Постановление президиума Московского областного суда от 5 февраля 2003 г. по делу N 44г-121 Протест об отмене решения городского суда и определение судебной коллегии оставлены без удовлетворения, а судебные постановления по делу без изменения, поскольку любые сделки по отчуждению общего имущества в кондоминиуме (без продажи жилых помещений) являются ничтожными, а их последующее одобрение общим собранием членов ДСК не превращает такие сделки в оспоримые (извлечение)

Постановление президиума Московского областного суда
от 5 февраля 2003 г. N 108
(извлечение)

Дело N 44г-121

Мытищинский городской прокурор обратился в суд с заявлением в интересах граждан - собственников квартир в дачно-строительном кооперативе - кондоминиуме "Искусство" (далее ДСК - кондоминиум "Искусство") к ДСК - кондоминиуму "Искусство", Р.И.Э. о признании недействительными заключенных председателями правления ДСК - кондоминиума "Искусство" И.А.Г. от имени кондоминиума с Р.И.Э. договоров купли-продажи земельных участков.

Истцы-собственники квартир в ДСК - кондоминиуме "Искусство" просили требования прокурора удовлетворить.

Ответчик Р-ов иск не признал.

Решением Мытищинского городского суда от 20.12.2000 года заявление прокурора удовлетворено, признаны недействительными договоры купли-продажи земельного участка, заключенные между И-ом и Р-ым от 15.05.97 г. по поводу земельного участка 2083 кв. м., от 10.06.1997 г. по поводу земельного участка площадью 2912 кв. м., от 10.06.1997 г. на земельный участок 445 кв. м. Признаны недействительными регистрация данных сделок в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Мытищинского района, свидетельство о праве собственности на землю, выданные Мытищинским филиалом Московской областной регистрационной палаты Р.И.Э. на данные земельные участки, признано право общей собственности на эти земельные участки за ДСК - кондоминиум "Искусство".

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 10.04.2001 года решение суда оставлено без изменения.

В протесте предлагается судебные постановления отменить, и дело направить на новое судебное рассмотрение.

Выслушав доклад материалов дела судьи Р-ой, обсудив доводы протеста, выслушав заключение прокурора Московской области Д.Э.Г., полагавшего в удовлетворении протеста отказать, президиум не нашел оснований к отмене судебных постановлений по делу.

Так, суд признал установленным, что ДСК "Искусство" был образован в 1969 году В связи с принятием "Временного положения о кондоминиуме", утв. Указом Президента РФ от N 2275 от 23.12.1993, решением общего собрания членов кооператива от 14.12.1994 г. ДСК "Искусство" был преобразован в ДСК - кондоминиум "Искусство".

Принятый 14.12.94 г. новый Устав кооператива был утвержден 25.05.1995 г. администрацией Мытищинского района (л.д. 12)

Постановлением Мытищинский администрации от 30.12.1994 г. для ведения дачного хозяйства "ДСК - кондоминиуму" из земель оздоровительного и рекреационного назначения был выделен земельный участок площадью 5,242 га (л.д. 241).

Свидетельство о праве общей собственности на предоставленный земельный участок "ДСК - кондоминиуму" было выдано 17.02.1995 г. (л.д. 259)

В соответствии с п. 4 Устава #ДСК - кондоминиуму" земельный участок площадью 5,242 га является общей собственностью кондоминиума (л.д. 16)

Согласно протоколу общего собрания ДСК "Искусство" от 5.04.1995 г. члены кооператива слушали информацию председателя ДСК К.Г.А., а затем проголосовали за продажу дома с гаражом по цене не менее 50000 долларов США и земли от 1300 - 1500 долларов за сотку возле елочек с правой стороны (л.д. 27).

И-ан, ставший в 1997 году Председателем правления ДСК - кондоминиум "Искусство", действуя от имени ДСК, продал Р.И.Э. земельные участки 2912 кв. м, 2083 кв. м и 445 кв. м, по поводу чего 15.05.1997 г., 10.06.1997 г. и 10.06.1997 г. были заключены нотариально удостоверенные договоры купли-продажи (л.д. 6-53)

Установив изложенное, суд, руководствуясь ст. 168 ГК РФ пришел к выводу о том, что все три сделки являются ничтожными, поскольку не соответствуют требованиям закона.

