Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 8 июля 2010 г. N А10-916/2010 Иск комитета о взыскании с общества неосновательного обогащения удовлетворен, поскольку общество неосновательно временно пользовалось земельным участком, находящимся под арендуемым им нежилым помещением (извлечение)

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия
от 8 июля 2010 г. N А10-916/2010
(извлечение)

Арбитражный суд Республики Бурятия рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЖКСК Загорск" о взыскании 24205 руб. 56 коп. При участии: истца- СтативоС.В., представителя по доверенности от 17.02.2010, ответчика - Загузиной Ю.Л., представителя по доверенности от 12.04.2010 N 56.

Резолютивная часть решения объявлена 05 июля 2010 года. Полный текст решения изготовлен 08 июля 2010 года.

Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЖКСК Загорск" о взыскании 24205 руб. 56 коп. - суммы неосновательного обогащения.

Определением суда от 11 мая 2010 по ходатайству ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" произведена замена ООО "ЖКСК Загорск" на ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" в связи с реорганизацией ООО "ЖКСК Загорск" и присоединением с 01.04.2010 к ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт".

Представитель истца в судебном заседании требования по иску поддержал в полном объеме. Указал, что между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ и ООО "Управляющая компания ЖКСК Загорск" был заключен договор аренды муниципального имущества N 68-ж по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Краснодонская, 1Б.

В связи с фактическим использованием земельного участка, на котором расположены арендуемые здания, ответчику направлялось предупреждение о необходимости оплатить сумму неосновательного обогащения в размере 24205 руб. 56 коп. за период с 30.04.2008 по 06.05.2009.

Расчет суммы неосновательного обогащения произведен истцом исходя из установленного порядка расчета арендной платы за пользование земельными участками. Факт пользования ответчиком земельным участком, на котором расположены арендуемые им здания, и отсутствие между истцом и ответчиком договорных отношений в отношении аренды земельного участка, позволяет сделать вывод о том, что между истцом и ответчиком возникли обязательства из неосновательного обогащения.

Просит суд взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в размере 24205 руб. 56 коп. за пользование земельным участком, находящимся под арендуемым помещением.

В качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на статьи 650, 614, 652, 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика находит заявленные Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ требования необоснованными. Пояснила, что у общества отсутствуют сведения о кадастровой стоимости земельного участка. Считает, что задолженность общества по арендной плате перед Комитетом отсутствует, арендная плата обществом по договорам аренды помещения внесена в полном объеме. Обществом заключался договор аренды помещения. Условиями договора предусмотрено пользование земельным участком, находящимся под строением. Отдельно договор на аренду земельного участка не заключался.

В соответствии с договором аренды от 30.04.2008 N 68-ж общество действительно пользовалось арендуемым помещением. Однако ранее Комитетом требования об уплате суммы неосновательного обогащения не предъявлялись.

Сумму расчета неосновательного обогащения, относительно площади занимаемого земельного участка не оспаривают.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Из представленных материалов следует, что между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ и ООО "Управляющая компания ЖКСК Загорск" существовали обязательственные правоотношения из договоров аренды N 68-ж от 30.04.2008, N 68-ж от 02.04.2009.

В соответствии с условиями договора аренды N 68-ж от 30.04.2008, по акту приема-передачи муниципального имущества в аренду от 30.04.2008, Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ (Арендодатель) передал, а ООО "Управляющая компания ЖКСК Загорск" (Арендатор) приняло во временное пользование за плату муниципальное имущество, расположенное по адресу: г.Улан-Удэ Железнодорожный район ул.: г.Улан-Удэ, Железнодорожный, ул. Краснодонская, 1б: отдельностоящее здание гаража - склада, литер А, номер по поэтажному плану N с 1 по 7, площадью 504,0 кв.м.; здание отдельностоящее гаража литер Б, номер по поэтажному плану N 1, площадью 49,6 кв.м.; отдельностоящее здание склада литер Д, номер по поэтажному плану N 1, площадью 36,0 кв.м.; отдельностоящее здание склада литер И, номер по поэтажному плану N с 1 по 5, площадью 348,4 кв.м.; нежилое помещение отдельностоящего здания склада, литер К, номер по поэтажному плану N 1, площадью 109,4 кв.м.; отдельностоящее здание проходной, литер Л, номер по поэтажному плану N 1, площадью 8,2 кв.м.; отдельностоящее здание склада, литер М, номер по поэтажному плану 1, 2 площадью 167,9 кв.м.

