Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28 апреля 2001 г. N Ф03-А59/01-2/660 Отказ в государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка правомерен, поскольку он не соответствует законодательству в части определения стоимости участка собственником приватизированных объектов (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 28 апреля 2001 г. N Ф03-А59/01-2/660
(извлечение)

Арбитражный суд при участии от истца - Общество с ограниченной ответственностью "Электросахмонтаж" - Иооль Е.В., адвокат, доверенность б/н от 31.12.2001, рассмотрел кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Электросахмонтаж" на решение от 18.01.2001 по делу N А59-3894/99-С8 Арбитражного суда Сахалинской области по иску Общества с ограниченной ответственностью "Электросахмонтаж" к Сахалинскому областному учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, 3-и лица: Фонд имущества Сахалинской области, Администрация города Южно-Сахалинска, Комитет по земельным ресурсам о признании отказа в государственной регистрации неправомерным.

Общество с ограниченной ответственностью "Электросахмонтаж" обратилось к Сахалинскому областному учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждение юстиции) с иском о признании отказа в государственной регистрации неправомерным. В качестве 3-х лиц к участию в деле привлечены Фонд имущества Сахалинской области, Администрация города Южно-Сахалинска, Комитет по земельным ресурсам.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 03.11.1999 иск удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции от 01.03.2000 решение отменено, в иске отказано. Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.05.2000 оба судебных акта отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Решением арбитражного суда от 9 августа 2000 года в иске отказано. Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 30.10.2000 решение суда отменено, дело передано на новое рассмотрение.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 18.01.2001 в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что комплекс ресторана "Спорт" не был приватизирован первоначальным собственником, поэтому ООО "Электросахмонтаж", которое приобрело неприватизированное имущество, вправе приобрести в собственность участок земли, на котором расположены объекты его собственности, по цене в размере 200-кратной ставки земельного налога, согласно постановлению Губернатора Сахалинской области от 11.07.1997 N 313.

В апелляционном порядке дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе ООО "Электросахмонтаж" просит отменить решение суда в связи с допущенными нарушениями норм материального права. По мнению заявителя жалобы, суд неправомерно пришел к выводу о том, что комплекс ресторана "Спорт" не был изначально приватизирован ТОО "Орфей", так как в материалах дела имеются документы, свидетельствующие о проведенной приватизации, к кассационной жалобе приложены дополнительные материалы, подтверждающие приватизацию данного имущественного комплекса. В заседании суда данные требования поддержаны в полном объеме.

Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в заседании суда участия не принимали. В соответствии со статьей 117 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заседании был объявлен перерыв до 28 апреля 2001 года.

Как установлено материалами дела, ООО "Электросахмонтаж" по договору N 6 от 01.06.1998 приобрело в собственность арестованные у ТОО "Орфей" здания ресторана "Спорт", зарегистрировав 17.06.1998 их в установленном законодательством порядке. В связи с изменением собственника недвижимости, на основании постановления Мэра города Южно-Сахалинска N 1212 от 21.07.1998, Администрация города Южно-Сахалинска предоставила земельный участок в фактически сложившихся границах комплекса ресторана площадью 0,2607 га в аренду на 25 лет новому собственнику недвижимости, заключив договор аренды N 1178 от 31.08.1998. Вместе с тем, 28 августа 1998 года Фондом имущества Сахалинской области с ТОО "Электросахмонтаж" (ООО "Электросахмонтаж") заключен договор N 11, в соответствии с которым последнее приобретает в собственность земельный участок под приватизированным предприятием, находящийся в государственной собственности, площадью 2607 кв.м., из фактически сложившихся границ под комплексом зданий ресторана "Спорт". Согласно пункту 2.1 договора, стоимость земельного участка составляет 33891 рублей (в масштабе цен, действовавших в 1998 году).

Письмом N 215 от 19.08.1999 учреждение юстиции отказало в регистрации права собственности на данный земельный участок, расположенный по адресу: город Южно-Сахалинск, восточная сторона улицы Комсомольской, 133 за ТОО "Электросахмонтаж". Основанием для отказа послужил тот факт, что ТОО "Электросахмонтаж" приобрело объекты недвижимости не в процессе приватизации, следовательно, представленный договор купли-продажи земельного участка по содержанию не соответствует действующему законодательству: пунктам 2, 3 Указа Президента РФ N 485 от 16.05.1997 "О гарантиях собственника объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" (далее - Указ Президента РФ N 485 от 16.05.1997); пунктам 1.2, 3.1 Постановления Областной Думы N 18/154 от 10.01.1996 "Об утверждении Положения о продаже земельных участков, занятых приватизируемыми предприятиями на территории Сахалинской области".

