Приложение N 1. Порядок выбора управления, вновь построенными жилыми многоквартирными домами на основе долевого участия физических и юридических лиц и оформления необходимых документов

Приложение N 1
к постановлению администрации города
от 16 октября 2003 г. N 3204

Порядок выбора управления,
вновь построенными жилыми многоквартирными домами на основе долевого
участия физических и юридических лиц и оформления
необходимых документов

Порядок о продаже гражданам квартир в собственность утвержден постановлением Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21 апреля 1989 года N 134. Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению (в ред. Постановления Правительства РФ от 18.01.92 N 34).

В процессе строительства и реконструкции жилых многоквартирных домов застройщиком или ТСЖ создаются кондоминиумы. Только после этого они смогут продать помещения в кондоминиуме различным домовладельцам. Кондоминиум - не просто жилой дом. Это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных постановлением от 26 сентября 1997 г. N 1223 границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц (федеральный Закон N 72-ФЗ от 15.06.1996 г.). Права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладения (статья 14) по правилам установленным федеральным Законом от 21.07.97 г. N 122 - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним." Общее имущество в кондоминиуме, понятие которого дано в статье 7 федерального закона, не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме (пункт 3 статьи 8). Прилегающий земельный участок и иное имущество в кондоминиуме могут быть обременены правом ограниченного пользования другими лицами, (спор разрешается судом). После того, как ГУП Орловским областным центром "Недвижимость" оформлен технический паспорт кондоминиума, сведения о нем включается в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. С этого момента кондоминиум считается зарегистрированным. До того момента, как права по управлению кондоминиумом будут переданы правлению ТСЖ застройщик заключает договор со специализированной управляющей организацией. Когда другим владельцам передано право собственности на более чем 50 процентов помещений в кондоминиуме, или через два года регистрации ТСЖ (Заказчика при долевом строительстве) все члены правления должны избираться собственниками без участи застройщика. До введения управления кондоминиумом расходы по эксплуатации и теплоснабжению несут фирмы, осуществляющие строительство, а после введения дома в эксплуатацию - собственники жилых и нежилых помещений.

В случаях, когда строительство ведет застройщик (без долевого участия), то при покупке жилых помещений (квартир) передается право собственности на все недвижимое имущество кондоминиума, включая и право собственности на земельный участок. Порядок организации работ по определению размеров и установлению границ земельных участков в кондоминиумах, включая оплату подготовки и выдачи документов, необходимых для создания кондоминиумов, определяется органами местного самоуправления. Расчет нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, осуществляется на основании Методических указаний, утвержденных приказом Минземстроя РФ от 26.08.1998 N 59.

Управление кондоминиумом осуществляется путем:

непосредственного управления домовладельцами, когда кондоминиум включает в себя не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам;

передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной органом местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги по договору, заключаемому в обязательном порядке в соответствии с гражданским законодательством;

образования домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом;

образования домовладельцами товарищества собственников жилья для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению, уполномоченному физическому лицу - индивидуальному предпринимателю;

образования домовладельцами товарищества собственников жилья для последующей передачи уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему);

а также иным способом, предусмотренным законодательством.

Выбор способа управления кондоминиумом осуществляется на общем собрании домовладельцев. Решение общего собрания, принятое большинством голосов присутствующих, является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые независимо от причин не принимали участие в голосовании.

На основании постановления Правительства РФ от 13.10.97 N 1303 "О внесении изменений и дополнений в решения Правительства РФ по жилищным вопросам" контроль за избранием домовладельцами способа управления кондоминиумом осуществляется государственной жилищной инспекцией. О возникающих кондоминиумах администрация района информирует государственную жилищную инспекцию.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ и федеральным Законом N 72-ФЗ от 15.06.1996 г. (в редакции 1998 г., 2001 г. 2002 г.) домовладельцы создают товарищества собственников жилья для согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в кондоминиуме (статья 24).

Кроме этого, в организации работы с кондоминиумами используются следующие нормативные документы:

1. письмо высшего Арбитражного суда РФ от 15.07.1996 N С5-7/ОЗ-411 "О федеральном законе "О товариществах собственников жилья";

2. постановление Совета министров РСФСР от 21.04.1989 N 134 (в ред. постановления Правительства РФ от 18.01.92 N 34, от 23.07.93 N 726) "Об утверждении положения о продаже гражданам квартир в собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт";

3. постановление пленума Верховного суда РФ от 10.06.80 N 4 "О некоторых вопросах, возникающих в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домов, принадлежащим гражданам на праве общей собственности";

4. приказ Госстроя РФ от 23.05.97 N 17-21 "Об утверждении примерного договора о целевом бюджетном финансировании товарищества собственников жилья";

5. постановление Правительства РФ от 26.09.97 N 1223 "Об утверждении положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах";

6. постановление Правительства от 30.03.98 N 369 "О внесении изменений в постановление Правительства РФ от 26.09.97 N1223";

7. приказ Минземстроя РФ от 26.08.98 N 59 "Об утверждении методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах";

8. постановление Правительства РФ от 13.10.97 N 1303 "О внесении изменений и дополнений в решения Правительства РФ по жилищным вопросам";

9. постановление Конституционного суда РФ от 03.04.98 N 10-П;

10. постановление Минтруда РФ от 24.06.96 N 38 "Об утверждении норм обслуживания для рабочих, занятых на работах по санитарному содержанию домовладений"

11. приказ Госстроя РФ от 14.07.97 N 17-45 "Об утверждении рекомендаций по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья".