Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 18 ноября 2009 г. N А10-3719/2009 Иск о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате удовлетворен частично в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды (извлечение)

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия
от 18 ноября 2009 г. N А10-3719/2009
(извлечение)

Арбитражный суд Республики Бурятия рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Мемфис" к индивидуальному предпринимателю Трофимовой Людмиле Игнатьевне о взыскании задолженности по арендной плате в размере 477 640 руб. При участии: от истца: Мороковой Е.Е., представитель по доверенности от 01.07.2009; от ответчика: Трофимовой Л.И., индивидуальный предприниматель, Дымбрыловой Ю.Х., представитель по доверенности от 31.08.2009.

Резолютивная часть решения объявлена 12 ноября 2009 года.

Полный текст решения изготовлен 18 ноября 2009 года.

Общество с ограниченной ответственностью "Мемфис" (далее - ООО "Мемфис", Общество, истец) обратилось в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Трофимовой Людмиле Игнатьевне (далее - ИП Трофимова Л.И., индивидуальный предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 477 640 руб.

В судебном заседании 12 ноября 2009 года истец заявил об увеличении исковых требований, просил взыскать 477 640 рублей задолженность по арендной плате, а также неустойку за просрочку исполнения обязательства по своевременному внесению арендной платы в размере 93 653 рубля.

Руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд не принял изменение истцом исковых требований.

Требования о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства по своевременному внесению арендной платы не были заявлены истцом в исковом заявлении.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце 5 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 октября 1996 года N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", требования о применении имущественных санкций не может расцениваться как увеличение размера требований по иску о взыскании основной задолженности. Такое требование может быть заявлено самостоятельно.

В силу изложенного арбитражный суд рассматривает требование истца, заявленного первоначально в исковом заявлении о взыскании задолженности по арендной плате.

Представитель истца в судебном заседании поддержал требования, изложенные в исковом заявлении. Просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за пользование помещением на основании договора аренды от 1 января 2009 года с февраля по июнь 2009 года в размере 477 640 рублей. Общество не ограничивало доступ индивидуального предпринимателя в торговое помещение и не чинило какие-либо препятствия ответчику в пользовании арендуемым помещением.

Ответчик исковые требования признал частично в размере 261 706 рублей, в остальной части иска просил отказать. С 18 мая 2009 года истцом был закрыт доступ ответчику в арендуемое помещение. Предприниматель не имел возможности использовать помещение по назначению. Помещение вместе с находящимся там товаром было опечатано администрацией торгового комплекса и взято под охрану. Арендодатель фактически в одностороннем порядке прекратил арендные отношения. Ответчик пользовался спорным помещением для торговли товарами с 1 февраля 2009 года по 17 мая 2009 года включительно.

Исследовав и оценив материалы дела, выслушав стороны, арбитражный суд находит требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 01 января 2009 года между Обществом (арендодатель) и Трофимовой Л.И. (арендатор) заключен договор аренды торговых площадей N 006.

В соответствии с пунктом 1.1, 1.2 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование помещение - торговую площадь в бутике N 21, расположенную на первом этаже четырехэтажного здания "Торгово-развлекательный комплекс "Сибирь", расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, улица Почтамская#, 1, общей площадью 58 квадратных метров, а арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату. Из пункта 1.3 договора следует, что торговая площадь должна использоваться исключительно для торговли промышленными товарами. Пунктом 1.4 договора установлен срок аренды помещения по 30 декабря 2009 года. Дата подписания сторонами акта приема-передачи помещения считается первым днем аренды помещения.

Пункт 5.1 договора предусмотрено, что за аренду помещения арендатор оплачивает за февраль и март 2009 года арендодателю сумму в размере 1530 рублей за 1 кв.м. общей площади помещения в месяц. Арендная плата в месяц составляет сумму 88 740 руб. В последующие месяцы за аренду помещения арендатор оплачивает арендодателю сумму в размере 1 800 рублей за 1 кв.м. общей площади помещения в месяц. Арендная плата в месяц составляет сумму 104 400 рублей.

