Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 июня 2001 г. N Ф03-А73/01-1/986 Решая вопрос о взыскании арендной платы в спорный период, пеней, расторжении договора аренды и о выселении ответчика из арендуемого помещения, суду надлежит рассмотреть иск по существу в пределах заявленных требований (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 19 июня 2001 г. N Ф03-А73/01-1/986
(извлечение)

Арбитражный суд рассмотрел кассационные жалобы Комитета по управлению имуществом г. Комсомольска-на-Амуре, Семейного частного предпринимателя "Реабилитационно-оздоровительный центр "Ганна" на решение от 17.01.2001, постановление от 05.04.2001 по делу N А73-5510/33-99 (АИ-1/175) Арбитражного суда Хабаровского края по иску Комитета по управлению имуществом г. Комсомольска-на-Амуре к Семейному частному предприятию "Реабилитационно-оздоровительный центр "Ганна"; 3-е лицо: МУП "Производственно-жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 3" о взыскании 13029 рублей 95 копеек, о расторжении договора аренды и о выселении.

Комитет по управлению имуществом г. Комсомольска-на-Амуре обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к семейному частному предприятию (СЧП) "Реабилитационно-оздоровительный центр "Ганна" о взыскании арендной платы за период с ноября по апрель 1999 года в сумме 7993 рубля 86 копеек, пеней за просрочку платежа - 5036 рублей 09 копеек, о расторжении договора аренды от 03.04.1995 N 17-97 и о выселении ответчика из арендуемого помещения по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, пр. Ленина, 21.

В качестве 3-го лица на стороне истца КУИ г. Комсомольска-на-Амуре привлек балансодержателя - муниципальное унитарное предприятие "Производственно-жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N З" (МУП ПЖРЭТ N 3), который 26.10.1999 заявил самостоятельные исковые требования к ответчику о взыскании задолженности по коммунальным услугам в сумме 14574 рубля 17 копеек и пеней - 43136 рублей.

СЧП "Реабилитационно-оздоровительный центр "Ганна" предъявило 23.08.1999 встречное исковое заявление, в котором просило взыскать с МУП ПЖРЭТ N 3 стоимость произведенного ремонта арендуемого помещения - 268731 рубль.

В период рассмотрения спора комитет неоднократно изменял исковые требования, 29.11.2000 им предъявлено к взысканию арендных платежей 60296 рублей 51 копейка с февраля 1995 года по сентябрь 2000 года, по коммунальным услугам - 15574 рубля, пеней - 43135 рублей 80 копеек, стоимость восстановительного ремонта - 41653 рубля.

15.12.2000 комитет вновь изменил исковые требования и просил взыскать: долг по аренде с ноября 1998 по 13.09.2000 - 29655 рублей 75 копеек, пеней - 3536 рублей 44 копейки, долг по коммунальным услугам за период с июля 1997 года по октябрь 1999 года - 14574 рубля 17 копеек, пеней - 3681 рубль 16 копеек.

От исковых требований по расторжению договора и освобождению нежилого помещения истец отказался.

В порядке ст. 37 АПК РФ суд указанное ходатайство рассмотрел и удовлетворил.

Решением суда от 17.01.2001 исковые требования истца и ответчика удовлетворены путем зачета встречных требований. С ответчика взыскан долг по аренде, коммунальным платежам и пеням в сумме 51447 рублей 52 копейки, а с КУИ г. Комсомольска-на-Амуре взыскано в пользу семейного частного предприятия 70637 рублей - стоимость произведенного ремонта (неотделимые улучшения).

Постановлением апелляционной инстанции от 05.04.2001 решение изменено.

Признаны обоснованными требования КУИ г. Комсомольска-на-Амуре о взыскании арендных платежей в сумме 31205 рублей 42 копейки и семейного частного предприятия - 70637 рублей.

Коммунальные платежи взысканы с ответчика в пользу МУП ПЖРЭТ N 3 - 18255 рублей 33 копейки; из них основной долг - 14574 рубля 17 копеек и пени - 3681 рубль 16 копеек.

Расходы по экспертизам, производимым по определениям суда, распределены между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

Комитет по управлению имуществом и семейное частное предприятие не согласились с судебными актами и обжаловали их.

КУИ г. Комсомольска-на-Амуре считает, что суд необоснованно взыскал с него расходы по ремонту помещения, затраченные ответчиком. Данный вывод суда противоречит условиям договора. Кроме того, суд не дал надлежащей оценки имеющимся в материалах дела актам экспертизы.

