Постановление Главы городского округа Балашиха Московской области от 31 июля 2007 г. N 35/211 "Об утверждении муниципальной адресной программы развития застроенной территории микрорайонов N 23 и 24 г. Балашихи"

округа Балашиха

В.Г. Самоделов

Принято решением

Совета депутатов

городского округа Балашиха

Московской области

от 24 июля 2007 г. N 35/211

Муниципальная адресная программа
развития застроенной территории микрорайонов N 23 и 24 г. Балашихи
(утв. постановлением Главы городского округа Балашиха
Московской области от 31 июля 2007 г. N 35/211)

Паспорт

Наименование Программы	Муниципальная адресная программа развития застроенной территории микрорайонов N 23 и N 24 г. Балашихи Московской области
Основание для разработки Программы	ГК РФ
Муниципальный заказчик	Администрация городского округа Балашиха
Разработчик Программы	Управление капитального строительства администрации городского округа Балашиха
Основные цели Программы	Основными целями Программы являются: Реконструкция застроенных кварталов и городских территорий с переселением граждан из непригодного для проживания жилищного фонда, а также жилья, расположенного в зоне перспективного строительства в соответствии с Генеральным планом городского округа Балашиха, создание благоприятных условий для планомерной застройки городских территорий с учетом перспектив развития города, достижение достойных условий проживания граждан, обеспечение комплексного развития микрорайона, создание необходимой социальной и инженерной инфраструктуры. Постоянное повышение уровня и качества жизни населения городского округа Балашиха на основе формирования комплексной жилой среды, отвечающей требованиям архитектурно-пространственной выразительности, социально-психологического и экологического комфорта, безопасности и функциональной достаточности городских жилых территорий в соответствии с основными задачами Генерального плана городского округа Балашиха, совершенствование городской системы отраслевого управления процессами капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки с обеспечением постоянного снижения себестоимости (издержек) как при реализации строительных программ, так и при дальнейшей эксплуатации жилищного фонда. Создание эффективной системы управления территорией, процессами развития и эксплуатации жилищного фонда на основе совершенствования института самоуправления при активном участии населения
Основные задачи Программы	Подготовка условий и разработка механизма переселения граждан из жилищного фонда, непригодного для постоянного проживания, и формирования благоприятной социальной среды реализации Программы. Повышение социальной эффективности комплексной реконструкции сложившейся застройки на основе осуществления постоянного мониторинга и плановых исследований потребностей и возможностей населения к улучшению жилищных условий. Обеспечение достаточного для реализации Программы объема инвестиций на основе участия инвесторов, упрощения процедуры согласования проектов, повышения заинтересованности инвесторов в эксплуатации жилищного фонда и в планировании преобразований. Развитие инфраструктуры системы отраслевого управления процессами комплексной реконструкции сложившейся застройки. Создание условий постоянного повышения эффективности деятельности собственников и управляющих недвижимостью в жилищной сфере, в том числе за счет совершенствования института самоорганизации населения и развития рынка услуг организаций, управляющих процессами эксплуатации. Повышение качества строящегося жилья на основе внедрения методов менеджмента качества, а также повышение инвестиционной привлекательности процессов эксплуатации. Совершенствование нормативно-правовой базы работ по комплексной реконструкции сложившейся застройки. Создание условий для развития жилищного и жилищно-коммунального секторов экономики микрорайонов центральной части города, обеспечение развитой инфраструктурой жителей микрорайонов путем создания учреждений образования, культуры, спорта, здравоохранения, питания и других учреждений и предприятий
Основные мероприятия Программы	- разработка документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства; - подготовка землеустроительной документации и инвентаризация земель; - разработка экологического обоснования застройки территории; - мероприятия по определению очередности расселения жителей сносимых домов; - определение технико-экономических показателей для подготовки договора о развитии застроенной территории между администрацией городского округа Балашиха и застройщиком
Сроки реализации Программы	2007-2015 годы
Исполнители основных мероприятий	- администрация городского округа Балашиха; - застройщик, с которым заключен договор о развитии застроенной территории; - иные предприятия и организации различных форм собственности
Объемы и источники финансирования Программы	Суммарный объем финансирования Программы 2007-2015 гг. составит 21 млрд. руб., средства инвесторов
Система организации контроля за исполнением Программы	Контроль осуществляет рабочая группа, создаваемая администрацией городского округа Балашиха
Ожидаемые конечные результаты реализации Программы	- обеспеченность жителей микрорайонов N 23-24 г. Балашихи современным, комфортным, отвечающим всем требованиям безопасности жильем; - наличие развитой социальной и инженерной инфраструктуры; - увеличение социально-экономических показателей во всех сферах общественной жизни жителей микрорайонов N  23-24 г. Балашихи; - рост удовлетворенности населения условиями проживания по результатам комплексной реконструкции сложившейся застройки (по итогам социологических исследований)

Введение

Муниципальная адресная программа развития застроенной территории микрорайонов N 23 и N 24 г. Балашихи (далее - Программа) разработана в целях создания оптимальной застройки территории микрорайонов для обеспечения нормального социально-экономического развития микрорайонов N 23 и N 24 г. Балашихи как составной части территории городского округа путем сноса устаревших, строительства новых и реконструкции существующих строений, развития инфраструктуры.

Реализация Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" усиливает ответственность муниципальных образований за решение местных социально-экономических проблем, требует развития собственной инициативы на местах и более эффективного использования имеющихся возможностей и ресурсов.

Программа содержит основную характеристику проблем развития микрорайонов, включая их количественную оценку, и систему программных мероприятий по их решению.

Реализация муниципальной программы развития застроенной территории микрорайонов N 23 и N 24 г. Балашихи предусматривает выполнение органами местного самоуправления комплекса мер, направленных на стабилизацию и развитие социальной, жилищной, экономической сферы, затрагивающих жителей микрорайонов.

Программой определены задачи на период до 2015 года, реализация которых начинается с 2007 года.

