Решение Совета депутатов Рузского муниципального района Московской области от 22 августа 2007 г. N 502/58 "Об утверждении муниципальной Программы "Обеспечение земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, коммунальной инфраструктурой" на 2007-2010 годы"

1. Характеристика проблемы и обоснование необходимости
ее решения программными методами

Основными проблемами в сфере жилищного строительства являются отсутствие земельных участков, обустроенных коммунальной инфраструктурой, механизмов привлечения частных инвестиционных и кредитных ресурсов в строительство и модернизацию коммунальной инфраструктуры, а также непрозрачные и обременительные для застройщика условия присоединения к системам коммунальной инфраструктуры. Решение данных проблем необходимо для обеспечения существенного увеличения темпов жилищного строительства, удовлетворения платежеспособного спроса населения на жилье, стабилизации цен на рынке жилья.

Для увеличения объемов жилищного строительства необходимо опережающее развитие коммунальной инфраструктуры.

Реализация принципов, заложенных в федеральных законах, требует создания дополнительных стимулов в виде государственной поддержки за счет средств федерального бюджета, средств бюджета Московской области и местных бюджетов.

Существовавшая практика решения проблемы развития коммунальной инфраструктуры для жилищного строительства основана на формировании организациями, предоставляющими коммунальные услуги, монопольной платы за присоединение к системам коммунальной инфраструктуры или на выполнении застройщиками технических условий для присоединения к этим системам, определенных на основе непрозрачных и изменяющихся принципов, должна быть изменена в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 13 февраля 2006 г. N 83 "Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения". Это создаст равные конкурентные условия для застройщиков и будет способствовать освоению новых перспективных площадок для жилищного строительства.

Для реализации данной Программы администрация Рузского муниципального района должна завершить разработку комплексных планов развития систем коммунальной инфраструктуры, основанных на зафиксированных в документах территориального планирования (генеральных планах) прогнозах роста потребления соответствующих ресурсов и услуг с учетом прогнозируемых объемов жилищного, промышленного и иных видов строительства.

На территории Рузского муниципального района Московской области отсутствуют надежные механизмы финансирования и реализации проектов по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой. Банковский сектор не имеет необходимых инструментов, позволяющих с приемлемым уровнем риска кредитовать проекты развития коммунальной инфраструктуры, что приводит к увеличению сроков и удорожанию стоимости строительства жилья.

Наличие системных проблем в вопросах обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства требует для их решения программно-целевого подхода, что позволит не только обеспечить сохранение, но и увеличение объемов жилищного строительства, создаст необходимые условия для формирования устойчивых механизмов решения данной проблемы в будущем без привлечения средств федерального бюджета.

2. Основная цель и задачи Программы

Основной целью Программы является обеспечение опережающего развития коммунальной инфраструктуры для увеличения предложения жилья на конкурентном рынке жилищного строительства.

Для достижения основной цели необходимо решить следующие задачи:

- разработать и утвердить проекты планировки территорий, предназначенных для жилищного строительства;

- подготовить и реализовать инвестиционные проекты по обеспечению земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой в Рузском муниципальном районе Московской области, что приведет к значительному увеличению объемов жилищного строительства;

- создать эффективные и устойчивые организационные и финансовые механизмы обеспечения земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой.

3. Сроки и этапы реализации Программы

Сроки реализации Программы - 2007-2010 годы, в том числе:

1 этап - 2007-2008 годы;

2 этап - 2009-2010 годы.

4. Перечень программных мероприятий

Осуществление программных мероприятий будет направлено на обеспечение земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой, что позволит помочь в решении одной из основных проблем, сдерживающих рост объемов жилищного строительства, и создать условия для увеличения предложения жилья на конкурентном рынке жилищного строительства.

В рамках Программы намечено реализовать меры по предоставлению государственных гарантий Российской Федерации, Московской области и Рузского муниципального района Московской области по заимствованиям, осуществляемым на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства, а также по предоставлению субсидий бюджету Московской области на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на указанные цели.

Соответствующие кредиты должны предоставляться на срок не более 3 лет при условии окончания кредитного периода до момента окончания реализации Программы.

Меры поддержки за счет средств федерального бюджета будут осуществляться на условиях оказания на областном или местном уровнях аналогичных мер поддержки инвестиционных проектов по обеспечению земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой (далее - инвестиционные проекты) в соответствии с требованиями, установленными Программой. Объем средств федерального бюджета и размер государственных гарантий Российской Федерации, предоставляемых для поддержки реализации инвестиционных проектов не больше объема средств бюджета Московской области и местного бюджета и размера государственных гарантий Московской области и муниципальных гарантий, предоставляемых на поддержку реализации этих проектов.

При этом возможны различные сочетания мер поддержки инвестиционных проектов на областном, муниципальном и федеральном уровнях. Российская Федерация, Правительство Московской области и администрация Рузского муниципального района могут предоставлять гарантии и возмещать часть затрат на уплату процентов как по одним и тем же, так и по разным кредитам.

Необходимым требованием Программы является использование государственных гарантий Российской Федерации, государственных гарантий Московской области и муниципальных гарантий только для частичного обеспечения каждого из кредитов с целью более обоснованного отбора инвестиционных проектов банками-кредиторами.

Организационные мероприятия в рамках Программы будут направлены на:

- развитие конкуренции и расширение доступа застройщиков к кредитным ресурсам, реализацию мер в области градостроительного и антимонопольного контроля;

- внедрение механизмов привлечения кредитных и инвестиционных средств для обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой;

- содействие внедрению механизмов проведения комплексной застройки территорий, реконструкции и обновления существующих кварталов застройки.

Успешная реализация Программы в значительной степени будет зависеть от реализации администрацией Рузского муниципального района положений Градостроительного кодекса Российской Федерации.

5. Ресурсное обеспечение Программы

Общий объем финансирования Программы составит 377 905 500 рублей, в том числе:

- средства федерального бюджета - 45 348 660 рублей;

- средства бюджета Московской области - 22 674 330 рублей;

- средства местного бюджета - 26 453 385 рублей;

- средства частных инвесторов и кредиторов - 283 429 125 рублей.

Объемы финансирования Программы в 2007-2010 гг. приведены в приложении N 1.

Государственные гарантии всех уровней предоставляются в рамках программы государственных внутренних заимствований всех уровней на соответствующий год.

Конкретные объемы средств федерального бюджета, направляемых на предоставление субсидий бюджету Московской области на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам и объемы государственных гарантий Российской Федерации, зависят от сроков кредитования, уровня рыночных процентных ставок по кредитам и других факторов. При обосновании размера расходов на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам учитываются следующие прогнозные показатели рыночной процентной ставки по этим кредитам: в 2007 году - 12 процентов, в 2008 году - 11 процентов и в 2009 году - 10 процентов.

После 2009 года не планируется оказывать федеральную поддержку по новым кредитам, и средства частных инвесторов и кредиторов на эти цели будут привлекаться на рыночных условиях.

6. Механизм реализации Программы

Механизмы финансирования развития коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства должны обеспечивать привлечение банковских кредитных ресурсов для реализации таких инвестиционных проектов и предусматривать меры по повышению привлекательности их кредитования. В рамках Программы предусматриваются меры государственной поддержки в виде возмещения части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на обеспечение земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой, а также предоставление государственных и муниципальных гарантий.

Организационные механизмы выполнения Программы должны обеспечить четкое разграничение ответственности между участниками обеспечения земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой и ориентироваться на рыночные инструменты решения проблемы, что позволит минимизировать инвестиционные риски и удешевить стоимость кредитования.

