Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 7 августа 2001 г. N Ф03-А51/01-1/1462 Иск о признании недействительной сделки купли-продажи нежилого помещения удовлетворен, поскольку сделка приватизации спорного объекта, являющегося недвижимым памятником истории и культуры, произведена с нарушением законодательства и без согласования с соответствующими органами, и ничтожна с момента ее заключения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 7 августа 2001 г. N Ф03-А51/01-1/1462
(извлечение)

Арбитражный суд рассмотрел кассационную жалобу Научно-производственного центра по охране и использованию памятников истории и культуры Приморского края, на Решение, Постановление от 03.04.2001 г., 30.05.2001 г., по Делу N А51-8269/2000 23-208 арбитражного суда Приморского края, по иску Общества с ограниченной ответственностью "Лотос-2" г. Владивосток, к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Владивостока о признании недействительной сделки купли-продажи нежилого помещения.

Определением суда от 26.10.2000 г. в удовлетворение заявленного истцом ходатайства привлечено в дело в качестве второго ответчика общество с ограниченной ответственностью "Далькомек".

Определением суда от 22.01.2001 г. привлечен в дело в качестве третьего лица без самостоятельных требований научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Приморского края.

В ходе рассмотрения иска суд, в удовлетворение ходатайства третьего лица и с согласия истца заменил последнего на надлежащего истца - Научно-производственный центр по охране и исследованию памятников истории и культуры Приморского края, оставив прежнего истца в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований.

В отношении ответчика КУМИ г. Владивостока произведена замена в порядке правопреемства на Управление муниципальной собственностью г. Владивостока.

Истец, в качестве основания недействительности (ничтожности) заключенной между КУМИ г. Владивостока и ООО "Далькомек" сделки купли-продажи нежилого помещения по ул. Светланской, 37 в г. Владивостока, площадью 84,5 кв.м. по результатам аукциона, ссылается на несоответствие ее установленному Указом Президента Российской Федерации N 2121 от 26.11.1994 г. порядку приватизации недвижимых памятников истории и культуры местного значения, поскольку решение о приватизации объекта, как памятника, не принималось органом государственной власти края, и не согласовывалась с Мингосимуществом РФ и Министерством культуры Российской Федерации, а также с научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры Приморского края в нарушение статьи 5 Закона РФ "Об охране и использовании памятников".

При этом, истец также оспаривает законность Постановления Администрации г. Владивостока N 277 от 28.02.2000 г. о включении спорного объекта муниципальной собственности в перечень приватизируемых объектов с продажей на аукционах.

Решением суда от 03.04.2001 г., оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 30.05.2001 г., истцу в иске отказано на том основании, что продажа спорного объекта муниципальной собственности произведена во исполнение решения собственника - Администрации г. Владивостока уполномоченным органом - КУМИ г. Владивостока на аукционе.

Торги заинтересованными лицами не оспорены, оснований к признанию сделки недействительной суд не установил.

Основания ничтожности сделки, приведенные истцом, не признаны судом таковыми, поскольку Указ Президента Российской Федерации N 2121 от 26.11.1994 г. носит рекомендательный характер, а не обязательный, и не предусматривает последствий несоблюдения указанного в нем порядка приватизации недвижимых памятников истории и культуры местного значения.

Постановление Губернатора Приморского края N 515 от 25.09.1996 г., которым утвержден порядок приватизации недвижимых памятников истории и культуры местного (краевого) значения, суд счел не подлежащим применению к приватизируемым объектам - недвижимым памятникам, отнесенным в муниципальную собственность.

Кроме того, отказывая истцу в иске, суд также сослался на фактическое расторжение оспариваемого договора купли-продажи недвижимости соглашением сторон на момент предъявления иска.

Законность и обоснованность принятых по делу судебных решений проверяется в кассационной инстанции в порядке статей 161, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по жалобе истца, полагающего их отменить, как вынесенных с неправильным применением норм материального права к установленным обстоятельствам дела, признать сделку купли-продажи недвижимого памятника истории и культуры ничтожной с момента ее совершения.

Судебная коллегия кассационной инстанции, изучив доводы кассационной жалобы, поддержанные представителем заявителя в суде, проверив материалы дела, находит решение и Постановление суда подлежащими отмене, иск - удовлетворению.

Как установлено из материалов дела, по результатам аукциона, проведенного КУМИ г. Владивостока по продаже объекта муниципальной собственности - помещения площадью 84,5 кв.м. в здании по ул. Светланской, 37, в г. Владивостоке, 16.06.2000 г. между КУМИ г. Владивостока (продавец) и победителем аукциона ООО "Далькомек" (покупателем) заключен договор купли-продажи указанного объекта, обремененного договором аренды с арендатором ООО "Лотос 2" и с обязательством покупателя Оформить охранное свидетельство (договор) с НПЦ по охране и использованию памятников на данный объект, являющийся памятником истории и культуры местного значения.

