Распоряжение Главы Ступинского муниципального района Московской области от 31 мая 2007 г. N 389-р "Об утверждении методических рекомендаций по выбору способа управления многоквартирными домами в Ступинском муниципальном районе"

В целях реализации жилищного законодательства по выбору способа управления многоквартирными домами населением:

1. Утвердить методические рекомендации по выбору способа управления многоквартирными домами в Ступинском муниципальном районе (прилагаются).

2. Опубликовать настоящее распоряжение в газете "Ступинская панорама".

3. Контроль за исполнением данного распоряжения возложить на начальника управления ЖКХ, топлива и энергетики Н.М. Перевая.

Глава Ступинского

муниципального района

П. Челпан

Методические рекомендации
по выбору способа управления многоквартирными домами
в Ступинском муниципальном районе
(утв. распоряжением Главы Ступинского муниципального района
Московской области 31 мая 2007 г. N 389-р)

1. Передача домов в управление

Передача многоквартирного дома в управление уполномоченной собственниками управляющей организации - товариществу собственников жилья (далее - ТСЖ) или иному объединению собственников жилья либо юридическому лицу независимо от формы собственности и организационно-правовой формы или индивидуальному предпринимателю в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации осуществляется тремя способами.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (ст. 161 ЖК РФ).

Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме:

- непосредственное управление;

- управление ТСЖ, жилищно-строительным кооперативом (далее - ЖСК), жилищным кооперативом (далее - ЖК) или иным потребительским кооперативом;

- управление через управляющую организацию.

Способ управления может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания.

1) Непосредственное управление.

Способ управления многоквартирным домом (как правило, не более 8 квартир) одним из собственников помещений по доверенности, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме (без создания юридического лица). При этом договоры на жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) и ремонты заключает по доверенности от имени собственников управдом.

2) Управление многоквартирным домом посредством создания ТСЖ, ЖСК, ЖК.

Избранное общим собранием (более 50% голосов) правление ТСЖ образует юридическое лицо, в уставе которого определяется порядок управления многоквартирным домом, порядок оплаты и заключение договоров на предоставление ЖКУ.

3) Управление посредством управляющей компании.

Управление посредством управляющей компании - способ управления многоквартирным домом через юридическое лицо любой формы собственности, организационно-правовой формы (коммерческая организация), отвечающее задачам и целям управления.

Для принятия дома в управление уполномоченная собственниками управляющая организация обращается в Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района с заявлением о передаче муниципальной доли многоквартирного дома в управление. Основанием для передачи многоквартирного дома в управление управляющей организации является решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по выбору способа управления, а в случае выбора в качестве способа управления создание товарищества собственников жилья - свидетельство о государственной регистрации товарищества собственников жилья в качестве юридического лица.

К заявлению прилагаются следующие документы:

- копия протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по выбору формы управления;

- документ, подтверждающий полномочия лица, подающего заявление (протокол общего собрания, доверенность);

- свидетельство о государственной регистрации и устав юридического лица (независимо от формы собственности и организационно-правовой формы), выбранного в качестве управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (при выборе управляющей организации на общем собрании);

- свидетельство о государственной регистрации товарищества и устав товарищества (в случае выбора в качестве способа управления - создание товарищества собственников жилья).

После приема заявления Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района издает приказ о передаче документации по муниципальным помещениям уполномоченной управляющей компании. Организация, осуществлявшая управление и техническое обслуживание многоквартирного дома на момент передачи, в месячный срок после оформления в КУИ приказа о передаче дома в управление управляющей компании:

- передает уполномоченной собственниками управляющей организации по акту приема-передачи жилой дом, техническую и бухгалтерскую документацию на многоквартирный дом, достаточную для определения границ эксплуатационной ответственности по акту приема-передачи.

Уполномоченная собственниками управляющая организация в десятидневный срок после подписания акта приема-передачи уведомляет собственников жилых и нежилых помещений о приеме дома в управление.

С момента приема дома в управление управляющая организация несет ответственность за обеспечение надлежащей эксплуатации многоквартирного дома и предоставление жилищно-коммунальных услуг в соответствии с нормами и требованиями, установленными действующим законодательством, а также решает вопросы по перезаключению договоров аренды нежилых помещений (в случае создания ТСЖ).

