"О формировании рынка доступного жилья в городе в рамках Комплексной программы улучшения жилищных условий населения ХМАО - Югры" ("Сургутские Ведомости" N 39, октябрь 2005 года)

"О формировании рынка доступного жилья в городе в рамках Комплексной программы улучшения жилищных условий населения ХМАО - Югры"

В настоящее время обеспечение населения доступным жильем возведено в ранг первоочередных задач государства. Вопрос находиться на контроле Президента Владимира Путина. Уже готов проект Указа президента о формировании рынка доступного жилья, и во исполнение этого Указа будет создаваться Национальный совет по формированию рынка доступного жилья. Председателем Национального совета будет президент, и его решения будут обязательны для всех.

Решить задачу формирования рынка доступного жилья возможно только при условии динамичного и сбалансированного развития как спроса, так и предложения жилья (этот принцип зафиксирован в перечне поручений Президента РФ по итогам заседания Президиума Государственного совета РФ 19 апреля 2005 г.).

Формирование спроса на жилье

Анализ ситуации в плане доступности жилья в субъектах РФ показывает, что основными проблемами в области спроса на жилье являются низкие текущие доходы населения и небольшие денежные сбережения. Ипотечное кредитование, как аванс будущих доходов, дает людям средства на покупку жилья, и таким образом, является важнейшим фактором формирования рынка доступного жилья. Сегодня доля ипотеки в общем объеме приобретаемого жилья составляет всего 5 - 7%, это на порядок меньше того уровня, который позволит реально повысить доступность жилья. Для того чтобы увеличить объемы и сделать ипотечные кредиты доступными для населения, необходимо обеспечить приток долгосрочных и недорогих ресурсов на рынок ипотечного кредитования. Правительство РФ намерено оказать государственную поддержку системе рефинансирования. АИЖК - единственный контрагент на ипотечном рынке, обладающий государственными гарантиями.

Агентство выпускает ипотечные закладные у банков, тем самым, освобождая их от проблемы поиска "длинных" денег. На увеличение капитализации АИЖК в 2006 г. планируется выделить 3,7 млрд. руб. и 14 млрд. руб. в качестве госгарантий. Сегодня уставной фонд Агентства 730 млн. руб., а за период 2003 - 2005 год получило госгарантий в размере 9 млрд. руб.

Для справки: в 2005 г. выдано 43 тыс. кредитов, к 2010 г. по поручению президента их количество должно возрасти до 1 млн. кредитов.

В регионах доступность жилья в среднем составляет 5 лет (это соотношение "цена жилья"/ "семейные доходы"). При условии, что на погашение кредита семья направляет не более 1/3 совокупного дохода, доступность ипотечного кредита обеспечивается при сроке погашения не менее 15 лет.

Для справки: по г. Сургуту это соотношение 3/3,5, т.е. расчетный срок может быть 10 - 11 лет.

В 70-80 годы среднемесячной заработной платы в размере 160 - 190 руб. хватало на строительство и приобретение 1 кв.м. жилья.

Сегодня при заработной плате учителя, медика 15 - 16 тыс. руб. при цене 22 - 23 тыс. руб. за 1 кв. м. предлагаемого жилья наблюдается дисбаланс в доходах части населения и стоимости жилья.

В соответствии с требованиями, установленными законодательством ХМАО и нормативно-правовыми актами Сургута разработана городская целевая программа улучшения жилищных условий граждан с использованием механизма ипотечного кредитования на 2004 - 2020 годы.

Настоящая программа утверждена решением городской Думы N 351-IIIГД от 02.07.04 и разработана в связи с необходимостью улучшения жилищных условий жителей города Сургута, прежде всего очередников, с целью повышения инвестиционной активности жителей города.

Также в целях реализации программы решением городской Думы от 26.05.05 N 472-IIIГД утверждено "Положение о проведении конкурсов среди инвесторов, коммерческих банков, страховых, риэлтерских, оценочных и строительных компаний на право участия в городской целевой, программе улучшения жилищных условий граждан с использованием механизма ипотечного кредитования на 2004 - 2020 годы".

Департаментом архитектуры в градостроительства - координатором городской целевой Программы улучшения жилищных условий граждан с использованием механизма ипотечного кредитования на 2004 - 2020 гг. - в августе 2005 г. проведено два конкурса по приобретению жилья для очередников-бюджетников среди строительных компаний города и среди кредитных организаций на приобретение квартир под гарантии городской администрации. По требованию депутатов, в интересах бюджетников, цена приобретения составляла 16 тысяч рублей за один квадратный метр, что гораздо ниже сложившихся рыночных цен. В результате на конкурс было подано всего две заявки, но по причине неверно оформленных документов одного из участников, конкурс не состоялся.