Раздел I. Общая информация. состояние жилого сектора и инфраструктуры,
основные проблемы развития микрорайонов N 23 и N 24 г. Балашихи

Территория городского округа Балашиха составляет 21,631 тыс. га. Город Балашиха расположен в шести километрах к востоку от Москвы. Добраться сюда можно всего за 20 минут на маршрутном такси от станции метро "Щелковская" или за 40 минут на электричке от Курского вокзала. Время в пути вполне сопоставимо с продолжительностью поездки в некоторые московские районы (те же Митино, Бирюлево или Южное Бутово). Сопоставимы со столичными и масштабы строительства, которые согласно Генеральному плану городского округа Балашиха направлены на комплексную реконструкцию значительной части городской территории. Причем ставку делают на возведение новых современных микрорайонов, отвечающих всем требованиям комфорта и благоустроенности.

Инфраструктура (объекты здравоохранения, образования, детские учреждения). На данный момент в г. Балашихе расположен ряд высших учебных заведений: Российский государственный аграрный заочный университет (РГАЗУ), Московский областной институт управления, Институт социально-экономического прогнозирования и моделирования, Военно-технический университет, филиал Российского государственного гуманитарного университета (РГГУ) и ряд других учебных заведений. На территории городского округа Балашиха расположено 30 школ (из них: дневных общеобразовательных - 28 (2 - негосударственные), 1 вечерняя школа, 1 специальная (коррекционная) школа), школа-интернат, 4 учреждения дополнительного образования детей; 1 образовательное учреждение для детей, нуждающихся в психолого-педагогической и медико-социальной помощи.

Всего в городском округе 36 дошкольных учреждений, в том числе 30 муниципальных, в которых воспитываются более 5300 детей. На 1000 детей дошкольного возраста приходится 477 мест. На сегодняшний день очередность на устройство в ДОУ составляет более 2500 детей в возрасте от 2 до 6 лет.

Также на 1 января 2005 года в районе 8 больничных учреждений более чем на 2200 мест; более 20 поликлиник. Мощность врачебных амбулаторно-поликлинических учреждений составляет 5,9 тыс. посещений в смену, что в целом удовлетворяет принятым стандартам.

С точки зрения инфраструктуры Балашиха сейчас активно развивается. В городе около ста магазинов, несколько продовольственных рынков. Для любителей спорта - Балашихинский спортивный комплекс, четыре стадиона, теннисные корты, два бассейна. Недалеко от города расположен горнолыжный комплекс "Лисья гора".

Коммерческая инфраструктура микрорайона относительно развита. Социальная инфраструктура города тоже развита.

Есть школа, детский сад, бассейн, Московский областной институт управления. На территории, прилегающей к участку под застройку, имеются поликлиника, Детский реабилитационный центр, однако эти медучреждения советского периода и не отличаются современным качеством.

Согласно разработанному Генеральному плану к расчетному сроку внешние транспортные связи городского округа Балашиха с Москвой и областью будут обеспечиваться Горьковским направлением МЖД, в том числе и Балашихинской железнодорожной веткой, сетью автомобильных дорог - М-7 "Волга" (шоссе Москва - Нижний Новгород), "Москва - Щелково - Черноголовка" (Щелковское шоссе), "Москва - Крутицы - Ликино-Дулево" (Носовихинское шоссе), а также скоростным внеуличным видом транспорта - легким наземным метрополитеном - от станции метро Щелковская Арбатско-Покровской линии Московского метрополитена. Проектом предлагается развитие и транспортной инфраструктуры города: увеличение уличной дорожной сети в 1,5 раза, протяженности магистральной сети - в 2 раза, строительства 20 искусственных сооружений, расширение транспортной сети по протяженности почти в 2 раза, по плотности - в 1,5. При увеличении уровня автомобилизации с 240 до 300 машин на жителей стопроцентное обеспечение местами хранения автотранспорта.

На стадии проектирования можно предусмотреть: дополнительные съезды на шоссе Энтузиастов; расширить уже существующую дорогу и предусмотреть удобные выезды.

Заселение жителями новых микрорайонов вызовет интерес со стороны коммерческих компаний, специализирующихся на перевозке пассажиров, вполне вероятно, что появятся новые более удобные маршруты общественного транспорта.

Кроме того, в перспективе может быть построена линия "легкого" метро от станции метро "Щелковская" до подмосковного города Балашиха, что решительно изменит общую картину потоков в городе. Однако реальные сроки не установлены, и на настоящий момент перспектива представляется значительно удаленной по времени.

Железнодорожный транспорт возьмет на себя 50 процентов общего выезда. Внутригородские автотранспортные связи будут обеспечивать сеть существующих и проектируемых магистральных городских и районных улиц, а также местная улично-дорожная сеть города Балашихи и территорий его развития.

Рассматриваемая территория расположена в г. Балашихе Московской области в пределах красных линий кварталов и N 23 и N 24 между ш. Энтузиастов и пр. Ленина и в границах проектирования занимает 27 га.

На проектируемой территории расположена жилая и общественная застройка.

Жилая застройка. В границах проектируемой территории расположен жилой фонд общей площадью 90,7 тыс. кв. м, в том числе: 75,7 тыс. кв. м (27 домов) - 5-этажные дома, подлежащие сносу; 15,0 тыс. кв. м (3 дома) - 12-этажные дома, сохраняемые на расчетный срок.

Проживающее в микрорайонах население составляет порядка 5,0 тыс. человек при средней жилищной обеспеченности - 18 кв. м/человека. Население 5-этажного фонда составляет 4,2 тыс. жителей.

Объекты культурно-бытового обслуживания. Из объектов культурно-бытового обслуживания на территории микрорайонов N 23 и N 24 расположены:

- общеобразовательная школа с предельной численностью обучающихся;

- 3 детских сада, наполняемость 285 мест (каждый);

- бассейн - площадь участка 0,5 га;

- объекты торговли и бытового обслуживания (4 объекта);

- центральная больница, площадь участка - 2,9 га.

Объекты коммунального назначения. На территории квартала N 24 расположена котельная, площадь участка которой 1,1 га.

Часть территории вдоль шоссе Энтузиастов входит в действующие красные линии автодороги "Волга" (шоссе Энтузиастов), в которых предусматривается строительство транспортной эстакады (площадь участка 1,5 га).

Баланс существующего использования проектируемой территории представлен в таблице N 1.

