Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 28 июля 2010 г. N А10-2222/2010 Иск предпринимателя о признании недостоверным (недействительным) отчета об оценке нежилого помещения, выполненного обществом, удовлетворен в связи с признанием иска ответчиком (извлечение)

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия
от 28 июля 2010 г. N А10-2222/2010
(извлечение)

Арбитражный суд Республики Бурятия рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Челяпиной Валентины Ивановны к ООО "НЭКС" о признании недостоверным (недействительным) отчета об оценке N 131 нежилого помещения, расположенного в подвале 5-этажного жилого дома, общей площадью 165,20 кв.метров, находящегося по адресу: г.Улан-Удэ, улица Ключевская, дом 30, по состоянию на 1.04.2009 г. При участии в судебном заседании: от истца-Дорошкевича С. А.- представителя по доверенности от 1.10.2009 г., от ответчика представитель не явился, о времени и месте судебного заседания ответчик уведомлен надлежаще, заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом и землепользованию": Горюновой Ю.А.-представителя по доверенности от 14.05.2010 г., от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Регион -эксперт": не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен, от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, -муниципального унитарного предприятия "ЖКХ Октябрьского района г. Улан-Удэ": не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен, от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - города Улан-Удэ в лице администрации: Горюновой Ю.А.-представителя по доверенности от 4.06.2009 г., от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, -муниципального унитарного предприятия "ЖЭУ-7": не явился, предприятие ликвидировано.

Резолютивная часть решения оглашена 21 июля 2010 г.

В полном объеме решение изготовлено 28 июля 2010 г.

Индивидуальный предприниматель Челяпина Валентина Ивановна (далее-индивидуальный предприниматель Челяпина В.И.) обратилась в арбитражный суд Республики Бурятия с иском о признании недостоверным (недействительным) отчета об оценке N 131 нежилого помещения, общей площадью 165,20 кв.метров (номер на поэтажном плане помещения I: 1-11), расположенного в подвале 5-этажного дома по адресу: город Улан-Удэ, улица Ключевская, 30, выполненный по состоянию на 1.04.2009 г. ООО "НЭКС" 02.04.2009 г.

Как указано в исковом заявлении, между истцом и комитетом по управлению имуществом г. Улан-Удэ с 1999 г. неоднократно заключались договоры аренды муниципального имущества, расположенного по адресу: город Улан-Удэ, улица Ключевская, 30, и дополнительные соглашения к ним. 02.02.2009 г. истица, желая приобрести арендуемое нежилое помещение на основании Федерального закона N 159-ФЗ, обратилась в комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ.

14.04.2009 г. комитет принял решение N 364 о приватизации указанного помещения с учетом преимущественного права арендатора. На основании отчета об оценке от 1.04.2009 г. N 131, составленного ООО "НЭКС", определена рыночная стоимость нежилого помещения в размере 2 662000 руб. и НДС 479160 руб. Отчет является недостоверным, оценка имущества проведена с нарушениями закона.

Определением арбитражного суда Республики Бурятия от 7.06.2010 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное учреждение "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ", ООО "Регион-эксперт", муниципальное унитарное предприятие "ЖКХ Октябрьского района", муниципальное унитарное предприятие "ЖЭУ-7", город Улан-Удэ в лице администрации.

В судебное заседание ответчик, третьи лица-ООО "Регион-эксперт", муниципальное унитарное предприятие "ЖКХ Октябрьского района", муниципальное унитарное предприятие "ЖЭУ-7" своих представителей не направили.

О времени и месте судебного заседания они извещены надлежаще, о чем свидетельствуют следующие данные.

В выписке из единого государственного реестра юридических лиц от 10.06.2010 г. значится, что ответчик - ООО "НЭКС-Независимая экспертиза собственности" (сокращенное наименование - ООО "НЭКС") зарегистрирован по адресу: г.Улан-Удэ, ул.Сахьяновой, 3в, офис 3 (л.д.38-4-, т.2).

Определение арбитражного суда Республики Бурятия от 1.07.2010 г., содержащее указание на время и место судебного заседания, направленное ему по указанному адресу, вручено 17.07.2010 г. (почтовый идентификатор 670007 58407 8).