2. Непосредственное управление многоквартирным домом
собственниками помещений в таком доме

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимается решение по форме управления многоквартирным домом непосредственно собственниками помещений. Данное решение направляется в Комитет по управлению имуществом (КУИ) администрации муниципального района. На основании решения собрания собственников помещений в многоквартирном доме от имени собственников в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочия, удостоверенные доверенностью, выданной ему в письменной форме большинством собственников помещений.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в таком доме сами решают все общие вопросы управления многоквартирным домом без создания товарищества собственников жилья и без привлечения управляющей организации.

Договоры на поставку коммунальных услуг и решения по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности, заключает лицо, которому предоставлены полномочия общим собранием собственников жилья в данном доме и только на основании решения общего собрания (договоры на поставку газа в баллонах либо твердого топлива при наличии печного отопления заключаются самостоятельно каждым собственником жилого помещения от своего имени).

Лицо, которому собственники выдали временную доверенность для решения вопросов от имени собственников с третьими лицами, не может считаться управляющим, а только представителем от лица общего собрания. Собственники помещений вправе в любое время на общем собрании выбрать либо изменить способ управления многоквартирным домом в соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ.

3. Управление многоквартирным домом товариществом
собственников жилья

Избранное общим собранием правление ТСЖ образует юридическое лицо. Членами ТСЖ могут быть только собственники помещений одного или нескольких многоквартирных домов, объединенных общей придомовой территорией и инженерными коммуникациями. ТСЖ обеспечивает эксплуатацию, содержание и ремонт общего недвижимого имущества в многоквартирном жилом доме, владение и пользование, в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

4. Управление посредством управляющей компании

Управляющая компания многоквартирным домом должна исполнять следующие функции:

- выбор организаций - поставщиков ЖКУ, заключение договоров на поставку услуг, страхование имущества, ремонт имущества, содержание придомовой территории;

- осуществление контроля за качеством ЖКУ, выставление претензий на недопоставку услуг;

- ведение технической, бухгалтерской и прочей документации, оформление различных справок, ведение баланса и отчетности;

- выполнение начисления за ЖКУ, ведение расчетов с нанимателями и собственниками помещений;

- принятие мер по взысканию задолженности за ЖКУ;

- составление планов мероприятий по текущему и капитальному ремонту дома, проведение сезонных технических осмотров зданий, ведение техпаспортов на здания с внесением информации о проделанных ремонтах, оформление паспортов готовности к отопительному сезону;

- организация аварийно-диспетчерского обслуживания, организация антитеррористических, противопожарных, природоохранных и других мероприятий в пределах своей компетенции;

- прием населения, рассмотрение жалоб и обращений, принятие действенных мер в установленные законом сроки, участие в различных комиссиях;

- представительство в суде по защите прав потребителей ЖКУ и прочее.

5. Управление домами, где собственники не выбрали способ
управления или где более половины площади относится
муниципальной собственности

Управление многоквартирными домами, где собственниками в срок до 01.05.2008 не реализовано право о выборе способа управления домом, а также в домах, в которых находятся более 50% муниципальных квартир, осуществляется управляющей организацией, выигравшей открытый конкурс по управлению многоквартирным домом. Организатором конкурса является администрация Ступинского муниципального района.

Конкурс проводится в соответствии с Правилами проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75. Управляющая организация, выигравшая открытый конкурс, заключает договор на управление многоквартирным домом с собственниками помещений. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ либо органов управления ЖК, либо органов управления иного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и гражданам, пользующимся помещениями в этом доме, лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре должны быть указаны в качестве существенных условий:

- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе по предотвращению и ликвидации аварий, перечень коммунальных услуг, за предоставление которых отвечает управляющая организация;

- порядок определения цены договора и составляющей ее платы за содержание и ремонт жилого помещения, обеспечивающей содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства, а также порядок внесения такой платы собственниками помещений в многоквартирном доме;

- порядок осуществления контроля выполнения управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Управляющая организация по истечении года предоставляет отчет о выполнении договора управления за истекший год на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. На этом собрании также принимается решение о выборе способа управления многоквартирным домом на следующий год.

