Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 7 октября 2004 г. N А10-6505/01 Суд удовлетворил иск о расторжении договора аренды нежилых помещений и требования обязать ответчика освободить нежилые помещения, т. к. обязательства по капитальному ремонту помещений ответчиком исполнялись ненадлежащим образом, а сроки выполнения ответчиком капремонта не признаны разумными (извлечение)

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия
от 7 октября 2004 г. N А10-6505/01
(извлечение)

Арбитражный суд Республики Бурятия рассмотрел в судебном заседании дело по иску о расторжении договора аренды и обязании освободить нежилые помещения при участии от истца - индивидуальный предприниматель Вусович О.В., представители индивидуального предпринимателя Вусович О.В. Карепов А.Н., доверенность от 20.08.2004 г. N 030002334, Жигимонт О.В., доверенность от 01.10.2003 г. от ответчика - Улзутуева О.Б., доверенность от 20.07.2004 г.; Домбаров С.Д., доверенность от 20.07.2004 г.; Горбунова Н.Ю., доверенность от 20.07.2004 г. от третьего лица: ОАО "Республиканская типография" Жигимонт О.В., доверенность от 15.08.2003 г.

Резолютивная часть решения объявлена 30 сентября 2004 г. Полный текст решения изготовлен 7 октября 2004 г.

ОАО "Республиканская типография" обратилась с иском к ООО "Компания "Центр" о расторжении договора аренды N 1-а от 26.10.1999 г., заключенного между ОАО "Республиканская типография" и ООО "Компания "Центр", обязании ООО "Компания "Центр" освободить нежилые помещения площадью 1377,8 кв.м, расположенные по адресу г. Улан-Удэ, ул. Ленина, 35 литер Б и о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 35000 руб. 00 коп. в месяц за период с декабря по октябрь 2001 г.

До вынесения решения истец первоначально увеличил исковые требования в части взыскания задолженности до 736163 руб. 14 коп., предъявив арендную плату за период с ноября 1999 г. по декабрь 2001 г., затем снизил на 149336 руб. 86 коп.

Ответчик заявил встречный иск на сумму 336505 руб. - стоимости выполненных ООО "Компания "Центр" работ по капитальному ремонту и реконструкции нежилых помещений.

Решением от 25.01.2002 г. исковые требования по первоначальному иску удовлетворены в полном объеме, по встречному исковому заявлению на сумму 217851 руб. 98 коп.

Определением от 01.03.2002 г. внесены исправления, допущенных в решении опечаток и арифметических ошибок.

Постановлением кассационной инстанции от 13.05.2002 г. решение от 25.01.2002 г. и определение от 01.03.2002 г. отменены, дело передано на новое рассмотрение.

Суд кассационной инстанции указал на необходимость при новом рассмотрении выяснить вопросы, входящие в предмет доказывания по данному спору.

При новом рассмотрении судом первой инстанции по ходатайству истца в порядке процессуального правопреемства произведена замена истца по требованию о расторжении договора аренды N 1 а от 26.10.1999 г. на индивидуальных предпринимателей Вусович О.В., Гаврилова С.Ю. и ООО "Юта". Основанием для проведения правопреемства является заключение договора купли-продажи имущества от 04.12.2001 г. помещений, являющихся предметом по оспариваемому договору.

Определением от 20.05.2003 г. по иску ОАО "Республиканская типография" к ООО "Компания "Центр" о взыскании 759285 руб. 77 коп. в связи с отказом истца от иска производство по делу прекращено.

По встречному иску ООО "Компания "Центр" к ОАО "Республиканская типография" о взыскании 336505 руб. в связи с отказом от иска производство прекращено.