Таблица N 1

Баланс
существующего использования территории микрорайонов
N 23 и N 24 г. Балашихи (в рассматриваемых границах)

N п/п	Наименование	Га	%
	Территория в рассматриваемых границах, всего	27,0	100,0
	В том числе:
1.	Расчетная территория	20,3	75,2
1.1.	Жилая территория	10,6	39,2
1.2.	Территории общего пользования:	9,7	36,0
	- общеобразовательная школа	0,9	3,3
	- детские дошкольные учреждения	2,45	9,1
	- объекты обслуживания	0,75	2,8
	- объекты спорта	0,5	1,9
	- дороги, проезды	1,0	3,7
	- зеленые насаждения общего пользования	4,1	15,2
2.	Территории внемикрорайонного значения:	6,7	24,8
	- участок дороги	1,5	5,6
	- котельная	1,1	4,0
	- больница	2,9	10,8
	- прочие территории	1,2	4,4

В настоящее время инфраструктура N 23 и N 24 микрорайонов недостаточно развита. Не хватает учреждений образования, культуры, здравоохранения, предприятий общественного питания. В микрорайонах не развиты физкультурно-оздоровительная сфера, финансовые учреждения и учреждения связи.

Создание современной развитой инфраструктуры и решение назревших проблем возможны только осуществлением полной реконструкции микрорайонов.

Раздел II. Основные цели, задачи, сроки
реализации Программы

Муниципальная адресная программа развития застроенной территории микрорайонов N 23 и N 24 г. Балашихи разработана для достижения целей и решения задач.

Комплексный анализ существующих проблем, причин, препятствующих их разрешению, имеющихся потенциальных возможностей преобразования территорий позволил определить следующие основные направления реализации Программы, соответствующие ее основным целям (подпрограммы):

- постоянное повышение уровня и качества жизни населения г. Балашихи на основе комплексной реконструкции сложившейся застройки (градорегулирование);

- совершенствование городской системы отраслевого управления процессами комплексной реконструкции сложившейся застройки (инвестиционно-строительная деятельность);

- совершенствование управления территорией, процессами развития и эксплуатации жилищного фонда (управление территорией).

Реализацию указанных направлений для решения вышеперечисленных проблем невозможно осуществить в пределах одного - двух лет, поскольку предусматривается проведение большого количества среднесрочных взаимосвязанных мероприятий социального характера, разработка новых нормативных механизмов управления и принятия решений, дальнейшее развитие творческой инициативы населения, инвесторов и застройщиков, совершенствование процессов переселения, повышение эффективности финансовых механизмов и инженерной инфраструктуры.

Формирование объемных и временных показателей настоящей Программы проведено с учетом необходимости последующей разработки программ комплексной реконструкции сложившейся застройки города.

Вместе с тем растягивать реализацию Программы на существенно более длительный срок также нецелесообразно, поскольку постоянно изменяется экономическая ситуация, растет инвестиционный рейтинг России, увеличиваются качественные потребности жителей к различным аспектам жилищных условий, появляются новые технологические возможности совершенствования управления и ведения реконструкционных работ. В связи с этим Программа рассчитана на 8-летний период с возможной пролонгацией или подготовкой новой программы.

Программа базируется на удовлетворении реальных потребностей всех участников ее реализации, включая, в первую очередь, население города Балашихи, органы государственной власти и местного самоуправления, инвесторов и застройщиков.

Реализация Программы направлена на эффективное использование всех возможностей и ресурсов, которыми сегодня располагает муниципальное образование, последовательное формирование динамично развивающейся экономики.

Для достижения поставленных целей предусматривается решение следующих задач:

- подготовка условий и разработка механизма переселения граждан из жилищного фонда, непригодного для постоянного проживания, и формирования благоприятной социальной среды реализации Программы;

- повышение социальной эффективности комплексной реконструкции сложившейся застройки на основе осуществления постоянного мониторинга и плановых исследований потребностей и возможностей населения к улучшению жилищных условий;

- обеспечение достаточного для реализации Программы объема инвестиций на основе участия инвесторов, упрощения процедуры согласования проектов, повышения заинтересованности инвесторов в эксплуатации жилищного фонда и в планировании преобразований;

- развитие инфраструктуры системы отраслевого управления процессами комплексной реконструкции сложившейся застройки;

- создание условий постоянного повышения эффективности деятельности собственников и управляющих недвижимостью в жилищной сфере, в том числе за счет совершенствования института самоорганизации населения и развития рынка услуг организаций, управляющих процессами эксплуатации;

- повышение качества строящегося жилья на основе внедрения методов менеджмента качества, а также повышение инвестиционной привлекательности процессов эксплуатации;

- совершенствование нормативно-правовой базы работ по комплексной реконструкции сложившейся застройки;

- создание условий для развития жилищного и жилищно-коммунального секторов экономики микрорайонов;

- обеспечение развитой инфраструктурой жителей микрорайонов путем создания учреждений образования, культуры, спорта, здравоохранения, питания и других учреждений и предприятий.

Реализацию Программы предполагается осуществить в три этапа.

На первом этапе (2007-2008 гг.) должны быть:

- разработана градостроительная и подготовлена исходно-разрешительная документация;

- проведена оценка объемов фонда, подлежащего ликвидации;

- установлена очередность сноса существующего жилищного фонда, а также переселения граждан;

- определены необходимые площади жилищного фонда для расселения граждан;

- начато строительство стартовых объектов жилья для переселения граждан;

- начато строительство инженерных коммуникаций.

На втором этапе (2008-2015 гг.) должно быть продолжено выполнение мероприятий Программы:

- строительство жилья для переселения граждан;

- поэтапное переселение жильцов и снос старого жилищного фонда;

- строительство и размещение объектов социальной инфраструктуры.

На третьем этапе:

- окончание строительных работ и работ по реконструкции объектов;

- ввод объектов в эксплуатацию и передача на обслуживание соответствующим организациям;

- подведение итогов реализации муниципальной адресной программы по развитию застроенных территорий;

- оформление соответствующей правовой документации.

Ожидаемые основные результаты:

Рост удовлетворенности населения условиями проживания по результатам комплексной реконструкции сложившейся застройки.

Устойчивое обеспечение объемов инвестиций, поступающих в результате заключения инвестиционных контрактов, для проведения запланированных работ по реконструкции и реновации.

Обеспечение работ по комплексной реконструкции сложившейся жилой застройки, в том числе:

- реконструкция и реновация зданий, сооружений и территорий;

- капитальный ремонт и модернизация зданий, сооружений и территорий.

