Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 1 августа 2003 г. N Ф03-А73/03-1/1757 Иск об изменении условия договора аренды в части размера арендной платы удовлетворен, поскольку размер фактических затрат на содержание здания возрос, прежний размер арендной платы не покрывает затрат, то исполнение договора на прежних условиях настолько нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для арендодателя такой ущерб, что он, в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 1 августа 2003 г. N Ф03-А73/03-1/1757
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа при участии от истца: Бабенко Т.М. - представитель по доверенности б/н от 12.11.2002, от ответчика: Кудрявцев Ю.Г. - директор, Мательский В.А. - адвокат по доверенности б/н от 05.05.2003, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Карат" на решение от 03.06.2002, постановление от 26.05.2003 по делу N А73-1100/2002-43 (АИ-1/640) Арбитражного суда Хабаровского края по иску открытого акционерного общества "Д" к обществу с ограниченной ответственностью "Карат" об изменении условий договора.

В соответствии со ст. 176 АПК РФ изготовление мотивированного постановления откладывалось до 01.08.2003.

Открытое акционерное общество "Д" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Карат" об изменении условия п. 4.1 договора аренды N 1-а/1 от 11.04.2000 в части размера арендной платы и установлении ее в размере 27900 рублей ежемесячно.

Решением от 03.06.2002, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 26.05.2003, иск удовлетворен на основании статей 450-453, 614 ГК РФ. В п. 4.1 договора N 1-а/1 от 11.04.2000 внесены изменения - арендная плата установлена в размере 27900 рублей в месяц, включая НДС.

Судебные акты мотивированы тем, что поскольку размер фактических затрат на содержание здания возрос, прежний размер арендной платы не покрывает затрат, то исполнение договора на прежних условиях настолько нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для арендодателя такой ущерб, что он, в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, суд сослался на право изменения арендодателем ставки арендной платы, предусмотренное статьей 614 ГК РФ.

Правильность судебных актов проверяется кассационной инстанцией в порядке статей 274, 284 АПК РФ по кассационной жалобе ООО "Карат", которое полагает решение от 03.06.2003 и постановление от 26.05.2003 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению заявителя кассационной жалобы, применение судом статей 450-453 ГК РФ является необоснованным, так как истец не доказал наличие правовых оснований, предусмотренных ст. 451 ГК РФ, при которых допускается изменение договоров в судебном порядке. Также неправильно судом применена статья 614 ГК РФ, не предусматривающая право одностороннего изменения арендодателем ставки арендной платы.

Кроме того, считает заключение эксперта о ставке арендной платы на спорное помещение в размере 300 рублей за 1 кв.м. незаконным, вынесенным с нарушением ст.ст. 67-68 АПК РФ, поскольку не содержит оснований, по которым эксперт пришел к тем или иным выводам. А отказ суда в проведении повторной экспертизы означает отказ в правосудии.

Заявитель кассационной жалобы ссылается также на то, что поскольку договор аренды заключен 11.04.2000, то письмо ответчика от 06.04.2000 с просьбой установления пониженной ставки арендной платы, не может относиться к данному договору. А, поскольку истец не представил доказательств тому, что действовала в договоре пониженная ставка арендной платы, то и не вправе требовать ее повышения.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ответчика поддержали доводы, изложенные в жалобе.

Представитель истца с доводами кассационной жалобы не согласился и просит ее оставить без удовлетворения, а решение без изменения.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, заслушав в судебном заседании представителей сторон, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права. Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает кассационную жалобу, не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между сторонами заключен договор N 1-а/1 от 11.04.2000 на аренду помещения площадью 104,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Шмидта, 30, сроком действия с 1 мая 2000 по 31 декабря 2005.

В соответствии с п. 4.1 договора арендная плата за пользование помещением установлена в размере 1118 рублей 40 копеек в месяц, включая НДС.

Поскольку договор не содержит отдельного условия о распределении стоимости коммунальных услуг, то в эту ставку входили и они, что не отрицают стороны договора.

