Решение Совета депутатов Солнечногорского муниципального района Московской области от 27 ноября 2007 г. N 434/40 "Об утверждении муниципальной программы Солнечногорского муниципального района по развитию застроенных территорий в районе улиц Обуховская, Школьная и Механизаторов города Солнечногорска"

1.1. Анализ ветхого и аварийного жилищного фонда

На застроенной территории в районе улиц Обуховская, Школьная и переулка Механизаторов города Солнечногорска (далее - застроенная территория) сосредоточено 742.4 квадратных метра жилья в многоквартирных домах, которые признаны ветхими (Приложение N 2).

Этот жилищный фонд расположен в так называемых муниципальных жилых домах, т.е. домах, имеющих нескольких собственников, самый крупный из которых орган местного самоуправления, в которых не созданы товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы (далее - ТСЖ, ЖК) и другие объединения домовладельцев.

В многоквартирным домах, часть квартир которых находятся в муниципальной собственности и сдается нанимателям по договорам социального найма, другая часть квартир находится в частной собственности физических и юридических лиц (частный жилищный фонд).

1.2. Положение в сфере строительства
и на вторичном рынке жилья

Строительство ведется в основном за счет частных инвесторов. Незначительными представляются данные о количестве семей, которые приобрели квартиры за свои средства или получили их в наем. В бюджете города денежных средств на строительство нового жилья нет, а приобрести самим благоустроенное жилье жители ветхих домов не в состоянии, это обуславливает поиск иных путей реализации задачи переселения.

Таким образом, на застроенной территории города Солнечногорска существует острая проблема с состоянием жилого фонда. Большинство зданий жилого фонда в течении долгих лет эксплуатации сильно обветшали и не соответствуют современным требованиям, предъявляемым к жилым строениям, в связи с чем признаны непригодными для проживания. Необходимы срочные меры по застройке и восполнению жилого фонда на застроенных территориях.

В настоящее время состояние инфраструктуры застроенной территории следующее: отсутствуют учреждения здравоохранения, предприятия общественного питания, не развита сфера торговли, необходимо развитие физкультурно-оздоровительной сферы, отсутствуют финансовые учреждения и учреждения связи.

Население застроенной территории вынуждено пользоваться инфраструктурой других микрорайонов города, что создает неблагоприятное социально-экономическое положение.

Создание современной развитой инфраструктуры и решение назревших проблем возможно только осуществлением полной реконструкции застроенной территории, расчетные показатели обеспечения застроенной территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры приведено в Приложении N 3. Так как выделяемые средства из бюджетов различного уровня крайне малы и недостаточны, для решения проблем и задач, обозначенных в Программе, необходимо привлекать инвестиционные средства.

2.1. Цели Программы

Основными целями настоящей Программы являются:

2.2. Задачи Программы

Для достижения целей Программы необходимо решить следующие задачи:

- подготовить условия и разработать механизм переселения граждан из жилищного фонда, непригодного для постоянного проживания;

- создать условия для развития жилищного и жилищно-коммунального секторов экономики застроенной территории;

- создать условия для приведения жилищного фонда социально-бытовой и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания;

- обеспечить доступность жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения жилыми помещениями;

- обеспечить развитой инфраструктурой жителей города путем создания учреждений культуры, здравоохранения, питания и других учреждений и предприятий.

3.1. Нормативные основы реализации Программы

Реализация настоящей Программы осуществляется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и Московской области. В соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации граждане, проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям, признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий. Государство в рамках приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" гарантирует гражданам, проживающим в ветхом и аварийном жилье, улучшение их жилищных условий путем переселения в благоустроенное жилье.

В целях реализации настоящей Программы администрация Солнечногорского муниципального района в пределах полномочий и компетенции принимает необходимые нормативные правовые акты и создает условия для оптимального развития застроенной территории. Отнесение жилищного фонда к ветхому или аварийному осуществляется на основании критериев, которые содержатся в нормативных правовых актах, регулирующих вопросы оценки непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания, принимаемых в соответствии с действующим жилищным законодательством (Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу"). Также в процессе развития застроенной территории администрация Солнечногорского муниципального района обеспечивает выполнение своих обязательств по договору о развитии застроенной территории перед инвестором - победителем аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории.

Предоставление жилых помещений в муниципальном и государственном жилищном фонде осуществляется в соответствии с гражданским и жилищным законодательством Российской Федерации, положениями нормативных правовых актов Московской области

3.2. Привлечение средств частных инвесторов

Возросший в последние годы спрос на предоставление земельных участков для строительства в городе Солнечногорске свидетельствует о том, что привлечение средств частных инвесторов для переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в настоящее время в городе возможно.

Цель концепции привлечения средств частных инвесторов в реконструкцию застроенных территорий - ввести в хозяйственный оборот инвестиционно-привлекательные земельные участки, на которых расположен ветхий жилищный фонд, на основе публичных конкурсных процедур.

Высвобождение земельных участков для коммерческого использования осуществляется при проведении реконструкции застроенных городских территорий с учетом комплексного решения всех аспектов развития реконструируемых территорий в рамках реализации градостроительной документации, правил землепользования и застройки, градостроительных разделов государственных и муниципальных программ, включая:

а) обеспечение прав граждан на благоприятную окружающую среду;

б) приведение в соответствие градостроительному регламенту земельных участков, иных объектов недвижимости;

в) гармонизацию городской среды, создание достойного архитектурного облика города, упорядочение застройки и доведение плотности застройки до нормативных показателей, повышение эффективности использования городских земель;

г) ликвидацию ветхого и аварийного жилищного фонда;

д) развитие и модернизацию инженерной, транспортной и социально-бытовой инфраструктур,

е) благоустройство территорий общего пользования;

ж) иных аспектов.

