Создание ТСЖ начните с устава ("Сургутская трибуна" N 157, август 2005 года)

Создание ТСЖ начните с устава

Закон " О товариществах собственников жилья" (ТСЖ) был принят в России в 1996 году (N 72-ФЗ от 15.06.1996 г.). Но после вступления в силу нового Жилищного кодекса РФ, где ТСЖ посвящен один раздел - шестой, он признан утратившим силу с 1 марта 2005 года. За восемь лет работы закона население, во всяком случае - в нашем городе, не обзавелось положительным опытом. Товарищества, созданные строительными компаниями, - это несколько не те ТСЖ, которые необходимо создавать нам. Потому товарищества, да еще с подачи коммунальщиков, воспринимаются нами скорее пугалом, чем новой дорогой, по которой следует идти, чтобы реализовать свои права. Для начала следует все-таки внимательно изучить ЖК. с помощью юристов.

О том, что предусмотрели законодатели в отношении товариществ собственников жилья и какие права имеют собственники квартир - члены ТСЖ, мы беседуем с адвокатом филиала N 11 коллегии адвокатов ХМАО Надеждой Котловой.

- Надежда Александровна, как вы считаете, насколько оправданно решение заменить отдельный закон двумя главами в Жилищном кодексе?

- Нельзя сказать, что существовавший ранее закон о ТСЖ был недоработанным. Все рассматриваемые в нем понятия достаточно регламентированны. Однако положения о товариществах, включенные в Жилищный кодекс, существенно изменились: одни статьи утратившего силу закона оказались "за бортом", другие добавились. Большей частью главы о ТСЖ включают в себя общие понятия и нормы, которые обязательны для любого юридического лица (ТСЖ в том числе) и регламентированы другими законами. Например, о том, что надо иметь расчетный счет и круглую печать. Это прописывается в Уставе любого юридического лица.

- Известно, что многие ЗАО, ООО и прочие пишут уставы "по шаблону". Какие обязательные понятия должны включаться в устав ТСЖ?

- Образцов устава ТСЖ не существует. Если устав любого ООО составляется на основе соответствующего, грамотно составленного закона, то в ситуации с ТСЖ все не так просто. Товариществам в Жилищном кодексе отведено всего 11 статей. Для закона это крайне мало. Поэтому основную "уставных моментов" собственникам помещений необходимо дорабатывать самостоятельно. Это тот случай, когда к подписанию бумаг не следует относиться халатно. Проект устава необходимо перечитывать от корки до корки. Иначе в будущем эта невнимательность может обернуться против членов ТСЖ. Например, когда возникнет проблема между членами товарищества и самим ТСЖ как юридическим лицом, то юристы и суд для разрешения конфликта будут прежде всего смотреть устав.

В уставе должны быть подробно, до мельчайших деталей прописаны все моменты, касающиеся деятельности ТСЖ. Высшим органом управления в любом ТСЖ, и это закреплено в Жилищном кодексе, является общее собрание. Если члены товарищества недовольны каким-то пунктом устава, они могут изменить его, собрав не менее 2/3 голосов на общем собрании.

- Как создать ТСЖ в домах старого жилого фонда и новостройках?

- В обоих случаях - на основании решения общего собрания собственников. В ст. 139 Жилищного кодекса сказано, что ТСЖ может быть создано лицами, которым принадлежит или будет принадлежать право собственности на помещение в доме.В случае с новостройками - дольщиками. Если в старых домах организовать общеесобрание несложно - достаточно вывесить соответствующее объявление на дверях подъездов, то в новостройках созвать будущих жильцов практически нереально.

- Из кого формируется ТСЖ, и кто ведет контроль за его деятельностью?

- ТСЖ полностью формируется из собственников помещений многоквартирного жилого дома. В первую очередь, общим собранием избирается правление ТСЖ, а из его состава - председатель. Кроме того, обязательно должна быть создана ревизионная комиссия.

Правление и ревизионная комиссия избираются сроком не более чем на два года. Председатель правления - на срок, предусмотренный уставом товарищества.

Председатель осуществляет хозяйственную деятельность, то есть заключает договоры, подписывает документы. Правление товарищества является исполнительным органом, то есть оно вправе принимать решения по всем вопросам деятельности ТСЖ, кроме тех, которые отнесены к исключительной компетенции общего собрания собственников. Ревизионная комиссия выполняет фискальную функцию - производит ревизию смет доходов и расходов ТСЖ и предоставляет общему собранию заключение о финансовой деятельности товарищества.

Общее собрание является главным органом управления. Большинством голосов собственники могут наложить вето на то или иное решение председателя или правления. Например, если собственники посчитали, что правление нерационально использует средства. Права и обязанности отдельных собственников помещений в кодексе не прописаны - они должны оговариваться в уставе.

- Имеет ли право правление ТСЖ делать "накрутки" на жилищно-коммунальные услуги, то есть тепло, электроэнергию, воду, поставляемые сегодня муниципальными предприятиями малой энергетики?

- В ст. 135. Жилищного кодекса, где закреплено понятие товарищества собственников жилья, сказано, что ТСЖ - некоммерческая организация. Стало быть, она не имеет права извлекать выгоду из свое деятельности. По решению общего собрания членов ТСЖ могут создавать резервные фонды с помощью дополнительных платежей сверх положенной оплаты ЖКУ. Рассчитывать ежемесячные платежи ТСЖ вправе самостоятельно, то есть без обращения в РКЦ ЖКХ. Я слышала о ТСЖ, в которых по решению правления взимаются завышенные платежи за ЖКУ. Но судебных прецедентов в моей практике пока не было.

- А если собственники одного из домов - члены ТСЖ хотят выйти из товарищества?

- В Жилищном кодексе указано лишь, что "членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов ТСЖ или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме". Случаи "массового исхода" из ТСЖ в кодексе не оговариваются. Я считаю, если жильцы одного дома общим собранием решат выйти из ТСЖ, ничто им не помешает.

- Каким образом происходит процедура ликвидации ТСЖ?

- Законом это подробно не оговаривается. В Жилищном кодексе предусмотрена ликвидация товарищества на общих основаниях. То есть, как у любого юридического лица, составляется ликвидационный баланс, где по каждому члену ТСЖ расписаны задолженности или их отсутствие. Для жильцов лучше, если в такой ситуации долгов по оплате ЖКУ у них нет. Потому что ни одна из управляющих компаний не захочет взять на баланс должников. Уж очень непросто впоследствии эти долги получить. Чтобы ДЕЗ, например, мог взыскать задолженность через суд, ему необходимо взять доверенность от правления ТСЖ обратиться с иском в суд. А взысканные деньги пойдут не в пользу ДЕЗа, а в пользу ТСЖ.

- Надежда Александровна, как вы считаете, каковы перспективы законодательства о ТСЖ?

- Я думаю, что в скором времени "переходный период" завершится и Жилищный кодекс начнет работать в полную силу. После того, как пройдут первые суды, касающиеся деятельноститовариществ собственников жилья, в закон внесут соответствующие поправки и изменения. Тогда будет проще и членам ТСЖ, и нам, юристам. Сама по себе форма ТСЖ, по моему мнению, неплоха: ведь если вы избрали в правление тех, кому доверяете, и они станут работать добросовестно, - такому управлению можно только позавидовать.

Наталья Быкова

"Сургутская трибуна", N 157, 24 августа 2005 г.