Постановление президиума Московского областного суда от 3 декабря 2008 г. N 626 Решение суда и определение судебной коллегии подлежат отмене, поскольку суд допустил ошибку в применении положений закона, определяющих условия отнесения имущества к категории недвижимого, права на которое подлежат регистрации в ЕГРП. Кроме того, решение суда нельзя признать законным в части применения сроков исковой давности по встречному требованию, так как договор купли-продажи спорных объектов считается исполненным со дня их приема-передачи (извлечение)

Постановление президиума Московского областного суда
от 3 декабря 2008 г. N 626
(извлечение)

К. обратилась в суд с иском к ООО "Меркурий +" о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, а именно печи для сжигания угаров, навеса, весовой, сооружения для сбора опилок, резервуара для сбора воды, ограждения железобетонного, ограждения металлического, ограждения кирпичного, ворот металлических, замощения асфальтобетонного, дворового освещения фабрики, расположенных по адресу: Московская область, г. Реутов, ул. Победы, дом 1.

В обоснование своего требования истица указала, что 22 декабря 2003 года между нею и ЗАО "Реутовская мануфактура" был заключен договор купли-продажи указанных объектов недвижимого имущества. В соответствии с условиями заключенного договора продавец обязан был передать ей все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права на указанные объекты.

ООО "Меркурий +" 26 мая 2006 года приобрело в собственность земельный участок общей площадью 69 773 кв. м. по тому же адресу. Права последнего в установленном порядке зарегистрированы.

12 января 2007 года истица обратилась в регистрационную службу с заявлением о регистрации перехода права собственности на приобретенные по договору от 22 декабря 2003 года объекты недвижимого имущества, в чем ей было отказано.

Поскольку ЗАО "Реутовская мануфактура" в настоящее время ликвидировано и в самостоятельном порядке получить необходимые для совершения регистрационных действий документы не представляется возможным, К. просила судебной защиты ее прав.

ООО "Меркурий +" обратилось со встречными исковыми требованиями к К. о признании недействительным договора купли-продажи от 22 декабря 2003 года, поскольку в нарушение п. 14.3 Устава общества, п. 2 ст. 64 ФЗ "О несостоятельности (банкротестве#)" до совершения сделки предварительно не было получено согласие Наблюдательного совета общества и письменного согласия временного управляющего.

Решением Реутовского городского суда от 3 марта 2008 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 5 июня 2008 года, иск К. о признании права собственности на указанные объекты удовлетворен частично. За ней признано право собственности на следующие здания и сооружения: печь для сжигания угаров, общей площадью 41,5 кв. м., объемом 166 куб. м.; весовую, площадью по наружному обмеру 34,5 кв. м.; склад, общей площадью 885 кв. м.; сооружение для сбора опилок общей площадью 14,6 кв. м.; резервуар для сбора воды, объемом 600 куб. м.; асфальтобетонное замощение, площадью покрытия 20 035,57 кв. м., расположенные по указанному адресу.

В удовлетворении требований К. о признании права собственности на ограждение железобетонное, ограждение металлическое, ограждение кирпичное, ворота металлические, дворовое освещение отказано.

В удовлетворении встречного иска ООО "Меркурий +" также отказано.

В надзорной жалобе ООО "Меркурий +" просит об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений в связи с существенными нарушениями норм материального и процессуального права.

Определением судьи Московского областного суда В. от 7 ноября 2008 года дело по надзорной жалобе ООО "Меркурий +" передано для рассмотрения по существу в президиум Московского областного суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В силу ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Из материалов дела усматривается, что собственником спорных объектов являлось ЗАО "Реутовская мануфактура". В связи с процедурой банкротства было введено конкурсное управление. В указанный период, 22 декабря 2003 года, между ЗАО "Реутовская мануфактура" и К. заключен договор купли-продажи названных зданий и сооружений. 26 января 2005 года ЗАО "Реутовская мануфактура" признана банкротом и в тот же день в ЕГРЮЛ внесена запись о государственной регистрации ликвидации юридического лица на основании решения суда.

В связи с отказом Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области в совершении регистрации перехода права собственности на приобретенные по договору купли-продажи объекты, в том числе и по тому основанию, что права правопредшественника в установленном порядке не были зарегистрированы, К. обратилась в суд с требованием о признании права собственности на названные объекты, ссылаясь на невозможность разрешения возникшей ситуации в ином порядке.

