Пора выбирать-2 ("Сургутская трибуна" N 213, ноябрь 2006 года)

Пора выбирать-2

ГАРАНТ:

См. статью "Управление домом. Что это такое?"

См. статью "Выборы управляющих организаций"

См. статью "Кто и как выбирает управляющую организацию?"

В предыдущих номерах "СВ" начали публикацию цикла материалов, посвященных грядущим выборам управляющей компании. Там мы вкратце рассказали о сути предстоящего события, коротко остановившись на разъяснении основных понятий.

В рамках даже нескольких публикаций невозможно ответить на все вопросы, которые могут возникнуть в рамках данной акции. Напомним, что получить более конкретную справочную информацию можно будет в специальных консультационных пунктах, адреса, режим работы и телефоны которых будут опубликованы в СМИ.

Многоквартирный дом, в соответствии со статьей 162 части 11 Жилищного кодекса РФ, может управляться только одной управляющей компанией (УК). УК мы должны выбрать для того, чтобы возложить на нее обязанности заботиться о нашем недвижимом имуществе и имуществе собственников помещений многоквартирного жилого дома, в котором проживаем мы и члены нашей семьи. В доме должен появиться "товарищ", который квалифицированно и грамотно будет заниматься управлением, эксплуатацией внутренних инженерных сетей и систем нашего дома; оперативно решать все вопросы, связанные с эксплуатацией жилого дома, в том числе следить за работой внутридомовых систем водоснабжения, теплоснабжения, канализации.

В прошлой публикации мы подробно останавливались на понятии "общее собрание": процедуре его созыва, уведомления, повестке дня и т.д. Общее собрание считается правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители (на основании доверенности), обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников (ст. 45 ЖК РФ).

Присутствие собственников на общем собрании подтверждается листом регистрации участников с указанием Ф.И.О., адреса, реквизитов свидетельства о регистрации права собственности на помещение, подписью собственника.

В общем собрании вместо собственника имеет право принимать участие его представитель (ст. 48 ч. 1 ЖК РФ). Для этого, повторимся, собственник должен уполномочить представителя, выдав ему доверенность на право участия в общем собрании и принятии решения по вопросам его повестки дня. Такая доверенность должна содержать сведения о собственнике и о его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные).

Доверенность, выданная собственником представителю, может быть оформлена в простой письменной форме и удостоверена по месту работы, учебы, жительства (п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ). При желании ее можно заверить нотариально.

Как мы уже сообщали, ст. 47 ЖК РФ закрепляет право собственников жилья на принятие решения общего собрания собственников без их совместного присутствия путем проведения заочного голосования. Напомним, проведение заочного голосования - это передача в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. Форма заочного голосования применима к любому виду общего собрания - очередного и внеочередного.

Собственники помещений должны заполнить специальные бланки решений и передать их в срок и по адресу, указанному в уведомлении о проведении общего собрания, либо лично инициатору общего собрания. В решении собственника помещения по вопросам, поставленным на голосование, обязательно должны быть указаны следующие сведения:

- о собственнике, участвующем в заочном голосовании;

- о правоустанавливающем документе на помещение собственника;

- решения по каждому вопросу повест ки дня, выраженные формулировками "за", "против", "воздержался".

По окончании срока передачи решений проводится подсчет голосов собственников жилых помещений, принявших участие в заочном голосовании, и подсчет очных голосов, в соответствии с которым определяется правомочность общего собрания (кворум).

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ст. 48 ч. 3 ЖК РФ). Доля каждого собственника помещения определяется путем деления площади помещения (согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности) на сумму площадей всех жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме, находящихся в соответствующих видах собственности (частной, муниципальной, государственной). Решения по вопросам повестки дня общего собрания должен принять каждый из участников общей долевой собственности.

Если собственник помещения в многоквартирном доме недееспособный или несовершеннолетний, то решение за него принимает законный представитель (родитель, опекун, попечитель). Для подтверждения своих полномочий он обязан предоставить свидетельство о рождении собственника или решение органа опеки и попечительства.