Обеспечение экономии расходов средств из городского бюджета, предусматриваемых на предоставление жилья очередникам на социальное жилье, переселяемым из сносимого жилого фонда.

Формирование нормативно-правовой основы обеспечения роста инвестиционной привлекательности процессов эксплуатации жилищного фонда на основе повышения эффективности управления территорией, в том числе за счет совершенствования механизма самоуправления населения.

Раздел III. Система программных мероприятий по развитию застроенной
территории микрорайонов N 23 и N 24 г. Балашихи

Программные мероприятия направлены на реализацию поставленных задач. Система мероприятий по развитию застроенной территории микрорайонов N 23 и N 24 г. Балашихи состоит из следующих направлений:

1. Разработка нормативно-методической базы для переселения из сносимого жилищного фонда.

2. Разработка документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства:

- разработка функционально-планировочной организации территории;

- разработка плана социально-экономического развития;

- разработка транспортной инфраструктуры;

- разработка инженерной инфраструктуры;

- обоснование очередности застройки территории.

3. Подготовка землеустроительной документации и инвентаризация земель.

4. Разработка экологического обоснования застройки территории.

5. Разработка плана мероприятий по определению очередности и условиям расселения жителей сносимых домов.

6. Определение технико-экономических показателей для подготовки договора о развитии застроенной территории между администрацией городского округа Балашиха и застройщиком.

7. Мероприятия для привлечения застройщика для заключения договора о развитии застроенной территории микрорайонов.

8. Заключение договора о развитии застроенной территории между администрацией городского округа Балашиха и застройщиком.

9. Исполнение обязательств по договору о развитии застроенной территории.

10. Контроль со стороны администрации городского округа Балашиха за ходом реализации Программы, в частности за исполнением застройщиком своих обязательств по договору о развитии застроенной территории.

11. Привлечение инвестиций для развития микрорайонов N 23 и N 24 г. Балашихи и повышения социально-экономических показателей.

Организационно-функциональные звенья управления Программой.

В организационно-функциональной структуре процесса комплексной реконструкции сложившейся застройки выделена последовательность из трех основных блоков функций:

- градорегулирование;

- инвестиционно-строительные работы;

- эксплуатация территории.

Для планирования, организации, мотивации и контроля работ по Программе в структуре органов местного самоуправления могут быть выделены организационные звенья (подразделения), отвечающие за реализацию следующих функций:

1. Формирование программ и адресных перечней комплексной реконструкции на основе мониторинга потребностей в реконструкции.

2. Градостроительная оценка и экспертиза недвижимости.

3. Разработка предпроектной, планировочной документации (подготовка и организация строительных работ).

4. Подготовка тендерной документации и проведение тендеров и конкурсов.

5. Нормативно-правовое обеспечение деятельности.

6. Обеспечение функционирования финансовых механизмов реализации Программы.

7. Организация процессов управления эксплуатацией зданий и сооружений по результатам комплексной реконструкции.

Исполнение программных мероприятий обеспечивает достижение следующих социально-экономических результатов по основным участникам реализации Программы:

Органы местного самоуправления городского округа Балашиха за счет реализации Программы обеспечат:

- повышение социально-экономической эффективности использования территории реконструируемого квартала;

- привлечение в процессы комплексной реконструкции территории сложившейся застройки инвестиций, достаточных для реализации Программы;

- рост уровня поддержки населением деятельности органов государственной власти, органов местного самоуправления.

Инвесторы за счет реализации Программы получат:

- рост доходности и снижение рисков вложения капитала, инвестируемого в процессы комплексной реконструкции территории сложившейся застройки;

- расширение фронта работ, в частности, за счет использования высвобождаемых под строительство территорий, повышения инвестиционной привлекательности процессов эксплуатации.

Жители г. Балашихи за счет реализации Программы получат:

- современные, качественные, комфортные условия;

- возможность улучшить свои жилищные условия по доступной цене;

- минимизацию издержек и неудобств, связанных с переселением и капитальным ремонтом.

Раздел IV. Механизм реализации Программы

Механизм реализации Программы включает широкий спектр организационных и экономических мер. При реализации Программы необходимо придерживаться принципа обеспечения согласованности и координации действий всех участников реализации Программы (органов местного самоуправления, предприятий и организаций различных форм собственности).

Общая координация и контроль хода реализации Программы осуществляются создаваемой при администрации городского округа Балашиха рабочей группой.

Реализация Программы осуществляется путем заключения и исполнения договора о развитии застроенной территории между администрацией городского округа Балашиха и застройщиком, а также привлечения инвестиций для развития инфраструктуры микрорайонов. Договор о развитии застроенной территории заключается, исполняется, а также расторгается в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации и иными нормативно-правовыми актами Российской Федерации.

Реализация Программы осуществляется за счет бюджетных и внебюджетных средств.

В ходе реализации Программы администрация городского округа Балашиха привлекает инвесторов для развития инфраструктуры. Администрация городского округа Балашиха заключает с инвесторами договоры и распределяет объекты инфраструктуры по территории микрорайонов N 23 и N 24 г. Балашихи таким образом, чтобы соблюдались стандарты обеспеченности населения учреждениями здравоохранения, образования, культуры, связи, спортивно-оздоровительными учреждениями, а также предприятиями общественного питания, магазинами продовольственных товаров, товаров для быта, финансовыми учреждениями.

После получения законных прав на землю согласно ИК либо условиям аукциона в следующей последовательности:

1) корректировка и утверждение концепции;

2) разработка, согласование и утверждение в установленном порядке градостроительной документации (проект планировки, проект застройки с разбивкой на очереди);

3) разработка проектов строительства инженерной, транспортной и социально-бытовой инфраструктуры;

4) урегулирование отношений с собственниками помещений и переселяемыми;

5) утверждение очередности строительства, расселения и сноса;

6) разработка проектов зданий;

7) подготовка участка к строительству: вертикальная планировка, разбивка, ограждение территории, организация стройгородка и офиса продаж;

8) строительство объектов инфраструктуры;

9) строительство домов, в том числе и "стартовых", с отделкой муниципальных квартир;

10) "волновое" переселение и строительство коммерческой недвижимости;

11) строительство социальной инфраструктуры;

12) сдача в эксплуатацию построенных объектов.

