Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 8 декабря 2003 г. N Ф03-А04/03-1/3091 Решая вопрос о признании договора долевого участия в строительстве встроенного нежилого помещения недействительным, суду надлежит выяснить вопросы принадлежности несущих конструкций здания, какие именно стены имели ввиду стороны при заключении договора, иные вопросы индивидуализации помещения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 8 декабря 2003 г. N Ф03-А04/03-1/3091
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Исаков И.Н., представитель по доверенности б/н от 06.05.2003, от ответчика: Кармадонова Ю.А., юрист по доверенности N 517 от 08.09.2003, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Чеглакова Е.А. на решение от 24.06.2003, постановление от 23.08.2003 по делу N А04-776/03-15/28 Арбитражного суда Амурской области, по иску индивидуального предпринимателя Чеглакова Е.А. к муниципальному унитарному предприятию "Управление капитального строительства при Благовещенской городской администрации", третье лицо: Амурское областное учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании сделки недействительной.

На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 02.12.2003 объявлялся перерыв до 14 часов 30 минут 08.12.2003.

Решением арбитражного суда Амурской области от 24.06.2003, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 23.08.2003, отказано в удовлетворении иска индивидуального предпринимателя Чеглакова Е.А. к муниципальному унитарному предприятию "Управление капитального строительства при Благовещенской городской администрации" (далее - управление, предприятие) о признании недействительным, на основании статьи 168 ГК РФ пункта 2.2. договора N 13 от 28.03.2002, долевого участия по строительству встроенного нежилого помещения под магазин в части передачи ответчиком в собственность истцу коробки здания с витражом и крыльцом, со ссылкой на отсутствие основания для признания недействительным спорного пункта договора в уже исполненной сторонами части. Судебные инстанции пришли к выводу, что имеет место факт ненадлежащего исполнения обязательства.

В кассационной жалобе истец просит принятые по делу судебные акты, как незаконные, отменить.

В обоснование жалобы заявитель привел доводы о нарушении судом статьи 49 АПК РФ, статей 289, 290 ГК РФ, указанных истцом в правовом основании иска. Считает, что судебные инстанции уклонились от рассмотрения спора о ничтожности сделки, а приняли судебные акты по вопросам, не относящимся к предмету требования.

Включение в общую площадь передаваемого нежилого помещения, площадь коробки и крыльца здания, заявитель находит незаконным, противоречащим пункту 1 Приложения 3 к СниП 2.08.02-89.

Также предприниматель обращает внимание кассационной инстанции на не устраненное судом противоречие, содержащееся в актах госприемки нежилого помещения и свидетельствах о праве собственности, в части определения площади недвижимости, переданной истцу.

В отзыве на кассационную жалобу управление изложило возражения по ее доводам, считает постановленные судебные акты законными.

Ответчик считает, что права истца оспариваемым условием договора не нарушены, поскольку последний принял исполнение от ответчика в полном объеме. Указывает, что обязательство сторон прекратилось исполнением (статья 408 ГК РФ), а истцом, обосновывающим свои требования положениями статей 289, 290, 235 ГК РФ, не доказано, что коробка здания с витражом изымалась у собственников - жильцов дома и была передана истцу.

Проверив законность принятых по делу судебных актов, исходя из содержащихся в кассационной жалобе доводов, в порядке и пределах, определенных в статьях 284, 286 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 28.03.2002 между ЗАО "ЛогоСиб" (застройщик) и предприятием (заказчик) заключен договор N 13 долевого участия по строительству встроенного нежилого помещения под магазин в многоквартирном жилом доме 80 квартала г. Благовещенска, в соответствии с пунктами 2.1, 2.2. которого, застройщик обязался передать заказчику денежные средства в сумме 1138,82 тысяч рублей до 17.мая 2002 года под строительство магазинов Л-1, Л-2 в многоквартирном жилом доме 80 квартала, а заказчик обязался выделить застройщику мощность, в размере 190,9 кв.м общей площади встроенного нежилого помещения под магазин (коробки здания с витражом, входными дверями, оштукатуренными стенами, цементной стяжкой под полы, разводкой под водоснабжение, электроосвещение, канализации) в многоквартирном жилом доме 80 квартала по улице Амурской, 71, торговая площадь 88,9 кв.м, крыльца.

ЗАО "ЛогоСиб", по договору от 25.06.2002, с учетом дополнений, внесенных дополнительными соглашениями от 26.06.2002, 27.06.2002, уступило индивидуальному предпринимателю Чеглакову Е.А. право требования от управления 190,9 кв.м (109,9 + 81) общей площади нежилого помещения (в т.ч. торговой площади 88,9 кв.м).

