Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 22 февраля 2000 г. N Ф03-А59/00-1/148 Иск о досрочном расторжении договора аренды и освобождении помещения удовлетворен, поскольку ответчиком нарушены обязательства по уплате арендных платежей (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного Суда Дальневосточного округа
от 22 февраля 2000 г. N Ф03-А59/00-1/148
(извлечение)

Арбитражный суд, при участии от ответчика - Журбай С.В. - представитель (доверенность б/н от 20.12.1999 г.) рассмотрел кассационную жалобу Частного предпринимателя Павленко Те Сун на Постановление от 21.12.1999 г. по делу N А59-3867/99-С10 арбитражного суда Сахалинской области, по иску Корсаковского Райпо к Предпринимателю Павленко Те Сун о расторжении договора аренды и освобождении помещения.

Корсаковское районное потребительское общество обратилось с иском к Предпринимателю Павленко Те Сун о признании договора аренды от 05.11.97 расторгнутым и обязании ответчика передать арендованное имущество истцу.

До принятия решения по делу истец в порядке статьи 37 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнил исковые требования и просит досрочно расторгнуть договор аренды.

Решением от 25.10.99 арбитражного суда Сахалинской области по делу N А593867/99-С10 договор аренды помещения от 05.11.97 расторгнут.

Принимая его, суд установил допущение ответчиком, являвшимся арендатором, существенных нарушений договора аренды в части внесения арендной платы, вследствие чего требования о расторжении договора признаны обоснованными.

Постановлением от 21.12.99 апелляционной инстанции того же суда Решение от 25.10.99 отменено, в расторжении договора аренды отказано. Дело направлено в суд первой инстанции для рассмотрения по существу искового требования об обязании ответчика освободить арендуемое помещение.

При этом вторая инстанция признала спорный договор аренды недействительным (ничтожным) по причине отсутствия государственной регистрации сделки в Корсаковском Бюро технической инвентаризации, согласно действующему на тот момент законодательству.

Основанием для направления дела в суд первой инстанции послужило не разрешение, по мнению апелляционной инстанции, второго искового требования о возложении на ответчика обязанности передать истцу объект аренды.

Дополнительным Решением от 30.12.99 арбитражного суда Сахалинской области ответчик обязан освободить арендуемое помещение, расположенное по адресу: г. Корсаков, улица Портовая, 9, в течение одного месяца после вступления решения в законную силу.

В качестве основания для его принятия суд указал не прекращение договора аренды, ввиду чего полученное имущество должно быть арендатором возвращено в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ.

Правильность судебных актов проверяется кассационной инстанцией в порядке статей 162, 171 Арбитражного процессуального кодекса РФ по заявлению Частного предпринимателя Павленко Те Сун, считающего Постановление от 21.02.99 незаконным.

Заявитель полагает, что у апелляционной инстанции отсутствовали полномочия и основания для направления дела в первую инстанцию для рассмотрения по существу второго искового требования.

Кроме того арбитражным судом не рассматривался, как указывает предприниматель, вопрос о собственности на арендованный объект, поэтому им предлагается судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Истец доводы жалобы отклонил по мотивам, изложенным в отзыве.

Проверив правильность применения судом обеих инстанций норм материального и норм процессуального права, кассационная инстанция считает, что постановление необоснованно.

Между сторонами заключался Договор аренды б/н от 05.11.97, во исполнение которого Корсаковское Райпо (арендодатель) передало Предпринимателю Павленко Те Сун (арендатор) во временное пользование здание ресторана, оборудование и земельный участок, расположенный в г. Корсаков, ул. Портовая, 9 сроком на пять лет.

Согласно п. 5.2 Договора арендную плату арендатор обязывался оплачивать в кассу Райпо не позднее 15-го числа каждого месяца.

Ввиду нарушения ответчиком данного обязательства в его адрес истцом направлялось письмо от 30.04.99 N 8 с предложением о расторжении договора, отказ от которого послужил основанием для предъявления настоящего иска.

Признавая недействительным договор аренды и отказывая в иске, суд второй инстанции в качестве основания сослался на отсутствие государственной регистрации сделки, обязательность которой предусматривалась статьей 651 Гражданского кодекса РФ.

Между тем, в силу ч. 2 статьи 6 Федерального закона РФ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ", до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимость и сделок с ними, применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом. Согласно п. 1 статьи 33 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" он вводится в действие через шесть месяцев после официального опубликования, то есть с 28 января 1998 года.

Вследствие того, что на момент заключения спорного договора указанный Федеральный закон еще не был введен в действие, и законодательство в то время не предусматривало обязательный порядок регистрации сделок по аренде зданий, у апелляционной инстанции отсутствовали основания для признания договора аренды недействительным.

Пунктом 1 статьи 6 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" признавались юридически действительными права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого закона.

В соответствии с Инструкцией от 21.02.68 N 83, утвержденной Министерством коммунального хозяйства РСФСР, на Бюро технической инвентаризации в целях учета принадлежности строений возлагалось ведение реестров и производство регистрации строений на основе представленных документов (параграфы 1 и 11 Инструкции), поэтому вывод апелляционной инстанции о том, что этот орган должен был осуществить в рассматриваемый период государственную регистрацию Договора аренды от 05.11.97 следует признать безосновательным.

Поскольку материалами дела и самим ответчиком подтверждается факт длительного нарушения арендатором своего обязательства по ежемесячному перечислению арендной платы, суд первой инстанции правомерно, применив статьи 452, 619, 622 Гражданского кодекса РФ, расторг договор аренды от 05.11.97 и понудил ответчика освободить арендованное помещение.

Право собственности у истца на арендованное имущество было установлено имеющимся в деле (л.д. 33, 34) Решением от 17.07.95 арбитражного суда Сахалинской области по делу N 7/10к, вступившим в законную силу, которое стало основанием для регистрации его БТИ МП "Жилтрест" 08.12.98 под инвентарным номером N 1447. Данный судебный акт п. 1 статьи 17 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отнесен к правоустанавливающим, в связи с этим заявитель жалобы ошибочно считает недоказанным наличие у арендодателя права собственности.

Так же несостоятельны доводы жалобы об отказе истцом от требований об освобождении помещения в суде первой инстанции.

Как следует из протокола судебного заседания от 20-25.10.99, описательной части Решения от 25.10.99, истцом только уточнялся предмет иска и он просил досрочно расторгнуть договор аренды. Отказ его от второго требования - обязать предпринимателя возвратить арендованное здание ресторана Райпо, согласно находящимся в деле материалам, не заявлялся. Так как указанное требование судом не рассматривалось, первая инстанция правильно приняла в последующем по нему дополнительное решение в порядке п. 1 статьи 138 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

При таких обстоятельствах, Постановление от 21.12.99 подлежит отмене, а Решение от 25.10.99 и дополнительное Решение от 30.12.99 - оставлению в силе.

Расходы по кассационной жалобе возложить на заявителя на основании статьи 95 Гражданского кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 174-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Постановление от 21.12.99 арбитражного суда Сахалинской области по делу N А593867/99-С10 отменить.

Решение от 25.10.99 и дополнительное Решение от 30.12.99 того же суда первой инстанции оставить в силе.