Возможно делегирование администрацией Рузского муниципального района ответственности за развитие коммунальной инфраструктуры частным операторам объектов коммунальной инфраструктуры. Предполагается также развитие специальной рыночной деятельности, связанной с обустройством территорий, предназначенных для жилищного строительства, коммунальной инфраструктурой.

В зависимости от конкретной ситуации реализация инвестиционных проектов будет осуществляться администрацией Рузского муниципального района Московской области, застройщиками или организациями коммунального комплекса, например, частными компаниями, управляющими системами коммунальной инфраструктуры на условиях концессионных соглашений.

При реализации инвестиционных проектов заемщиками может выступать администрация Рузского муниципального района Московской области, организации коммунального комплекса или застройщики.

Возврат заемных средств может быть обеспечен за счет продажи земельных участков (переуступки прав аренды земельных участков), установления тарифов на подключение к системам коммунальной инфраструктуры, продажи жилья, построенного на этих земельных участках в последующие периоды и другое.

При отборе инвестиционных проектов могут учитываться следующие показатели:

- объемы ввода жилья на 1 000 человек;

- индекс доступности приобретения жилья;

- коэффициент использования мощностей систем коммунальной инфраструктуры на территории, где планируется осуществление инвестиционных проектов;

- удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в жилищном фонде в Рузском муниципальном районе Московской области.

Такой подход обеспечит реализацию на практике конкурентного механизма предоставления застройщикам на открытых аукционах сформированных земельных участков под жилищное строительство до начала строительно-инвестиционного процесса и создаст прозрачные и равные условия доступа застройщиков к системам коммунальной инфраструктуры.

Выполнение Программы будет осуществляться в два этапа.

На 1 этапе (2007-2008 годы) планируется существенно повысить объем инвестиций, направляемых на обеспечение земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой, путем осуществления мер государственной поддержки, что позволит обеспечить:

- жилищное строительство;

- подготовку земельных участков, обеспеченных коммунальной инфраструктурой для жилищного строительства в 2008-2009 годах;

- создание нового банковского кредитного инструмента, позволяющего предоставлять кредиты на развитие коммунальной инфраструктуры администрации Рузского муниципального района, застройщикам и организациям коммунального комплекса.

На 2-м этапе реализации Программы (2009-2010 годы) развитие коммунальной инфраструктуры в значительной степени будет происходить на основе рыночных принципов. Доля государственных и муниципальных гарантий, а также бюджетные средства, направляемые на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, предоставляемым на обеспечение земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой, будут сокращаться. При этом за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов будут обеспечиваться ранее принятые обязательства по содействию в реализации проектов, начатых на 1 этапе реализации Программы.

7. Ожидаемые социально-экономические результаты
от реализации Программы

В ходе реализации Программы для осуществления инвестиционных проектов по обеспечению земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой планируется привлечь 377 905 500 рублей средств частных инвесторов и кредиторов.

Предусмотренные Программой меры поддержки инвестиционных проектов позволят обеспечить дополнительный ввод жилья, в рамках реализации Программы составит 17 902,5 кв. м, в том числе:

2007 год - 2 920,6 кв. м;

2008 год - 4 003,9 кв. м;

2009 год - 5 062,7 кв. м;

2010 год - 5 915,3 кв. м;

ожидаемый общий ввод жилья в 2007-2010 годах, при этом составит около 115 500 кв. м.

Создание рыночных механизмов финансирования инвестиционных проектов по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой позволит также снизить стоимость жилищного строительства.

Успешная реализация Программы позволит обеспечить к 2010 году:

- развитие первичного рынка жилья и стабилизацию цен на жилье;

- формирование эффективных механизмов регулирования градостроительной деятельности и развития коммунальной инфраструктуры;

- увеличение частных инвестиций в жилищное строительство.

8. Контроль за ходом реализации Программы

Открытость и гласность Программы обеспечивается ежеквартальными отчетами по ее исполнению в органы местного самоуправления Рузского муниципального района Московской области.

Периодическое информирование населения через средства массовой информации.