Наниматели и арендаторы помещений не являются собственниками помещений, поэтому не имеют права участвовать в общем собрании собственников и принимать решения по вопросам повестки дня собрания.

Решение общего собрания собственников оформляется протоколом в порядке, предусмотренном при проведении общего собрания в очной форме. Жилищный кодекc не устанавливает каких-либо требований к форме протокола. Но согласно традициям ведения общих собраний протокол должен быть составлен в письменной форме. В нем должны быть обязательно - указаны дата, место проведения собрания, повестка дня, дата и место подведения итогов голосования, кворум. Законом установлено, что решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участия в собрании, в течение 10 дней со дня принятия этих решений.

Протоколы, равно как и уведомления о проведении общего собрания и решения собственников, хранятся в месте или по адресу, которые также определены решением данного собрания.

Кроме собственно выбора УК, который мы должны осуществить до конца года, в полномочия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме входят и другие вопросы: более 50% голосов от общего числа собственников - по вопросу создания товарищества собственников жилья; большинством (не менее двух третей) - по вопросу реконструкции многоквартирного дома, ремонте общего имущества, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (к примеру, мы имеем право решить, что размещать на придомовой территории - детскую площадку или автостоянку - авт.); о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (отдать подвал под магазин или фитнес-центр). По остальным вопросам-большинством голосов от общего числа голосов собственников (при условии участия в голосовании собственников, имеющих не менее чем 50% общего числа голосов).

Новый Жилищный кодекс вводит изменения в порядке проведения текущего или капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Теперь указанные мероприятия будут производиться из средств населения (ст. 154 ч. 2 ЖК). К слову, до сих пор население города (из числа собственников жилья) оплачивало жилищно-коммунальные услуги через бухгалтерию СГМУП РКЦ г. Сургута. Новый порядок оставляет это право, добавляя возможность оплаты за ЖКУ через бухгалтерию УК или через иную специализированную организацию, работающую по соответствующему договору с управляющей организацией.

Вернемся к выборам. Как уже сообщалось, участников тендера на право управления многоквартирными домами сегодня в Сургуте насчитывается почти полтора десятка. Главная "заковыка" заключается в том, чтобы не прогадать, погнавшись за дешевизной компании -"однодневки" - вещь, увы, привычная.

Одним из главных критериев, дающих хоть какую-то гарантию выбора правильного соотношения "качество-цена", является размер уставного капитала претендента. Именно этот показатель хозяйствующего субъекта определяет минимальный размер имущества, который гарантирует защиту интересов его кредиторов.

Выбранная нами УК обязана ежегодно представлять собственникам помещений отчет о своей деятельности. Если иное не предусмотрено договором управления многоквартирным домом, отчет УК представляется собственникам в течение первого квартала текущего года.

Если некоторые собственники жилых помещений многоквартирного дома затруднятся с выбором УК, пустив все на самотек, многоквартирный дом будет автоматически присоединен к той компании, которую выбрало большинство жителей на общем собрании. И еще один совет: если репутация УК вызывает у вас сомнения, заключайте договор не более чем на год. Данный период позволит более тщательно разобраться в методах работы УК, чтобы потом уже сделать более осознанный выбор.

Если собственники приняли решение о смене УК, прежний договор управления многоквартирным домом, согласно ст. 162 ч. 10 ЖК РФ, прекращает свое действие через 30 дней с момента принятия решения общим собранием. В течение указанного срока УК обязана передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы вновь избранной УК, ТСЖ, кооперативу; в случае непосредственного управления домом собственниками помещений - одному из данных собственников.

Решение общего собрания можно обжаловать в течение шести месяцев с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд, с учетом всех обстоятельств, вправе оставить обжалуемое решение в силе, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты общего голосования, а допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков собственнику.

Не побоюсь повториться: вопрос о смене управляющей организации может быть поставлен любым собственником до истечения срока договора, если владельца квартиры не устраивают условия обслуживания.

Ольга Гаврилова

"Сургутская трибуна", N 213, 11 ноября 2006 г.