Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 27 июня 2003 г. N Ф03-А51/03-1/1423 В иске об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения в связи окончанием срока действия договора аренды этого объекта отказано, а встречный иск о понуждении к продлению указанного договора удовлетворен, поскольку указанный договор обязывает арендодателя пролонгировать его при добросовестности арендатора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 27 июня 2003 г. N Ф03-А51/03-1/1423
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа при участии от ответчика: Осипова Л.В. - юрисконсульт по доверенности N 09140ЮР от 06.06.2002, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока на постановление от 17.04.2003 по делу N А51-1917/03 2-90 Арбитражного суда Приморского края по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока к открытому акционерному обществу "Торговый дом "Владивостокский ГУМ" об истребовании имущества встречный иск открытого акционерного общества "Торговый дом "Владивостокский ГУМ" к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока о понуждении заключить договор.

В соответствии со ст. 176 АПК РФ изготовление мотивированного постановления отложено до 27.06.2003.

Управление муниципальной собственности г. Владивостока обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к открытому акционерному обществу "Торговый дом "Владивостокский ГУМ" с иском об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения площадью 90,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 23, в связи окончанием срока действия договора от 08.07.1993 N 1/234 на аренду этого объекта.

Ответчик предъявил встречный иск о понуждении к продлению указанного договора на основании ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве добросовестного арендатора на заключение договора на новый срок.

Решением суда от 21.02.2003 основной иск удовлетворен, а встречный отклонен со ссылкой на уведомление арендодателем арендатора в необходимый срок о том, что договор аренды перезаключаться не будет.

Постановлением апелляционной инстанции суда от 17.04.2003 решение суда отменено: в иске УМС г. Владивостока отказано, а встречное исковое требование удовлетворено по мотиву наличия в договоре пункта 6.1 об обязанности арендодателя пролонгировать договор при добросовестном исполнении договора арендатором.

Законность принятых по данному делу судебных актов проверяется федеральным арбитражным судом округа в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ по кассационной жалобе УМС г. Владивостока.

Обжалуя постановление, заявитель просит его отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции, так как считает, что апелляционной инстанцией неправильно применены нормы материального права (статьи 421, 622 ГК РФ), что преимущественное право арендатора на заключение договора им не нарушено, и что это право защищается лишь в случае заключения арендодателем договора с третьим лицом в течение года после прекращения договора, заключавшегося с добросовестным арендатором.

При проверке законности обжалованного судебного акта установлено, что он отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.

Из имеющейся в материалах дела переписки сторон, возникшей по настоящему спору, усматривается, что аренда ответчиком нежилого помещения площадью 90,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 23 (салон "Бриз") продолжалась 15 лет (л.д. 24).

Последний договор заключен сторонами в 1993 со сроком действия до 31.12.2002.

С основным иском суду предъявлены доказательства уведомления арендатора собственником помещения (от 28.11.2002 исх. N 12/2-2-2849) о необходимости освободить помещение в связи с окончанием срока действия договора и недобросовестным исполнением обязанностей по оплате услуг.

В данном извещении сумма задолженности по арендной плате или иные допущенные арендатором нарушения не указаны.

Заявляя встречный иск, Торговый дом "Владивостокский ГУМ" представил суду свое письменное обращение к арендодателю от 10.09.2002 N 09/92-ЮР, то есть более чем за 3 месяца до истечения срока договора, о пролонгации сделки на основании имеющегося в ней пункта 6.1 либо о заключении нового договора.

Данное обращение УМС г. Владивостока отклонило, не мотивируя свои действия, письмом от 02.10.2002 N 14122/3/1412313.

Для сверки расчетов Торговый дом "Владивостоксий ГУМ" предъявил суду первой инстанции платежные документы за период с 01.01.2000 по декабрь 2002, а УМС г. Владивостока справку о расчетах за аренду, из которой следует, что фактически со стороны арендатора имела место не задолженность, а переплата в размере 9727 рублей 13 копеек (л.д. 26).

Суд первой инстанции, выселяя ответчика, исходил из фактов окончания срока действия договора и наличия у арендодателя в этом случае на основании ст. 622 ГК РФ права требовать возврата имущества после прекращения договора, так как комиссионным актом от 15.01.2003 подтверждено использование помещения без правовых оснований.

Между тем, законные основания для удовлетворения требования УМС г. Владивостока по настоящему делу отсутствуют, так как доводы этого лица о недобросовестности арендатора были отклонены непосредственно при рассмотрении спора в суде первой инстанции, а какие-либо значимые правовые основания для отклонения заявления арендатора о пролонгации не усматриваются.

Спорный договор следует считать пролонгированным и в силу имеющегося в нем пункта 6.1.

Доводы заявителя о том, что условие данного пункта суду апелляционной инстанции следовало по правилам статьи 431 ГК РФ о толковании договора сопоставлять с другими пунктами и смыслом договора, апелляционной инстанцией отклонены правомерно.

Так, повторно, в пределах имеющихся полномочий оценивая содержание спорного условия, суд этой инстанции установил, что в пункте 6.1 договора стороны предусмотрели обязанность арендодателя пролонгировать договор при надлежащем исполнении арендатором своих обязанностей.

Данный вывод апелляционной инстанции соответствует буквальному тексту рассматриваемого условия договора, а в период исполнения этой сделки иные условия окончания срока действия договора сторонами не согласовывались (по тексту пункта 6.1 - не предусматривались).

Учитывая, что у УМС г. Владивостока отсутствуют правовые основания для уклонения от пролонгации арендных отношений, встречное исковое требование арендатора удовлетворено апелляционной инстанцией законно в силу ст. 421 ГК РФ о свободе договора, поскольку спорное обязательство о пролонгации принято заявителем добровольно.

Вместе с тем, при удовлетворении иска арендатора, суд, понудив УМС г. Владивостока заключить договор на новый срок, не учел действительную волю арендодателя, которая стоит не в заключении нового договора аренды, а в пролонгации договора.

Исковое требование арендатора альтернативно содержит требование о понуждении к заключению договора и требование о понуждении к заключению договора на новый срок, в связи с чем, суду апелляционной инстанции необходимо было с соблюдением процессуального порядка (статьи 153, 226 АПК РФ) исключить требование о понуждении к заключению нового договора, исходя при этом из охраняемых законом интересов как арендатора, так и существа обязательства арендодателя.

Руководствуясь статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 284, 286-288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Приморского края от 17.04.2003 по делу N А51-1917/03 2-90 изменить.

В абзаце пятом данного постановления вместо слов: "заключить с ОАО "ТД "Владивостокский ГУМ" договор аренды" читать следующие слова: "пролонгировать договор аренды от 08.07.1997 N 1/234, заключенный с ОАО "ТД "Владивостокский ГУМ" на ...".

В остальной части постановление суда оставить без изменения.