Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 апреля 2001 г. N Ф03-А73/01-1/508 Поскольку договор аренды признан продленным, взыскание задолженности по арендным платежам правомерно, основания для выселения арендатора отсутствуют (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 16 апреля 2001 г. N Ф03-А73/01-1/508
(извлечение)

Арбитражный суд при участии от истица - Горбань С.Н. - предприниматель, Задорина О.А. - адвокат (ордер N 29 от 03.04.2001), Дронов Н.А. - представитель (доверенность б/н от 14.11.2000), от ответчика - Белогубцева М.А. - консультант (доверенность N 8343 от 29.12.2000), рассмотрел кассационную жалобу Предпринимателя Горбань Светланы Николаевны на Решение от 20.09.2000, Постановление от 13.02.2001 по делу N А73-8396/14-99/27 (АИ-1/823) Арбитражного суда Хабаровского края, по иску Предпринимателя Горбань Светланы Николаевны к Департаменту муниципальной собственности г. Хабаровска о понуждении к заключению договора аренды.

Предприниматель Горбань Светлана Николаевна 29.11.1999 года обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Департаменту муниципальной собственности г. Хабаровска о понуждении к заключению договора на аренду нежилого помещения под магазин "Промтовары" площадью 336,2 кв.м, расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 124.

Ответчиком заявлен встречный иск к Горбань С.Н. об освобождении указанного помещения и взыскании убытков в сумме 33960 руб. (л.д. 78 - 93, т. 1).

Определением суда от 13.06.200 производство по делу было прекращено со ссылкой на не подведомственность спора Арбитражному суду.

После отмены данного определения суда по постановлению апелляционной инстанции от 15.08.2000 и передачи дела на новее рассмотрение, ответчик увеличил сумму имущественного требования по встречному иску до 127327 руб. 20 коп. и указал его предметом задолженность арендатора по арендной плате за использование истцом помещения с декабря 1999.

Решением суда от 20.09.2000 в удовлетворении основного иска отказано по мотиву отсутствия у арендодателя обязанности предоставить истцу помещение в аренду.

Встречный иск удовлетворен в части основного долга, в выселении истца отказано со ссылкой на то, что соответчик не является собственником помещения.

Постановлением апелляционной инстанции от 13.02.2001 решение суда отменено в части отказа ответчику в удовлетворении требования об освобождении Горбань С.Н. арендуемого помещения и данное требование удовлетворено. В остальной части решение суда оставлено без изменений.

Законность судебных актов, принятых по данному делу, проверяется судом кассационной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных ст. 171, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по кассационной жалобе Горбань С.Н.

Обжалуя решение (в части отказа ей в иске) и постановление суда, истец просит их отменить и удовлетворить иск, так как считает добросовестным арендатором, а помещение, из которого его выселили, Департаментом будет сдано в аренду.

Горбань С.Н. в жалобе сослалась на то, что до возникновения между сторонами спора о размере арендных платежей из-за признания в судебном порядке недействительным постановления Мэра г. Хабаровска от 24.09.1998 N 1982, Департамент муниципальной признавал за ней право на возобновление договора аренды на 1999 год, но по ставкам, рассчитанным на основании указанного (недействительного) постановления.

В заседании суда кассационной инстанции Горбань С.Н. и ее представитель жалобу поддержали в полном объеме, а представитель ответчика - ее отклонил со ссылкой на ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств и на уклонение от выполнения требования арендодателя о выселении и от внесения арендных платежей за период, истекший после истечения срока действия договора от 08.12.1998 N 0908.

Относительно порядка определения размера арендной платы при заключении такого рода договоров, действовавшего к моменту окончания срока действия договора N 0908, представитель ответчика пояснил, что арендные платежи устанавливались им не по рыночному уровню, а в размере, предусмотренном ранее действовавшим договором аренды.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 16.04.2001 в соответствии п. 3 ст. 117 АПК РФ.

При проверке законности обжалованных судебных актов установлено, что они подлежат отмене в части удовлетворения требования арендодателя о выселении предпринимателя в связи со следующим.

Правоотношения сторон по аренде помещения магазина "Промтовары" площадью 336,2 кв.м, расположенного по адресу: ул. Карла Маркса, 124, возникли с 1995 года, о чем свидетельствуют имеющиеся в материалах дополнительные соглашения сторон от 23.08.1996 к договору аренды на 1995 N 0908, договоры аренды от 23.08.1996, 08.12.1998 с таким же номером и дополнительным соглашением от 29.03.1999 об увеличении арендной платы до 124772 руб. 21 коп. в год.

В соответствии с условиями договора, срок действия которого истек 08.12.1999, размер арендной платы рассчитывается в порядке, установленном Мэром г. Хабаровска (п. 2 договора).

Предусмотренный договором порядок исчисления арендной платы за пользование помещением магазин "Промтовары" был установлен путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору аренды после утверждения мэром города постановления от 24.08.1998 N 1982 "Об утверждении положения "О порядке регулирования арендных отношений, предметом которых являются объекты муниципальной собственности г. Хабаровска".

После вступления в законную силу решения Центрального районного суда г. Хабаровска от 12.05.1999 о признании недействительным этого нормативного акта истина производила оплату аренды по ставке, действовавшем на основании ранее принятого постановления Мэра г. Хабаровска от 28.10.1996 N 3565, которое она считала при сложившихся обстоятельствах действующим и обязательным для применении обеими сторонами рассматриваемых правоотношений (5860 руб. в месяц).