В судебном заседании 14.07.2010 г. представитель ответчика принимал участие, под расписку извещен о перерыве до 21.07.2010 г.

ООО "Регион-Эксперт" согласно представленной выписке из единого государственного реестра юридических лиц от 10.06.2010 г. зарегистрировано по адресу: г.Улан-Удэ, ул.Коммунистическая, 20 (л.д.36-37,т.2).

12.07.2010 г. его представителю вручена копия определения суда от 1.07.2010 г., что отражено в почтовом идентификаторе 670008 58406 1. ООО "Регион-Эксперт" 13.07.2010 г. заявил о рассмотрении дела без участия его представителя.

В выписке из единого государственного реестра юридических лиц от 10.06.2010 г., представленной суду межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N 9 по Республике Бурятия и приобщенной к делу указано, что муниципальное унитарное предприятие "ЖЭУ-7" прекратило деятельность в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда Республики Бурятия о завершении конкурсного производства (л.д.25-27,т.2).

Согласно выписке из единого государственного реестра юридических лиц от 10.06.2010 г. муниципального унитарное предприятие ЖКХ Октябрьского района г.Улан-Удэ зарегистрировано по адресу: г.Улан-Удэ, ул.Солнечная, 48. Направленная поэтому адресу копия определения от 1.07.2010 г. не вручена в связи с отсутствием адресата (почтовый идентификатор 670008 27 58404 7).

Неявка представителей ответчика и третьих лиц в судебное заседание не препятствует рассмотрению спора, поскольку они надлежаще извещены о судебном заседании, получили копию определения суда с указанием времени и места судебного заседания, осведомлены о рассмотрении арбитражным судом спора с их участием. Права и охраняемые законом интересы ответчика и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, не нарушаются рассмотрением дела по существу в их отсутствие. Все они могли воспользоваться принадлежащим им правом на участие в судебном заседании.

Дело рассматривается в порядке, определенном п.3, п.5 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании иск поддержал, просил признать недостоверным (недействительным) отчет об оценке N 131, выполненный ООО "НЭКС" по состоянию на 1.04.2009 г. в отношении указанного в исковом заявлении помещения.

Представитель третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, -муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ" и города Улан-Удэ в лице администрации возражал против удовлетворения иска, отметив, что отчет об оценке, не являющийся ненормативным правовым актом, не может являться самостоятельным предметом спора, просил прекратить производство по делу.

Выслушав представителей истца и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, исследовав и оценив доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Иск обоснован тем, что оценка и спорный отчет проведены и составлены с нарушениями законодательства об оценке, не отвечают требованиям статей 3, 8, 11, 12, 15, 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а определенная им рыночная стоимость объекта оценки -магазина не является достоверной, не учитывает особенности помещения и существенно завышена.

Нежилое помещение, общей площадью 165,2 кв.м (номер на поэтажном плане I: 1-11), расположенное в подвале 5-этажного дома по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Ключевская, 30, является собственностью городского округа "Город Улан-Удэ", что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права (л.д.101,т. 1). Право собственности города Улан-Удэ на данное помещение зарегистрировано 27.06.2000 г.

Решением комитета по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ от 14.04.2009 г. N 364 определено приватизировать данное имущество с учетом преимущественного права арендатора.

В пункте 2 данного решения нормативная цена помещения установлена на основании отчета об оценке от 1.04.2009 г. N 131, составленного ООО "НЭКС", в размере 2662 тыс. руб. без учета НДС.

21.04.2009 г. согласно решению комитет направил истице предложение о приобретении указанного помещения с использованием преимущественного права арендатора.

3.06.2010 г. истица, считая определенную ООО "НЭКС" величину рыночной стоимости вышеназванного помещения существенно завышенной, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском на основании норм ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из рекомендаций, изложенных в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Арбитражным судом установлено, что рыночная стоимость муниципального имущества определялась ответчиком в целях приватизации этого имущества. Обязательность проведения оценки такого имущества по правилам ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена статьей 8 названного Федерального закона.

