Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 марта 2003 г. N Ф03-А51/03-1/447 При новом рассмотрении иска об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения и признании недействительной государственной регистрации договора аренды, суду надлежит проверить порядок создания акционерного общества, является ли оно правопреемником предприятия, ранее арендовавшего спорное помещение, и оценить с точки зрения законодательства о приватизации, имеет ли право ответчик на заключение договора аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 25 марта 2003 г. N Ф03-А51/03-1/447
(извлечение)

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 12 мая 2004 г. N Ф03-А51/04-1/1070

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока на решение от 04.09.2002, постановление от 04.12.2002 по делу N А51-5142/01 3-159 Арбитражного суда Приморского края по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока к открытому акционерному обществу "Торговый дом Владивостокский ГУМ", Департаменту имущественных отношений Приморского края, 3-е лицо: Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление постановления в полном объеме откладывалось до 25.03.2003.

Управление муниципальной собственности г. Владивостока обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к ОАО "Торговый дом Владивостокский ГУМ", Комитету по управлению госимуществом Приморского края с иском об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения площадью 102,2 кв.м. в жилом доме по ул. Светланской, 17 в г. Владивостоке и признании недействительной государственной регистрации договора аренды этого помещения за N 119/01, заключенного между КУГИ Приморского края как ненадлежащим арендодателем, поскольку не является собственником помещения, и ОАО "Торговый дом Владивостокский ГУМ".

В обоснование заявленных требований, истец ссылается на принадлежность спорного нежилого помещения в составе всего жилого здания по ул. Светланской, 17 к муниципальной собственности в силу Приложения N 3 к Постановлению ВС РФ от 27.12.91 N 3020-1 и на основании перечня, утвержденного Постановлением администрации г. Владивостока N 567 от 05.05.96.

Решением суда от 04.09.2002, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 04.12.2002, в иске истцу отказано на том основании, что спорное помещение ранее принадлежащее государственному производственному объединению "Приморрыбпром", отнесенному законом к объектам федеральной собственности и не вошедшее в уставный капитал акционерного общества при его приватизации, не отнесено к объектам в муниципальной собственности в соответствии с Приложением N 3 к Постановлению ВС РФ N 3020-1, и не передавались в муниципальную собственность в порядке, предусмотренном Распоряжением Президента РФ от 18.03.92 N 114-р "Об утверждении положения пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности", а, следовательно, осталось в федеральной собственности.

Истец, не согласившись с принятыми по делу судебными актами, просит в своей кассационной жалобе их отменить, как необоснованные, противоречащие нормам материального и процессуального права, иск удовлетворить.

При этом заявитель ссылается на несоответствие выводов суда о том, что спорный объект - нежилое помещение не передавался в муниципальную собственность в установленном законом порядке, как обстоятельствам дела, так и законодательству, которым суд обосновывает эти выводы.

Судебная коллегия кассационной инстанции, изучив доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, находит принятые по делу судебные акты подлежащими отмене, как недостаточно обоснованные, принятые с неправильным применением норм материального права к установленным обстоятельствам дела с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции для доисследования и оценки всех обстоятельств, имеющих значение для дела.

Как видно из материалов дела и установлено предыдущими судебными инстанциями, жилое здание со встроенными нежилыми помещениями по ул. Светланской, 17 в г. Владивостоке находилось на праве хозяйственного ведения "Приморрыбпром", отнесенного, как предприятие рыбопромысловой промышленности, к объектам федеральной собственности в соответствии с Приложением N 2 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 N 3020-1 "О разграничении государственной, собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республики в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".

Согласно данных бюро технической инвентаризации здание по ул. Светланской, 17 имеет общую полезную площадь 743 кв.м., из которых 432,6 кв.м. является жилой, остальная нежилая. Из технического паспорта строения следует, что с 1975 года спорное помещение площадью 104,8 кв.м. арендовал Горпромторг под магазин.

До приватизации ПО "Приморрыбпром", Владивостокский ГУМ, а затем ОАО "Торговый дом Владивостокский ГУМ" занимало нежилое помещение площадью 101,6 кв.м. под магазин по договорам аренды с производственным объединением.

После приватизации ПО "Приморрыбпром" (постановление КУГИ Приморского края N 86 от 09.02.93) и передачи не вошедших в уставный фонд акционерного общества объектов жилья в муниципальную собственность, жилое здание по ул. Светланской, 17 площадью 432,6 кв.м. Решением Владивостокского городского совета N 786 от 29.09.93 было включено в перечень объектов жилья передаваемых в муниципальную собственность (п. 32 Приложения N 1).

