Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа по от 20 июня 2000 г. N Ф03-А59/00-1/944 Признание сделки купли-продажи здания, заключенной между Службой судебных приставов и предпринимателем недействительной правомерно, поскольку законодательство исключает продажу недвижимости на комиссионных началах и предписывает проведение торгов только специализированными организациями, а доказательств отсутствия таких организаций на момент совершения оспариваемой сделки ответчиками не представлено (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 20 июня 2000 г. N Ф03-А59/00-1/944
(извлечение)

Арбитражный суд, при участии от истца - Долгова С.В. - представитель (доверенность б/н от 28.03.2000), от 3-го лица - Катков Ю.И. - представитель (доверенность б/н от 13.06.2000), Сайганов О.В. - (представитель б/н от 13.06.2000), рассмотрел кассационную жалобу Предпринимателя Ан Хва Дя на решение от 09.12.1999, постановление от 13.04.2000 по делу N А59-906/99-С9 Арбитражного суда Сахалинской области, по иску Закрытого акционерного общества "Трансшоу" к Управлению юстиции Администрации Сахалинской области, предпринимателю Ан Хва Дя, 3-и лица: ТОО СП "Юнэм", ОАО "Морепродукты", ТОО РК "Приморец" о признании торгов недействительными.

Закрытое акционерное общество "Трансшоу" обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению юстиции Администрации Сахалинской области, предпринимателю Ан Хва Дя о признании торгов здания, расположенного в г. Южно-Сахалинске, ул. Ленина, 182-А, недействительными.

До принятия решения истец уточнил свои требования и просит признать сделку купли-продажи от 04.08.1999 этого здания, заключенную между Службой судебных приставов N 1 г. Южно-Сахалинска и предпринимателем Ан Хва Дя, недействительной.

В качестве 3-го лица к участию в деле привлечено СП "Юнэм".

Решением от 09.12.1999 Арбитражного суда Сахалинской области по делу N А59-906/99-С9 иск удовлетворен в полном объеме.

Принимая его, суд первой инстанции признал сделку купли-продажи спорного здания заключенной ответчиками в нарушение прав собственника этого имущества - СП "Юнэм" (гл. 12 ГК РФ), то есть ничтожной, а так же сослался на несоблюдение при этом порядка реализации недвижимого имущества, установленного Федеральным законом "Об исполнительном производстве".

Постановлением от 13.04.2000 апелляционной инстанции того же суда решение оставлено без изменения по тем же мотивам. В качестве 3-х лиц вторая инстанция привлекла АО "Морепродукты" и ТОО "РК "Приморец".

Правильность судебных актов проверяется кассационной инстанцией в порядке статей 162, 171 АПК РФ, по заявлению предпринимателя Ан Хва Дя, считающего их незаконными.

Заявитель полагает, что собственником реализованного по спорной сделке здания являлось ОАО "Морепродукты", в погашение долгов которого оно реализовывалось. Порядок проведения торгов службой судебных приставов, по его мнению, не нарушался и соответствует исполнительному законодательству.

Кроме того, предприниматель Ан Хва Дя ссылается на нарушение арбитражным судом норм процессуального права. Поэтому он просит решение и постановление отменить и принять новое решение об отказе в иске.

Истец доводы жалобы отклонил и просит судебные акты оставить без изменения.

Проверив правильность применения судом обеих инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Во исполнение решения от 20.12.1995 Арбитражного суда Сахалинской области по делу N 8/180 и на основании исполнительного листа N 8/180 от 20.01.1996 о взыскании с ОАО "Морепродукты" в пользу ТОО "РК "Приморец" 411344 рубля задолженности судебным исполнителем Южно-Сахалинского городского суда налагался арест на здание кофейного бара (ресторан "Миндзуми"), расположенное в г. Южно-Сахалинске, ул. Ленина, 182-А с составлением акта от 01.07.1997 описи и ареста имущества.

Здание по данному документу было передано на хранение ЗАО "Трансшоу", у которого оно находилось в долгосрочной (10 лет) аренде по договору аренды нежилого помещения от 07.02.1997, заключенному с СП "Юнэм".

В дальнейшем судебными приставами-исполнителями дважды: 24.11.1997, 03.08.1998 проводились торги этого имущества и 04.08.1998, по заявлению Ан Хва Дя, оно реализовывается последнему на комиссионных началах с составлением акта продажи имущества от 04.08.1998, утвержденного постановлением от 18.08.1998 старшего судебного пристава г. Южно-Сахалинска.