Поскольку основной задачей Департамента архитектуры и градостроительства и ООО "Сургутская ипотечная компания" является строительство жилья, Главой города А.Л. Сидоровым подписан план строительства под Программу предусматривающий строительство в 2005 - 2010 годах 126 060 м2 жилья для очередников - бюджетников.

В настоящее время проводится работа по выбору проектов, с целью максимально учесть пожелания очередников - бюджетников, указанных в заявлениях, дорабатываются нормативные документы.

При этом, для координатора и уполномоченного агента, вопрос снижения стоимости строительства жилья является одним из основных на сегодняшний день. Невысокий уровень доходов бюджетников не позволяет им решить проблему улучшения жилищных условий. В сложившейся ситуации без эффективной работы депутатов и городской администрации проблема вряд ли будет решена.

В настоящее время согласно утвержденных сроков реализации названной программы проведены организационно-управленческие мероприятия по привлечению инвесторов, кредитных и прочих организаций, сформирован список потенциальных участников программы (очередники бюджетных организаций и учреждений), определены земельные участки и утвержден план строительства на 2005-2010 под указанную программу.

Развитие предложение жилья

В условиях динамично развивающего рынка ипотечного кредитования необходимо обеспечить сбалансированную динамику спроса и предложения на рынке жилья.

Вторичный рынок

Более 90 процентов ипотечных кредитов были использованы для покупки жилья на вторичном рынке. Подавляющее число заемщиков улучшают свои жилищные условия, продавая имеющееся жилье (для справки: 2/3 населения имеют жилье в собственности). Ожидается, что в период до 2010 года сделки с жильем на вторичном рынке будут преобладать в общем количестве приобретенного по ипотеке жилья, но доля сделок с вновь построенным жильем будет непрерывно возрастать и к 2010 г. достигнет 60 процентов.

Мы провели анализ вторичного рынка в г. Сургуте и получили следующие данные стоимости 1 кв. метра:

- мос. проект в т.ч. улучшенный - 20,0 - 28,0 тыс. руб.;

- 112 серия - 20,3 - 24,0 тыс. руб.;

- лен. проект - 22,3 - 31,0 тыс. руб.;

-125 серия (3-х листник) 22,0 - 24,0 тыс.руб. т.е. средневзвешенная цена находится на уровне 22,0 - 23,0 тыс. руб. за 1 кв.м.

В России на 1-го жителя приходится в среднем 19,3 кв.м. жилья. В Сургуте жилом фонде 5810 тыс.кв.м на 1 жителя приходится 20,3 кв.м. Для сравнения: в Германии 35 кв.м., Швеции - 40 кв.м., США - 70 кв.м.

Первичный рынок

С целью недопущения роста жилищных цен при ограниченном предложении вторичного жилья необходимо увеличить предложение на первичном рынке. По итогам Президиума Госсовета РФ дано поручение увеличить объем жилищного строительства к 2010 году до 80 млн. кв.м. В 2005 году ожидаемый ввод - 44 млн. кв.м.

Для справки: ожидаемый ввод по г. Сургуту в 2005 году - 209 тыс. кв. м. Ввод в действие жилых домов по ХМАО за период 2002 - 2204 г.г. составил 1 млн. 960 тыс. кв.м. Доля Сургута по вводу находится на уровне 30%. По рейтингу нас поставили на 7-ое место. Для сравнения: Ханты-Мансийск - 1-ое место (при жителях 57,0 тыс. человек, ввод - 72 тыс. кв. м.), Нижневартовск - 16-ое место (при вводе 51 тыс, кв.м.).

Это соответственно составляет объем строительства:

- г. Сургут - 0,7 кв.м. на человека;

- г. Нижневартовск - 0,19 кв.м. на человека;

- г. Ханты-Мансийск -1,12 кв.м. на человека.

В качестве ориентира на будущее перед российским строительным комплексом стоит задача довести объем строительства жилья до 145 млн. кв.м., т.е. до 1 кв.м. на человека в год. По мнению экспертов столько нужно строить ежегодно для планомерного обновления жилого фонда и удовлетворения потребностей населения. Здесь необходимо отметить следующее: потенциальные мощности строительных компаний по регионам по строительству жилья оцениваются на уровне 54 млн. кв.м., что примерно и соответствует уровню ввода жилья. Увеличение объемов жилищного строительства до 80 млн. кв.м. к 2010 году потребует расширения строительных мощностей на 40%.

Для справки: об основном строительном материале - цементе, в 2004 г. в мире произведено - 2,1 млрд. т, причем в Китае- 44%, в России - 2% (46 млн.т), по потреблению Россия на уровне Испании, Италии, Турции - 45-48 млн. т)

Для решения проблемы увеличения объемов строительства необходимо финансирование этого строительства, особенно на начальном этапе, когда заказчик-застройщик несет основные затраты, нужна развернутая программа, зафиксированная отдельной строкой в бюджете.