За месяц до истечения срока договора аренды Горбань С.Н. обратилась с заявкой от 01.11.1999 о продлении договора на новый срок, но письмом Департамента муниципальной собственности от 15.11.1999 N 7532 заявка была отклонена со ссылкой на отсутствие у нее преимущественного права на заключение договора на новый срок из-за отклонения ее условий этого договора и возникшего долга по арендным платежам по состоянию на эту дату в сумме 8597 руб. 43 коп. (л.д. 62, 63 т. 1).

Актом комиссии ответчика от 06.12.1999 истица была предупреждена о необходимости освобождения арендуемого помещения, а 29.11.1999 обратилась в суд с рассматриваемым иском и до настоящего времени пользуется помещением магазина.

Числящуюся за ней задолженность по договору аренды за 1999 год она уплатила в июне 2000 после проверки законности в кассационном порядке отказа ей по решению Арбитражного суда Хабаровского края в иске о взыскании с ответчика суммы, излишне уплаченной, как она считала, за аренду в 1999 году (л.д. 26, т. 2). Факт погашения этого долга истцом ответчик в настоящем заседании не оспаривает.

Отказ в удовлетворении основного иска судом мотивирован тем, что договор аренды спорного нежилого помещения не является публичным и одновременно тем, что предприниматель ненадлежаще исполнял свои обязательства в период аренды.

Действительно, договор аренды помещения магазина "Промтовары" не относится к публичным договорам, однако при разрешении возникшего между сторонами спора судом не учтено, что в течение длительного срока существования рассматриваемых арендных правоотношений (1995 - 1999) арендная плата вносилась предпринимателем своевременно, включая сентябрь, октябрь, ноябрь месяцы 1999 года и спор в этой части между сторонами отсутствует.

Тот факт, что арендная плата за указанные три месяца была уплачена своевременно, но по ставке, действовавшей до издания мэром города постановления от 24.08.1998 N 1982 (недействующего) арендодатель не оспаривает.

Таким образом, просрочку внесения арендных платежей предприниматель не допускал, а сумма его недоплаты не значительна по сравнению с тем, что было им уплачено за весь период аренды и на что мог рассчитывать арендодатель при заключении договора, а также то, что в данном случае Горбань С.Н. в течение всего периода пользования помещением магазина "Промтовары" являлась и является добросовестным арендатором.

Из этого следует, что отказ ответчика в продлении договорных отношений связан с тем, что Департаментом муниципальной собственности не приняты к рассмотрению условия договора о ставках арендной платы, предложенные Горбань С.Н., что усматривается и из его ответа от 15.11.1999 N 7532 (л.д. 63, т. 1).

Между тем, согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, регулирующего заключение договора аренды на новый срок, стороны вправе изменить условия договора, поэтому содержащаяся в данном ответе ссылка на обязательность для сторон ставки арендных платежей, предусмотренной в действовавшем договоре и установленной на основании отмененного нормативного акта мэра города, неосновательна, так как это нарушает принцип равноправия сторон, являющийся основным принципом гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ).

Кроме того, применение ответчиком при заключении договоров аренды на новый срок в данный период ставок арендных платежей, исчисленных на основании постановления мэра города от 24.08.1998 N 1992 (оспаривавшихся Горбань С.Н.), признано неосновательным Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа в постановлении от 22.11.1999 N Ф03-А73/99-2/1557, при рассмотрении дела N А73-3838/30-99.

Данное дело рассмотрено по иску Администрации г. Хабаровска к Дальневосточному территориальному управлению МАП России о признании недействительным решения комиссии этого органа МАП России от 28.04.1999 N 3 и в иске кассационной инстанцией отказано со ссылкой на судебные акты Центрального районного суда г. Хабаровска и Хабаровского краевого суда от 12.05.1999, от 31.08.1999, согласно которым применявшийся в спорный период администрацией города порядок определения уровня арендной платы на основе фиксированной расчетной величины и повышающих коэффициентов является монополистическим.

Таким образом, ко дню обращения ответчика со встречным иском по данному делу Горбань С.Н. продолжала пользоваться арендуемым помещением без каких либо значимых правовых возражений со стороны арендодателя, и в силу части 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды от 08.12.1998 N 0908 является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку они в установленном порядке не изменены, а, следовательно, основания для ее выселения из помещения магазина "Промтовар" отсутствуют.

При указанных обстоятельствах иск предпринимателя о понуждении к заключению договора признается подлежащим отклонению за отсутствием предмета спора.

Руководствуясь частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 58, статьями 95, 171, 174-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Хабаровского края от 13.02.2001 по делу N А73-8396/14-99/27 (АИ-1/823) в части удовлетворения встречного иска о выселении предпринимателя Горбань С.Н. из нежилого помещения площадью 336,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 124, отменить и в этой части иска отказать.

В остальной части постановление апелляционной инстанции суда от 13.02.2001 по данному делу оставить без изменения.

Выдать справку Горбань С.Н. на возврат из федерального бюджета госпошлины в сумме 834 руб. 09 коп., уплаченной по кассационной жалобе по квитанции СБ РФ от 28.02.2001.

В случае исполнения измененного судебного акта арбитражному суду Хабаровского края произвести поворот исполнения в порядке, предусмотренном статьями 208, 209 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.