Пункты 5-11 выполняются в соответствии с очередностью для каждой из выделенных частей участка.

Графики очередности и сроки сноса жилой площади будут определены и разработаны после утверждения стартовой площадки и после подготовки рабочего проекта планировки микрорайонов.

Раздел V. Общая характеристика проекта
и целесообразность строительства

Главной осью застройки являются существующие основные транспортные артерии города - автодорога "Волга" М-7 (шоссе Москва - Н. Новгород) и проспект Ленина.

Окружающая застройка участка включает в себя кирпичные и панельные дома 60-х годов постройки.

При формировании генерального плана застройки учитывались следующие основные факторы:

- современное состояние инфраструктуры района, тенденции ее развития;

- необходимость оптимизации потоков городского автотранспорта и движения пешеходов;

- характер существующей застройки;

- состояние инвестиционного процесса в строительстве;

- архитектурная целостность комплекса зданий.

Размещение домов обеспечивает нормативную инсоляцию помещений и в соответствии со СНиП 2.07.01-89* разрывы до соседних строений. Подъезды запроектированы со стороны формируемого дворового пространства.

Объекты жилой застройки располагаются вдоль основных магистралей, проходящих с запада на восток. Жилые здания запроектированы из разноэтажных сблокированных секций.

Общественные здания и коммунальные объекты запроектированы в виде отдельно стоящих и встроенно-пристроенных зданий. Дополнительно на первых этажах жилых зданий также располагаются объекты социального обслуживания населения проектируемого квартала.

Жилая застройка, представленная многосекционными домами, располагается в виде жилых групп, между которыми размещаются объекты социального назначения: общеобразовательные школы, детские сады. Учитывая условия реконструкции кварталов, определено несколько этапов сноса и строительства.

Вдоль шоссе Москва - Н. Новгород в санитарно-защитной зоне, исключающей жилую застройку, формируется фронтальная застройка общественно-торговыми объектами обслуживания.

Дворовое пространство размещается со стороны жилых подъездов. Детские площадки, площадки для игр и отдыха размещаются в пределах дворовой.

Контуры и размеры площадок формируются с учетом сохранения существующих зеленых насаждений на основании подеревной съемки.

Вокруг всех зданий запроектированы кольцевые проезды шириной не менее 4,0 м для проезда пожарных машин.

Вдоль дорог и проездов предусмотрено устройство пешеходных дорожек шириной не менее 1 м.

Автомобильные дороги, проезды и пешеходные дорожки выполняются с асфальтовым покрытием. Детские площадки, площадки для отдыха и спортивные площадки выполняются с покрытием из мелкой гравийной крошки и утрамбованного песка.

Вдоль проспекта Ленина г. Балашихи предусмотрен коммуникационный коридор для прокладки инженерных сетей, обслуживающих здания и сооружения проектируемого квартала.

Транспортное обслуживание жителей проектируемого жилого квартала предусматривается за счет прокладки новых маршрутов городского транспорта, связывающих проектируемую застройку с основными культурными, административными и транспортными узлами города.

Для обеспечения нормативной пешеходной доступности в пределах проектируемой застройки предусматривается устройство двух остановок городского транспорта.

Подземное пространство под дворовыми территориями используется для размещения двухуровневых парковок на 7300 машин.

Организация рельефа.

В качестве топографической основы использованы материалы съемки М 1:2000. Вертикальная планировка на проектируемом участке решена методом красных горизонталей с учетом существующего рельефа и с плавным примыканием к существующим отметкам проездов.

Поверхностный водоотвод осуществляется по открытым лоткам проектируемых автодорог и проездов с последующим сбросом в проектируемые и существующие дождеприемники городской ливневой канализации. Максимальный продольный уклон составляет 11%, а минимальный - 4%, продольный уклон по дорогам, тротуарам и отмосткам принят равным 20%.

Автомобильные дороги.

На участке застройки запроектирована автомобильная разворотная эстакада в двух уровнях с шириной проезжей части 9 м.

Запроектированная дорожная сеть образует единую транспортную систему в увязке с планировочной структурой прилегающей территории, обеспечивающую удобные связи со всеми функциональными зонами города.

Планировочные и технические решения улицы и дорог, пересечений и транспортных узлов обеспечивают безопасность движения транспортных средств и пешеходов.

Ширина проезжей части обеспечивает возможность временной парковки автомобилей в один ряд. Наряду с этим вдоль дороги запроектированы дополнительные уширения проезжей части для размещения дополнительных гостевых автостоянок, организации остановок городского автотранспорта и разворотных площадок.

При проектировании автомобильных дорог и внутриквартальных проездов учитывались конкретные экологические особенности участка застройки, предусматривались мероприятия по охране окружающей природной среды с целью максимального сохранения сложившихся экологических, геологических и гидрогеологических условий.

Объемно-планировочные решения.

Вся застройка квартала выполнена в едином архитектурном стиле застройки с обеспечением современных требований по комфортности жилья и технологичности объектов социального назначения.

Жилые здания представлены 17-25-этажными сблокированными секциями.

Блокировка секций выполнена таким образом, чтобы создать единые фасадные решения по фронту застройки. Шоссе Москва - Н. Новгород с выделением высотных акцентов и обеспечением композиционной целостности застройки.

Главные высотные акценты жилой застройки представлены 25-этажными секциями.

Рядовые жилые секции прямоугольные и угловые Г-образные формы в плане высотой в 17-23 этажей.

Жилые поэтажные площади секций составляют от 300 до 450 кв. м.

Высота жилых этажей составляет 3,0 м. Высота общественных помещений, размещаемых в отдельно стоящих зданиях, составляет 3,6 м.

Объемно-планировочные решения по объектам социального назначения выполняются по индивидуальным разработкам.

Конструктивные решения.

Конструктивная схема жилых многоэтажных секций представляет собой монолитный железобетонный каркас. Пространственная жесткость и устойчивость зданий обеспечиваются конструктивными элементами:

- железобетонными дисками перекрытий;

- ядрами жесткости, которыми являются стены лестничных клеток и лифтовых шахт;

- поперечными и продольными монолитными стенами.

Проектируемые здания имеют степень огнестойкости 1. Класс конструктивной пожарной опасности - "СО".