Семейное частное предприятие считает, что суд неправильно удовлетворил исковые требования только в сумме 70637 рублей, так как следовало взыскать стоимость капитального ремонта в сумме 289334 рубля, как определено экспертизой. Часть указанных затрат необходимо отнести на балансодержателя.

Исковые требования балансодержателем о взыскании коммунальных платежей не заявлялись, и суд необоснованно расценил отзыв, представленный им, как исковое заявление.

Кассационная жалоба рассматривается Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа в порядке ст.ст. 171-174 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В заседание суда стороны не явились, несмотря на надлежащее извещение.

Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что судебные акты Арбитражного суда Хабаровского края подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Между Комитетом по управлению имуществом города Комсомольска-на-Амуре (арендодателем), Муниципальным унитарным предприятием ПЖРЭТ N 2 (балансодержателем) и семейным частным предприятием "Реабилитационно-оздоровительный центр "Ганна" (арендатором) 03.04.1995 заключен договор на аренду нежилого помещения, расположенного в г. Комсомольске-на-Амуре по ул. Ленина, 21.

Пунктом 6 договора установлено, что договор действует с 21.02.1995 до момента приватизации.

Оплата арендных платежей производится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, коммунальных услуг - не позднее 5 числа следующего месяца.

Ввиду того, что за ответчиком образовалась задолженность по арендным платежам и коммунальным услугам, истец обратился с иском в суд, где, кроме требований по взысканию долга, просил расторгнуть договор и выселить арендатора.

В связи с тем, что 13.09.2000 семейное частное предприятие освободило арендуемое помещение, то комитет отказался от исковых требований по расторжению договора и его выселении.

Рассматривая исковые требования КУИ г. Комсомольска-на-Амуре и МУП ПЖРЭТ N 3 о взыскании задолженности по арендным платежам и коммунальным услугам, судебные инстанции пришли к выводу об их обоснованности и удовлетворили их. Судом первой инстанции удовлетворены исковые требования в сумме 51447 рублей 52 копейки. Эта сумма взыскана с ответчика в пользу комитета.

Суд апелляционной инстанции признал правомерными исковые требования комитета по аренде помещения в сумме 27668 рублей 98 копеек и пени - 3536 рублей 4 копейки, исключив из суммы иска 1986 рублей 77 копеек, так как с 01.12.1999 по 14.01.2000 семейное частное предприятие не пользовалось помещением по вине КУИ, который заварил двери сваркой и арендатор не мог пользоваться помещением.

Расходы за коммунальные услуги - 14574 рубля 17 копеек и пени - 3681 рубль 16 копеек взысканы с ответчика полностью в пользу балансодержателя со ссылкой на ст. 309 ГК РФ и п. 3.2.2 договора.

Вывод апелляционной инстанции о взыскании коммунальных услуг в пользу МУП ПЖРЭТ N 3 соответствует Положению о порядке предоставления в аренду объектов нежилого фонда и иного имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Комсомольска-на-Амуре, утвержденного постановлением Главы Администрации города от 05.05.1998 N 424, где п. 9.4 предусмотрено, что в размер арендной платы не входят платежи за коммунальные услуги. Оплата коммунальных услуг производится в соответствии с договором, заключаемым балансодержателем и арендатором, который исполняется с основным договором аренды и является приложением к основному договору.

Договор аренды N 17-97 от 03.04.1995 подписан МУП ПЖРЭТ N 3 и предприятие является стороной по договору, поэтому вправе требовать возмещение долга с ответчика по коммунальным платежам.

Как следует из документов, нежилое помещение передано семейному частному предприятию в аренду на основании распоряжения Главы Администрации города Комсомольска-на-Амуре N 99-р от 21.02.05.

Арендная плата должна была вноситься с момента принятия имущества в аренду (п. 3 договора).

Из переписки сторон следует, что Комитет согласился принимать арендные платежи с 01.01.1998, имеется и ссылка на постановления Главы Администрации города N 301 от 06.05.1996 и N 13 от 25.03.1996, где предусматривался срок внесения ответчиком арендных платежей с 01.01.1998.

Однако, судебными инстанциями это обстоятельство не проверено. В постановлении апелляционной инстанции сделан вывод, что поскольку арендодатель сдал нежилое помещение арендатору без оплаты арендных платежей за период 1995-1997 гг., то, следовательно, оно по техническому состоянию не соответствовало назначению, то есть для тех целей, для которых арендатор брал имущество в аренду. Тот факт, что нежилое помещение требовало капитального ремонта, без которого невозможно было его эксплуатировать, судом не исследовался.

