Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 22 мая 2001 г. N Ф03-А51/01-1/894 При новом рассмотрении иска о взыскании убытков, понесенных по проведению капитального ремонта арендуемых помещений, причиненных досрочным расторжением договора аренды, суду надлежит исследовать, какие работы выполнены истцом по актам приемки для распределения этих затрат на стороны, согласно принятым на себя обязательствам по дополнительному соглашению к договору аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 22 мая 2001 г. N Ф03-А51/01-1/894
(извлечение)

Арбитражный суд при участии от истца: Бартемьева Л.К. - юрисконсульт (Доверенность N 02-19-101 от 27.04.2001 г.), от ответчика: Кириллова Е.С. - ведущий юрисконсульт (Доверенность N 01/33 от 12.01.2001 г.), рассмотрел кассационную жалобу Краевого государственного учреждения здравоохранения "Центр сертификации и контроля качества лекарственных средств" на Решение от 15.02.2001 г. по делу N А51-10813/2000 7-295/3 Арбитражного суда Приморского края, по иску Краевого государственного учреждения здравоохранения "Центр сертификации и контроля качества лекарственных средств" к Открытому акционерному обществу "Дальприбор" о взыскании 164800 рублей.

Краевое государственное учреждение здравоохранения "Центр сертификации и контроля качества лекарственных средств" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском о взыскании с открытого акционерного общества "Дальприбор" 164800 рублей, составляющих убытки, понесенные по проведению капитального ремонта арендуемых помещений, причиненных досрочным расторжением договора аренды этих помещений.

Решением суда от 15.02.2001 истцу в иске отказано. При этом судом установлены понесенные истцом затраты как самовольное возведение кирпичной стены (неотделимые улучшения), не подлежащие возмещению. Суд, отказывая истцу в иске, ссылаясь на пункт 2 статьи 612, 616 ГК РФ, пришел к выводу о том, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, о которых истцу было известно заранее и на отсутствии, в этой связи необходимости проведения капитального ремонта арендуемых помещений.

Кроме того, суд, отказывая истцу в возврате расходов по ремонту кровли 20000 руб., согласованных сторонами в счет арендной платы, сослался на пункт 4 статьи 453 ГК РФ, признал, что истец не вправе требовать возмещения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора.

При этом суд, в связи с недостижением сторонами согласия по основаниям и моменту расторжения договора, не признал его расторгнутым до сих пор.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверяется кассационной инстанцией в порядке статей 161, 162 АПК РФ по заявлению истца, полагающего его отменить как необоснованное, вынесенное с неправильным применением статей 612, 616 ГК РФ к обстоятельствам дела, требования истца удовлетворить.

Судебная коллегия кассационной инстанции, изучив доводы кассационной жалобы, возражения по ней ответчика, заслушав в заседании суда представителей сторон, проверив материалы дела, находит решение суда недостаточно обоснованным, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела и нормам материального права, а потому - подлежащим отмене с передачей дела на новое рассмотрение для до исследования и оценки всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.

Как установлено из материалов дела, 01.04.1997 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен Договор аренды нежилых помещений площадью 416 кв.м. на третьем этаже первого корпуса АБП по адресу: г. Владивосток, ул. Бородинская, 46/50 сроком действия до 31.12.2001.

В соответствии с его условиями арендодатель обязался передать арендатору помещение по приемо-сдаточному акту по графику, а арендатор - уплачивать арендную плату после составления акта приема-передачи помещений в аренду.

Согласно особых условий (раздел 5) Договора перепланировка арендуемых помещений и текущий ремонт производятся за счет арендатора, капитальный ремонт своими силами и за счет арендодателя.

До оформления сторонами акта приема-передачи помещений, арендатор приступил к выполнению реконструкции и ремонта арендуемых помещений.

Дополнительным Соглашением сторон от 07.07.1997 к договору аренды, установлен порядок оплаты сторонами работ по реконструкции и ремонту помещений.

В том числе, арендатор принял на себя оплату по установлению перегородок в помещениях, по покрытию полов материалом, устойчивым к агрессивным растворам, по установке сантехнического оборудования и подключение помещений к вентиляционной системе завода.

Арендодатель обязался производить зачет в стоимости арендной платы следующих затрат:

- на ремонт крыши;

- на проведение косметического ремонта всех помещений аренды.

Следовательно, обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, в том числе производству капитального и текущего ремонта определено договором, что соответствует статье 616 ГК РФ.

Арендатор, принявший на себя обязанность производить и капитальный, и текущий ремонт своими силами, но как за счет арендодателя, так и за свой счет прекратил его, в связи с отсутствием финансирования и Письмом N 02-19-31 от 15.04.1999 фактически обратился к арендодателю за расторжением договора, а произведенные им затраты по капитальному и текущему ремонту предъявил к взысканию с ответчика.

Суд, отказывая истцу полностью в иске, необоснованно в нарушение статьи 431 ГК РФ (о буквальном толковании условий договора и дополнительного соглашения к нему) пришел к выводу о том, что истцом произведена реконструкция помещений, в том числе по возведению кирпичной стены взамен стеклянной самовольно, без согласия на это арендодателя.

Суд также неправомерно пришел к выводу о том, что договор аренды не расторгнут соглашением сторон, что противоречит обстоятельствам дела и статье 452, пункту 3 статьи 438 ГК РФ, поскольку ответчик согласился с предложением истца о его расторжении, фактически сдав помещения в аренду другим лицам.

Вывод суда со ссылкой на пункт 2 статьи 612 ГК РФ о том, что ответчик не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые заранее были известны истцу, также недостаточно обоснован, поскольку суд не исследовал и не оценил условия договора о приеме-передаче арендных помещений по акту после проведения капитального ремонта и оплату истцом арендной платы - после подписания акта приема-передачи помещений в аренду.

Суд, отказывая истцу в иске, не исследовал и не оценил, какие работы выполнены истцом по актам приемки работ с подрядными организациями для распределения этих затрат на стороны согласно принятым на себя обязательствам по дополнительному соглашению к договору аренды.

При этом, отказывая истцу во взыскании стоимости работ по ремонту кровли, суд, ссылаясь на пункт 4 статьи 453 ГК РФ, неправильно пришел к выводу о том, что истец не вправе требовать возвращения исполненного, поскольку статьей 612 ГК РФ установлено право арендатора, известившего арендодателя о намерении устранить недостатки имущества за счет него, требовать возмещения арендодателем понесенных на это затрат арендатора. Кроме того, по условиям договора - стоимость этих работ должна была войти в арендную плату, то есть - за счет арендодателя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 15.02.2001 по делу N А51-10813/2000 7-295/3 отменить.

Материалы дела направить на новое рассмотрение в тот же суд в новом составе судей.