Раздел VI. Общие технико-экономические показатели проекта.
Оценка эффективности социально-экономических и экологических
последствий от реализации Программы

Характеристики участка строительства:

1. Участок строительства расположен в восточной части г. Балашихи Московской области, примыкая к автомагистрали М-7 "Волга".

2. С севера от границы участка - проспект Ленина и территория нежилой застройки, с запада - проезд Трудовых резервов и территория перспективной застройки, с востока - территория института "СоюздорНИИ" и лесопарковая зона, с юга - автомагистраль М-7 "Волга".

3. Площадь реконструируемого участка составляет 40,25 га, в том числе территория 23-24 кварталов - 28,43 га, дополнительного участка - 2,68 га. Форма участка, вытянутая в направлении с запада на восток, протяженностью 1520 м и шириной от 230 м до 450 м.

4. Территория участка ровная, не имеющая значительных перепадов высот.

5. Климатические характеристики района строительства:

- расчетная снеговая нагрузка - 180 кг/кв. м;

- нормативное давление ветра - 23 кг/кв. м;

- нормативная глубина промерзания - 1,4 м.

Краткая характеристика объекта:

1. Состав и размещение проектируемых объектов приняты с учетом требований задания на проектирование, конфигурации участка и включают следующие здания и сооружения.

2. Объекты жилой застройки (приложение N 1 <*>):

17-25-этажные секционные жилые дома;

25-этажные точечные жилые дома.

3. Общественные здания:

Встроенно-пристроенные и отдельно стоящие 2-4-этажные здания общественного обслуживания, включающие: предприятия торговли, бытового обслуживания, медицинский центр общего типа (поликлиника), специализированные центры обслуживания групп населения.

Существующее здание бассейна.

Существующая школа на 615 учащихся (22 класса) с планируемой пристройкой.

Общеобразовательная школа на 1650 учащихся (66 классов) (индивидуальный проект).

Детские сады на 320 мест (индивидуальный проект).

Гараж-стоянка на 500 машиномест - 7-этажное здание с подземной частью на 200 машиномест.

4. Коммунальные объекты:

Газогенерирующая теплоэлектростанция (на территории производственно-складской зоны).

Трансформаторные подстанции.

На основании принятых объемно-планировочных решений площадь квартир в проектируемой жилой застройке составляет 637600 кв. м. Принимая расчетную обеспеченность общей жилой площадью для жителей сносимой застройки - 25 кв. м/чел., для новых жителей - 35 кв. м/чел., расчетное количество жителей проектируемой территории составит 14250 человек, а плотность населения жилой застройки составит 490 чел./га.

Территория жилой застройки составляет 29,5 га, а плотность застройки - 15940 кв. м/га, что соответствует высокой интенсивности использования территории.

Площадь земельных участков для детских садов принята из расчетной обеспеченности 35 кв. м на 1 место (СНиП 2.07.01-89*) и составляет 5200 кв. м.

Площадь участка под общеобразовательную школу на 22 класса принята исходя из расчетной обеспеченности 40-33 кв. м/место (ТСН 30-303-2000) и наполнения классов 25-30 чел. и составляет 21800 кв. м. Учитывая, что спортивная зона школы может быть объединена с физкультурно-оздоровительным комплексом жилого образования, территория школы - 13900 кв. м.

Участки гаражей-стоянок для хранения автомашин жителей квартала приняты из норматива 1,3-1,6 кв. м/чел. (ТСН 30-303-2000) и составляют 7290 кв. м. Исходя из прогнозируемой обеспеченности автомобилями населения в перспективе 200 автомобилей на 1000 человек количество машиномест принято равным 900, площадь гаражей-стоянок составила 27000 кв. м.

Площадь детских площадок принята по нормативу 0,1-0,2 кв. м на 1 жителя и составляет 2138 кв. м. Площадь площадок для отдыха принята по нормативу 0,05-0,06 кв. м на 1 жителя и составляет 784 кв. м.

Площадь парковок и гостевых автостоянок принята по нормативу 0,2 кв. м на 20 кв. м общей площади жилой застройки (фонда) и составляет 5470 кв. м.

Сводные технико-экономические показатели по объектам застройки приведены в таблицах N 1, 2 <*>.

Строительство планируется вести шестью очередями. Общая продолжительность строительства микрорайонов - 5 лет.

Основные технико-экономические показатели проекта приведены в таблице N 3.

Таблица N 3

Основные технико-экономические показатели
по проектируемым зданиям и сооружениям

1.	Площадь реконструируемой территории	31,11 га
	В т.ч.:
	- территории 23-24 микрорайонов г. Балашихи	28,43 га
	- дополнительный участок	2,68 га
2.	Площадь жилой застройки	29,50 га
3.	Площадь территории школ	4,06 га
4.	Площадь территории детских садов	1,43 га
5.	Площадь территории зданий общественного обслуживания	2,77 га
6.	Площадь жилых зданий	636800 кв. м
	В т.ч.:
	- на территории 23-24 микрорайонов	549400 кв. м
	- на дополнительном участке	87400 кв. м
	- площадь сохраняемой жилой застройки	18000 кв. м
7.	Площадь квартир	530600 кв. м
	В т.ч.:
	- на территории 23-24 микрорайонов	457800 кв. м
	- на дополнительном участке	72800 кв. м
8.	Количество квартир	9800
	В т.ч.:
	1-комнатных	5300
	2-комнатных	3600
	3-комнатных	900
9.	Плотность застройки	15940 кв. м/га
10.	Расчетная численность населения	19070 чел.
	В т.ч.:
	- в сохраняемой застройке (при норме 25 кв. м/чел.)	720 чел.
	- переселяемого населения из сносимой застройки (при норме 25 кв. м/чел.)	4100 чел.
	- нового населения (при норме 35 кв. м/чел.)	14250 чел.
11.	Плотность населения	490 чел./га
12.	Расчетная вместимость школ	2265 учащихся
	В т.ч.:
	- существующей школы в 24 микрорайоне	615 учащихся
	- проектируемой школы в 24 микрорайоне	1650 учащихся
13.	Расчетная вместимость детских дошкольных учреждений	640 мест
	В т.ч.:
	- детского сада на территории 23 микрорайона	320 мест
	- детского сада на территории 24 микрорайона	320 мест
14.	Площадь встроенно-пристроенных и отдельно стоящих объектов общественного обслуживания	45000 кв. м
15.	Расчетное количество парковок для автотранспорта	8740 м/м
	В т.ч.:
	- в наземных паркингах (7 уровней)	500 м/м
	- в подземных паркингах (2 уровня)	7300 м/м
	- открытых (гостевых) парковок	940 м/м
16.	Площадь строительства общая без учета площади парковок	614400
	Всего	847400 кв. м