Заключая данную сделку, судебные приставы-исполнители полагали, что собственником реализуемого имущества являлся должник по исполнительному производству - N 7689/96 - ОАО "Морепродукты".

Между тем, исходя из имеющихся в деле документов (т. 2, л.д. 65-110), спорное здание кофейного бара в марте 1992 года во исполнение решения от 20.01.1992 общего собрания акционеров (протокол N 4 от 20.01.1992), договора от 25.01.1992 о создании Российско-Японского совместного предприятия данное общество по акту N 1 от 13.03.1992 приема-передачи основных средств передало со своего баланса на баланс вновь созданного по постановлению от 26.02.1992 N 42 Губернатора Сахалинской области СП "Юнэм" в счет уплаты основного фонда.

Решение о создании СП "Юнэм" с внесением в его уставный фонд спорного имущества согласовывалось с Управлением международных и внешнеэкономических связей администрации Сахалинской области (т. 2, л.д. 133).

Данным органом (письмо N 17 от 03.10.1994) и аудиторским заключением от 24.06.1993 (т. 2 л.д. 135) подтверждено формирование уставного фонда с нахождением в его составе этого здания с оборудованием.

В силу ст. 52 Основ гражданского законодательства, ст. 14 Закона "О собственности в РСФСР", действующих на тот момент (ст. 213 ГК РФ), хозяйственные общества и товарищества, являющиеся юридическими лицами, в соответствии с их уставами являются собственниками имущества, переданного им учредителями. Это положение содержится и в ст. 5 договора от 25.01.1992 о создании СП.

Названные обстоятельства были предметом исследования по делам: N А59-8826/97-С12 и N А59-1175/99-С9 Арбитражного суда Сахалинской области, в решениях по которым установлено отсутствие у АО "Морепродукты", начиная с 1992 года, права собственности на спорное имущество. Поэтому вывод суда обеих инстанций о его реализации судебными приставами-исполнителями в нарушение норм гражданского законодательства о собственности и ст. 58 ФЗ "Об исполнительном производстве" является законным.

Ссылка предпринимателя на не регистрацию договора об отчуждении имущества арбитражным судом правильно отклонена по причине отсутствия на тот момент закона, предусматривающего такой обязательный порядок заключения сделок с недвижимостью.

В соответствии с Инструкцией от 21.02.1968 N 83 на БТИ возлагалась обязанность по регистрации права собственности на строения, регистрация сделок с ними на эту организацию не возлагалась.

Кроме того, арбитражным судом обоснованно установлено несоблюдение Службой судебных приставов-исполнителей при организации продажи здания порядка, предусмотренного пунктами 2 и 3 статьи 54 ФЗ "Об исполнительном производстве".

Указанная норма исключает возможность продажи недвижимости на комиссионных началах и предписывает проведение торгов в соответствии со статьями 447-449 ГК РФ только специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью.

До создания Федерального долгового центра к реализации арестованного имущества могли привлекаться в установленном порядке другие специализированные организации (письмо Минюста РФ от 04.02.1998 N 619-БК).

Доказательств отсутствия таких организаций в г. Южно-Сахалинске на момент совершения оспариваемой сделки ответчиками не приводится.

Ссылка предпринимателя на статью 16 Временного положения о порядке обращения взыскания на имущество организаций судом правомерно признана ошибочной вследствие того, что действие этого положения прекращено с 06.11.1997, то есть с момента вступления в силу ФЗ "Об исполнительном производстве".

При таких обстоятельствах сделка, заключенная между Службой судебных приставов-исполнителей N 1 г. Южно-Сахалинска и предпринимателем Ан Хва Дя, оформленная актом продажи имущества от 04.08.1999, арбитражным судом правильно признана недействительной на основании статьи 168 ГК РФ, требования истца являлись правомерными и подлежали удовлетворению согласно вышеназванных норм материального права.

Нарушений норм процессуального права арбитражным судом, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта (ст. 176 АПК РФ), заявителем в кассационной жалобе не приводится.

Таким образом, оснований для изменения решения от 09.12.1999 и постановления от 13.04.2000, а кассационной жалобы - удовлетворения не имеется.

Руководствуясь статьями 174-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 09.12.1999 и постановление от 13.04.2000 Арбитражного суда Сахалинской области по делу N А59-906/99-С9 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.