п. 1 ст. 20 ЗК РФ уточнен субъектный состав лиц, которым могут быть предоставлены земельные участки на праве постоянного(бессрочного)пользования. Так, на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки могут быть предоставлены вновь только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям и органам государственной власти и местного самоуправления. В постоянное бессрочное пользование этим лицам предоставляются земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 28 ЗК).

Кроме того, согласно ст. 20 ЗК РФ гражданам земельные участки в постоянное(бессрочное)пользование с момента введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ не предоставляются.

Несмотря на это, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется.

Таким образом, с момента вступления в силу ЗК РФ земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное)пользование только лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ. Это требование содержится в п. 8 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Из вышеизложенного следует, что норма ст. 20 ЗК РФ является приоритетной по отношению к норме ч. 1 ст. 268 ГК РФ.

Тем не менее ГК РФ предусматривает еще два случая приобретения права постоянного бессрочного пользования субъектами, круг которых значительно шире, чем круг субъектов, определенный ст. 20 ЗК РФ.

В первом случае согласно п. 2 ст. 268 ГК РФ право постоянного пользования земельным участком может быть приобретено собственником здания, сооружения или иного недвижимого имущества в случае, указанном в п. 1 ст. 271 ГК РФ, который предусматривает возможность приобретения собственником здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, права пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Кроме того, при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Вместе с тем собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Во втором случае согласно п. 3 ст. 268 ГК РФ в случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства.

Таким образом, в обоих рассмотренных выше случаях речь идет, несомненно,о приобретении и переходе соответствующих прав, а не об их предоставлении.

В соответствии с ЗК РФ юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2008 г. в соответствии с правилами статьи 363 ГК РФ

Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного(бессрочного)пользования, имеют право приобрести их в собственность. Предоставление в собственность граждан земельных участков в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается. Если же лицо уже участвовало в приватизации земельного участка, то второй раз оно не имеет право участвовать в приватизации, но имеет возможность приобрести его в собственность, обратившись к собственнику данных земель, с тем чтобы они предоставили право выкупа данного земельного участка.

По сравнению с правами, предоставленными гражданам в отношении безвозмездного приобретения земельного участка, находящегося у них в постоянном (бессрочном) пользовании, в собственность, права юридических лиц в этом отношении ограничены. Юридические лица, обладающие застроенным земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не имеют права на безвозмездное приобретение в собственность такого земельного участка (см. п. 3 ст. 36 ЗК, ст. 2, п. 2 ст. 3 Вводного закона).

Более того, юридические лица, обладающие незастроенным земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, лишены преимущественного права на выкуп земельного участка. Это представляется особенно важным в отношении юридических лиц, сохранивших право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в результате приватизации. Поскольку указанные лица лишены права распоряжаться принадлежащим им на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, единственным существующим для них способом приобрести это право распоряжения является приобретение земельного участка в собственность, но при отсутствии у них преимущественного права на выкуп такого земельного участка необходимым условием приобретения права собственности на него является предварительный отказ от права постоянного (бессрочного) пользования. Однако в этом случае приобретение лицом, отказавшимся от права постоянного(бессрочного)пользования, права собственности на данный земельный участок не гарантировано.

Для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок необходимо подать заявление о предоставлении земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права. Затем исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается решение о предоставлении земельного участка на соответствующем праве. Вслед за этим подготавливаются кадастровый план земельного участка, договор аренды либо договор о передаче земельного участка в собственность. После чего право собственности на землю либо право аренды в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежит государственной регистрации.

Таким образом, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является имущественным правом, поскольку следует за имуществом, переходящим во владение другого лица. Кроме того, это становится возможным при условии сохранения за обладателем указанного права.