Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 31 июля 2001 г. N Ф03-А04/01-1/1407 Для решения вопроса о взыскании убытков в виде неполученной арендной платы из-за уклонения ответчика от регистрации договора купли-продажи суду надлежит исследовать условия наступления такой ответственности ответчика (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 31 июля 2001 г. N Ф03-А04/01-1/1407
(извлечение)

Арбитражный суд при участии от истца - Лушенко С.М. - представитель (доверенность 1/13 от 13.12.1999 г.), рассмотрел кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "АМС", г. Благовещенск на Решение от 18.05.2001 г. по делу N А04-1939/00-4/112 арбитражного суда Амурской области, по иску Общества с ограниченной ответственностью "АМС", г. Благовещенск к Обществу с ограниченной ответственностью "Галес", г. Благовещенск о взыскании 199738 рублей.

Общество с ограниченной ответственностью "АМС" обратилось в арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Галес" о взыскании убытков (упущенной выгоды) в размере 199738 рублей, причиненных уклонением от регистрации сделки купли-продажи недвижимости.

До принятия решения по делу, истец в соответствии со ст. 37 АПК РФ увеличил размер исковых требований до 479371 рублей 20 копеек за счет увеличения периода взыскания убытков.

Определением суда от 15.01.2001 г. производство по делу прекращено со ссылкой на п. 2 ст. 85 АПК РФ. Судебный акт мотивирован тем обстоятельством, что имеется вступившее в законную силу принятое по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям Решение арбитражного суда (Постановление кассационной инстанции от 18.12.2000 г. по делу N Ф03-А04/00-1/2262, в первой инстанции дело N А04-253/00-4/10).

Постановлением апелляционной инстанции от 14.02.2001 г. Определение суда от 15.01.2001 г. отменено, дело передано в суд первой инстанции для рассмотрения по существу.

Судебная коллегия решила, что оснований для прекращения производства по делу по п. 2 ст. 85 АПК РФ не имелось, так как предмет иска по данному делу и по делу N А04-253/00-4/10 различный.

Решением от 18.05.2001 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу о том, что у истца не имелось оснований для предъявления иска, поскольку он, не зарегистрировав сделку купли-продажи недвижимости, не являлся собственником имущества, которое намеревался сдать в аренду по предварительному договору, и, следовательно, не мог им распоряжаться и получать арендную плату.

Исходя из этого, суд решил, что требование истца о взыскании убытков необоснованно.

Кроме этого, суд посчитал, что отсутствие государственной регистрации предварительного договора дает основания считать его не заключенным.

Правомерность принятого по делу судебного акта проверяется кассационной инстанцией в соответствии со ст. 162, ст. 171, ст. 174 Арбитражного Процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "АМС", которое просит его отменить в связи с неправильным применением норм материального права.

В обоснование своей жалобы, заявитель указывает, что вывод суда об обязательной государственной регистрации предварительного договора является неправомерным, так как гражданское законодательство не предусматривает его государственной регистрации.

Кроме того, заявитель не согласен с выводом суда о том, что он не имел права на распоряжение имуществом, которое намеревался сдать в аренду. По мнению истца, предмет предварительного договора - обязательство по заключению договора в будущем, а не распоряжение имуществом.

Расчет убытков заявлен истцом на основании соглашения сторон по предварительному договору, и оснований для непринятия расчета у суда не имелось.

Доводы жалобы поддержаны ООО "АМС" в судебном заседании.

ООО "Галес", извещенное надлежащим образом о времени и месте разбирательства дела, участие своего представителя не обеспечило.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в жалобе, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает необходимым отменить Решение суда от 18.05.2001 г., как недостаточно обоснованное, противоречащее нормам материального права, а дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции для доисследования и оценки обстоятельств, имеющих значение, для решения данного спора.

Как следует из материалов дела, между ООО "АМС" (покупатель) и ООО "Галес" (продавец) 08.12.1999 г. заключен договор купли-продажи недвижимости - помещения по ул. Ленина, 39, по ул. Текстильной, 47 в г. Благовещенске. Уклонение ответчика от регистрации перехода права собственности на недвижимость по данному договору к истцу явилось основанием для обращения ООО "АМС" в суд о проведении государственной регистрации сделки.

Постановлением кассационной инстанции арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.12.2000 г., изменившим частично Решение арбитражного суда Амурской области от 17.05.2000 г. по делу N А04-253/00-4/10, Постановлено Амурскому областному учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировать переход права собственности к ООО "АМС" на магазин по ул. Ленина, 39, склад по ул. Текстильной, 47 в срок до 01.02.2001 г., при этом установлено уклонение ответчика от регистрации сделки. 13.12.1999 г. ООО "АМС" заключило с ООО НПВФ "АМВ" предварительный договор, по которому обязывался заключить 14.01.2000 г. возмездный договор аренды имущества, приобретенного по Договору купли-продажи от 08.12.1999 г.

В связи с тем, что названное имущество в аренду передано не было по вине ответчика из-за уклонения его от регистрации сделки купли-продажи, истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании убытков в виде неполученной арендной платы за 12 месяцев.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд Амурской области сослался на отсутствие у истца оснований для обращения в суд с данным иском.

Однако, данный вывод сделан без учета всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, а также с нарушением норм материального права.

В соответствии с п. 4 ст. 165 ГК РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки.

Суд первой инстанции необоснованно посчитал, что предварительный договор подлежит обязательной государственной регистрации, а поскольку регистрация Договора от 13.12.1999 г. произведена не была, то он не считается заключенным.

Содержащееся в ГК РФ правило о необходимости заключения предварительного договора в той же форме, что и основной, не имеет отношения к государственной регистрации договора, поскольку государственная регистрация не входит в понятие формы договора.

По предварительному договору вещные права не возникают, не передаются и не прекращаются, а имеется лишь обязанность по заключению основного договора в соответствии со ст. 429 ГК РФ. В силу чего, вывод суда об отсутствии у истца права на заключение предварительного договора на сдачу спорного недвижимого имущества в аренду в связи с тем, что он не стал его собственником, не правомерен.

При таких обстоятельствах данное основание для отказа в иске не является правомерным.

Вместе с тем, для решения вопроса о взыскании истцу убытков в виде неполученной арендной платы из-за уклонения ответчика от регистрации сделки, судом не исследованы и не оценены условия наступления такой ответственности ответчика: его вины, наличия ущерба и причинной связи между виновными действиями ответчика и причиненными убытками. Для чего суду при новом рассмотрении дела, следует доисследовать реальную возможность исполнения предварительного договора сдачи истцом спорного объекта в аренду с указанной даты - 16.01.2000 г.

Кроме того, суд не оценил довод свидетеля по делу предпринимателя Хабарова П.В. о сохранении действия Договора аренды на спорное помещение за N 4-А от 20.03.1999 г., заключенного с ООО "Галес" на неопределенный срок, с новым собственником в силу ст. 617 ГК РФ и правомерности в этой связи заключения истцом предварительного договора о сдаче спорного объекта в аренду другому лицу.

При новом рассмотрении дела, суду для доисследования указанных обстоятельств, следует привлечь предпринимателя Хабарова П.В. к участию в деле в качестве 3-го лица без самостоятельных требований.

При таких обстоятельствах, Решение суда от 18.05.2001 г. подлежит отмене, а дело передаче на новое рассмотрение для полного выяснения обстоятельств и их правовой оценки, имеющих значение для правильного разрешения спора.

Руководствуясь статьями 174-177 Арбитражного Процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 18.05.2001 г. Арбитражного суда Амурской области по делу N А04-1939/00- 4/112 отменить, материалы дела направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же арбитражного суда.