В силу статьи 12 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" нормативная цена подлежащего приватизации муниципального имущества -минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Начальная цена приватизируемого муниципального имущества устанавливается на основании отчета об оценке муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 8 Правил определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 14.02.2006 N 87, нормативная цена подлежащего приватизации муниципального недвижимого имущества устанавливается равной рыночной стоимости такого имущества, определенной независимым оценщиком в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Статья 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривает, что отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Исследовав спорный отчет N 131 и дав ему оценку, арбитражный суд приходит к выводу о том, что он не соответствует требованиям, установленным ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254.

Индивидуальный предприниматель Челяпина В.И. обратилась в комитет с письмом о приобретении помещения 2.02.2009 г.

9.03.2009 г. заключен муниципальный контракт N 8-К между комитетом и ответчиком на оказание услуг по определению рыночной стоимости объектов муниципального имущества.

Отчет об оценке N 131 составлен 2.04.2009 г.

Как указано в отчете, дата оценки-1.04.2009 г.

Решение о приватизации принято 14.04.2009 г.

Предложение о приобретении указанного помещения с использованием преимущественного права арендатора комитет направил истице 21.04.2009 г.

Согласно отчету об оценке N 131 рыночная стоимость объекта составила 2662000 руб., а с учетом НДС-3141000 руб.

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 г. N 92 оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора, то есть до момента приватизации муниципального имущества.

Из представленных доказательств следует, что настоящий истица обратилась в арбитражный суд до заключения договора купли-продажи.

Принимая во внимание доводы истицы о недостоверности отчета об оценке, арбитражный суд разъяснил лицам, участвующим в деле, право заявлять ходатайство о назначении экспертизы.

Ответчик иск признал, представил новый отчет об оценке того же имущества и доказательства вручения отчета комитету без дополнительной оплаты. Заявление о признании иска подписано генеральным директором ООО "НЭКС".

В силу ст. 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Признание ответчиком иска суд принимает, поскольку такое признание не нарушает права третьих лиц и соответствует иным доказательствам.

В частности, из экспертного заключения ООО "Регион-Эксперт" следует, что рыночная стоимость помещения составляет 2370000 руб. с учетом НДС (л.д. 109- 137,т. 1).

Согласно отчету об оценке N 328 от 13.07.2010 г. и составленному ответчиком на 21.04.2009 г., рыночная стоимость объекта составляет 2599000 руб. с НДС.

Учитывая фактические обстоятельства дела и указанные разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ, арбитражный суд приходит к выводу о том, что оспариваемый отчет N 131 нарушает права и законные интересы истицы, у которой имеется право преимущественного приобретения нежилого помещения на основании Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Достоверность величины рыночной стоимости предмета оценки до заключения договора купли-продажи относится к существенным обстоятельствам, цена продажи нежилого помещения имеет для истицы-индивидуального предпринимателя значение.

Признание ответчиком иска и недостоверность величины рыночной стоимости муниципального имущества, определенной в отчете N 131, является основаниями для удовлетворения иска.

Доводы представителя комитета и города Улан-Удэ о том, что производство по делу следует прекратить, поскольку отчет оценщика не может быть самостоятельным предметом спора, исследованы.

В абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" отмечено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Поскольку рыночная стоимость муниципального имущества определялась ответчиком в целях приватизации этого имущества, а обязательность проведения оценки такого имущества предусмотрена статьей 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", истица вправе обращаться в арбитражный суд с иском о признании отчета недостоверным.

При подаче иска истица уплатила государственную пошлину в размере 4000 руб. В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истицы следует взыскать 4000 руб. -расходы по государственной пошлине.

Руководствуясь статьями 167-171, ст. 110 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

Иск удовлетворить полностью.

Признать недостоверным (недействительным) отчет об оценке N 131 нежилого помещения, расположенного в подвале 5-этажного жилого дома, общей площадью 165,20 кв.метров, находящегося по адресу: г.Улан-Удэ, улица Ключевская, дом 30, выполненный ООО "НЭКС" по состоянию на 1.04.2009 г.,

Взыскать с ООО "НЭКС" в пользу индивидуального предпринимателя Челяпиной Валентины Ивановны 4000 руб.-расходы по государственной пошлине.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда http://4aas.arbitr.ru/ или Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа http ://fasvso. arbitr.ru/