Удовлетворяя заявленные, требования частично, суд исходил из тех обстоятельств, что законная процедура оформления договора купли-продажи соблюдена, право собственности на такие основные средства Общества, как печь для сжигания угаров, склад, весовая, сооружение для сбора опилок, резервуар для сбора воды, замощение асфальтобетонное ни за кем не зарегистрировано, по акту приема-передачи от 24 декабря 2003 года объекты переданы истице, и они идентифицированы "ГУП "МОБТИ".

Между тем, такой вывод не основан на имеющихся материалах дела и противоречит требованиям закона.

Удовлетворяя частично иск К., суд допустил ошибку в применении положений ст. 130 ГК РФ и ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними", определяющих условия отнесения имущества к категории недвижимого, права на которые подлежат регистрации в ЕГРП.

Исходя из положений ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними" к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Признавая право собственности К. на печь для сжигания угаров, весовую, складское помещение, сооружение для сбора опилок, резервуар для сбора воды, асфальтобетонное замощение, в целях последующей государственной регистрации ее прав на эти объекты, суд с учетом указанных требований закона не выяснил являются ли указанные объекты недвижимым имуществом, связанным с землей таким образом, что их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

Недвижимое имущество согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ является правовой, а не строительной категорией, поэтому технические паспорта на объекты не являются правоустанавливающими документами, не служат доказательством создания таких объектов в качестве недвижимости, а содержат только описания их фактического состояния.

Суд при рассмотрении спора не проверил, не являются ли объекты, приобретенные К. по договору купли-продажи, технологическим оборудованием, закрепленным на фундаменте, поскольку в таком случае имущество не относятся к недвижимости. Такие объекты, как навесы, металлические ангары, как правило, не относятся к недвижимым вещам и не включаются в реестр недвижимости. Наличие у объектов признаков капитальности (фундамент) само по себе не означает наличие условий, названных в ст. 130 ГК РФ. Не является недвижимым имуществом и асфальтобетонное замощение, поскольку оно фактически является благоустройством территории.

Решение данного вопроса имело существенное значение для рассмотрения дела, так как если спорные объекты не относятся к объектам недвижимого имущества, при наличии договора купли-продажи судебного признания права на эти объекты не требуется.

Нельзя согласиться с решением суда также и в части отказа в удовлетворении встречного иска ООО "Меркурий +" о признании указанного договора купли-продажи недействительным, при том, что решение данного вопроса также связано с определением статуса спорного имущества.

Согласно ст. 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Пунктом 1 ст. 130 ГК РФ также предусмотрена обязательная государственная регистрация в едином государственном реестре учреждениями юстиции прав собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение (в редакции нормы, действовавшей на момент заключения договора).

Согласно п. 2 ст. 13 указанного Федерального закона государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ).

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи, 22 декабря 2003 года, права ЗАО "Реутовская мануфактура" на указанные объекты не были зарегистрированы, из чего может следовать ничтожность заключенной сделки, если предметом сделки являлись объекты недвижимого имущества.

Нельзя признать законным решение суда и в части применения сроков исковой давности к встречным требованиям, заявленным ООО "Меркурий +", исходя из того, что договор купли-продажи спорных объектов считается исполненным со дня их приема-передачи, то есть с 24 декабря 2003 года.

В силу положений ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ общий срок исковой давности установлен в три года.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

При этом, в соответствий с абз. 5 ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были связаны с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Из материалов дела, в частности свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 6) видно, что ООО "Меркурий +" на конкурсной основе 26 мая 2006 года приобрело земельный участок, на котором расположены объекты недвижимого имущества, в том числе и спорные объекты, перешедшие по договору купли-продажи в собственность К.

Применяя срок исковой давности по встречному требованию, суд первой инстанции не учел указанных обстоятельств дела в свете приведенных требований закона.

Допущенные при разрешении спора существенные нарушения норм материального и процессуального права являются в силу ст. 387 ГПК РФ основанием для отмены принятых судебных постановлений и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум постановил:

Решение Реутовского городского суда от 3 марта 2008 года, определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 5 июня 2008 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе суда.