Таблица N 4

Баланс
территории жилых микрорайонов

Территория	Проектное решение		Норма
	га	%	га
Территория микрорайонов (проектируемая)	40,25	100,0
В том числе:
Территория жилой застройки	19,12	47,50
Территории общего пользования: - участок школы - участок детского сада - участки зеленых насаждений общего пользования и спортивных сооружений - участки объектов культурно-бытового и коммунального обслуживания - участки гаражей-стоянок - улицы и проезды - автостоянки	0,32 5,86 2,71 5,12 2,92 1,02 1,95 1,23	0,80 14,56 6,73 12,72 7,25 2,53 4,84 3,06
В том числе:
Основной участок (23 и 24 микрорайоны) г. Балашихи	28,43	100,0
В том числе:
Территория жилой застройки	13,66	48,05
Территории общего пользования: - участок школы - участок детского сада - участки зеленых насаждений общего пользования и спортивных сооружений - участки объектов культурно-бытового и коммунального обслуживания - участки гаражей-стоянок - улицы и проезды - автостоянки	0,32 4,24 2,05 3,93 2,08 - 1,21 0,94	1,13 14,91 7,21 13,82 7,32 - 4,26 3,30

Для инженерного обеспечения проектируемых объектов предусматриваются строительство на территории вне микрорайонов N 23 и N 24 газогенерирующей теплоэлектростанции требуемой мощности, прокладка магистральных и внутриквартальных инженерных сетей водопровода, бытовой и дождевой канализации, кабельных сетей электроснабжения, связи и сигнализации, а также тепловых сетей. Внутриквартальные инженерные сети подключаются к одноименным инженерным системам зданий. Магистральные сети прокладываются в опережающем порядке для обеспечения своевременного подключения к ним очередей строительства.

Расчетные показатели обеспечения микрорайонов N 23 и N 24 г. Балашихи объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры приведены в таблице N 5.

Таблица N 5

Расчетные показатели
обеспечения микрорайонов N 23 и N 24 г. Балашихи объектами социального
и коммунально-бытового назначения, объектами
инженерной инфраструктуры

Расчет произведен на основании рекомендаций ТСН 30-303-2000 МО: приложение П, табл. 1 "Норма расчета учреждений и предприятий обслуживания и размеры земельных участков".

N  п/п	Наименование объектов	Единица измерения	Норматив на 1000 жителей	На 15000 чел. (жителей микрорайона)	Примечания
	I. Образовательные учреждения
1.	Общеобразовательные учреждения	Мест ------------ кв. м здания	140	На 550 учащихся На 1568 учащихся	Реконструкция сущ. школы в мкр. N 24 Строительство новой школы в мкр. N 24
2.	Дошкольное образовательное учреждение	Мест ------------ кв. м здания	40	640 (два детских сада по 320 мест каждый)	Отдельно стоящее здание
3.	Центр творчества и технического развития молодежи	кв. м		200	Встроенно-пристроенное помещение
4.	Комната для работы с трудными подростками	кв. м		120	Встроенно-пристроенное помещение
	II. Учреждения культуры и искусства
1.	Кинотеатр	Мест		180	Размещение в многофункциональном общественном центре
2.	Библиотека	Тыс. ед. хранения		70	Встроенно-пристроенное помещение
	III. Учреждения здравоохранения и социального обеспечения
1.	Поликлиника для взрослых	Посещений в смену		280
2.	Поликлиника для детей	Посещений в смену		260	Встроенно-пристроенное помещение
3.	Женская консультация	Посещений в смену		По заданию на проектирование	Встроенно-пристроенное помещение
4.	Аптека	кв. м		100	Встроенно-пристроенное помещение
	IV. Физкультурно-спортивные сооружения
1.	Мини-футбольное поле	Мест		1568	В составе школы
2.	Хоккейная коробка	Мест		1568	В составе школы
3.	Спортивно-оздоровительная площадка				Дворовые территории
4.	Теннисные корты	Мест		1568	В составе школы
	V. Торговля и общественное питание
1.	Магазины промышленных и продовольственных товаров	кв. м торговой площади	100	4200	По заданию на проектирование
2.	Предприятия общественного питания	Посадочное место	40	600	Многофункциональное торгово-бытовое здание
	VI. Учреждения и предприятия бытового и коммунального обслуживания
1.	Объекты				По заданию на проектирование во встроенно-пристроенных помещениях
	VII. Административно-деловые и хозяйственные учреждения
1.	РЭУ			1 объект	Встроенно-пристроенное нежилое помещение 1-го этажа
2.	Филиал РКЦ	кв. м		300	Встроенно-пристроенное нежилое помещение 1-го этажа
3.	Отделение, филиал Сбербанка	кв. м	20	1 объект	Встроенно-пристроенное помещение
4.	Отделение связи	Объект	1 на 6-15 тыс. жит.	1 объект	Встроенно-пристроенное помещение
5.	Комната для ветеранов			1 объект	Встроенно-пристроенное помещение
6.	Суды общей юрисдикции	Судья	1 судья на 30 тыс. жит.	1 объект	Встроенно-пристроенное помещение
7.	Юридическая консультация			По заданию на проектирование	Встроенно-пристроенное помещение
8.	Клуб для общения инвалидов			1 объект	Встроенно-пристроенное помещение
9.	Опорный пункт милиции			По заданию на проектирование	Встроенно-пристроенное помещение
10.	Кабинет общественного самоуправления			По заданию на проектирование	Встроенно-пристроенное помещение
11.	Системы видеонаблюдения в домах по мкр.			По заданию на проектирование	Все жилые дома
12.	Пожарное депо			На 3 автомобиля	Долевое участие
	VIII. Инженерная инфраструктура
1.	Теплоснабжение	Расчетные нагрузки		45 Гкал/ч	Строительство объектов инженерной инфраструктуры будет осуществляться после получения технических условий
2.	Водоснабжение	Расчетные нагрузки		7039 куб. м/сут.
3.	Канализование	Расчетные нагрузки		7039 куб. м/сут.
4.	Ливневая канализация	Расчетные нагрузки		844,5 куб. м/сут.
5.	Электроснабжение	Расчетные нагрузки		15250 кВА

Проектом предусматривается благоустройство (скверы, фонтаны, парковые светильники, архитектурная подсветка зданий, парковки для автомобилей подземные и наземные, парковки для велосипедов, цветники).

