Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 10 июня 2009 г. N А10-1062/2009 В удовлетворении иска о взыскании с общества задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения, пени и о расторжении указанного договора, об обязании освободить нежилое помещение, переданное по указанному договору, отказано в части расторжения договора и освобождении помещения, поскольку истец не доказал факт соблюдения им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком (извлечение)

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия
от 10 июня 2009 г. N А10-1062/2009
(извлечение)

Арбитражный суд Республики Бурятия рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" к обществу с ограниченной ответственностью "Мега" о взыскании 128 294 руб. 34 коп. - задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения N 112-о от 05.06.2006 и 8693 руб. 63 коп. - пени, о расторжении указанного договора, об обязании освободить нежилое помещение, переданное по указанному договору. При участии в судебном заседании: от истца - Аюшеев Б.А., представитель по доверенности N 287 от 06.11.2008; от ответчика - не явились, извещены (почтовое уведомление N 92406 от 19.05.09).

Резолютивная часть судебного акта объявлена 08 июня 2009 года.

В полном объеме решение изготовлено 10 июня 2009 года

Муниципальное учреждение "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" (далее - Комитет) обратилось в арбитражный суд Республики Бурятия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мега" (далее -ООО "Мега", общество) о взыскании 128 294 руб. 34 коп. - задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения N 112-о от 05.06.2006 и 8693 руб. 63 коп. -пени, о расторжении указанного договора, об обязании освободить нежилое помещение, переданное по указанному договору

В судебном заседании представитель истца требования, изложенные в исковом заявлении, поддержал в полном объеме. Истец ссылается на невыполнение ответчиком условий договора аренды N 112-о от 05.06.2006, а именно пункт 3.4 в части исполнения обязанности по внесению арендной платы в установленный договором срок. В связи с существенным нарушением ответчиком условий договора аренды на основании пункта 5.2.3 договора истец просит расторгнуть договор и обязать ответчика освободить нежилое помещение.

В качестве правового обоснования истец ссылается на статьи 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела ответчик в судебное заседание не явились.

На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии стороны.

Выслушав пояснения истца, исследовав и оценив доказательства, арбитражный суд считает требования истца подлежащими удовлетворению в части.

Как следует из материалов дела, 05.06.2006 между Комитетом по управлению имуществом г.Улан-Удэ (арендодатель) и ООО "Мега" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 112-о.

В соответствии с п. 1.2 договора помещение, переданное в аренду, является муниципальной собственностью.

По акту приема-передачи от 15.04.2008 Комитет передал обществу во временное владение и пользование нежилое подвальное помещение, литер А1, N по поэтажному плану с 1 по 8, площадью 105,5 кв.м

Срок действия договора установлен с 01.06.2006 по 01.05.2007 (п. 1.6 договора).

В пункте 7.3 договора предусмотрено, что если арендатор по истечении срока действия договора продолжает пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается заключенным на тех же условиях на тот же срок.

Заключенный между сторонами договор по своей правовой природе является договором аренды недвижимого имущества, следовательно, спорные отношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Анализ условий договора свидетельствует о согласовании сторонами существенных условий договора аренды, следовательно, о его соответствии статьям 432, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку договор заключен на срок менее одного года, то из положений пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что государственная регистрация такого договора не требуется.

В связи с тем, что после истечения срока договора аренды арендатор продолжал пользоваться арендованным помещением, то в соответствии с п. 7.3 договор аренды N 112-о считается заключенным на тех же условиях и на тот же срок.

Заключенный договор в соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием возникновения обязательства.

В соответствии с п. 3.2 договора арендная плата на момент заключения договора установлена в размере: годовая 239826,61 руб. без учета НДС, 43168,79 руб. НДС, ежемесячная 19985,55 руб. без учета НДС, 3597,4 руб. -НДС.

Как установлено ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 3.4 договора арендатор оплачивает месячную арендную плату, плату за техническое обслуживание и коммунальные услуги с учетом установленной законодательством суммы налога на добавленную стоимость не позднее третьего числа каждого месяца (предоплата) путем перечисления на расчетный счет арендодателя.

В связи с тем, что нежилое помещение передано истцом ответчику во временное пользование, у ответчика, согласно ст. ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации возникла обязанность по внесению арендной платы за пользование имуществом.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что задолженность ответчика по арендной плате в размере 128 294 руб. 34 коп. образовала за период с февраля 2008 г. по 14 августа 2008 г.

По решению Комитета по управлению имуществом г.Улан-Удэ N 577 от 14.08.08 помещение, переданное по договору аренды N 112-о от 05.06.2006, исключено из реестра муниципальной собственности г.Улан-Удэ.

Расчет суммы задолженности по арендной плате произведен исходя из размера арендной платы, установленной соглашениями по расчету арендной платы.

Доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору аренды в сумме 128 294 руб. 34 коп. ответчиком не представлено.

Как установлено ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований -в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как установлено ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Как следует из п. 4.1.1. договора, в случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, он уплачивает пени в размере учетной ставки процента, установленного Центральным банком Российской Федерации на день внесения арендной платы, с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Истцом пени исчислены исходя из ставки банковского процента на день внесения арендной платы, с просроченной суммы за каждый день просрочки. За период с 06.06.2006 по 24.11.2008 сумма пени составила 8 693 руб. 63 коп.

На основании ст. ст. 309, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации требование истца о взыскании с ответчика суммы задолженности по арендной плате в размере 128 294 руб. 34 коп. подлежит удовлетворению.

Подлежит удовлетворению и требование истца о взыскании с ответчика пени в размере 8 693 руб. 63 коп.

Исковое требования в части расторжения договора аренды нежилого помещения N 112-о от 05.06.2006 и обязании ответчика освободить нежилое помещение следует оставить без рассмотрения.

Из пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В адрес ответчика было направлено предупреждение N 4035 от 09.09.2008 об оплате задолженности по арендной плате и пени в срок до 26.09.2008 г.

Суд не расценивает указанное предупреждение как доказательство направления ответчику требования о расторжение договора, поскольку оно не содержит предложение расторгнуть договор.

Таким образом истец не доказал факт соблюдения им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, установленного статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу подпункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

При таких обстоятельствах, суд оставляет без рассмотрения исковые требования о расторжении договора и обязании ответчика освободить нежилое помещение.

Расходы по государственной пошлине суд согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мега" в пользу муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ 136 987 руб. 97 коп., в том числе 128 294 руб. 34 коп. - задолженность по арендным платежам, 8693 руб. 63 коп. - пени.

Исковые требования о расторжении договора аренды и обязании освободить арендуемое помещение оставить без рассмотрения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мега" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 239 руб. 76 коп.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд вынесший решение.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда http://4aas.arbitr.ru/ или Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа http:// fasvso.arbitr.ru/