Вывод арбитражного суда о том, что право собственности на имущество ресторана "Спорт" перешло первоначальному собственнику ТОО "Орфей" не в порядке приватизации, является ошибочным, так как в материалах дела имелись документы, рассмотренные судом в порядке статьи 59 Арбитражного процессуального кодекса РФ, из содержания которых следует, что предприятие было изначально приватизировано (договор N 11 от 26.08.1998 купли-продажи земельного участка под приватизированным предприятием; свидетельство о собственности N 32 от 14.01.1992 (л.д. 27 т. 1), договор купли-продажи имущества от 30.12.1991 N 27 (л.д. 116 т. 2), постановление Мэра города Южно-Сахалинска от 14.01.1992 N 14 - (л.д. 118 т. 2), договор о внесении изменений в договор от 30.12.1991 б/н от 13.07.1992 - (л.д. 115 т. 2) и другие).

Вместе с тем, в данном случае, это не имеет существенного значения, ТОО "Орфей" - первоначальный собственник объектов недвижимости, не произвел выкуп земельного участка, на котором были расположены данные объекты. Земельный участок был передан в аренду сроком на 50 лет под существующий комплекс ресторана "Спорт" в соответствии с договором аренды земельного участка б/н от 30.07.1997 (л.д. 152-154 т. 1). К правоприобретателю объекта недвижимости переходит то же право на земельный участок, которое было у правоотчуждателя данного объекта (статья 37 Земельного кодекса РФ). Следовательно, ООО "Электросахмонтаж" имело право на аренду данного земельного участка и его последующий выкуп.

Порядок проведения государственной регистрации прав установлен в статье 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним." Указанной статьей предусмотрено, что при проведении государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. В силу статьи 20 указанного Закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Оспариваемый договор купли-продажи земельного участка от 26.08.1998 N 11 правомерно признан регистрирующим органом несоответствующим законодательству, так как выкупная цена установлена договором в размере 10-кратной величины земельного налога. Вместе с тем, данная выкупная цена земли является льготной и могла быть предоставлена только непосредственно лицу, осуществившему или осуществляющему приватизацию объектов недвижимости, что вытекает из содержания постановления Губернатора Сахалинской области от 29 сентября 1997 года N 460 "Об установлении выкупной цены при продаже земельных участков в Сахалинской области", принятого на основании и в соответствии с Указом Президента РФ от 16.05.1997 N 485 "О гарантиях собственника объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами", в остальных случаях применяется временная нормативная цена земли, согласно Постановлению Губернатора области от 11.07.1997 N 313 "Об установлении временной нормативной цены земли и организации работ по оценочному зонированию территории Сахалинской области", в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка. В связи с тем, что ООО "Электросахмонтаж" стало собственником объектов недвижимости в порядке исполнительного производства, а не в порядке приватизации, оно имело право на выкуп земельного участка в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка.

На основании вышеизложенного вывод арбитражного суда о том, что отказ в регистрации прав собственности на земельный участок за ТОО "Электросахмонтаж" является правомерным, так как договор N 11 от 26 августа 1998 года купли-продажи земельного участка не соответствует законодательству в части определения стоимости приобретаемого в собственность земельного участка в связи с необоснованным отнесением ТОО "Элекстросахмонтаж" к собственникам приватизированных объектов.

При изложенных выше обстоятельствах кассационная жалоба удовлетворению не подлежит. При подаче кассационной жалобы ООО "Электросахмонтаж" уплачена госпошлина в сумме 420 рублей. Учитывая, что Федеральным законом "О минимальном размере оплаты труда" от 19.06.2000 N 83-ФЗ установлено, что с 01.01.2001 базовая сумма минимального размера оплаты труда, с которого исчисляется госпошлина, составляет 100 рублей, с заявителя жалобы следует довзыскать госпошлину в сумме 80 рублей.

Руководствуясь статьями 95, 174-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 18.01.2001 по делу N А59-3894/99-С8 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "Электросахмонтаж" в доход федерального бюджета госпошлину по кассационной жалобе в сумме 80 рублей. Выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.