Общая площадь переданного имущества - 1223,5 кв.м. (504 + 49,6 + 36 + 348,4 + 109,4 + 8,2+167,9) (пункт 1.1 договора).

Арендная плата согласно пункту 3.2 договоров установлена в размере: годовая -462048,92 руб. без учета НДС, (НДС -83168,80); ежемесячная - 38504,08 руб. без учета НДС, (НДС - 6930,73).

При этом согласно п.2.2.3 договора стороны предусмотрели обязанность арендодателя заключить с арендатором отдельное соглашение, определяющее порядок уплаты арендатором арендной платы за землю.

Согласно условиям п.п.2.3.2, 3.3 арендатор обязался оплачивать арендную плату, плату за землю, коммунальные услуги в срок не позднее 3-го числа каждого месяца (предоплата).

Срок аренды по договору аренды N 68-ж от 30.04.2008 установлен пунктом 1.6 договора на период с 01.05.2008 по 01.04.2009.

Соглашением сторон от 02.04.2009 в связи с окончанием срока действия, договор аренды муниципального имущества N 68-ж от 30.04.2008 расторгнут, в соответствии с которым арендатор передал, а арендодатель принял помещение, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, Железнодорожный район, ул. Краснодонская, 1б.

02 апреля 2009 года стороны заключили договор аренды нежилого помещения за N 68-ж.

Предметом аренды являлось муниципальное имущество, упомянутое в договоре аренды N 68-ж от 30.04.2008. Общая площадь переданного имущества - 1223,5 кв.м. (504 + 49,6 + 36 + 348,4 + 109,4 + 8,2+167,9) (пункт 1.1 договора).

Арендная плата согласно пункту 3.2 договора установлена в размере: годовая -462048,92 руб. без учета НДС, (НДС 83168,80); ежемесячная - 38504,08 руб. без учета НДС, (НДС 6930,73).

При этом согласно п.2.2.3 договора стороны предусмотрели обязанность арендодателя заключить с арендатором отдельное соглашение, определяющее порядок уплаты арендатором арендной платы за землю.

Согласно условиям п.п.2.3.2 арендатор обязался оплачивать арендную плату, плату за землю, коммунальные услуги в срок не позднее 3-го числа каждого месяца (предоплата).

Срок аренды установлен пунктом 1.6 договора N 68-ж от 02.04.2009 на период с 02.04.2009 по 01.05.2009.

06 мая 2009 года сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды N 68-ж от 30.04.2008.

По акту приема-передачи от 06.05.2009 муниципальное имущество возвращено арендодателю - Комитету по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ.

Таким образом, ответчик фактически пользовался объектами недвижимости с 30.04.2008 по 06.05.2009.

Истец обратился в суд с требованием о взыскании с ООО "Управляющая компания ЖКСК Загорск" неосновательного обогащения за период с 30.04.2008 по 06.05.2009 в размере 24205 руб. 56 коп., возникшего вследствие пользования ответчиком земельным участком (земли населенных пунктов).

Предусмотренная договорами арендная плата за пользование зданиями уплачена ответчиком в полном объеме, истцом в судебном заседании не оспаривается.