По первоначальному иску в части требования индивидуальных предпринимателей Вусович О.В., Гаврилова С.Ю., ООО "Юта" о расторжении договора аренды иск остановлен без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Постановлением от 23.07.2003 г., оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции от 07.10.2003 г., определение арбитражного суда первой инстанции от 20.05.2003 г. в части оставления без рассмотрения требований индивидуальных предпринимателей Вусович О.В., Гаврилова С.Ю. и ООО "Юта" о расторжении договора аренды отменено. В этой части вопрос передан на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

С учетом изложенного, данное дело рассматривается в части требований

Индивидуальных предпринимателей Вусович О.В., Гаврилова С.Ю., ООО "Юта" о расторжении договора аренды N 1 а от 26.10.1999 г., заключенного между ОАО "Республиканская типография" и ООО "Компания "Центр" и требований об обязании ООО "Компания "Центр" освободить нежилые помещения площадью 1377, 8 кв.м., расположенные по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Ленина, 35, литер Б по правилам, установленным разделом вторым Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истцы поддерживают свое требование о расторжении договора аренды нежилых помещений от 26.10.1999 г., заключенного между ОАО "Республиканская типография" и ООО "Компания "Центр" и об обязании ответчика освободить нежилые помещения, переданные по оспариваемому договору аренды, по адресу г. Улан-Удэ, ул. Ленина, 35, литер Б.

В обосновании своих требований истцы ссылаются на статьи 619, 622 ГК РФ и указывают, что ответчиком ненадлежащим образом исполняются обязательства по оспариваемому договору аренды в части внесения арендной платы и проведения капитального ремонта арендных помещений, что является основанием для расторжения договора.

До принятия решения истец уточнил исковые требования и просил обязать ответчика освободить нежилые помещения, расположенные в здании пристроя по ул. Ленина, 35, г. Улан-Удэ (литер Б):

- первый этаж: с N 10 по N 24 включительно согласно поэтажному плану к техническому паспорту площадью 500,6 кв.м.;

- третий этаж: с N 1 по N 20 включительно, площадью 626,4 кв.м.

ответчик в отзыве на исковое заявление, письменном пояснении по делу исковые требования отклонил.

В качестве возражений по иску привел следующие доводы.

Новые собственники помещений не обладают правом требовать расторжения договора аренды, ссылаясь на обстоятельства нарушения договорных обязательств, имевших место при прежнем арендодателе. По мнению ответчика, право на защиту тесно связано с нарушенными правами конкретного лица и не переходят в связи с переменой лица, в обязательстве.

У истца отсутствуют материально - правовые основания требовать в судебном порядке расторжения договора аренды, ссылаясь на п. 3 ст. 619 ГК РФ Ответчик полагает, что такое право возникает только при наличии в совокупности всех элементов состава правонарушения, установленного ст. 619 ГК РФ

Поскольку задолженность по арендной плате ООО "Компания "Центр" погашена полностью, то иск удовлетворению не подлежит.

Неосновательными являются доводы истца о том, что производство капительного ремонта помещений является обязанностью арендатора. Ответчик считает, что необходимо в данном случае разграничивать понятия капитального ремонта и реконструкции, при этом исходить следует из направленности воли сторон договора и целей проведения соответствующих работ.

Ссылка истца на нарушение ответчиком сроков выполнения работ по капитальному ремонту не может служить основанием для расторжения договора, так как в этой части истцом не предприняты меры по арбитражному урегулированию спора.

Истец не доказал факт нарушения ответчиком сроков внесения арендных платежей более двух раз подряд. Начало течения срока для внесения арендных платежей, обусловлено моментом выставления счетов. Счета истцом, согласно материалов дела, выставлялись один раз, что свидетельствует об отсутствии состава правонарушения, предусмотренного п. 3 ст. 619 ГК РФ.

Претензия N 238 по мнению ответчика не может являться требованием об исполнении обязательств по оплате задолженности по выставленным счетам, т.к. письмо со счетами было направлено ответчику 26.10.2001 г., а претензия N 238 была им получена 31.10.2001 г., т.е. до истечении предусмотренного договором десятидневного срока.

На заседании представители сторон соответственно поддержали требования по иску и возражения по отзыву на исковое заявление и письменному пояснению.

Представитель третьего лица поддержал выводы, приведенные истцами.

Представитель одного из истцов ООО "Юта" на заседание не явился.

Определение от 06.07.2004 г. направленное ООО "Юта" по последнему известному суду адресу возвращено отделением связи с отметкой, что адресат выбыл.

Телеграммы, направленные ООО "Юта" от 24.09.2004 г. и от 28.09.2004 г. не вручены, т.к. адресат по извещению не является.