Указанный размер арендной платы является заниженным (по сравнению с договором, имеющимся в материалах дела, от 05.01.2000 между ОАО "Д" и ООО "Афико", где сумма за аренду помещения в этом же здании составляет 13376 руб. 40 коп. в месяц) и по просьбе ООО "Карат" письмом N 13/3-7 от 06.04.2000 о его снижении на 2000-2001 годы был предусмотрен в договоре в связи с принятием им на себя обязательств по ремонту помещений и восстановлению водопровода.

В связи с истечением указанного в письме от 06.04.2000 срока и невыполнением ответчиком принятых на себя обязательств, истец письмом N 008 от 17.01.2002 обратился к ответчику с предложением об изменении величины арендной платы и увеличения ее до 300 рублей за 1 кв.м. в месяц, включая НДС. Данное требование не противоречит статье 614 ГК РФ, предусматривающее изменение ставки арендной платы по соглашению сторон, поскольку с момента заключения договора (11.04.2000) размер арендной платы не пересматривался.

ООО "Карат" не подписало соглашение об увеличении суммы арендной платы, что явилось основанием для обращения ОАО "Д" с настоящим иском в суд.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Арбитражный суд Хабаровского края, удовлетворяя исковые требования, сделал обоснованный вывод о том, что исполнение договора на прежних условиях настолько нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для арендодателя такой ущерб, что он, в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку арендатором не исполнено принятое на себя обязательство по проведению ремонтных работ, в связи, с чем ему была установлена пониженная ставка арендной платы.

При этом, за период времени с 2000 по 2002 годы произошли существенные изменения обстоятельств, которые стороны не могли предвидеть в момент заключения договора, непредсказуемые темпы инфляции и повышения тарифов по коммунальным платежам. Из условий договора от 11.04.2000 и обычаев делового оборота не следует, что риск изменившихся обстоятельств несет арендодатель. Поэтому доводы ответчика о необоснованном применении судом статьи 451 ГК РФ являются несостоятельными.

При определении стоимости арендной платы 1 кв.м. спорного помещения судом дана оценка калькуляции затрат на содержание 1 кв.м. в ценах на 01.01.2002, а также расчету арендной платы за пользование помещением, которыми установлена стоимость 300 рублей, включая НДС.

Кроме этого, суд обеих инстанций при решении вопроса об обоснованности включения тех или иных расходов истца в расчеты руководствовался заключением бухгалтерской экспертизы, которая была назначена по определению суда. На основании заключения судебного эксперта N 384/18 от 14.05.2002 фактические затраты ОАО "Д" с учетом рентабельности предприятия по состоянию на 01.04.2000 (24%) составляют 131,94 руб., на 01.01.2002 (30,7%) - 300,05 руб. При этом суд правомерно согласился с заключением эксперта о включении в состав затрат арендодателя уровня рентабельности (доходности) предприятия, основной целью которого, как коммерческой организации, является получение прибыли.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не находит отказа судом в правосудии ООО "Карат" по причине не удовлетворения судом ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Экспертиза была назначена и проведена в строгом соответствии с требованиями статей 82-86 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В соответствии с пунктом 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта может быть назначена повторная экспертиза. Она допустима при несогласии суда с первым экспертным заключением и несоответствии его остальным доказательствам.

Суд первой и апелляционной инстанций правомерно полностью согласились с первым экспертным заключением, поскольку оно не противоречит закону и представленным другим доказательствам по делу, следовательно, основание для назначения повторной экспертизы отсутствовало.

Поскольку материалами дела подтверждается повышение арендной платы в 2002 году до 300 рублей за 1 кв.м., а ответчик не доказал завышение истцом ставки арендной платы, то вывод судов обеих инстанций об установлении арендной платы в сумме 300 рублей в месяц является обоснованным.

Иные доводы жалобы были предметом рассмотрения суда первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 03.06.2002, постановление апелляционной инстанции от 26.05.2003 Арбитражного суда Хабаровского края по делу N А73-1100/2002-43 (АИ-1/640) оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Арбитражному суду Хабаровского края выдать ООО "Карат" справку на возврат 659 рублей госпошлины из федерального бюджета, излишне уплаченную по квитанции от 26.06.2003.