Товарищи собственники ("Сургутские Ведомости" N 32, август 2005 года)

Товарищи собственники

Проводимые в России реформы привели к кардинальным преобразованиям в жилищно-коммунальном комплексе. Произошли эти перемены и в городском хозяйстве Сургута. Что сегодня представляет собой новая форма организации жилищно-коммунальных услуг и управления жилищным фондом - так называемое ТСЖ? Об этом и многом другом нашим корреспондентам рассказал директор департамента ЖКХ Игорь Игнатов.

- Реформа ЖКХ - главная тема последнего времени, когда речь заходит о городском коммунальном хозяйстве. Состоялась ли эта реформа в Сургуте? Какие результаты наиболее значимы для сургутян?

- Реформа ЖКХ стартовала у нас еще в середине 90-х. За последние годы была успешно реализована городская программа "Реформирование жилищно-коммунального хозяйства города Сургута на 1998-2003 годы". Это послужило основой создания в городе стабильной системы обеспечения населения и промышленных предприятий жилищными и коммунальными услугами. Кроме того, была проведена демонополизация двух крупных муниципальных предприятий ЖКХ и произошло сокращение численности работников этих предприятий. При этом обслуживание городского жилищного фонда, находящегося в управлении ДЕЗов Центрального и Восточного жилых районов, передано на конкурсной основе в эксплуатацию предприятиям различных организационно-правовых форм, таких, как ЗАО "Ником", ООО "Вордгрин", ООО "ЖилКомСервис" и ряду других.

- Разделение функций заказчика и подрядчика - насколько это эффективно?

- Более чем. Это предоставило нам возможность перейти на совершенно иной уровень гражданско-правовых отношений в сфере оказания коммунальных услуг и конкурсного отбора предприятий по содержанию, эксплуатации и ремонту жилищного фонда. Сегодня в Сургуте создан реальный рынок подрядных организаций по эксплуатации и ремонту жилищного фонда.

- К вопросу о жилфонде. Один из итогов реформы - создание так называемых ТСЖ, товариществ собственников жилья...

- Это сравнительно новая для нашей страны и города форма объединения собственников. Именно для привлечения горожан к управлению жилищным фондом на базе единого комплекса недвижимого имущества - кондоминиума - в Сургуте с конца 90-х годов начался процесс создания ТСЖ. Главная идея: эффективное совместное управление и использование общей собственности, поддержание требуемого технического состояния дома и придомовой территории, минимизация затрат на обслуживание и коммунальные услуги, представление интересов собственников недвижимого имущества во взаимоотношениях с третьими лицами.

- Что в целом включает в себя понятие ТСЖ - с законодательной точки зрения?

- По новому Жилищному кодексу товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления и эксплуатации комплекса недвижимого имущества. ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать, расчетный и иные счета в банке и отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.

- Сколько ТСЖ сегодня действует в Сургуте?

- Зарегистрированных пока тринадцать. Это те товарищества, которые осуществляют управление почти сотней жилых домов общей площадью 298 тысяч квадратных метров, что составляет почти пять процентов городского жилищного фонда. Вообще, ТСЖ стало альтернативой муниципальным управляющим компаниям - дирекциям единого заказчика Центрального и Восточного жилых районов. Это предоставило возможность населению непосредственно и активно участвовать в управлении жилфондом.

- Но, видимо, создать конторы с вывеской "ТСЖ" оказалось проще, чем реально сформировать новый класс собственников?

- Разумеется, в процессе осуществления самоуправления жилыми домами у собственников квартир и правления ТСЖ возникают проблематичные ситуации. И это неудивительно. Сложный состав недвижимости и разнообразие задач по ее управлению, содержанию и обслуживанию обуславливают возникновение разного рода отношений между ТСЖ с одной стороны, организациями и предприятиями, осуществляющими работы и оказывающими коммунальные услуги в жилищной сфере, членами товарищества, нанимателями и арендаторами с другой стороны. И эти отношения между правлением ТСЖ, собственниками недвижимого имущества и городскими коммунальными предприятиями не всегда складываются в соответствии с действующими нормативными актами и так, как изначально были сформулированы в договорах сторон.

- В Сургуте бывали случаи подобного "недопонимания" сторон?