Базовые принципы привлечения средств частных инвесторов в реконструкцию застроенной территории:

1) публичное предъявление экономического (инвестиционно-строительного) потенциала земли исходя из возможностей перспективного использования земельных участков в соответствии с градостроительными регламентами (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения застроенной территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры), установленными правилами землепользования и застройки;

2) возможность заблаговременной (до начала разработки проектной документации) подготовки администрацией города обобщенных инвестиционных планов с оценкой прибыльности планируемых проектов реконструкции;

3) публичность и правовая гарантированность осуществляемых администрацией и инвестором действий.

3.3. Сроки и этапы реализации Программы

Программа предусматривает комплекс мероприятий, реализация которых должна начаться в 2007 году и закончиться в 2013 году. Программа реализуется в два этапа: первый этап 2007-2008 годы; второй этап 2009-2013 годы.

Этапы реализации Программы.

На первом этапе (2007-2008 годы) будут созданы необходимые методические, организационные и правовые условия для реализации Программы:

- уточнение объемов аварийного и ветхого жилищного фонда, подлежащего

ликвидации и численности проживающего в нем населения;

- уточнение реестра ветхих и аварийных жилых строений (домов) и подготовка

другой необходимой документации;

- установление очередности сноса аварийного и ветхого жилищного фонда, а также

переселения граждан;

- формирование нормативной базы, необходимой для переселения граждан из

ветхого и аварийного жилищного фонда;

- создание условий для привлечения дополнительных финансовых ресурсов для

реализации Программы;

- предпроектная подготовка.

Второй этап Программы (2009-2013 годы) включает в себя следующие действия:

- подготовка освобожденных земельных участков для новой застройки;

- привлечение и аккумулирование средств, поступающих от коммерческого

использования земельных участков;

- формирование жилищного фонда для переселения граждан из домов, подлежащих

сносу;

- уточнение очередности сноса ветхих и аварийных строений;

- поэтапное переселение жильцов и снос аварийного и ветхого жилищного фонда;

- комплексная застройка территории;

- строительство объектов социально-бытовой и инженерной инфраструктуры.

Подробный план мероприятий по реализации настоящей Программы содержится в Приложении N 1 к Программе.

Предоставление гражданам, проживающим в ветхих и аварийных домах, жилья осуществляется в соответствии с очередностью сноса ветхого фонда, устанавливаемой исходя из планируемого перспективного развития и застройки городской территории согласно градостроительной документации, правилам землепользования и застройки, градостроительным разделам муниципальных программ.

Программные мероприятия, их финансирование, сроки выполнения могут корректироваться в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством Московской области. Задачи по реализации Программы должны учитываться при разработке градостроительной документации и градостроительных разделов муниципальных программ.

3.4. Финансовое обеспечение Программы

Финансовые средства для решения проблем переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда формируются за счет следующих источников:

Суммарный объем финансирования Программы в 2007-2013 гг. (в среднегодовых ценах 2007 г.) составит 523 900 тысяч рублей (Приложение N 4), из них:

из местного бюджета - в соответствии с выделяемыми на цели Программы средствами согласно законодательству РФ и Московской области;

остальная часть - средства инвесторов.

Объем финансирования Программы подлежит корректировке в ходе реализации Программы и будет окончательно определен после разработки и утверждения в установленном законом порядке проекта планировки по застроенной территории.

4.1. Управление Программой

Муниципальный заказчик осуществляет общее руководство реализацией Программы, организует формирование нормативной базы, управляет средствами, выделяемыми из областного, районного и местного бюджетов.

Администрация Солнечногорского муниципального района осуществляет управление реализацией Программы.

Управление реализацией настоящей Программой администрацией Солнечногорского района позволит: стимулировать привлечение дополнительных источников финансирования; создать открытую процедуру принятия решений относительно финансовой поддержки программы; создать систему мониторинга реализации программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на местном уровне.

4.2. Функции исполнителей Программы

Реализация Программы осуществляется муниципальным заказчиком и администрацией городского поселения Солнечногорск. Участие в реализации Программы других органов, осуществляется в пределах их компетенции, установленной настоящей Программой.

Администрация Солнечногорского муниципального района для достижения целей Программы осуществляет следующие функции:

Расчетные технико-экономические показатели

1. Современное состояние.

Проектируемый участок расположен в городе Солнечногорске Московской области. Границы территории застройки квартала:

- с юго-востока - улица Гоголя;

- с юго-запада - переулок Механизаторов;

- с северо-запада - улица Обуховская;

- с северо-востока - улица Садовая.

Площадь территории застройки ориентировочно составляет 7 га. На ней расположены одноэтажная жилая застройка, здание школы. Все здания, кроме школы, подлежат сносу.

2. Архитектурно-планировочная организация территории.

Предлагаемая планировочная структура квартала представляет собой застройку жилыми 17-этажными домами. Вокруг квартала запроектирована объездная автодорога с пешеходным бульваром, на который ориентированы блоки первичного обслуживания и торговый центр.

Разрывы между жилыми домами и их ориентация по сторонам света обеспечивают нормативную инсоляцию квартир.

Вдоль проектируемой объездной автодороги расположены автостоянки для гостевого автотранспорта перед блоками обслуживания и торговым центром.

Для жителей на внутриквартальной территории запроектированы автостоянки, площадки для отдыха взрослых, детские, площадки для хозяйственных нужд, сеть пешеходных дорожек и тротуаров.

Вся территория квартала максимально озеленяется.

Численность населения квартала - 500 человек, при площади участка 7 га плотность 71 чел/га.

3. Расчет потребности в предприятиях первичного обслуживания по СНиП 2.07.01-89* (приложение 7) при численности населения проектируемого квартала 500 человек.