Вот это предусмотрено в Программе "Улучшение жилищных условий населения ХМАО - Югры на 2005-2015 года" проект которой был рассмотрен на Думе ХМАО 24.06.2005 года. В настоящее время идет работа по сбору замечаний, предложений и с учетом этого Программа в окончательном варианте будет рассмотрена осенью текущего года.

Департаментом архитектуры и градостроительства были направлены замечания в статью проекта, которая предусматривала, что граждане-участники подпрограмм в рамках указанной Программы по своему усмотрению могут быть участниками только одной из вышеперечисленных подпрограмм. На наш взгляд, введение подобного ограничения будет несколько ущемлять граждан в возможности выбора. Мы считаем, что гражданин при соблюдении условий подпрограмм вправе быть участником одной или нескольких программ, а воспользоваться правом, на улучшение жилищных условий может только по одной из подпрограмм, сделав выбора пользу той или иной подпрограммы.

Кроме того, предлагалось перечень участников подпрограммы "Жилищное ипотечное кредитование с компенсацией части банковской процентной ставки" дополнить следующей категорией граждан - работники бюджетных учреждений и организаций, в том числе принятых на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях по месту жительства до 1 марта 2005 года. Это позволит расширить круг лиц, участвующих в ипотечном кредитовании, а также оказать действенную поддержку работникам бюджетной сферы и тем самым сократить число очередников.

Программой предусмотрен ввод 10 млн. кв.м. жилья, обеспечив новым жильем 166 тыс. семей, причем 5 млн. кв.м. с участием средств бюджета автономного округа. В целом предусматривается выделение бюджетных средств в объеме 85,5 млрд.руб.

Целями и задачами Программы являются:

1. Создание условий социальной доступности жилья для населения ХМАО на основе создания рыночного механизма обеспечения жильем граждан с использованием долгосрочного жилищного кредитования в сочетании с различными формами господдержки приобретения жилья гражданами.

2. Задачи Программы:

- повышение платежеспособного спроса на жилье со стороны значительной части населения на основе долгосрочного кредитования с привлечением бюджетных и внебюджетных источников;

- обеспечение жильем и оказание госпомощи в его приобретении малоимущими и льготными категориям граждан, улучшении жилищных условий;

- увеличение объемов жилищного строительства в автономном округе, повышение качества и доступности жилья за счет совершенствования технологии и организации строительного производства;

- ускоренная ликвидация непригодного для проживания жилья, развитие индивидуального жилищного строительства, реконструкция старого жилищного фонда;

- создание современной инфраструктуры рынка жилья, активизирование функционирования рынка жилья;

- обеспечение роста доходов бюджетов всех уровней за счет увеличения объемов строительства;

- ускорение сроков приобретения собственного жилья молодежью.

3. Составными частями Программы являются подпрограммы:

- "Обеспечение жильем граждан, проживающих в жилых помещениях непригодных для проживания";

- "Молодой семье - доступное жилье";

- "Обеспечение жильем граждан из числа коренных малочисленных народов в ХМАО - Югре";

- "Жилищные субсидии на строительство (приобретение) жилых помещений государственным гражданским служащим ХМАО - Югры и работникам государственных учреждений автономного округа";

- "Жилье в кредит";

- "Жилищные субсидии на строительство (приобретение) жилых помещений гражданам, выезжающим их# ХМАО - Югры";

- Обеспечение жильем граждан, принятых на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях по месту жительства до 1 марта 2005 года, и малоимущих граждан, вставших на учет после 1 марта 2005 года, в целях получения жилого помещения на условиях договора социального найма";

- "Проектирование и строительство инженерных сетей"

В Сургуте в настоящее время осуществляется обеспечение населения доступным жильем по следующим действующим жилищным программам.

- "Кредитование строительства и покупки жилья молодым семьям".

Средства городского бюджета запланированы в размере 5 млн. руб. для предоставления 33 квартир;

- "Предоставление гражданам безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья" для чего на 2005 год запланировано 56,3 млн. руб. из городского бюджета для предоставления 55 квартир (3477,9 кв.м.);

- "Предоставления жилья гражданам, проживающим в неблагоприятном жилье" в текущем году запланировано 574,6млн. рублей из средств окружного и городского бюджетов с учетом дополнительного окружного финансирования в размере 252,0 млн. руб.,

- "Обеспечение жильем участников ВОВ" - 49,13 млн. руб. или 43 квартиры (2667,4 кв.м.);

- жилье афганцам - 2,6 млн. руб. или 11 квартир ( 678,6 кв.м.)

- муниципальное жилье - 164,46 млн. руб. или 166 квартир (8855,7 кв.м.)

Заместитель директора департамента

архитектуры и градостроительства

администрации Сургута

А.Ю. Сурлевич

"Сургутские Ведомости", N 39, 1 октября 2005 г.