Постановление президиума Московского областного суда от 14 февраля 2007 г. по делу N 44г-30/07 Решение суда оставлено без изменений, а определение судебной коллегии подлежит отмене, поскольку доводы суда о том, что в аренду истцу передавалась лишь дача, а не земельный участок, на котором указанная дача расположена, не могут являться основанием к отмене судебного решения, так как не имеют правового значения к заявленным требованиям о действительности договора аренды и его регистрации (извлечение)

Постановление президиума Московского областного суда
от 14 февраля 2007 г. N 97
(извлечение)

Дело N 44г-30/07

Ф. обратился в суд с иском к ЗАО "Комфорт" и С. о признании договора аренды дачи N 12 в дачном поселке "Красная Пахра", заключенным между АО "Комфорт" и Ф., действительным, государственной регистрации указанного договора и обременении прав собственности С. на дачное строение и земельный участок площадью 2 266 кв. м. правами Ф.

Свои исковые требования он мотивировал тем, что согласно заключенному 01.12.1998 года с ответчиком договору дача ему была предоставлена в пользование до 2023 года, с момента заключения договора он пользовался дачей, вносил регулярно предусмотренную арендную плату, ответчик же уклонялся от государственной регистрации договора аренды, а затем 06.10.2005 года, согласно договору купли-продажи, продал дачное строение с земельным участком С. С этого времени он, истец, лишен возможности пользования дачей.

Представитель ЗАО "Комфорт" с исковыми требованиями не согласился, указывая на то, что истец неправомерно пользуется дачей, так как договор аренды не прошел государственную регистрацию, дачей пользуются посторонние лица. Просил применить срок исковой давности и отказать в иске.

Представитель С. с иском не согласился.

Решением Подольского городского суда от 31.03.2006 года исковые требования Ф. удовлетворены.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 28.06.2006 года решение суда отменено и дело направлено на новое судебное рассмотрение.

В надзорной жалобе представитель Ф. - М. просит об отмене кассационного определения, указывая на то, что предложенные для нового выяснения судебной коллегией обстоятельства, не имеют правового значения для данного спора, а также, отменяя судебное решение, кассационная инстанция дала неправильное толкование нормам материального права.

Определением председателя Московского областного суда от 22.12.2006 года дело по надзорной жалобе представителя Ф. передано для рассмотрения по существу в президиум Московского областного суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум находит определение судебной коллегии Московского областного суда подлежащим отмене.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений нижестоящих судов в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.

Как следует из материалов дела, 01.12.1998 года между Ф. и АО "Комфорт" был заключен договор аренды сроком до 30.11.2023 года, согласно которому Ф. принял в аренду дачу N 12 в дачном поселке "Красная Пахра". Указанный договор не был зарегистрирован в Московской областной регистрационной палате.

Рассматривая заявленные исковые требования, суд первой инстанции установил, что договор аренды дачи сторонами заключен в установленной законом письменной форме и до момента обращения истца в суд, до 2005 года, не расторгнут, исполнялся сторонами, Ф. вносит арендную плату, предусмотренную договором, срок договора аренды дачи не истек. В 2005 году арендодатель отказался от исполнения договора и продал, согласно договору от 06.10.2005 года, дачное строение и земельный участок С. Судом было также установлено, что ответчик уклонился от регистрации договора в установленном законом порядке. С учетом изложенных обстоятельств суд удовлетворил исковые требования Ф.

Отменяя решение суда, судебная коллегия указала, что судом первой инстанции не выяснено, уплачивались ли арендатором платежи в установленном договором аренды размере в период с 01.12.1998 года по 01.12.2003 год, не истребованы документы о регулярном внесении оплаты за пользование коммунальными услугами, не проверено, выполнялись ли арендатором предусмотренные договором условия о текущем и капитальном ремонте дачи.

С доводами судебной коллегии нельзя согласиться, данные доводы не могут являться основанием к отмене судебного решения, поскольку не имеют правового значения к заявленным требованиям о действительности договора аренды и его регистрации.

Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды этого недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Если в аренду сдается здание, сооружение, к договору аренды недвижимого имущества, представляемого на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения.

При рассмотрении спора суд обоснованно исходил из того, что договор аренды заключен в письменной форме и подписан сторонами, ЗАО "Комфорт" исковых требований о расторжении договора аренды в связи с его неисполнением, освобождении дачи и взыскании арендной платы и оплаты коммунальных услуг не предъявляло. Договор аренды дачи сторонами не расторгнут, в установленном порядке недействительным не признан. Суд правильно указал в решении, что, исходя из условий договора аренды и п. 2 ст. 450 ГК РФ, арендодатель не вправе был в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды или прекратить его действие, так как не установлено условий, предусмотренных для этого главой 26 ГК РФ.

Согласно ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Решением суда признано необоснованным уклонение ЗАО "Комфорт" от государственной регистрации договора аренды, на ГУ Федеральной регистрационной службы по Московской области возложена обязанность произвести государственную регистрацию договора аренды дачи, заключенного между сторонами.

Судебная коллегия, отменяя решение суда, указала на то, что Ф. не представил доказательств его обращения в регистрирующие органы с заявлением о регистрации договора и не представил доказательств, свидетельствующих об уклонении ответчика от государственной регистрации договора.

Между тем, этому обстоятельству судом дана надлежащая оценка применительно к требованиям ч. 3 ст. 165 ГК РФ.

Представителем истца в судебном заседании давались объяснения о том, что Ф. лишен возможности самостоятельно зарегистрировать договор аренды, так как не может представить на регистрацию пакет документов которыми располагает только арендодатель.

Суд правильно пришел к выводу о том, что наличие спора в отношении прав истца на аренду спорного недвижимого имущества и продажа его третьему лицу без уведомления арендатора свидетельствует об отсутствии у истца возможности без решения суда осуществить государственную регистрацию договора аренды.

Исходя из содержания договора аренды дачи, Ф. получил в пользование и дачное строение, и участок, на котором оно расположено. Это соответствует смыслу ст. 652 ГК РФ и п. 5 ст. 1 Земельного Кодекса РФ о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте документа допущена опечатка. Имеется в виду подпункт п.п. 5 п. 1 ст. 1 Земельного Кодекса РФ

Кроме того, выводы суда о праве пользования Ф. всем земельным участком при строении соответствуют и положениям п. 2 ст. 654 ГК РФ, согласно которому установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, если иное не предусмотрено законом или договором. В подписанном сторонами договоре не оговорено, что арендатор имеет право пользования лишь частью земельного участка.

В связи с изложенным, с доводами суда второй инстанции о том, что суд при вынесении решения не учел, что в аренду Ф. передавалась лишь дача, а не земельный участок, на котором указанная дача расположена, поэтому обременять правами пользователя можно лишь часть земельного участка, занятого строением, нельзя согласиться.

Решение суда основано на имеющихся в материалах дела доказательствах, которым суд дал оценку, и нормах материального права.

Судебной коллегией допущено существенное нарушение норм процессуального права, поскольку решение суда было отменено в нарушение требований ст. 362 ГПК РФ, что является основанием к отмене принятого судебной коллегией определения и оставлению без изменения решения суда первой инстанции.

Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум постановил:

Определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 28.06.2006 года отменить, решение Подольского городского суда от 31.03.2006 года оставить без изменения.