При таких обстоятельствах суд на основании ст. 124, 256 АПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствии представителя ООО "Юта"одного из истцов.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела ОАО "Республиканская типография" (Арендодатель) и ООО "Компания "Центр" (Арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений от 26.10.1999 г. сроком на 25 лет.

Согласно договору Арендодатель обязался предоставить Арендатору в целях дальнейшей хозяйственной эксплуатации в качестве торгового комплекса с подсобными и складскими помещениями, кафе, офисов, автостоянки на прилегающей территории, помещения, расположенному в здании пристроя по адресу г. Улан-Удэ, ул. Ленина, 35, общей площадью 1377, 8 кв. м. Передаваемые в аренду помещения обозначены в Плане являющемся неотъемлемой частью договора.

Право собственности Арендодателя на передаваемые в аренду помещения зарегистрировано 21.10.1999 г. в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Размер арендной платы и порядок ее внесения определены сторонами в четвертом разделе договора.

Арендодателем переданы арендуемые помещения Арендатору 26.10.1999 г. по передаточному акту, который по условиям договора является неотъемлемой частью договора.

Существенные условия договора аренды, предмет аренды и размер арендной платы, сторонами согласованы. Договор аренды зарегистрирован Учреждением юстиции Республики Бурятия по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.11.1999 г. за N 03-01/23-19/1999-295. 1 Договор соответствует требованиям параграфов первого и четвертого главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным.

Истец в обоснование требований расторжения договора ссылается на ст. 619 ГК РФ и указывает, что ответчиком нарушены сроки внесения арендной платы более двух раз подряд и обязанность по производству капитального ремонта.

Согласно п.п. 3; 4 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- более двух раз подряд по истечении установленном договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капительного ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре, в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Частью третьей указанной статьи предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумные сроки.

Истец направил в адрес ответчика письмами N 238 от 26.10.2001 г. и N 254 от 09.11.2001 г. (т. 1 л.д. 12, 34) предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумные срок по внесению арендной платы за период с октября 2000 г. по сентябрь 2001 г. и проведению работ по капитальному ремонту и предложение о расторжение договора аренды.

Таким образом, обязательство по доарбитражному урегулированию спора до обращения с иском было исполнено.

Обстоятельства выполнения истцом порядка досудебного урегулирования спора, предусмотренного ст. 619 ГК РФ были исследованы судом апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении жалоб истца и ответчика на определении суда первой инстанции от 20.05.2003 г. и постановление апелляционной инстанции от 23.07.2003 г. по данному делу.

Постановлением от 23.07.2003 г. оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции от 07.10.2003 г., установлено, что ОАО "Республиканская типография" был соблюден порядок досудебного урегулирования спора.

По правилам п. 2 ст. 69 АПК РФ эти обстоятельства не нуждаются снова в доказывании при новом рассмотрении дела судом первой инстанции.

С учетом чего доводы ответчика в отношении неисполнения истцом процедуры досудебного урегулирования спора по данному иску не могут быть приняты.

По условиям раздела четвертого договора от 26.10.1999 г. Арендатор (ответчик) обязался вносить арендную плату в размере 35000 руб. (в том числе НДС) ежемесячно не позднее 10 дней с момента выставления счет-фактур Арендодателем (истцом).

Пункт 2.2.2 договора предусмотрено, что Арендатор обязуется произвести капитальный ремонт и реконструкцию помещений, в том числе фасада здания, в котором находятся помещения, а также отопительной системы, водоснабжения, санитарного и пожарного оборудования и другие работы согласно подписанию сторонами Плана реконструкции, являющегося неотъемлемой частью договора.

Срок проведения капитального ремонта сторонами не согласован.

Истец ссылается на нарушение срока арендной платы по счет-фактурам N 1972 от 23.11.2000 г., выставленным на оплату аренды за период с ноября по декабрь 1999 г. (т.1 л.д. 86); N 1973 от 23.11.2000 г. за период с января по октябрь 2000 г. (том 1, л.д. 86 на обороте); счет-фактурам N 101414 от 01.02.2001 г.; N 101415 от 01.03.2001 г.; N 101416 от 01.04.2001 г.; N 101417 от 01.05.2001 г.; N 101418 от 01.06.2001 г.; N 101419 от 01.07.2001 г; N 101420 от 01.08.2001 г.; N 101421 от 01.09.2001 г.; N 101422 от 01.10.2001 г.; N 101423 от19.10.2001 г.; N 101412 от 03.09.2001 г. выставленным за период с января по декабрь 2001 г.