На основании подпункта 3 пункта 10 статьи 3 Федерального Закона "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В соответствии с пунктом 3.1 Положения о Комитете по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ, утвержденного Постановлением Администрации г.Улан-Удэ от 25.01.2008 N 41 Комитет в соответствии с возложенными на него задачами осуществляет права собственника муниципального имущества от имени муниципального образования; выступает стороной по договорам купли-продажи, аренды муниципального имущества, земельных участков, согласовывает их залог и отчуждение, а также передает имущество в безвозмездное пользование.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

На основании статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статье 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования.

В силу части 2 приведенной выше статьи в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

На основании пункта 22 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

Следовательно, арендатор может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением и участком необходимым для его использования по назначению без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Частью 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным и если в договоре аренды здания, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме платы за здание оплачивать пользование землей, обозначенная в договоре арендная ставка включает только плату за пользование зданием (договорная ставка за пользование зданием соответствует нормативно установленной), арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок, так как при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за пользование как этой недвижимостью, так и земельным участком, на котором она находится, должна взиматься по ставкам арендной платы, установленным соответствующим органом власти.

Анализ согласованного сторонами соглашения по расчету арендной платы, применяемой методики расчета арендной платы за нежилые помещения, здания, сооружения, находящиеся в муниципальной собственности (утв. постановлением Администрации г. Улан-Удэ N 67 от 10.03.2006), позволяют суду прийти к выводу, что в упомянутых договорах аренды N 68-ж от 30.04.2008, N 68-ж от 02.04.2009 стороны установили иной, нежели в части 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, в соответствии с которым плата за пользование зданиями не включает в себя плату за пользование земельным участком.

При этом следует отметить, что размер арендной платы сторонами не оспаривался, оставался неизменным, в течение всего периода пользования арендованным имуществом. Земельный участок, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Краснодонская, 1б находится в кадастровом квартале 03:24:021628, где удельный показатель кадастровой стоимости для земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок равен 970,58 руб./ кв.м.

Площадь земельного участка под арендуемыми зданиями, расположенных по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Краснодонская, 1б, составляет 1223,5 кв.м.

Определение годового размера арендной платы за использование земельных участков на территории Республики Бурятия, государственная собственность на которые не разграничена, производится согласно методике расчета арендной платы, утвержденной Постановлением Правительства Республики Бурятия от 14.01.2008 N 4 на основе новых стоимостных показателей государственной кадастровой оценки, утвержденных Постановлением Правительства Республики Бурятия от 03.12.2007 N 384 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов".

Постановлением Республики Бурятия от 14.01.2008 N 4 "Об установлении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков на территории Республики Бурятия, государственная собственность на которые не разграничена" арендная плата устанавливается в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Арендная плата за земельные участки производится по формуле:

Ап = КСз.у. xSхК(%), где:

КС з.у. - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка -970,58.

S - площадь арендуемого земельного участка (1223,50 кв.м.);

К(%) - коэффициент от кадастровой стоимости (2%).

Арендная плата с 30.04.2008 составляет 16006,91 руб. (970,58 х 1223,5 х 2%: 365 х 246);

С 01.01.2009 - 8198,66 руб. (970,58 х 1223,5 х 2% : 365 х 126).

Пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Сумма неосновательного обогащения за пользование земельным участком за период с 30.04.2008 по 06.05.2009 составляет 24205 руб. 56 коп.

Расчет судом проверен, является правильным.

В материалы дела истцом представлено предупреждение от 13.11.2009 N 6141, направленное в адрес ответчика, о необходимости оплатить сумму неосновательного обогащения, которое ответчиком не исполнено.

Таким образом, ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" обязано возместить неосновательное обогащение в размере арендной платы, взимаемой за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.

Расходы истца по государственной пошлине подлежат отнесению на стороны по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:

Взыскать с ответчика - ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" в пользу Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ 24205 руб. 56 коп. - сумму неосновательного обогащения.

Взыскать с ответчика - ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" в доход федерального бюджета 2000 руб. - сумму государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда http://4aas.arbitr.ru/ или Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа http ://fasvso. arbitr.ru/.