По актам приемки-передачи от 19.12.2002, управление передало, а истец принял встроенный магазин в осях "1-5" Л-1 на 1 этаже по улице Амурская, 71 в г. Благовещенске, общей площадью 186, 4 кв.м, общей полезной площади 110,9 кв.м, с площадью торгового зала 54 кв.м, встроенный магазин в осях "5-6" Л-2 на 1 этаже по улице Амурская, 71 в г. Благовещенске общей площадью 81,4 кв.м, общей полезной площади 60,4 кв.м, с площадью торгового зала 34,9 кв.м.

21.01.2003 за истцом зарегистрировано право собственности на магазин на 1 этаже по адресу г. Благовещенск, улица Амурская, дом 71, литер Л-1 площадью 110,9 кв.м и магазин на 1 этаже по тому же адресу, литер Л-2 площадью 60,9 кв.м, о чем Амурским областным учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданы свидетельства N 28 АА 053036 и N 28 АА 053037.

Считая, что условие договора об обязанности заказчика передать застройщику, в числе общей площади нежилого помещения под магазин, коробки здания с витражом, противоречит положениям статей 290 ГК РФ, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Впоследствии истец изменил предмет иска и просил признать недействительным, на основании статей 168, 180 ГК РФ, только пункт 2.2. договора, в части передачи коробки здания и крыльца, а также дополнил правовое обоснование своего требования, указав, что вышеупомянутое условие договора противоречит положениям статьи 35 Конституции Российской Федерации, статьям 235, 289, 290 ГК РФ, пункта 1 Приложения N 3 к СНиП 2.08.02-89.

Отказывая в иске, арбитражный суд исходил из того, что отсутствуют основания для признания недействительным договора в исполненной сторонами части, а имеет место ненадлежащее исполнение обязательства, поскольку акты приема-передачи от 19.12.2002 подписаны истцом без возражений.

Кроме того, суд посчитал, что материалами дела не подтверждается изъятие коробки с витражом у собственников - жильцов дома и передача ее истцу. Вместе с тем, вопросы исполнения спорного договора-обязательства не являлись предметом заявленного иска о признании недействительным пункта 2.2. договора-сделки.

В этой связи, вывод судебных инстанций об отказе в иске по вышепоименованным основаниям нельзя признать правомерным.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Согласно пункту 7 статьи 3 ГК РФ министерства и иные федеральные органы исполнительной власти могут издавать акты, содержащие нормы гражданского права, в случаях и в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 Приложения 1 к СНиП 2.08.02-89, утвержденным Постановлением Государственного строительного комитета СССР от 16.05.1989 N 78 (с изменениями от 28.06.1991 N 26, от 30.04.1993 N 18-12, постановлением Госстроя России от 26.01.1999 N 4), общая площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех этажей.

Площадь этажей следует измерять в пределах внутренних поверхностей наружных стен.

Согласно пункту 4 того же акта площадь крыльца в общую площадь здания не включается.

Таким образом, оценка недействительности условия пункта 2.2. договора N 13 от 28.03.2002, в части передачи истцу коробки здания и крыльца в общей площади передаваемого нежилого помещения, сделана без учета названных норм и императивных требований пунктов 1, 4 Приложения 1 к СНиП 2.08.02-89.

Более того, иск заявлен о признании недействительным пункта 2.2. договора-сделки, сторонами которого являются ЗАО "ЛогоСиб" (застройщик) и предприятие (заказчик).

В соответствии со статьей 390 ГК РФ, первоначальный кредитор (ЗАО "ЛогоСиб"), уступивший требование (на основании договора от 25.06.2002), отвечает перед новым кредитором (индивидуальным предпринимателем Чеглаковым Е.А.) за недействительность переданного ему требования.

Следовательно, судебные акты по настоящему делу затрагивают права и обязанности ЗАО "ЛогоСиб", не привлеченного к участию в деле.

Таким образом, обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании пункта 4 части 4 статьи 288 АПК РФ.

При новом рассмотрении, суду следует выяснить вопросы принадлежности несущих конструкций здания, какие именно стены имели в виду стороны при заключении договора, а также иные вопросы индивидуализации помещения, передаваемого застройщику, и с учетом установленного, разрешить спор, а также в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ, распределить государственную пошлину по кассационной жалобе.

Учитывая изложенное и, руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 24.06.2003, постановление от 23.08.2003 по делу N А04-776/2003-15/28 Арбитражного суда Амурской области отменить и передать дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.