По условиям договора обязательство ответчика по внесению арендной платы наступает с момента выставления счет-фактуры арендодателем.

Факт получения счет-фактур N 1972; N 1973 подтверждается письменным пояснением ответчика (т.1, л.д. 51), а также тем, что копии этих счет-фактур представлены ответчиком (том 1, л.д. 86)

Из пояснения следует, что эти счет-фактуры поступили до подписания сторонами протокола согласования от 10.01.2001 г. о зачете арендной платы, выставленной по указанным счет-фактурам за период с декабря 1999 г. по декабрь 2000 г.

Поскольку доказательства направления ответчику этих счет-фактур истец не представил, то десятидневный срок для оплаты счет-фактур судом исчислен с 10.01.2001 г. (с даты на которую ответчик подтверждает получение счет-фактур).

Следовательно, счет-фактуры должны быть оплачены ответчиком не позднее 20.01.2001 г. доказательства оплаты счет-фактур в указанный срок ответчик не представил.

Протокол согласования от 10.01.2001 г. на который ответчик ссылается, как на доказательство исполнения обязательства по внесению арендной платы путем проведения зачета не может быть принят в качестве такового.

Указанный протокол не соответствует требованиям ст. 410 ГК РФ, т.к. доказательства несения ответчиком затрат на момент подписания протокола на сумму 451051 руб. в материалах дела отсутствует.

В связи с чем, зачитываемое обязательство по затратам на ремонтные работы нельзя расценивать как встречное, срок исполнения по которому наступил.

Факт выставления истцом счет-фактур на оплату аренды за период с января 2001 г. по сентябрь 2001 г. N N 101414 и 101422 подтверждается сопроводительным письмом истца от 23.10.2001 г. N 233 и квитанцией отделения связи 670017-19 N 00491 в приеме заказного письма (т.2, л.д. 139-140).

Доказательство оплаты этих счет-фактур в указанный срок ответчик не представил. Иных счет-фактур в указанный период истцом не выставлялось и оплата аренды ответчиком не производилась.

Нарушение, установленных договором сроков внесения арендной платы, свидетельствует о наличии состава правонарушения, установленного п. 3 ст. 169 ГК РФ, служащего основанием для расторжения арендодателем договора аренды.

Доводы ответчика в отношении того, что на день рассмотрения дела задолженность по арендной плате им полностью погашена, не могут быть приняты во внимание.

Исходя из п. 8 Информационного письма Президиума ВСА РФ "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" от 05.05.1997 г. N 14 на который ссылается ответчик, требование о расторжение договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Ответчиком задолженность по аренде, по вышеназванным счет-фактурам, погашена в сумме 93898 руб. 98 коп. путем зачета по соглашению от 30.04.2003 г. (т.3, л.д. 115); 730000 руб. 00 коп. платежным поручением N 29 от 28.04.2003 г., т.е. по истечении полутора лет с момента обращения истца с иском, что нельзя признать разумным сроком.

По условиям п.2.2.2 договора ответчик взял на себя обязательство по производству капитального ремонта и реконструкции помещений и фасада здания.

Поскольку срок выполнения работ по капитальному ремонту сторонами не согласован, то по правилам п. 4 ст. 619 ГК РФ он должен быть произведен в разумный срок.

Ответчик полагает, что таким сроком следует считать срок действия договора, т. е. 25 лет.

Суд считает данный довод ответчика неубедительным и не соответствующим условиям договора.

В п.2.2.2 договора стороны установили, что в целях ускорения ввода помещений в эксплуатацию в соответствии с условиями договора, приступить к работам по капитальному ремонту и реконструкции с момента принятия помещений. Указанное условие свидетельствует о намерении сторон произвести эти работы в разумно короткий срок.

Продолжительность выполнения общестроительных работ по смете 2366 СМ 1 (т.е. части работ) куда входят работы и по капительному ремонту по заключению экспертизы от 25.06.2004 г. N 1199/16 составляет 23 месяца.

За период с момента заключения договора по день обращения истца с иском (24 месяца) ответчиком общестроительные работы по смете 2366 СМ 1 не выполнены.