01 февраля 2009 года сторонами подписан акт приема - передачи торговой площади N 21, 1 этаж "Торгово-развлекательного комплекса "Сибирь", г. Улан-Удэ, ул. Почтамская#, 1.

14 мая 2009 года истцом в адрес ответчика направлено письмо о сумме задолженности по арендной плате на 30 июня 2009 года в размере 438 900 рублей. ИП Трофимовой Л.И. предложен график погашения задолженности: 15 мая 2009 года - 109 725 рублей, 20 мая 2009 года - 109 725 рублей, 20 июня 2009 года - 219 450 рублей. Кроме этого в письме указано, что в случае неоплаты 15 мая 2009 года первого платежа доступ к бутику будет закрыт 16 мая 2009 года в 10ч.00м. до внесения платежа. В случае просрочки следующих платежей доступ к бутику будет также закрываться, несоблюдения графика оплаты договор будет расторгнут с 1 июля 2009 года (л.д.79).

18 мая 2009 года ИП Трофимовой Л.И. уплачена арендная плата истцу в сумме 50 000 рублей (л.д. 80).

Согласно акту сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2009 - 20.07.2009, подписанному Обществом задолженность арендатора по арендной плате в пользу Общества составляет 477 640 рублей. Из акта следует, что сумма задолженности определена из расчета арендной платы 88 740 рублей в месяц за период с февраля по июль 2009 года включительно, за минусом 4 800 рублей (остаток гарантированного взноса) и 50 000 рублей, внесенного арендатором в мае 2009 года.

Из свидетельства о государственной регистрации права от 26 июня 2007 года N 03 АА 358359 следует, что здание торгово-развлекательного центра, находящегося по адресу г. Улан-Удэ, улица Почтамская#, дом 1, принадлежит на праве собственности ООО "Мемфис".

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Анализ условий договора свидетельствует о согласовании сторонами существенных условий договора аренды, следовательно, о его соответствии статьям 432, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заключенный договор в соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием возникновения обязательства.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Получив имущество в аренду, ИП Трофимова Л.И. приняла на себя обязательство по внесению арендных платежей с момента подписания акта приема-передачи.

Вместе с тем в силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Судом проверен довод ответчика, что арендодателем с 18 мая 2009 года в одностороннем порядке прекращено пользование индивидуальным предпринимателем арендованной торговой площади.

Из объяснений ответчика следует, что с указанной даты в целях недопущения туда индивидуального предпринимателя и продолжения торговой деятельности торговое помещение было опломбировано администрацией торгового комплекса и поставлено на охранную сигнализацию. При этом в торговом помещении остался весь товар, компьютер, документы. Охрана торгового помещения осуществляется арендодателем. С разрешения администрации ответчик два раза заходил туда, чтоб взять документы, в том числе, трудовую книжку беременной работницы, компьютер.

Согласно условиям договора N 006 аренды торговых площадей от 01 января 2009 года арендодатель вправе временно ограничить пользование помещением арендатором в случае неисполнения обязательств по договору; ограничение носит характер обеспечительной меры, способствующей выполнение арендатором обязательств по договору; введение временных ограничений не является неисполнением обязательств по договору со стороны арендодателя, не прерывает срок аренды и не освобождает арендатора от внесения арендной платы по договору (пункт 3.1 договора) (л.д.6).

Истец своим письмом от 14 мая 2009 года предупредил индивидуального предпринимателя, что в случае неоплаты 15 мая 2009 года первого платежа доступ к бутику будет закрыт 16 мая 2009 года в 10 ч.00 м. до внесения платежа. В случае просрочки следующих платежей доступ к бутику будет также закрываться, несоблюдения графика оплаты договор будет расторгнут с 1 июля 2009 года (л.д. 79).

В судебном заседании 29 сентября 2009 года судом допрошены свидетели Яковлева Анна Васильевна, Малаханова Жаргалма Баянтуевна.

Свидетель Яковлева А.В. пояснила, что в июне 2009 года бутик, принадлежащий ответчику, был закрыт и опечатан. ИП Трофимова Л.И. по этой причине не могла продать ей пальто.

Свидетель Малаханова Ж.Б. показала, что в июле 2009 года приходила в бутик хотела купить куртку мужу, но он был закрыт. По объяснению ИП Трофимовой Л.И. товар она не может продать, так как бутик закрыт.

Оценивая вышеизложенные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что арендатор с 18 мая 2009 года не пользовался спорным помещением в соответствии с назначением - торговлей промышленными товарами в результате действий арендодателя по недопущению его доступа.

Доводы истца, что Обществом не чинились препятствия ответчику в использовании торгового помещения, опровергаются представленными по делу доказательствами.

При таких фактических обстоятельствах суд считает, что иск о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате подлежит удовлетворению частично за период фактического пользования арендованным помещением с 01 февраля 2009 года по 17 мая 2009 года включительно.

В силу статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Следовательно, в рассматриваемых спорных отношениях имеет место встречное исполнение обязательства.

В силу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Поскольку арендодатель с 18 мая 2009 года препятствовал арендатору в пользовании торговым помещением в соответствии с целевым назначением, следовательно, арендная плата с указанной даты не подлежит взысканию.

При этом суд при разрешении данного спора не принимает во внимание условие договора N 006 (пункт 3.1), в соответствии с которым арендодатель вправе временно ограничить пользование арендатором помещения в качестве обеспечительной меры, поскольку данное условие договора противоречит вышеназванным нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом произведен расчет задолженности по арендной плате из размера месячной арендной платы за аренду помещения 88 740 руб.

Условиями договора N 006 (пункт 5.1) предусмотрено, что за аренду помещения арендатор оплачивает арендодателю за февраль и март 2009 года сумму 88 740 руб. в месяц, в последующие месяцы - сумму 104 400 руб. в месяц.

Согласно акту сверки взаимных расчетов сторон арендная плата за предоставленное помещение за февраль, март, апрель, май 2009 года рассчитана по 88 740 рублей в месяц (л.д. 75).

Истцом требования по взысканию задолженности с ИП Трофимовой Л.И. по арендной платы в сумме 477 640 руб. также предъявлены из расчета 88 740 руб. в месяц.

Суд в пределах заявленных требований произвел расчет задолженности арендной платы за период с 01 февраля 2009 года по 17 мая 2009 года.

Арендная плата за указанный период составила 316 506 руб. (88 740 руб. х З = 266 220 руб. за февраль, март, апрель 2009 г. и 50 286 руб. (88 740руб.:30 х 17) с 01 мая по 17 мая 2009 г.). В счет оплаты за аренду помещения арендатором за указанный период внесено 54 800 руб.

Таким образом, долг арендатора по оплате арендной платы за спорный период составляет 261 706 руб. (316 506 руб. - 54 800 руб).

На основании изложенного, арбитражный суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований частично и взыскании с ответчика 261 706 руб. суммы задолженности по оплате арендной платы за период с 1 февраля 2009 года по 17 мая 2009 года.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истцом оплачена государственная пошлина в размере 11 052 руб. 80 коп. С ответчика подлежит взысканию расходы по уплате государственной пошлине в размере 6 734 руб. 12 коп. пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя Трофимовой Людмилы Игнатьевны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Мемфис" 268 440 рублей 12 копеек, в том числе 261 706 рублей задолженности по арендной плате по договору N 006 аренды торговых площадей от 01 января 2009 года за период с 01 февраля 2009 года по 17 мая 2009 года, а также 6 734 рублей 12 копеек - расходы по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать. Выдать исполнительный лист.

3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Бурятия.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда http://4aas.arbitr.ru/ или Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа http://fasvso.arbitr.ru/