Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 27 января 2009 г. N А10-3287/2008 Иск о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды, о расторжении договора и о выселении ответчика из нежилого подвального помещения удовлетворен, поскольку, учитывая значительность размера задолженности по арендной плате, а также отсутствие оплаты задолженности на день рассмотрения спора, несмотря на уведомление о необходимости ее погашения, суд расценивает это нарушение как существенное (извлечение)

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия
от 27 января 2009 г. N А10-3287/2008
(извлечение)

Судья рассмотрел в судебном заседании дело по иску открытого акционерного общества "Железнодорожная торговая компания" к обществу с ограниченной ответственностью "СВ" о взыскании задолженности по договору аренды N 62/06 от 10.11.2006 в сумме 309 931 руб. 55 коп., о расторжении договора и о выселении ответчика из нежилого подвального помещения площадью 100,2 кв.м., расположенного по адресу:670034, г.Улан-Удэ, пр. 50 лет Октября, д.11, при участии истца - Янькова Т.А. представитель по доверенности от 27.10.2008 N 52, Хамышкеева, К.В. представитель по доверенности от 26.06.2008 N 45, третьих лиц: Гаськова Н.Н., Сердюк А.А., Каленых Л.М., Федоров A.M. индивидуальные предприниматели.

Резолютивная часть решения оглашена 23 января 2009 г. В полном объеме решение изготовлено 27 января 2009 г.

Открытое акционерное общество "Железнодорожная торговая компания" обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СВ" о взыскании задолженности по договору аренды N 62/06 от 10.11.2006 в сумме 309 931 руб. 55 коп., о расторжении договора и о выселении ответчика из нежилого подвального помещения площадью 100,2 кв.м., расположенного по адресу:670034, г.Улан-Удэ, пр. 50 лет Октября, д. 11.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец увеличил исковые требования. Просил взыскать сумму задолженности по арендной плате в размере 334 610 руб., сумму расходов по пункту 3 Приложения N 3 к договору в размере 3225 руб., сумму расходов по пункту 4 Приложения N 3 к договору в размере 7315 руб. Уточнил исковые требования. Вместо требования о выселении ответчика просил возвратить арендованное имущество, а именно часть нежилого подвального помещения торгового комплекса "Темп" общей площадью 100,2 кв.м., по адресу: РБ, г. Улан-Удэ, пр. 50 лет Октября, д. 11, номера на поэтажном плане литера А1 (подвал): помещение 1, площадью 25,9 кв.м., помещение 2, площадью 26,8 кв.м., помещение 3, площадью 8,9 кв.м., помещение 4, площадью 38,4 кв.м.. Исковые требования в части досрочного расторжения договора аренды недвижимого имущества N 62/06 от 10.1 1.2006 поддержал.

Определением от 11.11.2008 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальные предприниматели Федоров A.M., Каленых Л.М., Сердюк А.А., Гаськова Н.Н., Соколова В.Ф., занимающие подвальное помещение по договорам субаренды заключенным с ответчиком.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился. Заказные письма с уведомлением о времени и месте рассмотрения дела, направленные судом по всем известным адресам нахождения ответчика, возвращены органом связи с отметкой о выбытии адресата. В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик считается надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела. Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальный предприниматель Соколова В.Ф. в судебное заседание не явилась о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом (уведомление от 21.12.2008). Руководствуясь частью 1 статьи 123, частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дела в его отсутствие.

Истец при рассмотрении дела уточненное требование поддержал. Пояснил, что 10.11.2006 между истцом и ответчиком заключен договор аренды недвижимого имущества N 62/06. Пунктом 5.1, 5.2 Договора определено, что арендная плата в размере 66922 руб. вносится ответчиком (арендатором) за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца. Кроме того, пунктом 3.2.6 Договора предусмотрена обязанность арендатора по возмещению арендодателю расходов, связанных с оплатой эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг по переданному в аренду имуществу. Для уточнения пункта 3.2.6 Договора стороны подписали соглашение (приложение N 3 к договору) согласно которому, арендатор ежемесячно возмещает арендодателю эксплуатационные расходы в сумме 645 руб., административно-хозяйственные расходы в 1 463 руб., возмещение расходов производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца. Обязательства по внесению арендной платы и возмещению расходов за период с июля по ноябрь 2008 года арендатором не исполняются. Требование об уплате задолженности по договору, а также предложение о расторжении договора аренды направлено арендатору 18.09.2008 N 962. Однако обязанность по внесению арендной оплаты, возмещению расходов арендодателя не исполнена, ответ на предложение о расторжении договора не поступил. Просит суд удовлетворить заявленные исковые требования, в обоснование ссылается на статьи 614, 616, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, пояснили, что являются субарендаторами недвижимого имущества, составляющего предмет договора от 10.11.2006 N 62/06. Арендную плату вносят ООО "СВ" регулярно. Требования истца поддерживают, поскольку ненадлежащее исполнение обязанностей ООО "СВ" по договору, заключенному с истцом, сказывается на возможности их работы в данных помещениях. В случае расторжения договора от 10.11.2006 N 62/06 считают возможным заключить договора аренды с истцом.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела следует, что 10 ноября 2006 года между ОАО "Российские железные дороги" (арендодатель) с одной стороны, и обществом с ограниченной ответственностью "СВ" (арендатор) с другой стороны заключен договор N 62/06 аренды недвижимого имущества на срок до 09.11.2009.