Проектное решение по установлению для микрорайона размещения существующей жилой застройки (не обладающей историко-культурной и средовой ценностью) одного преобладающего или нескольких режимов поддержания, или реорганизации жилищного фонда, а именно: проведения планово-предупредительного или комплексного капитального ремонта и модернизации, проведения реконструкции, замены фонда, основывается на сопоставлении градостроительных и технических критериев целесообразности вышеназванных видов мероприятий. Предложения по градостроительно целесообразным режимам реорганизации жилой застройки формируются исходя из учета перспективного качества градостроительной организации жилых территорий и перспективного качества размещенного на них жилищного фонда.

При оценке перспективного качества жилых территорий учитываются как их природно-экологические, так и урбанистические характеристики. В качестве критериев природно-экологических характеристик в работе используются показатели оценки близости размещения жилых территорий по отношению к сохраняемым и проектируемым участкам озелененных природных территорий, а также показатели оценки прогнозируемого на перспективу экологического состояния жилых территорий.

Основными критериями оценки урбанистических характеристик жилых территорий являются их транспортное сообщение с другими жилыми районами города и местами приложения труда и рекреации, насыщенность объектами торговли, обслуживания и социальной инфраструктуры, развитость системы внутренних пешеходных связей и территорий общего пользования.

Критериями оценки перспективного качества жилищного фонда города в работе являются, с одной стороны, показатели существующего качества планировки квартир основных типов жилых зданий, с другой - характеристика конструктивной схемы жилых зданий, определяющая потенциальные возможности улучшения планировки квартир в ходе реконструкции застройки. В настоящее время к перечисленным критериям качества дополняются критерии, полученные по результатам проведения социологических исследований уровня удовлетворенности жилищными условиями среди жителей реорганизуемых территорий.

Предложения по установлению технически целесообразных режимов реорганизации жилищного фонда города базируются на фактических данных о степени физической амортизации основных и сменяемых элементов жилых зданий, данных о категории капитальности жилых зданий и анализа динамики амортизации жилищного фонда различной категории капитальности.

В ходе реализации Программы ожидаются улучшение состояния жилого сектора, повышение комфортности и безопасности строений. Наряду с развитием жилищного фонда улучшится инфраструктура микрорайона. Появятся необходимые учреждения и предприятия, необходимые для удовлетворения социальных и экономических нужд жителей микрорайонов N 23 и N 24. Итогом реализации Программы станет значительный рост социально-экономических показателей не только в микрорайонах N 23 и N 24, но и г. Балашихе в целом.

Таблица N 6

Маркетинговые рекомендации в связи с анализом проекта

Факторы	Параметры	Комментарии и рекомендации
Расположение площадки и транспортная доступность
Плюсы	Относительно неплохая внутригородская транспортная доступность: - въезд с трех сторон (с севера, из центра города и с шоссе Энтузиастов); - в 10 мин. транспортной доступности от центра города	Возможность организации общественного транспорта непосредственно от микрорайона до станций метро
Минусы	Заторы на шоссе Энтузиастов (по информации от ГИБДД, загруженность шоссе превышает пропускную способность в три раза)	Возможно, через несколько лет будет построена скоростная трасса Москва - Ногинск, которая пройдет через Новокосино в объезд г. Люберец, Реутова, Балашихи, Железнодорожного, Электроуглей и Обухова, что позволит немного разгрузить пробки на шоссе Энтузиастов
	Затруднения на выезде на шоссе между микрорайонами 23 и 24	Выход: предусмотреть дополнительные съезды на шоссе Энтузиастов; расширить уже существующую дорогу и запроектировать удобные выезды
	Удаленность от железнодорожной станции, ограниченный выбор транспорта	В настоящее время железнодорожное сообщение - единственно возможный способ достижения Москвы без "пробок", но интенсивность электропоездов низка (поезд в час). Выход: городской транспорт, связывающий микрорайон с железнодорожной станцией
Размеры и форма участка под застройку
Плюсы	Достаточно большая площадь участка позволяет застроить микрорайон комплексно	Возможно использовать все преимущества комплексной застройки, такие как: единая архитектурная концепция, однородная социальная среда, развитая современная инфраструктура и благоустроенная территория. Другими словами - строительство современного жилого анклава для комфортабельного проживания
Экология
Минусы	Состояние окружающей среды в городе Балашиха оценивается как удовлетворительное	Намечаются тенденции к улучшению. Ряд предприятий прекратил свое существование, и, как следствие, вредные выбросы в атмосферу уменьшились. Запланирован комплекс мероприятий по очистке русла главного водоема - реки Пехорки. Администрация уделяет много внимания
	Близость к шоссе Москва - Н. Новгород - основной отрицательный фактор касательно экологической обстановки микрорайона	Выход: полосы зеленых насаждений между микрорайоном и трассой; заградительные пластиковые щиты
Социальная инфраструктура
Плюсы	Имеющаяся инфраструктура: детский сад, школа, поликлиника и Центральная районная больница	Комплексная застройка предполагает строительство социальной инфраструктуры согласно нормам. Реконструкция социальных объектов позволит повысить уровень обслуживания населения
Минусы	Недостаток мощностей детского сада, школы. Медучреждения - советского периода и соответственного тому времени качества
Коммерческая инфраструктура в проекте
Плюсы	Комплексная застройка микрорайонов определяет наличие локального спроса на районный супермаркет, а также небольшие встроенно- пристроенные коммерческие помещения на первых этажах жилых домов
Минусы	Высокая конкуренция в сегменте торговых центров. Ограничение целевой аудитории, связанное с обособленностью района, неудобным расположением площадки и затрудненным движением по шоссе Энтузиастов	Альтернативный вариант: строить торговые (или другие коммерческие) площади под заказчика (build-to-suit)