В соответствии с Постановлением Думы Приморского края N 314 от 27.03.1996 г. здание по ул. Светланской, 37 в г. Владивостоке, бывший Доходный дом Даттана, постройки 1897 дополнительно включено, как вновь выявленный на территории Приморского края объект, представляющий культурную ценность, в государственный список недвижимых памятников истории и культуры местного (краевого) значения.

Данный объект Решением Малого Совета Владивостокского ГорСовета N 182 от 25.03.1992 г. отнесен в муниципальную собственность г. Владивостока.

В соответствии со статьей 3 Закона Российской Федерации о приватизации госимущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации N 123-ФЗ от 03.07.1997 г. действие указанного Закона не распространяется на приватизацию объектов историко-культурного наследия, приватизация которых регулируется другими федеральными законами.

Указом Президента Российской Федерации N 2121 от 26.11.1994 г. установлена возможность приватизации недвижимых объектов исторического и культурного наследия, отнесенных в установленном порядке к категории памятников истории и культуры местного значения по решению органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации по согласованию с Госкомимуществом РФ и Министерством культуры РФ.

Госкомимущество РФ Распоряжением от 19.07.1996 г. N 844-р делегировал свои полномочия, предусмотренные Указом, Комитетам по управлению имуществом, являющимся территориальными агентствами Госкомимущества России.

При этом, указанные объекты приватизируются с обязательным условием их содержания собственниками в соответствии с условиями охранного обязательства.

Вывод суда о том, что данный Указ Президента Российской Федерации устанавливает лишь возможный, а не обязательный порядок приватизации недвижимых памятников, является неправомерным, так как данный нормативный акт не признан неконституционным.

В соответствии с Указом Президента РФ N 2121 Губернатор Приморского края Постановлением N 515 от 26.09.1996 г. утвердил положение о порядке приватизации недвижимого имущества, отнесенного к памятникам истории и культуры местного значения, в котором установил, что решение о приватизации указанных объектов принимается Комитетом по управлению имуществом Приморского края по согласованию с НПЦ по охране и использованию памятников истории и культуры Приморского края и Министерством культуры Российской Федерации.

Вывод суда о том, что данное Постановление распространяется только на недвижимые памятники - объекты государственной (краевой собственности) неправомерен, поскольку он устанавливает порядок приватизации недвижимых памятников истории и культуры местного (краевого) значения безотносительно отнесения объекта к уровням собственности краевой либо муниципальной, что не противоречит Указу президента РФ N 2121.

Поскольку Губернатор Приморского края указанным Постановлением делегировал КУГИ Приморского края свои полномочия по принятию решения о приватизации недвижимых памятников истории и культуры на территории края, принятое Администрацией г. Владивостока Постановление N 277 от 28.02.2000 г. в части приватизации нежилых помещений в здании по ул. Светланской, 37 г. Владивостока, являющегося памятником истории и культуры местного значения, недействительно, как не соответствующее требованиям указанных нормативных актов, и в соответствии со статьей 11 АПК РФ не должно применяться.

Вывод суда о том, что собственник распоряжался своим имуществом действиями, не противоречащими закону и иным правовым актам, не соответствует статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку сделка приватизации спорного объекта, являющегося недвижимым памятником истории и культуры по Договору N 249 от 16.06.2000 произведена с нарушением Указа Президента РФ N 2121 от 26.11.1994 и принятого в его исполнение Постановления Губернатора Приморского края N 515 от 26.09.1996 без решения КУГИ Приморского края, без согласования с Министерством культуры РФ И НПЦ по охране и использованию памятников истории и культуры Приморского края, она в силу статьи 168 ГК РФ ничтожна с момента ее заключения.

Так как суд, правильно установив обстоятельства спора, неправильно применил к ним нормы материального права, решение подлежит отмене с вынесением решения об удовлетворении требований истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 03.04.2001 г., Постановление апелляционной инстанции от 30.05.2001 г. арбитражного суда Приморского края по делу N А51-8269/2000 23-208 отменить.

Требования истца удовлетворить.

Признать недействительной (ничтожной) сделку купли-продажи нежилого помещения площадью 84,5 кв.м. в здании по ул. Светланской, 37 литер 4 в г. Владивостоке по Договору от 16.06.2000 г. N 249 заключенному между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Владивостоке и обществом с ограниченной ответственностью "Далькомек".