- Да. Примером одной из таких ситуаций может служить создавшая ситуация в ТСЖ "20 А" по начислению и оплате коммунальных платежей, которая послужила началом завершения деятельности товарищества и передачи домов в управление другим управляющим компаниям. Продолжая тему разговора отмечу, что по представленным ТСЖ "20А" расчетам задолженность товарищества городским коммунальным предприятиям за оказанные услуги по состоянию на 1 мая нынешнего года составила более 16 миллионов рублей (!), в том числе СГМУП "Горводоканал", СМУЭП "Горэнерго" и СГМУП "Городские тепловые сети". Это значительная сумма долга коммунальным предприятиям города. Прошли общие собрания собственников квартир в ряде домов, находящихся в управлении ТСЖ "20А", на которых жители выразили желание сменить управляющего компанию, и этот процесс перехода в другие управляющие компании продолжается сегодня на других домах ТСЖ "20А".

- В чем основная ошибка, допущенная этим товариществом?

- Одной из причин, послуживших образованию такого большого долга, явился отказ ТСЖ "20А" от услуг по расчету и начислению платежей за жилищно-коммунальные услуги "РКЦ ЖКХ г. Сургута" с 1 октября 2004 года. Второй причиной является отсутствие необходимого уровня подготовки специалистов правления ТСЖ для работы в новых условиях управления жилищным фондом. Не на должном уровне в товариществе также была организована работа с жителями домов и юридическими лицами, в собственности которых зарегистрированы и находятся квартиры, обслуживаемые ТСЖ "20А".

Если рассматривать первую причину, необходимо отметить, что у муниципальных учреждений и коммунальных предприятий, работающих по договорам с расчетно-кассовым центром, практически отсутствуют такие ситуации с энергоснабжающими коммунальными предприятиями, и населению предоставляется полная и своевременная информация о величине и фактической стоимости оказанных жилищно-коммунальных услуг. За управляющими компаниями или ТСЖ остается только выбор, как организовать учет расхода ресурсов, начисление, сбор и распределение средств поставщикам ресурсов на жилые дома и с кем заключать договора на оказание этих услуг.

Вместе с тем необходимо отметить, что какие бы отношения у горожан с управляющими компаниями не складывались, своевременная и полная оплата коммунальных услуг, оказанных населению городскими коммунальными предприятиями, является гражданской обязанностью каждого жителя города и определена статьей 155 Жилищного кодекса.

- Целесообразно ли вообще создавать в Сургуте ТСЖ? Если народ к этому просто не готов...

- Сегодня департамент ЖКХ и администрация Сургута планируют дальнейшее проведение преобразований муниципальных предприятий и учреждений по окружной программе "Развитие и модернизация жилищно-коммунального комплекса Югры на 2005 - 2012 годы". Эти преобразования предусматривают изменения формы собственности муниципальных предприятий и учреждений, в том числе и дирекций единого заказчика Центрального и Восточного жилых районов, стимулирование интереса частного бизнеса к жилищно-коммунальной сфере и привлечение долгосрочных частных инвестиций в городское хозяйство. А главное, увеличение числа частных компаний, работающих в сфере ЖКХ. При этом необходимо отметить, что уже сегодня в жилищной сфере города эти преобразования начали происходить, созданы 5 частных компаний, управляющих жилыми домами, и 13 товариществ собственников жилья.

- А где взять кадры? Как выбрать опытного руководителя и доверить ему свою "жилищную" судьбу, когда на практике с подобным управлением практически никто не сталкивался?

- Что касается подготовки руководителей и специалистов для работы в ТСЖ и управляющих компаниях в новых условиях рынка жилищных услуг, то они сегодня должны проходить обязательное обучение по специально разработанным программам. То есть изучать экономику городского хозяйства, особенности бухгалтерского учета, основы права, формирования стоимости содержания и обслуживания жилищного фонда, психологию, методы хозяйствования. Такие образовательные курсы и семинары сегодня проводятся рядом научных центров и институтов по программам "Управление", "Бухгалтерский учет и налогообложение" и другим. Особое внимание управляющие компании и товарищества собственников жилья должны уделять работе с населением и информированности жителей домов о своей деятельности.

Только в этом случае возможен диалог между сторонами и нахождение правильного решения возникающих сложных ситуаций. Быть хозяином своего недвижимого имущества, управлять им самостоятельно - значит, нести и ответственность за это имущество во взаимоотношениях с другими юридическими и физическими лицами согласно действующему законодательству и подписанным договорам.

Анастасия Бродескур

"Сургутские Ведомости", N 32, 15 августа 2005 г.