Соглашением по фактическим обстоятельствам от 30.04.2003 г. стороны определили, что стоимость работ по реконструкции и капитальному ремонту, указанному в п.п. 1-10; 12-17; 21; 23; 24; 24 а сметы эксперта составляет с учетом НДС 93898, 98 руб., что составляет исходя из справки ОАО "Бурятгражданпроект" от 17.07.2002 г. 2,36 % от общего объема или 2,82 % от общей трудоемкости, необходимой для выполнения общестроительных работ.

О нарушении обязательств по срокам выполнения работ по капительному ремонту и необходимости устранения этих нарушений истец уведомлял ответчика письмами N 238 от 26.10.2001; N 233 от 23.12.2001 г.

На день рассмотрения дела ответчик не представил доказательств исполнения им обязанности по капитальному ремонту арендуемых зданий.

Медленные темпы исполнения ответчиком обязательств по выполнению работ по капитальному ремонту и реконструкции фактически препятствуют использованию этих помещений, что приводит к их разрушению.

Кроме того, об этом свидетельствует и установленный заключением экспертизы факт выполнения ответчиком, сантехнических работ по отопительной системе с нарушением строительных норм и правил, что исключает принятие их в эксплуатацию. (т. 3, л.д. 26).

Оценив в совокупности вышеуказанные обстоятельства, касающиеся исполнения ответчиком обязательств по капитальному ремонту, суд приходит к выводу, что эти обязательства исполнялись им ненадлежащим образом. Сроки выполнения ответчиком капитального ремонта нельзя признать разумными.

Ссылка ответчика на то, что по договору он не несет обязанности по капитальному ремонту, опровергаются условиями договора п. 2.2.2 и планом реконструкции.

Таким образом, правомерность требований истца о расторжении договора аренды подтверждаются материалами дела и в соответствии с п. 3; 4 ч. 1 ст. 619 ГК РФ требования подлежат удовлетворению.

Довод ответчика о том, что индивидуальные предприниматели Вусович О.В., Гаврилов С.Ю. и ООО "Юта" являются ненадлежащими истцами в части требования о расторжении договора аренды по п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, поскольку задолженность и нарушение сроков внесения арендной платы допущены при прежнем собственнике ОАО "Республиканская типография не приняты во внимание.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 20.03.2003 г. по данному делу в порядке процессуального правопреемства была произведена замена истца ОАО "Республиканская типография" на индивидуальных предпринимателей Вусович О.В., Гаврилова С.Ю., ООО "Юта", в связи с тем, что в материальном правоотношении - договоре аренды нежилых помещений от 26.10.1999 г. на стороне арендатора произошли изменения.

Определение не обжаловано сторонами.

В соответствии с ч. 1 ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом чего, подлежат удовлетворению и требования истца в части обязания ответчика освободить арендуемые нежилые помещения.

Ссылка ответчика на то, что им уже освобождены помещения не может быть принята во внимание, т.к. акт приема-передачи помещений арендодателю им не представлен. Истец также пояснил, что в помещениях осталось имущество ответчика.

На основании ст. ст. 110, 112 АПК РФ госпошлину по иску, апелляционной жалобе и расходы по проведению экспертизы следует отнести на ответчика.

Руководствуясь статьей 169 АПК РФ суд, решил:

Расторгнуть договор аренды нежилых помещений N 1-а от 26.10.1999 г., заключенный между ОАО "Республиканская типография" и ООО "Компания "Центр".

Обязать ООО "Компания "Центр" освободить помещения по адресу г. Улан-Удэ, ул. Ленина, д. 35, здание пристроя Литер Б, площадью 1127 кв. м, в том числе согласно поэтажного плана к техническому паспорту первый этаж помещения за N с 10 по 24 включительно, общей площадью 500 кв. м; третий этаж помещения за N с 1 по 20 включительно, общей площадью 626,4 кв.м.

Взыскать с ООО "Компания "Центр" в пользу индивидуальных предпринимателей Вусович О.В., Гаврилова С.Ю., ООО "Юта" 3000 руб. госпошлину по иску и апелляционной жалобе и 4950 руб. - расходы по экспертизе.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия в суд апелляционной инстанции.