Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 23 мая 2000 г. N Ф03-А51/00-1/802 Судебные акты об отказе в иске об истребовании помещения из чужого незаконного владения и взыскании арендной платы отменены, т.к. судом не рассмотрены и не проанализированы исковые требования по поводу недействительности договора аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 23 мая 2000 г. N Ф03-А51/00-1/802
(извлечение)

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 30 января 2001 г. N Ф03-А51/01-1/16

Арбитражный суд, при участии от истца - Шелков С.В. - юрист (доверенность N 9 от 23.03.1999 г.), от ответчика - Грань В.В. - предприниматель (доверенность б/н от 23.11.1999 г.), Шмаков В.А. - предприниматель (доверенность б/н от 23.11.1999 г.), рассмотрел кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Арсеньева на решение от 14.01.2000 г., постановление от 15.03.2000 г. по делу N А51-9169/99 3-276 Арбитражного суда Приморского края, по иску Комитета по управлению имуществом г. Арсеньева к Индивидуальному предпринимателю Постниковой О.В., 3-е лицо на стороне истца - МЖКП "Арсеньев" об истребовании имущества.

Комитет по управлению имуществом г. Арсеньева обратился с иском в Арбитражный суд Приморского края к Индивидуальному предпринимателю Постниковой О.В. об истребовании имущества - здания, расположенного в г. Арсеньеве по ул. Октябрьская, 30 и взыскании убытков в виде арендной платы за период с 21.11.1996 по 21.09.1999 в сумме 12350 рубля 28 копеек.

До принятия судом решения истец уточнил исковые требования и просил истребовать указанное помещение из чужого незаконного владения и взыскать сумму 127457 рублей 60 копеек в виде арендной платы, как неосновательное обогащение в порядке статей 301, 1102-1108 ГК РФ.

В качестве 3-го лица на стороне истца с самостоятельными требованиями определением от 21.12.1999 суд в порядке статьи 38 АПК РФ привлек МЖКП "Арсеньев" на основании его заявления, в котором считает, что договор аренды от 21.11.1996 N 76/д, заключенный истцом и ответчиком в силу статьи 168 ГК РФ недействительным, так как заключен без согласия МЖКП, у которого спорное имущество находилось в хозяйственном ведении, и просил применить последствия недействительности ничтожной сделки и обязать предпринимателя Постникову О.В. возвратить помещение и передать МЖКП.

Решением от 14.01.2000 исковые требования истцов оставлены без удовлетворения.

Апелляционная инстанция постановлением от 15.03.2000 оставила решение без изменения.

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Арсеньева (КУМИ) не согласился с судебными актами и обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции, так как считает, что суд при принятии решения и постановления нарушил процессуальные и материальные нормы, не дал надлежащей оценки договору аренды от 21.11.1996 N 76/д и расчету убытка.

Кассационная жалоба рассматривается Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа в порядке статей 171-174 АПК РФ.

Из материалов дела установлено, что между КУМИ г. Арсеньева и предпринимателем Постниковой О.В. был заключен договор от 21.11.1996 N 76/д, на основании которого комитет передал ответчику в аренду нежилое помещение в доме N 30 по ул. Октябрьская, площадью 209 кв.м сроком на 10 лет.

Пунктом 2.6 договора установлено, что арендатор освобождается от арендной платы за пользование помещением до 31.12.2001 года в счет погашения долгов МП "Колосок".

Поскольку договором не определен размер арендной платы, то есть не указана конкретная сумма долга МП "Колосок", которую ответчик должен был оплатить, истец обратился с иском в арбитражный суд об истребовании нежилого помещения, считая, что договор аренды, в соответствии со статьей 654 ГК РФ между сторонами не заключен.

При разрешении данного спора судебные инстанции отказали КУМИ г. Арсеньева в удовлетворении исковых требований, поскольку признали между сторонами наличие договорных отношений. Пункт 2.6 соответствует статье 614 ГК РФ. Он предусматривает условия оплаты за аренду помещения в форме выплаты долгов за МП "Колосок", размер которого определен актом сверки в сумме 98997 рублей. Материалами дела подтвержден факт исполнения договора арендатором. На 30.11.1999 им уплачено 60436 рублей, остаток долга - 38561 рубль он должен перечислить истцу до 31.12.2001 года.