С 01.04.1994 по 2000 г.г. договоры аренды (N 1/313-78, N 1/313) на спорное нежилое помещение с арендатором ОАО "Торговый дом Владивостокский ГУМ" заключал как арендодатель КУМИ г. Владивостока.

05.02.96 Постановлением Главы администрации г. Владивостока N 567 внесено изменение в п. 32 Приложения N 1 ранее принятого решения N 786 от 29.09.93 Владивостокского горсовета в части изменения площади вносимого в перечень муниципального имущества жилого дома по ул. Светланской, 17 на площадь 743,5 кв.м.

Вывод судебных инстанций о том, что спорное нежилое помещение не подлежало включению в перечень муниципального имущества противоречит Приложению N 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 N 3020-1.

Согласно Распоряжения ГКИ РФ N 217-р от 05.02.93 "Об упорядочении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилые помещения", принятого во исполнение Постановления ВС РФ от 27.12.93 N 3020-1, Указа Президента РФ "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" от 10.01.93 N 8 и в соответствии с Положением об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности", утвержденным распоряжением Президента РФ N 114-рп от 18.03.92 Комитетам по управлению имуществом городов предписывалось внести в реестры объектов муниципальной собственности, как отдельные объекты учета, нежилые помещения, в том числе встроенно-пристроенные, арендуемые и используемые на других основаниях предприятиями торговли (подпункт 1.2).

Согласно п. 2 указанного Распоряжения действие подпункта 1.2 распространяется исключительно на здания, нежилые помещения, используемые этими организациями, когда балансодержателями являются предприятия, относящиеся к федеральной собственности.

В соответствии с п. 4 Распоряжения полномочия арендодателя при сдаче в аренду помещений, внесенных в реестр объектов муниципальной собственности, осуществляют исключительно Комитеты по управлению муниципальным имуществом городов.

Поскольку спорное помещение подлежало внесению в перечень муниципального имущества, то КУГИ Приморского края неправомерно, в нарушение п. 6 указанного Распоряжения ГКИ РФ N 217-р, исключило его из перечня муниципальных жилых зданий письмом N 31/3-11-1155 от 25.06.96.

Кроме того, как видно из указанного письма, основанием для такого исключения объекта из перечня муниципального имущества и признания его объектом федеральной собственности КУГИ Приморского края явилось то основание, что жилой дом по ул. Светланской, 17 это вновь выявленный памятник истории и культуры местного значения. На этом же основании Постановлением Мэра г. Владивостока N 1677 от 01.07.1997 встроенное в жилое здание спорное нежилое помещение, занимаемое городским предприятием торговли, было ошибочно, поскольку к федеральной собственности относятся памятники федерального значения, исключен из реестра муниципальной собственности и с этого момента договора аренды с арендатором ОАО "Торговый дом Владивостокский ГУМ" заключал КУГИ Приморского края, числя объект федеральной собственностью в соответствующем реестре.

Однако, как разъяснено в п. 3 Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 8 от 25.02.98 при разрешении споров о праве федеральной, государственной и муниципальной собственности в отношении объектов, исключенных или необоснованно включенных в соответствующий реестр или перечень, арбитражный суд при определении их принадлежности соответствующим субъектам на праве собственности руководствуется Приложениями N 1, 2, 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 N 3020-1.

Следовательно, в силу прямого указания вышеназванного Закона спорный объект - встроенное нежилое помещение площадью 102,2 кв.м. в жилом доме по ул. Светланской, 17 в г. Владивостоке, занимаемое предприятием городской торговли, подлежало отнесению в муниципальную собственность.

Поскольку договоры аренды N 981/99 и 119/01 "Торговый дом "Владивостокский ГУМ" заключены с КУГИ Приморского края, как с ненадлежащим арендодателем, не являющимся собственником объекта недвижимости, то они в силу ст. 608 АПК РФ ничтожны, а следовательно, недействительна и государственная регистрация договора N 119/01.

По-видимому, в предыдущем абзаце допущена опечатка. Имеется в виду статья 608 ГК РФ

Вместе с тем не может быть удовлетворено требование истца о выселении ОАО "Торговый дом Владивостокский ГУМ", поскольку судом не исследовано наличие у акционерного общества права на сдачу ему в аренду помещения. Для чего суду, при новом рассмотрении дела следует проверить в каком порядке создано акционерное общество, является ли оно правопреемником предприятия Владивостокский ГУМ, ранее арендовавшего это помещение, и оценить с точки зрения законодательства о приватизации, имеет ли право ОАО "Торговый дом Владивостокский ГУМ" на заключение с ним договора аренды. Если да, то установить, намерен ли тот реализовать свое право на заключение с ним договора аренды КУМИ г. Владивостока.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 04.09.2002, постановление апелляционной инстанции от 04.12.2002 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-5142/01 3-159 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.