Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 18 мая 1999 г. N Ф03-А24/99-1/553 При новом рассмотрении дела о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды, суду следует установить, являются ли правомерными действия истца по неоднократному увеличению арендной платы по договору и дать надлежащую оценку расчету измененной арендной платы, положенному в обоснование суммы иска (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 18 мая 1999 г. N Ф03-А24/99-1/553
(извлечение)

Арбитражный суд, при участии от ответчика - Брусова О.В., - юрист, доверенность N 03 от 01.06.98, рассмотрел кассационную жалобу Частного предпринимателя Бескоровайного Владимира Викторовича на решение от 25.01.99 г. по делу N 1243 Арбитражного суда Камчатской области, по иску Закрытого акционерного общества "Бытсервис" к предпринимателю без образования юридического лица Бесноровайному Владимиру Викторовичу о взыскании 65625 рублей 16 копеек.

Закрытое акционерное общество "Бытсервис" обратилось в арбитражный суд с иском к предпринимателю без образования юридического лица Бескоровайному В.В. о взыскании 32026 рублей 97 копеек - задолженности по арендной плате и 7742 рублей 04 копейки - пени по договору аренды от 14.10.96 г.

До принятия судом решения истец в порядке ст. 37 АПК РФ увеличил сумму иска до 65625 рублей 16 копеек - задолженности и 38151 рублей 75 копеек - пени.

Решением от 25.01.99 г. иск удовлетворен в части взыскания 65625 рублей 16 копеек - суммы основного долга и 11445 рублей 52 копеек - пени. В остальной части иска отказано в связи с применением к неустойке ст. 333 ГК РФ.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик в кассационной жалобе просит его отменить как принятое с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы заявителем указано, что договор аренды заключен ненадлежащей стороной - ЗАО "Бытсервис", поскольку оно не является собственником здания и, следовательно, не может являться истцом по данному делу. Истцом не представлено доказательств обоснованности увеличения арендной платы и коммунальных платежей в нарушение ст. 614 ГК РФ и не расшифрован расчет арендной платы. То есть истцом нарушен п. 5 ст. 102 АПК РФ, в связи с чем исковое заявление подлежит возврату на основании п. 1 ст. 108 АПК РФ.

Истец отзыв на кассационную жалобу не представил, явку своего представителя в заседание суда не обеспечил.

В судебном заседании представитель частного предпринимателя Бескоровайного Владимира Викторовича дал пояснения по существу кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и заслушав представителя ответчика, кассационная инстанция пришла к выводу о том, что решение подлежит отмене, а дело передаче на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела приказом N 123 от 08.11.95 г. председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Петропавловска-Камчатский часть здания по ул. Тельмапа, 38 в г. Петропавловск-Камчатский было передано в безвозмездное пользование АО "Бытсервис". Между АО "Бытсервис" (арендодатель) и предпринимателем Бескоровайным В.В. (арендатор) заключен договор б/н от 14.10.96 г. на аренду непроизводственного помещения площадью 55.5 кв.м. (п. 1.1. договора) в указанном здании.

В соответствии с п. 3.1, 2.8, 3.2 договора итоговая сумма за аренду помещения составляет 3500000 неденоминированных рублей в месяц включая коммунальные платежи и НДС. В случае изменения действующих тарифов на нежилые помещения арендная плата изменяется с указанием срока. Арендодатель обязан письменно уведомить об изменении договорной цены на аренду помещения за 10 дней.

П. 4.1 договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендатором платежей в срок, установленный договором, в 10-дневный срок начисляется пеня 0.5% в день от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Предприниматель Бескоровайный В.В. обязательства по уплате арендной платы не исполнил надлежащим образом. Задолженность по арендной плате за период с мая по декабрь 1998 года составила 65625 рублей 16 копеек. Указанное обстоятельство послужило основанием для предъявления в суд настоящего иска.

Удовлетворяя исковые требования суд сослался на доказанность истцом размера задолженности по арендный платежам.

Данный вывод суда не соответствует обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ - арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Между тем из материалов дела усматривается, что ЗАО "Бытсервис" письмами от 17.12.97 г. и от 29.01.98 г. уведомило ответчика об изменении арендной платы на 1998 г. В деле представлены измененные расчеты арендной платы, в соответствии с которыми сумма арендной платы с 01.01.98 г. установлена в размере 6324 рубля 49 копеек, а с 29.01.98 г. - в размере 9783 рубля 97 копеек.

Таким образом, увеличение арендной платы произведено истцом дважды в течении месячного срока, что является недопустимым, однако данное обстоятельство судом во внимание не принято.

Более того, ЗАО "Бытсервис" в письме от 29.01.98 г. не указало основания, по которым оно произвело повторное увеличение суммы арендной платы.

Однако судом надлежащая правовая оценка представленному в материалах дела расчету арендной платы по состоянию на 29.01.98 г., который положен истцом в основу суммы задолженности не дана.

Из расчета следует, что он составлен арендодателем, исходя из площади арендованного помещения 59.2 кв.м. тогда как, согласно условий договора, ответчиком арендованы помещения площадью 55.5 кв.м.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение сторон об изменении установленной п. 1.1 договора площади арендуемого ответчиком помещения в деле отсутствует. Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующими правоотношения сторон по договору аренды, а так же договором аренды от 14.10.96 г. изменение размера арендуемых площадей арендодателем в одностороннем порядке не предусмотрено.

Из расчета арендной платы по состоянию на 29.01.98 г. усматривается, что в стоимость аренды ЗАО "Бытсервис" включены затраты, связанные с капитальным ремонтом отопительной системы, котлового оборудования, ремонта кровли здания.

Между тем, согласно п. 3.2 договора арендуемая плата изменяется в случае изменения действующих тарифов. Согласно методики расчета арендной платы за нежилые помещения, утвержденной приказом министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства N 209 от 14.09.92 г., в тариф включается коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта и реконструкции над стоимостью нового строительства и индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы. Методика расчета примененной арендной платы по договору от 14.10.96 г. судом не исследовалась.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п. 2.7 договора от 14.10.96 г. капитальный ремонт помещения, занимаемого арендатором во время общего капремонта здания, производится арендодателем.

Судом не установлено производились ли фактически ремонтные работы и если производились, то какого вида. Доказательства, подтверждающие факт проведения ремонтных работ, их объем и стоимость в деле отсутствуют.

Следовательно вывод суда об обоснованности предъявленной ко взысканию суммы задолженности по арендной плате является преждевременным.

В связи с изложенным не может быть признан кассационной инстанцией обоснованным расчет истца по размеру пени.

Кроме того, согласно расчета арендной платы, ее стоимость составляет 9783 рубля 97 копеек, в том числе НДС - 1630 рублей 66 копеек, размер которого не учитывается при начислении неустойки. Согласно расчета иска, пеня начислена ЗАО "Бытсервис" исходя из суммы 9133 рубля 51 копейка. Из чего складывается данная сумма и входит ли в нее НДС судом не установлено.

При новом рассмотрении дела суду следует установить, являются ли правомерными действия истца по неоднократному увеличению арендной платы по договору от 14.10.96 г. и дать надлежащую оценку расчету измененной арендной платы. положенному в обоснование суммы иска.

Вопрос о распределении между сторонами судебных расходов решить суду в порядке ст. 95 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 174-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 25.01.99 г. Арбитражного суда Камчатской области по делу N 1243 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.