Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 апреля 2000 г. N Ф03-А51/00-1/389 Иск о признании договора аренды ничтожным, взыскании стоимости аренды имущества, выселении ответчика из помещения и возврате арендуемого оборудования удовлетворен правомерно, т. к. доказан долг ответчика по арендной плате, и истец, являясь собственником имущества, вправе досрочно расторгнуть договор аренды и возвратить спорное имущество (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 4 апреля 2000 г. N Ф03-А51/00-1/389
(извлечение)

Арбитражный суд, при участии от истца - Музалев Ю.М. - генеральный директор (выписка из протокола N 5), рассмотрел кассационную жалобу Закрытого акционерного общества "Медэко-Фармгород" на Решение, Постановление от 11.06.99, 17.01.00 по делу N А51-3423/99 3-87 Арбитражного суда Приморского края, по иску ОАО "СЭЗ-Фармгород" к ЗАО "Медэко-Фармгород", 3-е лицо: АК СЭЗ "Находка" о расторжении договора, выселении.

В Арбитражный суд Приморского края с иском к Закрытому акционерному обществу "Медэко-Фармгород" о расторжении договора аренды и выселении арендатора из занимаемого помещения обратилось Открытое акционерное общество "СЭЗ-Фармгород". Ответчик подал встречное исковое заявление - о признании договора аренды ничтожным и применении последствий ничтожной сделки. Истец уточнил исковые требования и просил признать договор аренды ничтожным, применить последствия недействительности ничтожной сделки - взыскать стоимость аренды имущества в сумме 97044 рублей 36 копеек, обязать ответчика освободить занимаемое помещение и вернуть арендуемое оборудование.

Решением от 11.06.99, суд, удовлетворив исковые требования, признал договор ничтожным, взыскал стоимость аренды имущества, обязал ответчика освободить помещение и вернуть оборудование.

Постановлением от 24.08.99 апелляционная инстанция решение отменила в связи с нарушением судом норм процессуального права. Иск удовлетворила, расторгнув договор аренды, выселив ответчика из занимаемого помещения. Встречное исковое заявление отклонила.

Кассационная инстанция постановлением от 01.11.99 отменила постановление апелляционной инстанции и отправила дело на новое рассмотрение. При новом рассмотрении постановлением от 17.01.00 апелляционная инстанция решение суда отменила, указав на нарушения норм процессуального права (истец одновременно изменил основание и предмет иска, в решении не указан результат рассмотрения встречного искового заявления), расторгла договор аренды, выселила ответчика из занимаемого нежилого помещения. В удовлетворении встречного искового заявления ответчику отказала.

Законность судебного акта проверяется кассационной инстанцией по жалобе ЗАО "Медэко-Фармгород", считающего его необоснованным. В кассационной жалобе указывается, что дата от 05.01.98 в договоре аренды не является датой заключения указанного договора, так как в материалах дела имеется письмо от 18.02.98, согласно которому в конце февраля договор еще не был сторонами подписан. Следовательно, с момента подписания (в феврале) стороны обязаны были зарегистрировать договор аренды. Суд не принял во внимание доводы ответчика, об отсутствии государственной регистрации договора, что влечет его ничтожность в части аренды помещения.

В отзыве на кассационную жалобу ОАО "СЭЗ-Фармгород" отмечает, что отсутствие государственной регистрации договора аренды в соответствии со статьями 165, 609 ГК РФ не влечет его недействительность.

Исследовав материалы дела, проверив законность применения судом норм материального и норм процессуального права, кассационная инстанция оснований для отмены судебного акта не находит.

Материалы дела свидетельствуют, что между сторонами 05.01.98 был заключен договор аренды N 3. В соответствии с указанным договором арендодатель (истец) передает арендатору (ответчику) в аренду помещения для использования их под цех по производству перевязочных материалов, а также - оборудование.

Оплата производится за каждый месяц вперед до 10 числа текущего месяца. Кроме арендной платы арендатор оплачивает эксплуатационные расходы по коммунальным услугам за истекший месяц. Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что невыполнение арендатором условий договора, в том числе, неуплата аренды в течение 3-х месяцев, является основанием для расторжения договора в одностороннем порядке.

Ответчик в нарушение условий договора и статьи 614 ГК РФ своевременно не вносил арендную плату за пользование имуществом. Судом установлена задолженность ответчика перед истцом, которая подтверждается счет-фактурами и актом сверки на 05.03.99. Следует признать обоснованными выводы суда о применении статьи 619 ГК РФ, согласно которой договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, если арендатор более двух раз не вносил арендную плату.

Правомерно применение судом и статьи 622 ГК РФ, согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендуемое имущество, следовательно, требование истца об освобождении занимаемых помещений также правомерно признано судом обоснованным.

Следует согласиться с выводами суда и о том, что ОАО "СЭЗ-Фармгород" приобрело спорное имуществом по договору купли-продажи N 273 с 02.12.96 у Фонда имущества Приморского края, зарегистрировавшего данный договор. С момента регистрации истец стал собственником указанного имущества и в соответствии со статьей 608 ГК РФ вправе распоряжаться им, в том числе, сдавать его в аренду.

Не нашел подтверждения в материалах дела довод ответчика о том, что собственником спорного имущества является Административный комитет Свободной экономической Зоны "Находка" (в дальнейшем - АК СЭЗ "Находка"). Договор о совместной деятельности, заключенный между истцом и АК СЭЗ "Находка", в соответствии с которым АК СЗЗ "Находка" производил перечисление денежных средств на счет фонда имущества Приморского края за оплату стоимости имущества приобретенного истцом по договору N 273 от 02.12.96 сторонами не выполнялся. Участники указанного договора Постановлением собрания от 21.06.99 прекратили действие договора путем новации, заключенной в порядке ст. 414 ГК РФ, заменив первоначальное обязательство другим - договором целевого займа. Следовательно, спорное имущество при прекращении договора совместной деятельности не перешло к АК СЭЗ "Находка". Кроме этого, материалами дела подтверждается, что АК СЭЗ "Находка" не может иметь в собственности имущество.

Обоснованным является вывод суда о действительности договора аренды при отсутствии его государственной регистрации. Согласно п. 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В пункте 2 статьи 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 указывается, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Указанный Федеральный закон вступил в силу 28.01.98, договор аренды был заключен 05.01.98, следовательно, в соответствии с законодательством регистрации данного договора не требовалось. Довод, изложенный в кассационной жалобе, о том, что в конце февраля 1998 года договор аренды еще не был подписан сторонами (следовательно, стороны были обязаны его зарегистрировать) материалами дела не подтверждается.

Кроме этого, согласно статьи 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224 ГК РФ). Материалы дела свидетельствуют, что согласие на заключение договора со стороны ответчика и передача имущества были осуществлены в январе 1998 года.

Руководствуясь статьями 174-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Постановление от 17.01.00 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-3423/99-3/87 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ЗАО "Медэко-Фармгород" госпошлину по кассационной жалобе в доход федерального бюджета в сумме 1252 рубля 35 копеек.

Выдать исполнительный лист.