Согласно акту приема-передачи во временное владение и пользование арендатору передано недвижимое имущество: часть нежилого подвального помещения торгового комплекса "Темп", площадью 100,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, пр. 50 лет октября, д. 11, номера на поэтажном плане литера А1 (подвал): помещение 1, площадью 25,9 кв.м., помещение 2, площадью 26,8 кв.м., помещение 3, площадью 8,9 кв.м., помещение 4, площадью 38,4 кв.м.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Анализ условий договора свидетельствует о согласовании сторонами существенных условий договора аренды, следовательно, о его соответствии статьям 432, 606 ГК РФ.

Стороны осуществили государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества 09.02.2007 г. номер регистрации 03-03-01/002/2007-096, заключенного на срок свыше одного года, как это предусмотрено пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заключенный договор в соответствии со статьей 307 ГК РФ является основанием возникновения обязательства.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права ОЗАА 373644 от 06.09.2007 года 15.05.2007 года по договору N 317 о создании ОАО "Железнодорожная торговая компания" и акту приема-передачи недвижимого имущества от 31.07.2007 года ОАО "Российские железные дороги", находящегося на балансе Иркутского дорожного центра рабочего снабжения- филиала ОАО "Российские железные дороги" нежилое помещение, расположенное в подвале и на 1 этаже пятиэтажного дома, общая площадь 865,20 кв.м. (номер на поэтажном плане подвал 1-9, 1 этаж: 1-28, находящееся по адресу г. Улан-Удэ, 50 лет Октября проспект, д. 11 передано в уставный капитал ОАО "Железнодорожная торговая компания".

Статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соглашении от 10.11.2006 г. (приложение N 2 к договору аренды) стороны определили размер арендной платы в месяц 66922 руб, в том числе НДС (18%) 10208 руб. 44 коп.

Пунктом 3.2.6 договора предусмотрено, что расходы арендатора на оплату электроэнергии, коммунальных, эксплуатационных и необходимых административно-хозяйственных услуг, а также амортизационные отчисления не включаются в установленную настоящим договором сумму арендной платы.

В соглашении (приложение N 3 к договору) от 10.11.2006 г., подписанном сторонами, арендатор обязался:

- п.З - производить возмещение расходов за эксплуатационные услуги (в том числе амортизацию, налог на недвижимое имущество, налог на землю, охрану, связь затраты на ремонт мест общего пользования и т.д.) в размере 645 руб. 00 коп. в месяц (с учетом НДС), в том числе НДС (18%) 98,39 руб. в месяц;

- п.4 - производить возмещение расходов за административно- хозяйственные услуги (уборку объекта, территории, содержание административного аппарата и т.д.) в размере 1463 руб. 00 коп. в месяц (с учетом НДС), в том числе НДС (18%) 223,17 руб. в месяц.

Возмещение расходов производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца.

Таким образом, по договору от 10.11.2006 N 62/06 оплата в месяц составляет 69030 руб. в том числе НДС 10530 руб.

Ответчиком обязанность по внесению арендных платежей, возмещению эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов за период с июля по ноябрь 2008 года не исполнена.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчиком не представлены доказательства, свидетельствующие об исполнении обязанности по внесению арендных платежей и возмещению расходов за указанный период.