Поскольку семейное частное предприятие в помещении, принятом в аренду, должно было создать реабилитационно-оздоровительный центр, для чего необходимы соответствующие условия с использованием специального оборудования, поэтому п. 2.2.4 договора и предусмотрена обязанность арендатора производить за свой счет текущий и капитальный ремонт этих помещений, связанный с деятельностью арендатора.

Судебные инстанции Арбитражного суда Хабаровского края, решая вопрос по встречному иску, заявленному семейным частным предприятием о взыскании затрат за произведенный ремонт арендуемого нежилого помещения, признали его требования обоснованными.

Такой вывод судом сделан на том, что поскольку истец не предъявлял требования о взыскании аренды за период 1995, 1996, 1997 гг. и актом от 05.04.1995, составленным с балансодержателем о необходимости полного демонтажа электрооборудования помещения, то, следовательно, он дал согласие на производство ремонта.

Но такое согласие выражено в пункте 2.2.4 договора, поэтому суду следовало, решая вопрос об удовлетворении встречных исковых требований, исходить из условий договора (п. 2.2.4 договора).

Вывод суда о том, что ремонт спорного помещения ответчиком производился не за счет арендных платежей, противоречит материалам дела, так как на протяжении 1995-1997 гг. арендатор не оплачивал с согласия арендодателя арендную плату. Поэтому суду следовало проверить, почему безвозмездно на протяжении длительного времени ответчик пользовался имуществом.

Суд удовлетворил исковые требования семейного частного предприятия, исходя из того, что часть затрат на ремонт - 70637 рублей составляют неотделимые улучшения, которые на основании п. 2.2.8 договора, ст. 85 Основ законодательства об аренде и ст. 623 Гражданского кодекса РФ должны быть возмещены арендодателем.

Обстоятельства, на которые суд ссылается в судебных актах о правомерности требований арендатора, не подтверждены материалами дела.

В деле отсутствуют доказательства, в чем выражаются неотделимые улучшения, то есть, повлекли ли они увеличение балансовой стоимости арендованного имущества, улучшалось ли его качество и эксплуатационные свойства.

Пунктом 2.2.8 договора предусмотрено, что арендатор производит за свои собственные средства, но с разрешения балансодержателя и комитета по управлению имуществом, улучшения, неотделимые без вреда для аренды помещений, он имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений. Улучшения, произведенные арендатором без разрешения балансодержателя и Комитета, возмещению не подлежат.

Имеющиеся в деле сметы не подписаны КУИ г. Комсомольска-на-Амуре и МУП ПЖРЭТ N 3, и суд не исследовал, были ли они согласованы с арендодателем. Невзимание арендной платы на протяжении почти трех лет не является доказательством дачи согласия арендодателя на переоборудование нежилого помещения и иные улучшения, которые могут привести к удорожанию его стоимости.

Суд первой инстанции дважды назначал техническую экспертизу для установления факта проведения ответчиком ремонта помещения и вида ремонта (капитальный или текущий) и определения отделимых и неотделимых улучшений.

Экспертиза проводилась Краевым государственным унитарным предприятием "Центр строительной технической экспертизы" и Региональным центром по ценообразованию в строительстве.

Экспертному заключению Регионального центра по ценообразованию в строительстве от 23.02.2000 суд оценки не дал.

Основываясь на выводах экспертизы, проведенной Государственным унитарным предприятием "Центр строительной технической экспертизы" от 08.09.2000, суд пришел к выводу, что при капитальном ремонте ответчиком понесены затраты по неотделимым улучшениям, однако, в чем они выражены, судом не исследовалось.

Судебными инстанциями при рассмотрении спора допущены нарушения процессуальных норм. Не решен вопрос в отношении отказа истца от исковых требований о расторжении договора и выселении ответчика и в отношении его исковых требований о взыскании расходов по восстановительному ремонту в сумме 41653 рублей.

Таким образом, судебные акты Арбитражным судом Хабаровского края приняты по неполно выясненным обстоятельствам.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное в постановлении и запросить дополнительно постановления Главы Администрации г. Комсомольска-на-Амуре N 13 от 25.03.1996 от 06.05.1996 N 301.

Суду при принятии решения следует решить вопрос о госпошлине по кассационной жалобе в порядке ст. 95 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 174-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 17.01.2001 и постановление от 05.04.2001 Арбитражного суда Хабаровского края по делу N А73-5510/33-99 (АИ-1/175) отменить.

Материалы дела направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.