Доводы суд# являются правильными по следующим основания.

Согласно Федеральному закону РФ N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" от 15.06.1996 г. с изменениями от 30.12.2001 г., 21.03.2002 г, кондоминиум - это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем здания, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части предназначены для жилья или иных целей и находится в собственности граждан или юридических лиц (домовладельцев), а остальные части (общее имущество) - в их общей долевой собственности.

ГАРАНТ:

Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ, Федеральный закон РФ N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" от 15.06.1996 г. признан утратившим силу

Общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, нбаходящееся# за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, а также прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства.

Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев (собственников). Домовладельцы владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в кондоминиуме.

Доля каждого домовладельца в общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доля участия) пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в квадратных метрах площади, если иное не установлено общим собранием домовладельцев.

Особенностью права общей собственности на обще# имущество в многоквартирном доме является то, что такая общая собственность возникает непосредственно в силу факта приобретения гражданами в собственность конкретных жилых помещений.

Второй особенностью права общей собственности на общую часть имущества в кондоминиуме в отличие от общего правила, установлено ст. 252 ГК РФ о праве участника в общей долевой собственности на выдел свое# доли, состоит в том, что собственник в доле в праве общей собственности на имущество многоквартирного дома такого права на выдел доли не имеет.

Общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме, т.к. в данном случае каждому домовладельцу принадлежит доля в праве собственности на общее имущество, а не реальная доля в материальном объекте.

Доля собственности каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме следует судьбе права собственности на помещение в кондоминиуме, принадлежащее этому домовладельцу.

При купле-продаже квартиры доля собственности нового домовладельца в праве собственности на общее имущество равна доле предшествующего домовладельца.

Как установил суд, ни И-ан, ни Р-ов членами ДСК на момент заключения договора не являлись, жилые помещения по договорам не передавались, а поэтому земельные участки, право общей собственности на которые производно от собственности на жилые помещения, предметом договоров купли-продажи в силу закона быть не могли.

Таким образом, поскольку любые сделки по отчуждению общего имущества, в кондоминиуме (без продажи жилых помещений) являются ничтожными, поэтому их одобрение в последствии общим собранием членов ДСК не превращает такие сделки в оспоримые. Тем более, как видно из протокола общего собрания ДСК - кондоминиума "Искусство" от 2.08.1997 г. члены ДСК не давали согласия И-ну на продажу земли Р-ву и заключенные сделки не одобрили.

Поэтому доводы протеста о том, что суд неправильно определил категорию сделок и поэтому неправильно определил лиц, имеющих право на обращение в суд с требованиями об оспаривании сделок, являются необоснованными, противоречащими требованиям ст. 168 ГК РФ и повлечь отмену судебных постановлений не могут.

Заключенные сделки являются недействительными по основанию их ничтожности, поэтому требования о применении последствий ничтожных сделок могли быть заявлены отдельно от требований о признании сделок ничтожными, поскольку ничтожные сделки являются недействительными с момента их заключения и решение суда о признании их таковыми не требуется и только если заинтересованные лица настаивают на признании сделок ничтожными в судебном порядке, эти сделки могут быть признаны ничтожными решением суда.

В связи с этим суд был вправе выделить в отдельное производство требования о применении последствий ничтожных сделок.

Согласно ст. 181 ГК РФ иск о применении последствий ничтожной сделки может быть предъявлен в течении десяти лет, когда началось ее исполнение.

Мытищинским городским прокурором требования в суд были заявлены в июне 1998 года, т.е. в пределах срока исковой давности.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум постановил:

Протест заместителя председателя Верховного суда РФ об отмене решения Мытищинского городского суда от 20.12.2000 г. и определения судебной коллегии от 10.04.2001 г. оставить без удовлетворения, а судебные постановления по делу без изменения.