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании задолженности в сумме 345 150 руб. в соответствии со ст.ст. 309, 614 ГКРФ и условиями договора N 62/06 от 10.11.2006 г. (приложение N 2 к договору, п.п. З, 4 приложение N 3 к договору) подлежит удовлетворению. Расчет судом проверен, исходные данные соответствуют договору (334610 руб.- арендная плата (66922 руб. х 5 мес.) + 3225 руб.- возмещение за эксплуатационные услуги (645 руб. х 5 мес.) + 7315 руб.- возмещение за административно-хозяйственные услуги (1463 руб. х 5 мес.)= 345 150 руб.)

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1)при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец пояснил, что систематическое ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по возмещению эксплуатационных расходов и расходов за административно - хозяйственные услуги, наличие задолженности по арендной плате за 5 месяцев, а также значительный размер суммы задолженности 345 150 руб. является для него существенным нарушением в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ. Из-за ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды ОАО "Железнодорожная торговая компания" вынуждено нести эксплуатационные и административно-хозяйственные расходы за свой счет, в результате чего отвлекаются значительные денежные средства, которые оно не имеет возможности направить на другие цели (выплату заработной платы, развитие производства и т.д.), также не получило в срок предусмотренную договором арендную плату за пять месяцев в сумме 334610 руб.00 коп, при заключении договора рассчитывало, что арендная плата будет вноситься ежемесячно.

Наличие задолженности по арендной плате в сумме 334610 руб.00 коп. и задолженности по возмещению административно-хозяйственных и эксплуатационных затрат арендодателя в сумме 10540 руб. подтверждается материалами дела, и ее погашение ответчиком не доказано.

Суд соглашается с доводами истца, что нарушения обязательств по договору аренды в виде невнесения в сроки, установленные договором, арендных платежей и ненадлежащее исполнение обязательства по возмещению эксплуатационных и административно - хозяйственных расходов является существенным нарушением, которое влечет для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор аренды является возмездной сделкой и арендодатель при заключении такого договора вправе рассчитывать на получение арендных платежей в сроки, установленные договором.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 28 Информационного письма от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Учитывая значительность размера задолженности по арендной плате в сумме 334610 руб.ОО коп, а также отсутствие оплаты задолженности на день рассмотрения спора, несмотря на уведомление о необходимости ее погашения, суд расценивает это нарушение как существенное.

Также суд расценивает как существенное нарушение ответчиком обязательства по возмещению эксплуатационных и административно-хозяйственных затрат по п.п. 3.4 Соглашения (приложение N 3 к договору N 62/06 аренды недвижимого имущества ОАО "РЖД" от 10.11.2006 г.). При этом суд исходит из того, что ответчик систематически допускает эти нарушения, сумма задолженности сформировалась за период с июля по ноябрь 2008 года.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 9.1 договора также предусмотрен месячный срок рассмотрения предложения о досрочном расторжении договора аренды.

Истец 18.09.2008 направил ответчику письмо за N 962 в котором предложил в срок до 01.10.2008 г. расторгнуть договор аренды.

Письмо было вручено ответчику 01.10.2008 г., что подтверждается уведомлениями отделения связи о вручении заказной корреспонденции.

Таким образом, учитывая, что ответчиком допущено существенное нарушение обязательств по договору аренды недвижимого имущества N 62/06 от 10.11.2006 г, что истец уведомил ответчика о расторжении договора, в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации требование истца о расторжении договора является правомерным и подлежит удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с расторжением судом договора аренды, подлежит удовлетворению требование истца об обязании ответчика вернуть арендодателю арендованное по этому договору имущество.

Расходы по госпошлине относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СВ" в пользу открытого акционерного общества "Железнодорожная торговая компания" 357 553 руб., в том числе 345150 руб.- сумму долга, 11 698 руб. 63 коп.- госпошлину по иску и в доход федерального бюджета- 704 руб. 37 коп. госпошлину по иску.

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества N 62/06 от 10.11.2006 года, заключенный между ОАО "Российские железные дороги" и ООО "СВ".

Обществу с ограниченной ответственностью "СВ" возвратить открытому акционерному обществу "Железнодорожная торговая компания" занимаемые им части нежилого подвального помещения торгового комплекса "Темп" общей площадью 100,2 кв.м., по адресу: РБ, г. Улан-Удэ, пр. 50 лет Октября, д. 11, номера на поэтажном плане литера А1 (подвал): помещение 1, площадью 25,9 кв.м., помещение 2, площадью 26,8 кв.м., помещение 3, площадью 8,9 кв.м., помещение 4, площадью 38,4 кв.м. (приложение N 4 к договору аренды недвижимого имущества ОАО "РЖД" N 62/06 от 10.11.2006). Выдать исполнительные листы.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия.