Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 5 апреля 2011 г. N А10-405/2011 (ключевые темы: арендная плата - договор аренды - отчет об оценке - склад - административное здание)

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия
от 5 апреля 2011 г. N А10-405/2011

Резолютивная часть решения объявлена 30 марта 2011 г.

Полный текст решения изготовлен 05 апреля 2011 г.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Раднаевой С.С, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Ростэк-Новосибирск" к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Бурятия о признании недействительным изменение размера арендной платы по договору аренды N 62/06 от 10.10.2006 г.

при участии:

от истца: Машинец Д.В. - представитель по доверенности от N 31 от 15.12.2010 г.;

от ответчика: Клишина С.Г. - представитель по доверенности от 01.09.2010 г. N 346;

от третьего лица Бурятская таможня: не явился, извещен,

установил:

Закрытое акционерное общество "Ростэк-Новосибирск" (далее - ЗАО "Ростэк-Новосибирск") обратилось в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Бурятия (далее-Управление) о признании недействительным изменение размера арендной платы по договору аренды N 62/06 от 10.10.2006 г.

Определением по делу от 16.03.2011 г. в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд по собственной инициативе, с учетом мнения сторон привлек в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Бурятскую таможню.

Истец в судебном заседании 29.03.2011 г. уточнил исковые требования, просит признать недействительным изменение ответчиком в одностороннем порядке размера арендной платы по договору N 62/06 от 10.10.2006 г. по уведомлению от 29.10.2010 г. N 02/4-6826.

Третье лицо - Бурятская таможня в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, что подтверждается распиской представителя от 29.03.2011 г.

Руководствуясь пунктом 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть спор в отсутствии третьего лица.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснил, что 29.10.2010 г. ответчиком в адрес истца было направлено уведомление об увеличении годовой арендной платы с 01.12.2010 г. По мнению истца, увеличение арендной платы не может основываться на отчете "Об оценке рыночной стоимости объекта оценки". Порядок и условия изменения арендной платы договором N 62/06 не предусмотрены.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что порядок изменения ответчиком размера арендной платы предусмотрен пунктом 3.2. договора N 62/06, а условия изменения арендной платы вытекают из пункта 3.1 договора, согласно которому расчет размера арендной платы происходит путем умножения величины годовой арендной платы за 1 кв.м., устанавливаемой на основании отчетов об оценке, на арендуемую площадь. В июле 2010 года ответчиком был заключен муниципальный контракт на выполнение работ по изготовлению отчетов об оценке арендуемого истцом имущества. 29 октября 2010 г. ответчик воспользовался своим правом на изменение арендной платы и направил соответствующее уведомление истцу.

Выслушав пояснения истца и ответчика, исследовав и оценив материалы дела, суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что 10 ноября 2006 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Бурятия (арендодатель), Бурятской таможни (балансодержатель) и ЗАО "Ростэк-Новосибирск" (арендатор) заключен договор N 62/06 аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за организацией на праве оперативного управления.

Согласно условиям договора, арендодатель и балансодержатель на основании распоряжения ТУ Росимущества по Республике Бурятия от 20.10.2005 г. N 335-р и от 09.10.2006 г. N 335-р передают, а арендатор принимает во временное пользование за плату (в аренду) федеральное имущество, расположенное по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Полигон,29, нежилые помещения в административном здании, кааб. N 1,2 (третий этаж, пом. N 11, литер А) площадью 38,9 кв.м., склад, каб. 35 (первый этаж, пом. NП, литер Б) площадью 448,0 кв.м., для использования под офисные и складские помещения соответственно на условиях, предусмотренных договором. Состав и стоимость переедаемого в пользование имущества определяются приложением к договору (приложение N 1). Общая площадь передаваемых в пользование помещений составляет 486,9 кв.м. согласно копиям технических паспортов нежилых помещений административного здания N 6199 от 05.09.2006 г. и склада N 6199 от 05.09.2006 г., выданных филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" по Республике Бурятия и являющихся неотъемлемой частью договора (приложение N 2 и приложение N 2.1) (п. 1.1. договора). Срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации договора и по 10.11.2011 г. (п. 1.6. договора). Арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год (п. 3.2. договора). Арендатор оплачивает ежемесячную арендную плату за каждый месяц вперед до десятого числа оплачиваемого месяца в следующем порядке: 100% на расчетный счет в УФК по РБ (ТУ Росимущества по Республике Бурятия) ГРКЦ НБ РБ Банка России г. Улан-Удэ (п. 3.3. договора). Изменение условий договора, его расторжение допускаются по соглашению сторон, за исключением случаев изменения арендной платы в одностороннем порядке арендодателем по основанию, предусмотренному пунктом 3.2. договора (п. 5.1. договора).

В материалы дела представлены копии документов, являющиеся неотъемлемой частью договора: состав передаваемого федерального имущества в аренду (приложение N 1), акт приема-передачи арендуемого имущества, технические паспорта N 6199 от 05.09.2006 г.

28.12.2006 г. произведена регистрация договора N 62/06 от 10.11.2006 г. в Управлении Федеральной государственной службы по Республике Бурятия, номер регистрации 03-03-01/122/2006-119.

24.03.2008 г. сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 62/06 от 10.11.2006 г., согласно которому слово "Арендодатель" заменено на слово "Собственник" по всему тексту договора. Общая площадь передаваемых в пользование помещений составляет 1200,5 кв.м. В связи с изменением арендуемой площади по договору и необходимости соответствующего перерасчета арендной платы, изменен пункт 3.1. договора, согласно которому арендная плата с момента подписания дополнительного соглашения устанавливается согласно расчету: Ап=РС xS, где PC - величина годовой арендной платы за 1 кв.м. площади; S - арендуемая площадь; S=1200,5 кв.м.; 8 (помещения в административном здании)=38,9 кв.м.; 8=(помещения склада)=1161,6 кв.м.; PC (помещения в административном здании)= 154,0 руб./за 1 кв.м. (отчет об обосновании рыночной стоимости недвижимого имущества от 10.05.2006 г. N 36/2006); PC (помещения склада)=53,0 руб./за 1 кв.м. (отчет об обосновании рыночной стоимости недвижимого имущества от 08.02.2008 г. N 12/2008).

	Помещения в административном здании	Помещения склада	Итого:
Арендная плата за 1 кв.м. в год	154,0	53,0
Годовая арендная плата без НДС	5991,0	61565,0	67556,0
Годовая арендная плата с НДС	7069,0	72647,0	79716,0
Месячная арендная плата без НДС	499,0	5130,0	5629,0
Месячная арендная плата с НДС	589,0	6054,0	6643,0

В связи с изменением арендной платы и для уточнения банковских реквизитов, пункт 3.3. договора на последующий срок его действия изменен.

22.04.2008 г. дополнительное соглашение N 1 от 24.03.2008 г. к договору аренды N 62/06 от 10.11.2006 г. зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия, номер регистрации 03-03-01/036/2008-122.

29.10.2010 г. ответчик в адрес истца направил уведомление N 02/4-6826 об увеличении годовой арендной платы с 01.12.2010 г. в размере: помещение в административном здании 4068 руб. за 1 кв.м. без НДС; помещение склада 1884 руб. за 1 кв.м. без НДС.

Основанием для изменения годовой арендной платы явилось изменение рыночно-обоснованной величины годовой арендной платы, за объекты недвижимого имущества - нежилые помещения NN 1, 2 в административном здании, площадью 38,9 кв.м., NN 35, 37, 39, 42, 47, 48 в здании склада, площадью 1161,6 кв.м., расположенном по адресу Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Полигон, 29, в соответствии с Отчетом "Об оценке рыночной стоимости объекта оценки" от 20.08.2010 г. N 143/42-10/2 на основании пункта 3.2. договора аренды.

Истец, не согласившись с данным увеличением годовой арендной платы, обратился в суд с иском о признании недействительным изменение ответчиком в одностороннем порядке размера арендной платы по договору N 62/06 от 10.10.2006 г. по уведомлению от 29.10.2010 г. N 02/4-6826.

Суд считает, что правоотношения сторон вытекают из обязательственных правоотношений - договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за организацией на праве оперативного управления и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно частям 1, 2, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизмененным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Как следует из материалов дела, на момент заключения договора арендная плата за 1 кв.м. в год за пользование помещениями в административном здании составляла 154 руб., за пользование помещениями склада 51 руб.

При этом, показатель PC - величина годовой арендной платы за 1 кв.м. устанавливался на основании отчетов об оценке, изготовленного независимым оценщиком в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности (N 36/2006 от 10.05.2006 г., N 91/2006 от 18.10.2006 г. соответственно).

Пунктом 3.2. договора установлено, что арендная плата может изменяться арендодателем в одностороннем порядке. При этом арендатор обязан производить оплату арендной платы в соответствии с уведомлением представленным арендодателем в сроки и порядке установленным пунктом 3.3. договора.

24.03.2008 г. к договору аренды стороны заключили дополнительное соглашение, в соответствии с которым изменялась арендуемая площадь (площадь в помещении склада). При этом арендная плата за 1 кв.м. в год за пользование помещениями в административном здании осталась без изменения, а в отношении арендной платы за 1 кв.м. в год за пользование помещениями склада была применена величина годовой арендной платы определенной на основании нового отчета об оценке (N 12/2008 от 08.02.2008 г) в размере не превышающим предыдущий.

Дополнительным соглашением от 24.03.2008 г. N 1 к договору аренды стороны пункт 3.2. договора не изменили и не исключили.

В июле 2010 г. Управлением был заключен государственный контракт на выполнение работ по изготовлению отчетов об оценке арендуемого истцом имущества.

Согласно отчету об оценке N 143/42-10/2 от 20.08.2010 г. рыночно-обоснованная величина годовой арендной платы составила 4068,0 руб. за помещения в административном здании и 1884 руб. за помещение в здании склада.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 (ред. от 23.03.2006) "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества") установлено, что заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

29 октября 2010 г. ответчик воспользовался своим правом на изменение размера арендной платы и направил истцу соответствующее уведомление N 02/4-6826.

Таким образом, за период с 10.11.2006 г. по 29.10.2010 г. арендодатель воспользовался своим правом изменить размер арендной платы один раз за четыре года.

Право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, закреплено в пункте 3.2 договора аренды от 10.11.2006 г. N 62/06.

Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.

Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, т.е. порядок расчета (п. 3.1. договора).

При этом согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации изменение арендной платы в данном случае не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Таким образом, арендная плата была изменена ответчиком в связи с проведением оценки рыночной стоимости арендной платы; ее размер определен в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" независимым оценщиком; предусмотренный договором порядок изменения платы арендодателем соблюден, так как уведомлением от 29.10.2010 г. N 02/4-6826 истец уведомлен о повышении размера арендной платы.

Довод ответчика о том, что увеличение арендной платы не может основываться на отчете "Об оценке рыночной стоимости объекта оценки", порядок и условия изменения арендной платы договором N 62/06 не предусмотрены, судом отклоняется, поскольку порядок изменения ответчиком размера арендной платы предусмотрен пунктом 3.2. договора N 62/06, а условия изменения арендной платы вытекают из пункта 3.1 договора, согласно которому расчет размера арендной платы происходит путем умножения величины годовой арендной платы за 1 кв.м., устанавливаемой на основании отчетов об оценке, на арендуемую площадь.

На основании изложенного исковые требования ЗАО "Ростэк-Новосибирск" удовлетворению не подлежат.

Расходы по государственной пошлине суд согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении требований отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда http://4aas.arbitr.ru/ или Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа http://fasvso. arbitr.ru/

Судья

Н.В. Устинова