Изменения или расторжение договора управления многоквартирным домом до окончания срока его действия возможно по соглашению сторон или в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным главой 29 ГК РФ, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

6. Порядок подготовки общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме

До проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме администрация района должна иметь сведения об общей площади дома, сведения о собственниках жилых помещений, произвести расчет доли участия каждого собственника в общем имуществе жилого дома и определить количество голосов каждого собственника на общем собрании. Доля собственника в праве общей собственности на общее имущество рассчитывается по формуле:

    Дсобст.   Sобщ. помещения (по свидетельству собственности)

    ------- = ------------------------------------------------- x 100,

    Ксобст.   S (сумма площадей жилых и нежилых по эксплуатации

                  БТИ, находящихся в собственности)

где:

Дсобст. - доля собственника квартиры в праве общей собственности на общее имущество;

Sобщ. квартиры - общая площадь помещения, находящегося в собственности;

Sобщ. жилых и нежилых помещений - общая площадь жилых и нежилых помещений в доме;

Ксобст. - количество собственников в квартире (если коммунальная квартира с оформлением свидетельств собственности или в квартире долевая собственность).

В случае если гражданам принадлежат различные доли в жилых помещениях, доля собственников квартиры в праве общей долевой собственности на общее имущество распределяется пропорционально принадлежащей каждому из них доле в квартире.

Администрация района или лицо, по инициативе которого проводится общее собрание, определяет время и место проведения собрания, направляет уведомления каждому собственнику помещений в многоквартирном доме не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания (уведомление о проведении собрания в письменной форме вручается каждому собственнику под расписку либо посредством почтового перевода - заказным письмом), проводит общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

В уведомлении о проведении общего собрания указываются:

- сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;

- форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

- дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

- повестка дня данного собрания;

- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

7. Порядок проведения общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме

Администрация Ступинского муниципального района или лицо, по инициативе которого проводится общее собрание, организовывает регистрацию участников собрания.

При регистрации каждый участник собрания обязан предоставить паспорт или документ, удостоверяющий личность, либо надлежащим образом оформленную доверенность и копию свидетельства о праве собственности на жилое помещение. В случае если жилое помещение в многоквартирном доме принадлежит на праве собственности нескольким лицам, проживающим совместно в указанном помещении, их интересы на общем собрании может по доверенности представлять один из совместно проживающих собственников данного жилого помещения. От имени собственников помещений, принадлежащих Ступинскому муниципальному району, выступает администрация, имеющая надлежащим образом оформленную доверенность.

Общее собрание собственников жилых помещений в многоквартирном доме ведет председатель собрания, который избирается большинством голосов присутствующих на собрании собственников помещений или их представителей. Для ведения протокола собрания избирается секретарь собрания.

Первое собрание собственников жилых помещений в многоквартирном доме ведет представитель администрации.

Общее собрание собственников жилых помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

На общем собрании собственники помещений в многоквартирном доме в соответствии с действующим законодательством обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом.

На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме представитель администрации голосует количеством голосов, пропорциональным помещениям, находящимся в собственности Ступинского муниципального района.

Решение общего собрания в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания путем проведения заочного голосования - передачи по адресу, который указан в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

- сведения о лице, участвующем в голосовании;

- сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

- решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

Каждый собственник вправе выбрать только один способ управления многоквартирным домом и сделать одну отметку в листе голосования.

Итоги голосования оформляются протоколом.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников помещений, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании либо голосовали против.

Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений путем размещения соответствующего сообщения об этом в доступном для всех помещении данного дома не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом оформляется протоколом общего собрания.

В 10-дневный срок со дня принятия решения о выбранном способе управления доверенное лицо собственников, управляющая организация, ТСЖ обращаются в КУИ администрации Ступинского муниципального района с заявлением о передаче муниципальной доли в многоквартирном доме и представляют документы в соответствии с разделом 1 настоящего Положения.

Председатель Комитета

по правовой работе

Л. Савельева