С данным выводом суда следует согласиться, поскольку статья 614 ГК РФ предусматривает, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Договором от 21.11.1996 N 76/д, где арендодатель согласился, что арендатор в первые пять лет, то есть до 31.12.2001 года будет оплачивать арендную плату в сумме долга, который имел МП "Колосок". Размер его стороны определили. Определен и срок внесения платы.

При рассмотрении искового заявления, предъявленного МЖКП "Арсеньев", судебные инстанции Арбитражного суда Приморского края отклонили возражения истца по поводу того, что КУМИ г. Арсеньева не вправе был сдавать в аренду нежилое помещение, так как последнее находилось в хозяйственном ведении на день сдачи в аренду у МЖКП "Нептун", а затем с мая 1997 года за МЖКП "Арсеньев".

Статья 608 ГК РФ устанавливает, что право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником.

Пункт 2 статьи 295 ГК РФ предусматривает, что предприятия, за которыми закреплено имущество на праве хозяйственного ведения, могут сдавать его в аренду, то есть быть арендодателями по объектам недвижимости - только с согласия собственника, по объектам, относящимся к движимому имуществу - самостоятельно.

В соответствии с указанными нормами гражданского законодательства, договорами от 24.01.1996 и от 16.06.1997, заключенными КУМИ и МЖКП "Нептун" и МЖКП "Арсеньев", подтверждено право МЖКП сдавать в аренду недвижимое имущество с согласия комитета.

Как следует из договоров и приложенных к ним документов, спорное, нежилое помещение, пристроенное к жилому дому по ул. Октябрьская, 30 г. Арсеньева, было передано комитетом в хозяйственное ведение МЖКП.

Судебные инстанции Арбитражного суда Приморского края сделали вывод о правомерности заключения договора аренды КУМИ г. Арсеньева без надлежащего анализа действовавшего законодательства на день заключения договора и без учета того, что введением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации комитеты могут быть арендодателями лишь в отношении объектов государственной собственности, которые не находятся в хозяйственном ведении предприятий.

Не рассмотрен и не дан надлежащий анализ судом заявленным исковым требованиям МЖКП "Арсеньев" по поводу недействительности договора аренды от 21.11.1996 в силу статьи 609 ГК РФ.

Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды в установленном порядке не признан недействительным, поэтому требования истца об освобождении помещения арендатором не подлежат удовлетворению, противоречит статьям 167, 168 ГК РФ.

Если договор противоречит закону, то он в силу закона недействителен (ничтожен) и доказывать это в судебном порядке не требуется.

МЖКП "Арсеньев" считает, что договор недействителен по статье 168 ГК РФ, поэтому и заявил требования о применении последствий недействительности сделки, то есть выселении арендатора.

Апелляционная инстанция также не рассмотрела вопрос о правомерности заявленных МЖКП "Арсеньев" требований о применении последствий по недействительности сделки, указав на недоказанность недействительности договора. Однако, данный вывод суда документами не подтвержден.

Обстоятельства, на которые ссылается МЖКП "Арсеньев" при оценке спорного договора имеют существенное значение для правильного разрешения возникшего спора, поэтому решение и постановление, принятые Арбитражным судом Приморского края по делу подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует проверить государственную регистрацию договора от 21.11.1996 N 76/д и, исходя из этих обстоятельств разрешить исковые требования МЖКП "Арсеньев" и одновременно рассмотреть вопрос о правомерности обращения с исковыми требованиями КУМИ г. Арсеньева.

При рассмотрении спора суду следует рассмотреть вопрос о распределении расходов по госпошлине по кассационной жалобе в порядке статьи 95 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 174-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 14.01.2000 и постановление от 15.03.2000 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-9169/99 3-276 отменить.

Материалы дела направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.